토지등소유자님들에게 드리는 글을 읽고~

[삼정(森晶)]

[반여3구역 현대그린?삼익그린 아파트 ]

토지등소유자님들에게 드리는 글을 읽고~




앞글에서 재건축 할 경우?조합원 추가분담금은 도대체 얼마나 나오나?

비례율 57.36%
추가분담금 225,288천이 맞을까~~???

계산이 잘못됨(수학공부 다시해야됨  57.36%===>101.5% 나옴)

현실하고 괴리가 너무나도 심하다.

재건축의 시행방식은 지분제와 도급제가 있다

지분제는 저층(5층이하)아파트에 많이 했던방식으로 시공사가 모든 책임을 지는 방식이고

중층(15층전후)아파트 재건축은거의 도급제 방식으로
모든 책임은 조합이 책임지는 방식으로 요즘의 거의 도급제로 하는 추세이다

재건축은 대지지분에 무상지분을 조합에서 얼마로 할것인지가 중요하다


예를 들자면

삼익그린 아파트 31평형 (평당지분 55%)
대지지분 17평×무상지분 150%=25.5평 평가를 받는다

왕자아파트 29평(평당지분 65%)
대지지분 18.8×무상지분 150%=28.2평을 평가 받을수 있다

인근지역 아파트시세

대우마리나
현시세31평 70천만~72천만
평당지분 48%

남천삼익비치 평당지분 46%
현시세 34평 63천만~70천만

수영현대 평당지분 49%
현시세 31평 56천만~58천만

해운대 삼호가든아파트
평당지분 63%
현시세 32평 57천만~60천만

반여동 현대그린 평당지분 49%
31평형 대지지분 15.3%

대지지분은?
본인이 소유한 토지지분의 비율인데 사업성을 평가할때 대지지분의 면적이 클수록 유리합니다




현대그린?삼익그린 아파트는 타중층아파트에 비해 대지지분이 낮은것은 아니다(윗도표참조)

예를 들면 무상지원 150%가정시
삼익그린 31평
대지지분 17.0×150%=25.5평
33평 신청시 7.5평×분양가= 추가분담금

다른 중층아파트 비교 현대?삼익그린 아파트가 저평가 되어 있다고 볼수 있다(저의 개인적인 생각)

재건축을 하나로 통합되어 신속히 추진되면 높은 가격이 예상되는데 너무 부정적인 시각으로 보는것이 안타까울 따름입니다.


무상지분은~??
건설사가 수주전을 진행하면서
재건축 시공사 입찰과정에서 무상지분을 높게 (160%이상을) 제시하여 시공계약을 맺는다
이후
설계변경 잋 상황 여건으로 인해 추가협상을 요구하며
무상지분160% ?150% ?140% ???~

일반분양가기준으로 평당 분양가가 높으면 많이 책정하지만 시공사는 분양성공을 위하여 130%를 제시하여 조합원추가분담금을 늘어나게 제시한다

조합원의 요구를 맞추다보면 일반분양가가 높아 분양이 안되면 조합원한테 피해가 발생한다
(예 해운대 달맞이 AID아파트)

분양가는 조합원과 일반분양가가 다른데
조합원분양가는 일반분양가 대비 100~500만 할인분양에 옵션을 제시한다.

  중앙일보 경제면 시행사 입찰비교(2017/03/28)

감정가 ?비례율~???

감정가는 감정평가사가 평가한 금액으로 현금청산자에 대한 보상금액이 기준이 되는 것이고

권리가액(감정가*비례율)은 분양신청자에 대한 기준금액으로 입주시까지 사업에 참여한 조합원에 대해 감정가에 기대수익을 더한것이다

비례율은 분양신청자의 위험요소에 대한 대가로 보통 110%~120%정도로 많이 잡습니다

감정가가 높으면 비례율이 떨어지고 감정가가 낮으면 비례율이 높게 산정하죠(남전삼익비치는 150%예상)

드리는 글에서 비례율 57.36%는 잘 이해가 되질 않습니다

지정당시 분양평수 33?39?45?54평형 으로 구성되어 있는것으로 추가분담금을 추정한것인지 잘 모르겠지만

요즘 24평형(방3/화2) 과 34평으로 분양을 많이하죠
(34평형은 예전 40평가 비슷)
사업규모가
예전것으로 지금의 분양추세와 동떨어진 분석같아요

참고로
해운대자이1단지 (2013/2월 입주)
24평시세 50천~52천

재건축절차~~

구역지정->추진위원회승인->조합설립인가->시공사선정->사업시행인가->조합원분양신청(감정평가금액 알수있음)->관리처분계획수립 및 총회의결
->관리처분인가>이주및철거->착공->조합원 동호수 결정 및 계약->일반분양->완공및 입주->조합청산및해산 ???

조합설립~사업시행인가 (1년4개월)
사업시행인가 ~관리처분인가(1년2개월)
관리처분인가~준공 (2년10개월)
(입주시 예상 5~8년)

얼만큼 기간이 소요될지 모르지만
그땐 34평형이 7억이상~ 큰금액은 아닐겁니다~!!!

처음으로 쓴 글이 도움이 되었으면 하는 바램에 저 개인적인 생각이니 편안하게 읽어 주시길 바랍니다^^

감사합니다.

[일타]

좋은 정보 감사합니다.
빨리 추진위원 보궐선거를 통하여 추진위원회를 구성하여 그 대표성을 인정받는 일부터 진행되야 합니다. 일에도 순서가 있습니다. 왕자측은 보권선거도 이루어지고 추진위원회 회의도 개최하여 빠른 진행을 하고 있는데 그린측은 형식적인 요건도 갖추어 지지 않았습니다.

[골드]

좋은정보쟐읽었습니다.이렇게시간이걸는데왜빨리진행하지않을까요.대책을강구합시다.

[닮콤한 인생]

전문가의 자문이 필요하지 않을까요..
추가분담금은 매우 민감한 부분입니다.
정확한 추정은 힘들겠지만..
섯부른 추정도 주의해야 할겁니다

[삼 익 그 린]

존 정보 감사 합니다 ㆍ
일타님의 의견에 공감 합니다?

[리베로]

숨은 실력자가 계셨군요
얼치기 왕자아파트 대응할
추진위원들의 해박한 지식 필요할것 같네요