아파트"달콤한 재건축"의 무서운 말로

[박홍균]

우리나라도 몇년 후(2021년)면, 1기 신도시가 재건축이 시작됩니다. 

이때 부터 매년 40~50만 채의 재건축이 가능해집니다.

아래의 글은, 재건축할 운명을 가지고 있는 아파트의 미래에 대해 이야기하는 일본 온라인 잡지(동양경제 Online)의 기사입니다.

우리보다 앞서가는 일본의 재건축을 살펴 봄으로써, 미래를 잘 대비하시길 바라는 마음으로 번역글을 올립니다.

네이버 파파고 번역기로 번역된 결과를, 이해하기 쉽게 고쳐 보았습니다.

혹시라도 번역이 문제가 있으면 댓글 부탁드립니다.

일본어로 된 원본을 보시려면 http://toyokeizai.net/articles/-/150892

아파트"달콤한 재건축"의 무서운 말로

"평생 임대"가 낫다.

동양경제 온라인 편집부(東洋経済オンライン編集部) 2016年12月23日

집은 "매수하고 나면 끝"이 아닙니다.아파트라면 더욱 더 그렇습니다.

집을 사는 것은 인생에서 가장 큰 쇼핑 중 하나이다. 살 때는 미래의 전망도 상상하고, 희망찬 사람도 많을 것이다. 

그러나 자신이 계속 살고 건물의 30년 후나 50년 후의 미래에 대해서 생각하는 사람은 많지 않다.

단독 주택이라면 자신만의 소유이니까, 장래에 자신의 판단으로 대응할 수 있다. 

그러나, 구분 소유하는 아파트에서는 구분소유 법에 따라 집단이 합의해야 하는 벽이 존재한다. 

아파트에 사는 사람들은 세대에 따라 이해 관계가 다양하다. 

관리 조합에서 마음대로 결정하는 것은 쉽지 않다.

따라서, 출구 전략이 불분명한 물건을 보유하는 것은 큰 위험이다.

- 재건축? 100년 이상 갈까?

일반적으로 아파트는 10년부터 15년마다 대규모 수선이 필요하고, 3차 대규모 수선을 맞는 무렵에는 몇가지 방향성을 확인할 필요가 있다. 

자산 가치 유지를 위한 대략적인 방향성은, 60~70년 정도 후에 재건축하거나, 건물을 리모델링하여 100년 이상 거주하는 방법이 있다.

(역자 주: 우리나라는 재건축이 30년 부터 가능하지만, 일본은 최소 60~70년 정도 후에 합니다. 그 이유로는, 일본의 경우 내진 설계를 하기 때문에 우리나라 보다 훨씬 튼튼하게 짓기 때문입니다.)

사무실이나 아파트 관리 컨설턴트인 츠치야 텔유키 씨는 다음과 같이 말한다.

"원래 이런 것을 의식하고 유지관리하는, 준공 30~40년 정도의 아파트는 매우 적다. 장기적 안목이 아닌, 당장의 수선만 생각한다. 거주자 중에 뛰어나고 의식이 높은 사람이 여러 명 있고, 주위를 강렬하게 리드하는 사람이 있는 경우가 아니면, 잘 관리하기 어려운 것이 현실이다"

그러나 아무런 전략없이 수선적립금을 쌓을 뿐, 사실은 어딘가에서 파탄 나서 기다리고 있는 것은, 슬럼화와 자산 가치가 소멸하는 미래라고 한다. 

물론 눈앞의 수선공사만 해도 계속 사용하는 정도로 할 수 있지만, 재건축 및 리모델링을 목표로하는 경우에는 드는 비용이 커서, 여기에 여력이 있는 아파트는 많지 않다.

일본에서 아파트 수는 약 601만호인데, 그 가운데 1981년 6월 이전의 옛 내진 기준으로 지어진 건물은 2014년에 106만채 존재한다.

재건축의 검토가 필수인 물건은 많지만, 2016년 4월까지 재건축이 이뤄진 것은 227건으로 압도적으로 적다("아파트 건물 편성의 실시 상황" - 국토 교통성).

지금까지 재건축이 실현된 경우는, 현재의 용적률과 건축 가능한 최대용적률 차이가 있는 경우, 용적율을 최대로 활용하여, 이전보다 큰 건물을 만들 수 있는 경우가 대부분이다. 즉 용적률이 증가한 부분을 매각하여 건축 비용을 마련하는 것이다.(우리나라의 경우 저층아파트는 용적률이 적기때문에 재건축이 가능합니다.)

또 입지 조건이 좋은 것도 재건축 사업을 할 수 있는 중요한 전제이다.

파트너가 될 개발자의 수익 전망이 서지 않으면, 그런 이야기도 나오지 않는다. 

"자신들의 아파트도 언젠가 누군가가 나타나고 재건축이 가능하지 않을까, 아무런 근거도 없이 생각하고 있는 사람은 안타깝게도 있다"(츠치야 씨)

하지만 현실적으로 그런 물건은 아주 소수이다.

- 리모델링의 경우도 세대 부담은 1000만엔(1억원)

그럼 50채 가량의 아파트로 용적률이 여유가 없어 재건축한 뒤에도 거의 같은 호수 밖에 안 되는 경우에, 재건축을 하면 어떻게 될까. 

아파트의 규모에 따라 다르겠지만, 도심에 흔히 있는 1채당 60~70평방미터(일본은 전용면적을 이야기하기 떄문에 우리나라의 27평대 정도임)의 넓이인 경우, 아파트 해체비, 설계비, 건축비 등을 모두 합치면 "1가구당 평균 3000만엔(3억원) 정도"이 된다고 한다.(이 경우 평당 약 1100만원 정도입니다. 우리나라의 경우 평당 500만원 안팎입니다. 일본의 경우, 자재나 인건비가 비싸고, 내진설계로 인해 수명도 길기 때문에 2배 정도 비싸다고 생각합니다.)

재건축이 어려울 경우 또 하나의 선택 사항은 리모델링이다. 

특히 교외의 대규모 아파트와 (지하철이 없어) 버스로 갈 수밖에 없는 장소는, 재건축 수요가 부족하기 때문에, 일찍부터리모델링을 위한 자금을 적립할 필요가 있다. 

리모델링을 선택한 경우라도, 주민은 각각 1000만엔(1억원) 정도를 지출해야한다.

또 건물의 겉모습이 예쁘게 되더라도, 내부의 시설을 옛날 그대로 둘 수는 없다. 따라서 부담은 여전히 ​​늘어난다. 

60~70평방미터의 아파트에서 내장을 다 헐고, 수도, 위생 설비 등을 모두 교체하면 1000만~1200만엔 정도가 든다. 

그러면 재건축을 하지 않고 리모델링을 선택하더라도 가구당 2000만엔(2억원) 이하로는 부족하다는 것이다.

이러한 비용 부담을 하더라도, 법률에 규정된 구분 소유자의 동의를 얻을 수만 있다면 아직 좋은 시나리오이다.

건축 연수가 오래 되었음에도 불구하고, 출구 전략을 내다보고 계획적으로 유지 관리를 하지 않은 아파트는, 이러한 물건의 가치를 유지하기 위한 대안이 하나씩 없어지는 것이다.

미래의 방침이 불명확하기 때문에, 물리적, 기능적 퇴화를 막기 위한 적절한 투자를 못하고 있다. 

그 결과 아파트에서 사람은 없고, 수선에 필요한 자금도 들어오지 못한다. 

그 시점에서 관리 조합으로 부랴부랴 관리비나 수선 적립금을 올린다고 해서 합의는 어렵다. 

또 부담 증가를 싫어하는 사람들은 더 많이 이사를 나가게 된다.

이러한 악순환에 들어가면 수정하는 것은 거의 불가능하다. 

왜냐하면, 자산의 대부분을 주민의 관리비와 수선 적립금에 의존하고있는 데다, 영리를 목적으로 하는 회사와는 달리 외부에서 자본을 조달할 수 없고, 선택에 유연성이 없기 때문이다.

이러한 리스크가 있는 이상 재건축으로 가느냐, 리모델링을 하느냐는, 빠른 단계에서의 합의가 중요하다.

그 판단을 하기 위한 전제가 되는 정보도 필요하다. 

국토 교통성도 문제를 인식하고 있어 "아파트 재건축이나 수선인가를 판단하기 위한 매뉴얼"을 작성하였다. 

여기에는 "처음 단계로는, 해당 아파트의 노후도를 객관적으로 판정해야 합니다"라고 적혀 있다.

그러나, 오래된 아파트에서는 고령 거주자의 비율이 높은 것이 문제를 크게 한다.

고령자들은 눈앞의 자산 가치가 하락하거나 재건축의 이야기로 이어지는 것을 피하려고 하기 때문에, 노후도 판정으로 나쁜 평가가 내려지고 그것이 표면화되는 것을 싫어한다.

- 해체하고 토지를 팔아도 이익이 나오지 않는 경우도 있다

"고령자의 경우 『이제 자신은 얼마 살지 않으니, 자신이 죽은 후에 마음대로 해라』라고 말하는 사람도 많다. 그러나 전략이 없다면 어딘가에서 막히면서, 마지막에는 큰 지진으로 망가지거나 슬럼화하게 된다"(츠치야 씨)

"자신이 죽은 후에 마음대로 하라"라고 말하지만, 원래 사람이 사망 시기는 제각각이기 때문에, 집단 의사 결정이 어렵다. 

또한 권리자가 사망하면 상속인이 늘고 더 권리 관계가 복잡해질 뿐이다. 

부동산은 사회적 자산인데 자신들의 개인적인 사정만으로 보는 것은 본래 착각이다. 어떻게 하면 본질적인 자산 가치를 유지하면서 후속 사람들에게 적절하게 연결하냐는 생각으로 바꿀 필요가 있는데, 그런 문제 의식조차 없는 것이 대부분 상황이다.

아무런 손도 쓰지 못하면 이치상 최종적으로는 건물을 해체하고 부지를 매각하고 남은 잔여 자금을 구분 소유의 비율로 분배하게 된다. 

그러나 이렇게 되면 원래 재산이 남을지도 미지수이다. 

츠치야 씨에 따르면 "도심에서 작은 토지에 키 큰 큰 아파트가 들어서고 있는 경우, 부지를 매각한 비용으로 건물 헐면 거의 돈이 남지 않거나 경우에 따라서는  부족하다". 

현금이 남으면 좋지만 부족하면 자기 부담이 되어 버린다는 것이다.

사실 이 시나리오도 탁상공론이다. 현실은 더욱 어찌할 수 없는 사태가 일어날 가능성이 높다. 

대형 부동산 회사의 법무 담당자는 "당초의 소유자에게 상속이 발생하고, 상속인이 여러 명이 있으면 공유 관계가 복잡해지는 물건도 많다. 부지 매각에 관한 합의도 어렵다는 것만은 분명하다"라고 지적한다. 

빼도 박도 못하게 되면, 전혀 유동성이 없는 물건을 안게 된다. 이렇게 되면 아파트 임대업보다는, 예적금, 주식, 금괴 등의 금융 자산으로 가지고 가는 것이 결과적으로 좋을 수 있다.

아직 일부 도심 타워 아파트 등을 제외하고, 이러한 리스크에 대해 생각하고, 장래의 전략을 세우고 있는 관리 조합은 거의 존재하지 않는다. 

그러나 과거와 같은 실패를 되풀이하지 않으려면, 최근 준공된 신축 아파트에서도 일찍부터 출구 전략을 고려하여 관리하는 것이 중요하다.

[쭈압]

저도 건축은 잘 모르지만 우리 보다는 비교적 아파트 상태가 좋은 일본이 저 지경이라면 우리나라는 말 안해도 답이 나오쥬? 평생 임대가 낫쥬.

[쭈압]

재건축된 은마를 기다리는 분들이 많을텐디 은마는 오지 않는다는 구만유(그러닝께 왜 아파트 이름을 하필이면 은마로 해서 못 오게 하는지). 은마가 자빠지면 1기 신도시도 술렁 대겠지유? 대장이 자빠지면 같이 돌격하던 군대는 모래처럼 흩어지니께유. 이걸 잘 아는 재건축 투자자들은 아마도 계속 오지도 않는 은마를 붙들고 웃고 있겠쥬?(근디 왜 눈물은 흘리고 난리다냐?)

[우승]

공급 부족 상태에서도 재건축이 만만치 않았는데 공급초과 상태에서의 재건축은 경제성이 없죠!
고층 아파트의 재건축은 미래가 없습니다. 인구 감소 문제가 해결되기 전에는^^;

[소라소라]

지금 당장 재건축하지 않는 곳은 앞으로 점점 불가능 해질 것 같아요.
10년쯤 지나면 집값 떨어지고 고령화되어 재건축 추진이 안될것 같아요.
청량리 현대 미주 위치도 좋은데 주민들이 나이가 많아 재건축 시도도 없어요.
그럼에도 불구하고 낡은 목동 분당 이런 아파트가 재건축 기대하면서 금값인거 보면
다른 사람들이 한치앞을 못보는 건지 우리가 다른 사람들 보는 것을 못보는건지 이상해요

[rosemari]

입주 물량 장난 아니던데.. 재건축 갖고 계시고 신도시들도 몇개 동시에 갖고 계시고
신용카드 돌려막기에이어. 이제 아파트 돌려 막는 시대가 도래할듯

[가족]

좋은 글 감사합니다.

[외로운늙은이]

노후주택 재건축은 정부예산이 투입되지 않고는 불가능.
그동안 집값 오를때 투기억제 한다고 양도세 받아먹은 정부도 책임있어니 가격이 빵원되면 정부도 책임지지 않을까.

[우주해적]

30년된 목동, 노원 상계, 중계등은 앞으로 10년 정도, 25년된 분당, 일산, 평촌등은 그러저럭 15년
사람들이 바꾸면서 노후화, 낙후되지 않을까 합니다.
시간이 지나면 수리도 못하고 부서지면 버려지고 그러다 슬램화 되고.

새해 복 많이 받으세요~~~

[차돌백이]

아파트,주택을 자산으로 보는 시각도 이제는 잘 생각해 봐야 합니다.
저는 개인적으로 장기적 시각으로 보면 자산이 아니라고 봅니다.