Re:오피스텔과 세금

[조재성(상록)]

■ 오피스텔 관련 법규 모르면 세금 폭탄.


오피스텔은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 낮에는 업무를 주로 하되 저녁에는 개별호실에서 일부 숙식을 할 수 있는 공간을 만들어 호텔 분위기가 나게 설계한 형태의 건축물을 말한다. 오피스텔은 주 용도가 업무시설이며 업무공간이 50% 이상이고 주거공간이 50% 미만인 건축물을 말한다.

주택법 및 건축법에서 ‘준주택’으로 분류하여 주 용도는 업무용이고 부수적으로 주거할 수 있는 건축물로 규정하고 있어 과세당국에서는 유리한 과세기준 적용하여 비주거용건물을 적용하다가, 양도세 부과에서는 일가구이주택을 적용하는 등 각종세제를 소유자에게 상당히 불리한 대우를 하고 있으므로 정확하게 법규를 이해하여야 만 절세의 방법을 찾을 수 있을 것이다.

국제금리 인하효과와 경제 활성화 정책으로 현금성자산은 투자처를 찾지 못하고 있고, 최근 1인가구수가 500만세대가 넘어서는 등 나홀로 주택의 수요가 늘어남에 따라 그 대안으로 수익성 부동산 투자가 활발하게 거래되고 있으며, KB 부동산팀 분석에 따르면 “전국 오피스텔 임대수익율 [=(월 임대료*12) / (매매가-월세보증금)] 실태를 조사한 결과를 보면, 2015년 2월말 현재 전국 1198개 단지, 27만5205실 오피스텔 평균가격은 1억8429만 원, 임대수익율은 연 6.02%이다. 기준금리 1.5%시대에 6%대의 안정적 임대수익을 올릴 수 있는 오피스텔의 투자가치는 매우 매력적이라고 할 수 있다.”고 하며, 특히 오피스텔은 소액투자가의 투자대상이 되나 투자이후 관리(임대사업자등록여부, 임대소득세신고, 건강보험납입)하여야 하는 대상이므로 이에 대하여 정확한 설명과 수익성평가를 하여준다면 투자자에게 신뢰와 투자대상으로 조금 더 쉽게 중개하리라 판단됩니다.

부동산 부가가치세 부과여부는 토지자산은 과세대상이 아니지만 건물자산은 부가세가 부과대상입니다. 단 국민주택규모 이하의 주택에 만 면세가 되고 있으므로 오피스텔 취득 시에 주택과 달리 건물분부가세, 취득세 일반세율 부과, 임대사업자를 등록하여야 하는 등 어렵고 귀찮은 절차와 추가로 발생하는 조세에 관하여 자세히 살펴보고자 합니다.

Ⅰ. 취득 시 발생되는 조세

1. 취득세
유상거래를 원인으로 하는 오피스텔의 취득 시에는 1천분의 40 취득세 납부,
취득세 과세물건을 취득한 날부터 60일 이내에 그 과세표준에 취득세의 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 하며 오피스텔의 경우에는 주거용여부와 관계없이 모두 1천분의 40%에 해당하는 세금을 납부하여야 합니다.

즉 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한다고 하더라도 그것은 당초 업무시설로 건축된 것이어서 ‘구 지방세특례제한법 제40조의2’ 규정의 입법옥적인 주택거래의 활성화와는 거리가 있기 때문에 주택에 포함되지 않으며, 취득세 감경의 혜택을 받을 수 없다는 것이 입법취지라고 할 수 있습니다.

2. 부가가치세
오피스텔은 태생이 업무용이므로 건물분부가세는 당초 분양시점부터 부과되고 있으며, 부가세의 환급여부를 취득시기에 결정하여야 하며 인수자(매수자)의 조건에 따라 환급여부의 대하여 살펴보겠습니다.

① 주거용 사용 : 양도인은 재화의 공급에 해당하는 것으로 토지와 건물가액을 구분하여 건물가액에 해당하는 부가세 10% 납부하여야 한다.
② 업무용 사용 : 업무용 오피스텔 포괄적 양도로 재화의 공급으로 보지 않으므로 부가세 과세되지 않으며, 기 환급분도 환급하지 아니한다.

3. 임대사업자 등록
오피스텔을 분양받은 후에 임대사업자로 등록하여야 혜택을 볼 수 있으며, 일반주택임자와 주택임대사업자 중에서 선택 등록하여야 하며, 주택임대사업자로 등록하는 것은 의무사항이 아니고 선택사항입니다.

① 일반임대사업자 혜택 : 지금은 준주택으로 분류되는 오피스텔은 건축법상으로 업무용 부동산입니다. ​오피스텔을 분양받고 일반임대사업자가 등록하면 건물분가격의 10%의 부가세를 환급 받게 됩니다. 일반임대사업자가 아닌 분은 취득 후 20일 이내에 일반임대사업자로 등록하면 됩니다.

② 주택임대사업자 혜택 : 일반 임대사업자가 아닌 주택임대사업자가 되면 여러 가지 혜택이 많습니다. 민간의 임대주택을 활성화시키기 위한 정부의 정책으로 인하여 오피스텔을 취득 후 30일 이내에 주택임대사업자로 등록하면 부가세 환급은 받지 못하는 단점이 있지만 취득세와 재산세, 소득세 등 세금의 혜택을 받을 수 있습니다.

☞ 취득세 혜택 : 최초로 분양받은 오피스텔에만 취득세 감면을 해주는 혜택이 있습니다. 단 ‘최초’에 초점을 맞추셔야 합니다. 기존의 오피스텔을 매수하면 취득세 혜택이 없습니다. 즉 분양받은 분에서 분양권을 매입하여도 ‘최초’에 해당되지 않습니다.

2018년 말까지 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 취득세를 전용면적 60㎡이하의 100% 감면(단 200만원 초관인 경우 85% 감면대상), 전용면적 60㎡-85㎡ 이내의 경우에는 50% 감면해 주고 있습니다.

☞ 재산세 해택 : 임대주택의 전용면적에 따라서 재산세 감면혜택이 차등하여 주어지며 2018년까지 2채 이상의 주택을 임대하는 경우에
전용면적 60㎡이하의 경우에는 60% 감면되고
전용면적 85㎡이하의 경우에는 25% 감면됩니다.

☞ 소득세 혜택 : 일반임대사업자가 얻는 임대소득은 그 금액이 얼마이든지 관계하지 않고 모든 금액이 종합소득에 합산과세 되지만 주택임대사업자의 임대소득에 대해서는
연 2천만원 이하의 금액에 대해서는 올해 말 까지만 비과세됩니다.
내년 2017년 이후부터 분리 과세하여 14%의 세율을 적용하더라도 주택임대사업자의 소득세 혜택이 상당하다는 것을 알 수 있습니다.

☞ 주택임대 사업자 의무사항 : 의무임대기간 4년은 반드시 지켜야 하고,
거주하는 주택을 양도하면서 비과세 혜택을 받은 경우 임대주택의 의무임대기간은 5년이 되므로 이 부분도 매우 중요하도고 볼 수 있습니다.
의무기간을 어기는 경우 감면받은 취득세, 재산세가 추징되며, 1천만 원의 과태료를 추징당하게 되니 꼭꼭 의무기간 엄수하여야 합니다.

임대의무기간 내에 불가피한 사유가 발생하면 임대의무기간 중이라도 임대주택을 매매할 수 있는 예외 규정을 두고 있습니다.

① 시장, 군수, 구청장에게 임대주택 양도신고를 하고 다른 임대사업자에게 매각하는 경우가 매각이 가능한 예외규정에 해당됩니다.
② 부도나 파산이 되거나 그 밖의 경제적 사정으로 인해서 임대를 계속할 수 없는 주택임대사업자는 임대주택이 소재하고 있는 시장, 군수, 구청장으로부터 양도허가를 얻으면 매도할 수 있습니다.

③ 임대사업자 등록(관할 구청) : 취득자의 거주지 시/군/구청 주택과에 등록하여야 하며, 준비하여야 할 서류로는
매매계약서 또는 분양계약서, 신분증, 주택임대사업자등록 신청서를 작성하여 취득일로부터 60일 이내(준공공 경우에는 90일 이내) 신청하여야 하며, 취득세를 감면받고자하는 경우에는 잔금일 전에 등록하면 됩니다.

☞ 임대조건 신고(관할 구청) : 분양이나 취득한 이후에 동 물건에 대하여 임대차계약을 하게 된다면 임대차계약 후 30일 이내, 갱신하는 경우에도 동일하게 신고하여야 하는 의무를 부과됩니다. 또한 임대료의 과도한 인상을 제한하는 의무도 부과하고 있습니다.
신고서류 : 표준임대차계약서, 임대조건 신고서.
임대료 인상한도 : 준공공임대는 연간 임대료 인상 5% 초과 금지.

④ 사업자신고 등록(관할세무서) : 임대사업자(구청)를 등록하고 관할세무서에 사업자등록증을 발급받으면 확실한 임대사업자로서의 면모를 갖추게 되며, 소득세 및 양도세 등에서 혜택을 볼 수 있게 됩니다. 사업자신고 여부는 임의로 선택할 수 있으며 이는 수혜권 여부와 직결되오니 참조하시기 바랍니다.
신고서류 : 주택임대사업자등록증, 신분증. 주민등록 초본, 사업자등록 신청서.

☞ 임대 신고(관할 세무서) : 임대신고는 물건 소재지 관할세무서 재산세과로 하여야 하며, 이는 임대사업자로서 재산세 감면혜택을 볼 수 있기 때문입니다.
신고서류 : 표준임대차계약서, 주택임대사업자등록증, 신분증.
신고기한 : 임대개시 10일 이내(변경계약도 동일함)신고혜택 : 재산세 감면(2주택 이상 임대 목적 사용하는 경우)
* 매입임대 : 40㎡이하는 50%, 60㎡이하는 50%, 85㎡이하는 25%.
* 준공공임대 : 40㎡이하는 100%, 60㎡이하는 75%, 85㎡이하는 50%.
준공공임대 40㎡이하 재산세 50만원 초과 시 85% 감면(15% 최소납부 대상)

⑤ 취득세 감면 신청 : 주택임대사업자 등록을 한 임대사업자에 한하여 취득세 감면을 받을 수 있습니다.(최초 분양 오피스텔 포함)
신고서류 : 주택임대사업자등록증, 감면신청서.
신고대상 : 신규 최초분양 주택, 오피스텔
신고혜택 : 전용 60㎡이하는 100% 감면(단 200만원 초과인 경우 85% 감면)
전용 85㎡이하는 50% 감면

4. 건강보험공단 가입대상
임대사업자를 등록을 하고 세무서에 사업자 등록 및 발급을 받게 되면 발급사실이 국민건강보험공단에 이첩되어 건강보험 가입대상자에 해당되어 통지를 하게 됩니다. 가입통지서를 받았다고 하더라도 다음과 같은 조건을 먼저 검토하신 연후에 미리 예측. 대비하시면 될 것입니다.

☞ 직장보험 가입유지자 : 주택임대사업자가 직장의료보험에 기 가입자라고 하면 직장의 근로소득 외 소득이 연7,200만원이 넘지 않는다면 추가 납부대상이 되지 아니하니 추가부담 없다고 할 것입니다.

☞ 직장보험 가입피보험자 : 직장보험가입자가 아닌 피부양자라면 연간 임대료를 계산하신 연후에 별도로 건강보험 가입대상자 등록 여부를 결정하시면 될 것입니다.
① 연간 임대소득(합산소득)이 500만원 미만일 경우에는 별도의 건강보험 가입대상에서 제외되어 피부양자 자격을 유지 가능합니다.
② 연간 임대소득이 500만원 초과 시에는 별도의 건강보험 가입대상이 ‘재산금액, 소득금액’을 합산하여 표준율에 의거하여 별도 부과되오니 미리 건강보험공단을 방문하시어 진단을 받아보시고 결정하여야 합니다.

☞ 지역보험 가입자 : 지역보험의 가입자라고 하면 기 보험료에서 추가로 발생되는 임대소득을 합산하여 누진율에 의거하여 부과될 것입니다.

5. 결어
오늘은 오피스텔의 취득과 관련하여 임대사업자 등록, 각종 혜택분야에 대하여 알아보았듯이 일반임대로 할 것인가, 주택임대로 할 것인가에 대하여 사전에 충분히 심사숙고하여 결정하여 절세혜택을 놓치지 말아야 할 것입니다.
차기에는 양도소득세에 관하여 설명하도록 하겠습니다.

[수기짱]

중요한 자료 감사합니다

[비욘세]

잘읽었습니다^^ 소중한 자료 감사합니다~

[권수원]

잘 정리된 오피스텔에 관한 정보 감사하게 읽었습니다

[팔계야]

감사합니다.

[dahao]

귀한 자료 감사합니다.^*^

[터널]

좋은 답변 감사합니다 ^^

[왕전]

일목요연하게 잘 정리된 자료 감사합니다
다만, 시장, 군수, 구청장에게 임대주택 양도신고를 하고 다른 임대사업자에게 매각하는 경우가 매각이 가능한 예외규정에 해당되어 의무임대기간 4년 또는 5년 이내에도 양도가 가능한데, 조세제한특례법에서는 2014.01.01 이후에 위 조건으로 매각하는 경우에도 감면받은 취득세를 추징한다고 합니다
임대주택법의 취지와는 일치하지 않는 것이라고 생각되는데요, 좋은 방안이 있으면 고견을 부탁드립니다

[코끼리]

와~대박^^감사합니다