우리지역 아파트 정말 공급과잉일까? [동쪽님]

[강투]

제  목 : 우리지역 아파트 정말 공급과잉일까?

글쓴이 : 동쪽

등록일 : 2004-09-02 11:18:26

조회수 : 2336

Net-No : 3697027396

1. 글머리

근년간에 우리지역에도 제법 많은 아파트들이 공급되었습니다. 현재 분양되어 착공중이거나 곧 착수예정인 아파트의 공급물량은 총 25,000채 정도가 됩니다. 창원, 진해, 마산, 장유, 용원, 내서, 함안칠원에 걸쳐 건설되고 있는 이 아파트들은 금년 하반기부터 향후 3년간이 되는 2007년 상반기까지의 사이에 차례대로 입주될 아파트들입니다. 자료에서 빠진 군소아파트들을 감안하면 이보다 약간 더 될 수도 있습니다.

최근 이러한 아파트의 공급에 따라, 입주시기에 맞춰 물량과다로 인한 가격하락 등 그 영향여부가 염려되고 있는 가운데, 과연 공급과잉인지의 여부에 대해 관심은 많지만 예측하기가 매우 어렵습니다. 그렇지만, 여러 가지 변수들을 생략하고, 입수되는 자료에 의해서 추정이 가능한 공급량과 수요량에 의해서, 공급과잉인지, 과잉이라면 어떻게 과잉인지의 여부를 살펴보고자 합니다.


2. 우리지역에서 필요한 주택수는 얼마나 될까?

경남통계연보에 의하면, 창원은 2002년말 현재 16만 가구, 51만 8천명의 인구에 주택수는 12만 4천 채로 78%의 주택보급률을 가지고 있었고, 마산과 진해는 각각 89%(113,218채/127,721가구)와 107%(43,796채/40,967가구)의 보급률을 가지고 있었습니다. 당시 우리지역에서 1가구가 1채씩의 주택을 차지하고 살기 위해서는 창원은 36,000채, 마산은 14,000채의 주택이 더 필요했고, 진해는 3,000채 정도가 남았습니다. 그래서 전체적으로 47,000채의 주택을 더 지어야 100%의 보급률을 달성할 것으로 나타났습니다.

아울러, 인구는 정체 또는 감소하여도 가구수는 오히려 늘거나 인구의 감소비율만큼 줄지 않는 현상이 나타나고 있습니다. 이는 핵가족화가 한계에 이르긴 했지만 그래도 아직 핵가족화가 진행되고 있어서 가구수가 늘고 있는 것입니다. 예로 창원의 2003년말 인구는 전년대비 3,000여명 줄었는데 가구수는 오히려 2,000여 가구(159,887가구→162,053가구)가 늘었습니다. 이렇게 늘어난 가구들도 추가적인 주택을 필요로 할 것입니다.

또한, 반송과 마산의 시영, 월포삼익과 같이 재건축이나 내용년수가 다되어 철거되거나 못쓰게 되는 주택들을 고려한다면, 여기에 살던 가구들도 역시 새로운 주택이 필요하게 된 경우에 포함하여야 할 것이고, 이러한 주택수도 2002년말 통계이후 현재까지 5,000채는 될 것 같습니다.

여기에 더하여, 주택보급률이 얼마가 적정한 것인지 단정하기는 어렵지만 선진국의 경우 130%까지를 적정보급률이라고 하기도 합니다. 그렇지만 우리는 우리형편에 맞게 살아야 할 것이므로 이보다 훨씬 낮은 110%정도가 적정할 것이라고 보더라도, 우리지역에서는 위와 같은 주택의 필요량말고도 35,000채(마창진35만 가구의10%)가 더 순증되도록 주택을 건설하여야 이 보급률에 도달할 수 있을 것입니다.


3. 최근 우리지역에서 공급한 아파트는 얼마나 될까?

2002년 통계이후, 2003년 초부터 현재까지 우리지역에서 완성된 아파트의 물량은 자료에 잡히는 것이 3,500세대(창원의 일신과 한림, 진해 벚꽃빌, 마산 한일3차,성우 등)이므로 군소아파트까지 포함하면 이 보다 더 많을 것입니다. 지금으로부터 3년 이후까지 완성될 아파트는 총 25,000채 정도인데, 지역별로 보면 창원 7,500채를 비롯하여 진해 3,500채, 마산 4,400채, 장유 6,100채, 용원 1,700채, 함안(자이)이 1,800채입니다.

완성시기별로 보면, 금년 하반기에 3,800채, 내년 상반기에 4,700채, 내년 하반기에 5,900채, 2006년 상반기에 1,000채, 2006년 하반기에 6,100채, 2007년 상반기에 3,500채로 각각 나누어 볼 수 있는데, 내년 상반기까지는 마창진에 창원 흥한웰가 418채, 진해 한림 600채, 마산 한일4차 779채 뿐인데, 장유가 약 5,000채를 쏟아내고, 내서(코오롱)가 1,730채를 쏟아낼 것입니다. (*장유 5,000채=대우1, 2, 3, 5, 6, 피렌체, E그린5, 7, 한림, 두산, 앙코르 등)

내년 하반기에는 창원이 2,000채(유니온1,360, 피렌체 630)이고, 진해가 1,200채(영풍300, 경화포스코441, 자은포스코402)인데 반해 장유는 이제 1,000채(대우7,8 및 SK뷰)로 대폭 줄어들고, 용원의 1,766채(코아루897, 님869)가 완공됩니다. 2006년 상반기에는 이 지역 전체로 총 1,000채(진해 자이516, 장유 E그린224, 내서 U&I 212)밖에 없지만, 또 2006년 하반기에는 창원(반송2)이 2,300채, 진해 1,100채(대우647, 다숲408), 마산 1,000채(이미지347, 경동메르빌622), 함안(자이) 1,766채로 늘어납니다. 2007년 상반기에는 창원(반송1)이 2,700채, 마산(월포삼익) 700채가 완성될 것입니다.


4. 우리지역 주택공급량과 수요량은 얼마나 될까?

자 여기서, 2007년상반기까지의 주택수요량을 예측해 보도록 하겠습니다. 통계기준일인 2002년말 이후의 주택추가필요량을 예측해보면, 주택보급률이 100%로 되기 위한 47,000채에다 늘어난 가구수 2,000채를 보태어 총 49,000채의 주택이 필요한데, 보급률 100%를 10년간에 걸쳐 달성한다고 잡더라도 연간 4,900채의 주택이 순증되어야 가능하므로, 2003년부터 2007상반기까지 4.5년간 22,000채의 주택이 필요할 것입니다. 여기에 지금 이후로도 노후대체수요가 최소한 5,600채(기존28만채/50년)씩 매년 발생할 것이므로 여기서도 향후 3년간 16,800채가 필요합니다. 또 2003년부터 현재까지 철거된 주택 5,000채를 감안하면 43,800채가 향후 3년 이내에 새로 완성되어야 충족될 수 있을 것입니다. 적정보급률 110%로 가기 위해 필요한 35,000채는 훨씬 뒤인 2012년 이후에나 수요될 것으로 미루어 놓겠습니다.

그렇다면 공급량은 어떻게 되겠습니까? 공급량은 실제로 공급될 수량을 가지고 예측해야 정확하겠지만 자료의 입수한계상 군소아파트나 일반주택 등은 이를 추정하는 것이 불가피합니다. 2003년부터(통계기준일 직후부터) 향후 2007년 상반기까지 새로 공급될 주택수는, 2003년부터 올 상반기까지 실제로 완성된 아파트 3,500채에다 지금부터 향후 3년간에 걸쳐 실제로 완성될 아파트 25,000채를 더하고, 자료에서 빠진 군소아파트의 공급량 2,850채(28,500채X10%)와 아파트 이외의 다른 주택 공급량을 12,600채로 추정해서 보태면 총 44,000채가 공급될 것임을 예측해 볼 수 있겠습니다. *아파트 이외의 다른 주택의 공급량 추정=노후대체공급(기존112,400채/50년X4.5년)+(신규증가112,400X0.5%X4.5년)


5. 과연 우리지역의 주택공급은 과잉일까?

우선 위에서 보듯이, 2007년 상반기까지의 공급량이 44,000채이고 수요예측량이 43,800채이므로 아파트 이외의 다른 주택들을 포함해서 우리지역 전체로 보면, 수급상 거의 맞아떨어지는 정도로 볼 수 있겠습니다. 다만, 현재까지 진행된 주택건설의 패턴과는 다르게 최근년간에 유독 관심이 가는 많은 아파트들이 집중적으로 공급되었고, 일반인들의 시야에 크게 부각되었기 때문에 공급량이 체감적으로 더 큰 것으로 보입니다. 그러나, 과거에도 일반.다가구.다세대 및 군소아파트들이 소리소문없이 일정량씩 공급되어 오고 있었습니다. 그러한 공급물량이 아파트 쪽으로 쏠린 현상이 있으므로, 전체적인 공급량에 있어서는 우려할 수준이 아닌 것으로 보입니다.


6. 그러면, 시기별, 국지적인 아파트 공급과잉현상은 없을까?

우리지역에서 분양된 아파트들을 입주예정시기별로 펴놓고 살펴보면, 공급과다로 인한 문제의 발생이 우려되는 부분이 있습니다. 우선, 장유가 내년 상반기까지 많은 물량을 쏟아내고 있다는 것입니다. 여기에 내서지역에서도 물량을 보태고 있습니다. 그 물량이 무려 6,700채(장유 5,000, 내서 1,730채)나 됩니다. 또 물량이 많은 2006년 하반기에 함안이 1,766채를 보태는 것이 문제라면 문제일 것입니다. 아울러, 장유의 기존물량과 진영의 S클라스와 같은 역외지역 물량도 영향을 미칠 것입니다. 내년 하반기의 용원 1,766채는 수요의 상관관계상 도심에 큰 영향을 미치지 않을 것이며, 자체수요를 가지고 있으므로 문제가 없을 것 같습니다.

그러나, 공급이 과다한 위 지역의 물량들을 제외하면 내년 하반기에 창원 2,000채와 진해 1,200채가 겹치고, 또 1년 뒤인 2006년 하반기에 창원 2,300채와 진해 1,100채가 겹치고 있을 뿐이므로, 이 정도의 물량은 큰 물량도 아닐 뿐더러 2003년 창원 성주동 및 진해 벚꽃그린빌(1,300세대)의 입주사례 등으로 보아 큰 무리는 없을 것으로 예상됩니다. 이 경우 장유 등에서 누적된 공급량이 영향을 미치기는 하겠지만, 출퇴근과 교육 등의 문제를 고려한 장벽 때문에 창원과 진해의 입주(수요)에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 봅니다. 다만, 창원과 진해간 영향관계에서 입주가 지연될 소지는 배제할 수 없습니다.

마산지역은 공급량면에서 별다른 문제가 없으며, 다만 내서지역은 내년 상반기에 1,730채, 2006년 하반기에 2,100채(칠원자이 1,766채 포함)로 1년 6개월 간격으로 격리되어 있고, 마산도심에서의 공급이 별로 없다는 점이 긍정적입니다. 그러나 역시 출퇴근과 교육 등을 고려한 장벽은 입주를 지연시키는 작용을 할 것으로 예상됩니다.

장유는 기존입주물량을 소화하지 못하고 있는 가운데, 연속적으로 올 하반기에 2,600채, 또 내년 상반기에 2,300여채, 하반기에 1,000채 등의 물량이 완성될 예정입니다. 그런데 위에서 언급했듯이 장유가 쉽게 물량을 소진시키지 못하는 중요한 원인이 있습니다. 초창기에 창원에서 내서로 갔던 사람들이 그랬듯이, 창원에서 선발대로 장유로 갔던 사람들이 투덜거리며 다시 창원으로 회군하는 심정을 갑오마을로부터 요금소까지의 아침출근에서부터 찾을 수 있습니다. 따라서 장유의 공급량은 장유 자신이 안고 백방으로 소진시켜야 할 숙제입니다.


7. 끝맺음

이상에서 살펴본 바와 같이 우리지역 전체의 주택수급량에 있어서는 공급과잉이라고 생각되지 않습니다. 또한 주변의 아파트공급량이 다른 지역에 영향을 미치겠지만, 아주 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 생각합니다. 국지적인 공급과다는 일정한 장벽에 의해서 그 지역의 국지적 공급과다로 귀결될 것입니다. 다만, 지금은 과거의 "한 지붕 몇 가족의 주택"으로부터, 또 "소형 숙소개념의 살기 위한 주택"으로부터, "정말로 살만한 주택"으로 이행하는 과정에 있기 때문에, 수요자가 빠져나가는 과거의 이러한 주택들이 신규아파트 대신 역전세난이나 공실의 아픔을 겪고 있으며, 가격상승에서도 소외되고 있는 것입니다. 이러한 현상은 앞으로 상당기간 지속될 가능성이 있습니다. 창원 등의 재건축을 순차적으로 추진하여 이로부터 발생된 퇴거가구를 이런 주택들의 대체수요로 삼는 방법도 문제해결의 좋은 수단이 될 수 있을 것입니다.


*이상으로 우리지역에서의 주택공급이 과연 과잉일 것인지 어떨지가 개인적으로 매우 궁금하고, 알기도 어려워 갑갑한 통에 위와 같이 부실한 자료와 추정을 가지고 나름대로 예측해 본 것이었습니다. 일단 올려 드립니다만, 엉터리일 가능성도 많으므로 그냥 참고만 하시기 바랍니다.

	돈벌레 님 (dotoree) 2004-09-02 19:02:48 Net-No : 3554013413
	다른 생각~ 하나 주택수요는 주택보급률보다 경제력,투자경향,경기순환 싸이클이 더 중요! 노정권의 부동산 정책기조=1가구 1주택임(세금정책 등이 1가구 다주택 쉽게 허용치 않을 것!) 다주택 보유에 의한 투기적 가수요 없으면, 자가보급률 60%정도로 추정되는 창원은 다주택자의 매도압력 현실화 될지도 모름. 또 소득증가와 투자이익 -금융비용=흑자 등이 수반되지 않는다면 주택구매경향(세입자=실수요자의 주택구입 포기경향)도 낮아질 가능성 높음.

	돈벌레 님 (dotoree) 2004-09-02 19:16:19 Net-No : 3554013413
	둘 특정지역(장유) 공급과잉이 타지역(진해) 영향 없을 것이라는 주장~ 진해투자자의 희망?!뿐일 가능성 높음. 진해 자체수요 적음. 현재 빈집도 있는 곳. 진해가 창원에서 한 50km떨어졌다 가정해 보시길~ 현실이 보일 것~ 최근분양 진해아파트는 절대적으로 창원의 수요에 종속된 곳임. 차후 분양 아파트도 마찬가지~ 장유의 공급과잉=창원동부 역전세난+가격답보+자금흐름악화(창원의 장유투자자 많고,상당부분은 자금이 묶여있는데다가 손실도 상당수)=창원종속된 진해주택수요 타격? 이런 시나리오도 가능~~

	돈벌레 님 (dotoree) 2004-09-02 19:24:43 Net-No : 3554013413
	셋 (1992~2001주택안정기)의 서울 강남 예를 들어보면. 이 시기 서울의 주택보급률 70%넘은적 없음! 강남은 특히 더함, 그럼에도 불구하고 10년간 주택가격은 거의 오르지 않음(물가상승률의 반정도)! 이유 1. 신도시입주(특히 분당)에 따른 공급과잉~ 주택보급률 낮으나 일시적인 공급확대로, 소득증가 따라가지 못함. 2. 부동산 하강(안정)기~ 1987~1991까지의 부동산 폭등으로 가격거품 형성!= 이후 10년~ 해소과정 진행 됨.

	돈벌레 님 (dotoree) 2004-09-02 19:34:05 Net-No : 3554013413
	또 이시기 신도시(분당,평촌)의 공급=>강남등 서울의 가격안정=>그외 지역(광명,과천등)확산=>부동산 안정됨 초기 분당! 강남으로 역이주 많았음~ 살 만한곳 못됨! 그럼에도 그지역,그시기에 끼친영향은 엄청났음. (분양가규제와 분양권전매금지로 분양권 거품이 없던 시절임) 진해라~~ 용원이면 모를까? 석동~풍호동은 직접 영향권으로 보임! 건강하시길~~ ^^!

	봄들꽃 님 (hwkfly) 2004-09-02 23:43:01 Net-No : 3690823906
	죄송합니다만, 돈벌레님의 답글은 동쪽님의 글에 대한 답변이 안된다고 생각합니다. 동쪽님께선 가격결정의 가장중요 변수인 수요와 공급을 척도로, 엄연히 존재하는 지역간 거리(물리적, 시간적) 감안하여 설명하셨지만 돈벌레님은 각종 다양한 변수 사례로 억지를 부리시는 것같아요. 다시한번 죄송하지만, 동쪽님의 글엔 고개가 끄떡여 지지만 돈벌레님의 답글에는 그러지가 않네요

	도시인 님 (magicstone) 2004-09-03 00:46:55 Net-No : 3690537973
	제가 보기에 동쪽님의 글은 수요와 공급이 적절한가에 대한 부분에 국한해서 보시면 무리가 없는 글입니다. 여기에다 만약 투자라는 관점이 추가된다면 동쪽님의 의도와는 다르게 글이 너무 확대해석 되는 것 같은 느낌이 듭니다. 시장은 수요와 공급의 원리가 가장 중요하지만 여기에는 한 가지 중요한 분석요소가 있는데 그것은 경제 논리입니다. 쉽게 말하자면 시장에 물량이 적당히 공급되었고 수요도 있는데 그렇다면 수요가 공급을 해결할 능력이 있는가도 생각해보아야 되는 것입니다.

	도시인 님 (magicstone) 2004-09-03 00:48:02 Net-No : 3690537973
	가구당 빛이 3천만원인 현 시점에서 지금의 분양권 물량이 소진되었다면 그 소진된 분양권 물량은 누가 가지고 있을까요? 아마도 상당수는 가수요가 붙어있을 것입니다. 이렇게 되면 논점은 다시 처음으로 돌아갑니다. 그 가수요자들은 입주할 마음으로 그 집을 구입하지 않았을 것이고 또한 가수요자들은 대부분 중도금과 잔금을 치룰 경제력이 없는 사람들입니다. 물론 부동산 시장이 좋을 때야 p받고 넘기면 그만입니다만 시장이 항상 좋을 수도 없는 것이고 따라서 부동산 시장이 전체적으로 좋지 않다면 어떻게 될까요?

	도시인 님 (magicstone) 2004-09-03 00:48:38 Net-No : 3690537973
	이것을 정확히 표현하자면 “수요자는 있는데 매수할 사람은 없는 형국이 되는 것”이며 결론적으로 시장에서는 분양권 가격의 하락으로 나타나게 되는 것입니다. 돈벌레님의 첫 댓 글에 나오는 이야기 “주택수요는 주택보급률보다 경제력, 투자경향, 경기순환 싸이클이 더 중요!” 는 이러한 관점을 설명하는 글입니다. 그리고 동쪽님의 의견은 투자관점을 가지고 논하는 글이 아닌 것 같습니다.

	도시인 님 (magicstone) 2004-09-03 00:50:03 Net-No : 3690537973
	다만 우리지역에서 분양된 아파트 물량이 적어도 “공급과 수요의 관점에 국한해서 적절한가”를 통계를 인용하여 객관적으로 논하는 것이지 “공급물량이 수요와 비슷함으로 이것이 소진이 다 될 것이다” 혹은 “그래서 진해 분양권이 투자가치가 있다”는 등의 관점으로 쓴 글은 아닌 것 같습니다. 동쪽님! 그렇지 않은가요?

	동쪽 님 (tksekfch) 2004-09-03 13:29:36 Net-No : 3697027416
	돈벌레님, 봄들꽃님, 도시인님, 의견에 감사합니다. 투자의 관점에서 보면, 공급과다지역에 잠겨서 돌지 않는 자금 등으로 연쇄적인 영향이 있을 수 있습니다. 또 주택은 지역주민의 소득수준이 증대해 가는 정도에 맞게 적정량씩 공급되고 수요되어야 하고, 주택가격도 여러가지 경제상황과 투자환경에 따라 변하므로 물론 이런 상황이나 여건을 고려하여야 할 것입니다.

	동쪽 님 (tksekfch) 2004-09-03 13:30:18 Net-No : 3697027416
	위 글은 다른 여러가지 변수들을 생략하고, 우리지역 여기저기서 많이 짓고 있는 아파트가 완성될 시기에 오래도록 비워 두지 않고 실제로 쉽게 들어올 사람들이나 있을 것인지에 초점을 맞춘 것입니다. 가격이나 투자시기가 개입된 상황에서의 투자관점은 아닙니다.

	동쪽 님 (tksekfch) 2004-09-03 19:11:13 Net-No : 3697027422
	가격을 개입시켜, 만약 아파트 완성이전이나 완성될 즈음에 분양권가격이 많이 하락하는 시나리오를 상정한다면, 가격하락은 새집선호자들을 불러 모으고, 이로 인해 새집가격은 곧 회복될 여지가 많지만 대신 열등한 헌집들이 더 타격을 받을 것 같은 생각이 듭니다.

	동쪽 님 (tksekfch) 2004-09-03 19:24:46 Net-No : 3697027422
	따라서 진해든 어디이든 헌집이 많이 있는 지역에서는 분양권가격이 내려만 준다면, 헌집 거주자가 새집수요자로 변할 것이므로 분양권가격하락으로 그치는 것이 아니라 곧 헌집의 가격하락을 가져와 주택시장 전체에 파급될 것이므로, 분양권만 나홀로 하락하지는 않을 것이라는 생각도 듭니다.

	동쪽 님 (tksekfch) 2004-09-04 09:50:18 Net-No : 3697027366
	반대로, 아파트 완성 즈음까지 분양권가격이 많이 올라 있으면, 헌집 잔류가 불가피한 새집선호자가 증가하므로 헌집가격도 안정될 것입니다. 기존의 헌집이 억수로 많으면서 다른 지역과 장벽이 덜한 지역은 잠재적 수요자로 대기중인 많은 헌집거주자가 상대가격의 변화에 따라 수요자로 들고나면서 새집가격의 안전판 역할(상하로 모두)을 할 것입니다. 기존 헌집도 없고 다른 지역과 일정장벽이 있는 지역의 신규아파트와는 이런 점에서 차이가 있을 것으로 생각합니다.

	돈벌레 님 (dotoree) 2004-09-04 12:43:57 Net-No : 3554013413
	기존주택 물고 들어가기까지~~~ ㅎㅎ. 새집,헌집논리는 같은 창원내라면 인정! (단, 분양가격vs기존아파트가격 차이 30%정도 이내이고, 분양가 거품 비교적 적은경우) 진해는 진해끼리 비교하는 것이 합리적!

	동쪽 님 (tksekfch) 2004-09-04 15:54:36 Net-No : 3697027496
	카... 지푸라기라도 잡아야.....(^^) 만약에 진해동네의 지금 분양권가격이 물컹하다면, 완성시까지 남은 시간 동안 흐르다가 여물고 여물다가 흘러서 위든 아래든 제대로 여물 것이고, 그리 되면 진해동네 안에만도 헌집에서 참고 사는 알부자들도 많기에 자체수요도 있고, 창원동네에서 비슷한 평당 가격대의 헌집에 사느니 진해동네 새집으로 가겠다는 사람도 있어서, 아마 그 동네는 크게 우려하지 않아도 될 것 같습니다.

	동쪽 님 (tksekfch) 2004-09-04 15:57:49 Net-No : 3697027496
	창원동네 아파트의 급이 일등병부터 대장까지 있다면, 진해동네는 이제까지 일등병부터 소령정도까지 밖에 없다가 신규아파트의 등장으로 갑자기 소장정도의 급이 생긴 셈인데, 소령정도에 해당하는 기존아파트와 소장에 해당하는 아파트가 서로 가격격차가 있음은 현실적이고 당연한 것입니다. 창원동네도 대장과 소장간에는 차이가 적지만 대장과 소령은 2배정도 차이가 나고, 소위하고는 3배까지 차이가 납니다.(특정아파트를 들먹일 수 없어서....., 이제 소장과 대장까지 물고 들어가야^^)

	돈벌레 님 (dotoree) 2004-09-05 00:50:39 Net-No : 3554013413
	진해! 미분양에, 미계약~ 게다가 계약률 급락 현상 까지~~ 자체수요?! ㅎㅎ! '우려' 라~ 혹 '우려' 되시는 것은 아닌지~~~

	돈벌레 님 (dotoree) 2004-09-05 00:53:50 Net-No : 3554013413
	차이~~ 최소한 창원은 바로옆의 아파트와 2배차이는 나지않음. 진해 전체는 창원의 동 2개 수준임. 서울과 인천이 동시에 비교 가능한지?

	동쪽 님 (tksekfch) 2004-09-05 08:40:48 Net-No : 3697027431
	고분양가에 대해 불만, 투기적 가수요에 대해서도 불만, 인위적 가격조작행태 불만, 이런 것들은 자연가격형성의 저해요인, 이런 요인이 있다면 당연히 하락하여 제자리로 가야함. 미래의 주택인 분양권은 옳은 정보에 의해 정당한 가격으로 실수요자의 내집으로 귀환되어야 함. "투자"의 대상물로만 너무 회자되고 있음. 실수요자에겐 그 곳도 살만한 곳인가가 중요. 매수가격과 매수시점은 실수요자의 판단. "우려"는 개인적 이해가 아님.

	돈벌레 님 (dotoree) 2004-09-05 10:43:56 Net-No : 3554013413
	당연히 제자리로 가야함?! 제자리로 감! 실수요자에게 살만한 곳= 가격과 분리 불가능! (돈 있으면 살만한 곳= 많음) 'rent'면 모를까, 집을 산다는 것은 투자와 분리 불가능! 아니 '투자 그 자체'임 그것도 가장 중요한!! (대부분의 수요자에 있어 전재산을 걸고하는) 방어적투자 혹은 공격적투자의 차이만 있을뿐~~~.

	복만이 님 (lh601) 2004-09-06 01:53:45 Net-No : 3552931426
	진해초기 엘지및대우 p형성이 될때부터 비판적인 글을 올리셨던 돈벌레님. 고평가의 진해보다는 저평가된 장유가 미래지향적이라고 올리셨던 돈벌레님. 진해 현재의p는 언젠가 터지는 시한폭탄이므로 하루빨리 손절매하고 빠지라고 글을 올리신 돈벌레님... 지금 한림.엘지.대우의 p가 성주동에는 미치지 못하지만은 가까이 까지 차고 올라가고 있는중이네요... 돈벌레님 생각에 아직도 진해에서 형성된 p를 인정하지 못하고..언제 터질지 모르는 물방울이라고 생각이 드시는지?

	복만이 님 (lh601) 2004-09-06 02:01:55 Net-No : 3552931426
	그럼..언제쯤 터질까요?? 아님...돈벌레님의 생각과 반대로 입주시까지 계속 올라가면.. 그때쯤...돈벌레님은 어떤 의견을 내어 놓으실지??^^ 미분양이 아직도 많다고 하셨는데. 앞으로 창원도 입지가 좋지 못한단지는 미분양이 생길수 있다고 보네요. 특히 진해 경화동은 미분양이 생길수 밖에 없는곳입니다.. 현재의 분양권시장또한 경화동의 분양권들은 자취도 없이 사라져..구경조차 하기 힘들죠 이 현상이 뭘 말해주는지 투자+실거주하실분.그리고 시장이 그걸 증명한다고 봐야합니다.

	복만이 님 (lh601) 2004-09-06 02:07:28 Net-No : 3552931426
	앞으로의 부동산(분양권)시장은 바로옆의 동네라고 할지라도 마음놓을수 없는 단계가 올것입니다..가까이 있다는걸로 슬거머니 동반상승할거라는 어리석은 생각을 할수있는 건설및 시공사님들....앞으로 흐름을 잘 간파하셔야될듯..^^ 또한 그런곳을 피해 투자가치및 실거주 요건이 탁월한 곳을 선택하셔야 될 시민들도 머리가 꽤 아플듯~~^^ 하지만 조금만 발품을 하면..눈에 보이겠죠??그것을 인정못하는 분들또한 많고!!