1. 글머리
근년간에 우리지역에도 제법 많은 아파트들이 공급되었습니다. 현재 분양되어 착공중이거나 곧 착수예정인 아파트의 공급물량은 총 25,000채 정도가 됩니다. 창원, 진해, 마산, 장유, 용원, 내서, 함안칠원에 걸쳐 건설되고 있는 이 아파트들은 금년 하반기부터 향후 3년간이 되는 2007년 상반기까지의 사이에 차례대로 입주될 아파트들입니다. 자료에서 빠진 군소아파트들을 감안하면 이보다 약간 더 될 수도 있습니다.
최근 이러한 아파트의 공급에 따라, 입주시기에 맞춰 물량과다로 인한 가격하락 등 그 영향여부가 염려되고 있는 가운데, 과연 공급과잉인지의 여부에 대해 관심은 많지만 예측하기가 매우 어렵습니다. 그렇지만, 여러 가지 변수들을 생략하고, 입수되는 자료에 의해서 추정이 가능한 공급량과 수요량에 의해서, 공급과잉인지, 과잉이라면 어떻게 과잉인지의 여부를 살펴보고자 합니다.
2. 우리지역에서 필요한 주택수는 얼마나 될까?
경남통계연보에 의하면, 창원은 2002년말 현재 16만 가구, 51만 8천명의 인구에 주택수는 12만 4천 채로 78%의 주택보급률을 가지고 있었고, 마산과 진해는 각각 89%(113,218채/127,721가구)와 107%(43,796채/40,967가구)의 보급률을 가지고 있었습니다. 당시 우리지역에서 1가구가 1채씩의 주택을 차지하고 살기 위해서는 창원은 36,000채, 마산은 14,000채의 주택이 더 필요했고, 진해는 3,000채 정도가 남았습니다. 그래서 전체적으로 47,000채의 주택을 더 지어야 100%의 보급률을 달성할 것으로 나타났습니다.
아울러, 인구는 정체 또는 감소하여도 가구수는 오히려 늘거나 인구의 감소비율만큼 줄지 않는 현상이 나타나고 있습니다. 이는 핵가족화가 한계에 이르긴 했지만 그래도 아직 핵가족화가 진행되고 있어서 가구수가 늘고 있는 것입니다. 예로 창원의 2003년말 인구는 전년대비 3,000여명 줄었는데 가구수는 오히려 2,000여 가구(159,887가구→162,053가구)가 늘었습니다. 이렇게 늘어난 가구들도 추가적인 주택을 필요로 할 것입니다.
또한, 반송과 마산의 시영, 월포삼익과 같이 재건축이나 내용년수가 다되어 철거되거나 못쓰게 되는 주택들을 고려한다면, 여기에 살던 가구들도 역시 새로운 주택이 필요하게 된 경우에 포함하여야 할 것이고, 이러한 주택수도 2002년말 통계이후 현재까지 5,000채는 될 것 같습니다.
여기에 더하여, 주택보급률이 얼마가 적정한 것인지 단정하기는 어렵지만 선진국의 경우 130%까지를 적정보급률이라고 하기도 합니다. 그렇지만 우리는 우리형편에 맞게 살아야 할 것이므로 이보다 훨씬 낮은 110%정도가 적정할 것이라고 보더라도, 우리지역에서는 위와 같은 주택의 필요량말고도 35,000채(마창진35만 가구의10%)가 더 순증되도록 주택을 건설하여야 이 보급률에 도달할 수 있을 것입니다.
3. 최근 우리지역에서 공급한 아파트는 얼마나 될까?
2002년 통계이후, 2003년 초부터 현재까지 우리지역에서 완성된 아파트의 물량은 자료에 잡히는 것이 3,500세대(창원의 일신과 한림, 진해 벚꽃빌, 마산 한일3차,성우 등)이므로 군소아파트까지 포함하면 이 보다 더 많을 것입니다. 지금으로부터 3년 이후까지 완성될 아파트는 총 25,000채 정도인데, 지역별로 보면 창원 7,500채를 비롯하여 진해 3,500채, 마산 4,400채, 장유 6,100채, 용원 1,700채, 함안(자이)이 1,800채입니다.
완성시기별로 보면, 금년 하반기에 3,800채, 내년 상반기에 4,700채, 내년 하반기에 5,900채, 2006년 상반기에 1,000채, 2006년 하반기에 6,100채, 2007년 상반기에 3,500채로 각각 나누어 볼 수 있는데, 내년 상반기까지는 마창진에 창원 흥한웰가 418채, 진해 한림 600채, 마산 한일4차 779채 뿐인데, 장유가 약 5,000채를 쏟아내고, 내서(코오롱)가 1,730채를 쏟아낼 것입니다. (*장유 5,000채=대우1, 2, 3, 5, 6, 피렌체, E그린5, 7, 한림, 두산, 앙코르 등)
내년 하반기에는 창원이 2,000채(유니온1,360, 피렌체 630)이고, 진해가 1,200채(영풍300, 경화포스코441, 자은포스코402)인데 반해 장유는 이제 1,000채(대우7,8 및 SK뷰)로 대폭 줄어들고, 용원의 1,766채(코아루897, 님869)가 완공됩니다. 2006년 상반기에는 이 지역 전체로 총 1,000채(진해 자이516, 장유 E그린224, 내서 U&I 212)밖에 없지만, 또 2006년 하반기에는 창원(반송2)이 2,300채, 진해 1,100채(대우647, 다숲408), 마산 1,000채(이미지347, 경동메르빌622), 함안(자이) 1,766채로 늘어납니다. 2007년 상반기에는 창원(반송1)이 2,700채, 마산(월포삼익) 700채가 완성될 것입니다.
4. 우리지역 주택공급량과 수요량은 얼마나 될까?
자 여기서, 2007년상반기까지의 주택수요량을 예측해 보도록 하겠습니다. 통계기준일인 2002년말 이후의 주택추가필요량을 예측해보면, 주택보급률이 100%로 되기 위한 47,000채에다 늘어난 가구수 2,000채를 보태어 총 49,000채의 주택이 필요한데, 보급률 100%를 10년간에 걸쳐 달성한다고 잡더라도 연간 4,900채의 주택이 순증되어야 가능하므로, 2003년부터 2007상반기까지 4.5년간 22,000채의 주택이 필요할 것입니다. 여기에 지금 이후로도 노후대체수요가 최소한 5,600채(기존28만채/50년)씩 매년 발생할 것이므로 여기서도 향후 3년간 16,800채가 필요합니다. 또 2003년부터 현재까지 철거된 주택 5,000채를 감안하면 43,800채가 향후 3년 이내에 새로 완성되어야 충족될 수 있을 것입니다. 적정보급률 110%로 가기 위해 필요한 35,000채는 훨씬 뒤인 2012년 이후에나 수요될 것으로 미루어 놓겠습니다.
그렇다면 공급량은 어떻게 되겠습니까? 공급량은 실제로 공급될 수량을 가지고 예측해야 정확하겠지만 자료의 입수한계상 군소아파트나 일반주택 등은 이를 추정하는 것이 불가피합니다. 2003년부터(통계기준일 직후부터) 향후 2007년 상반기까지 새로 공급될 주택수는, 2003년부터 올 상반기까지 실제로 완성된 아파트 3,500채에다 지금부터 향후 3년간에 걸쳐 실제로 완성될 아파트 25,000채를 더하고, 자료에서 빠진 군소아파트의 공급량 2,850채(28,500채X10%)와 아파트 이외의 다른 주택 공급량을 12,600채로 추정해서 보태면 총 44,000채가 공급될 것임을 예측해 볼 수 있겠습니다. *아파트 이외의 다른 주택의 공급량 추정=노후대체공급(기존112,400채/50년X4.5년)+(신규증가112,400X0.5%X4.5년)
5. 과연 우리지역의 주택공급은 과잉일까?
우선 위에서 보듯이, 2007년 상반기까지의 공급량이 44,000채이고 수요예측량이 43,800채이므로 아파트 이외의 다른 주택들을 포함해서 우리지역 전체로 보면, 수급상 거의 맞아떨어지는 정도로 볼 수 있겠습니다. 다만, 현재까지 진행된 주택건설의 패턴과는 다르게 최근년간에 유독 관심이 가는 많은 아파트들이 집중적으로 공급되었고, 일반인들의 시야에 크게 부각되었기 때문에 공급량이 체감적으로 더 큰 것으로 보입니다. 그러나, 과거에도 일반.다가구.다세대 및 군소아파트들이 소리소문없이 일정량씩 공급되어 오고 있었습니다. 그러한 공급물량이 아파트 쪽으로 쏠린 현상이 있으므로, 전체적인 공급량에 있어서는 우려할 수준이 아닌 것으로 보입니다.
6. 그러면, 시기별, 국지적인 아파트 공급과잉현상은 없을까?
우리지역에서 분양된 아파트들을 입주예정시기별로 펴놓고 살펴보면, 공급과다로 인한 문제의 발생이 우려되는 부분이 있습니다. 우선, 장유가 내년 상반기까지 많은 물량을 쏟아내고 있다는 것입니다. 여기에 내서지역에서도 물량을 보태고 있습니다. 그 물량이 무려 6,700채(장유 5,000, 내서 1,730채)나 됩니다. 또 물량이 많은 2006년 하반기에 함안이 1,766채를 보태는 것이 문제라면 문제일 것입니다. 아울러, 장유의 기존물량과 진영의 S클라스와 같은 역외지역 물량도 영향을 미칠 것입니다. 내년 하반기의 용원 1,766채는 수요의 상관관계상 도심에 큰 영향을 미치지 않을 것이며, 자체수요를 가지고 있으므로 문제가 없을 것 같습니다.
그러나, 공급이 과다한 위 지역의 물량들을 제외하면 내년 하반기에 창원 2,000채와 진해 1,200채가 겹치고, 또 1년 뒤인 2006년 하반기에 창원 2,300채와 진해 1,100채가 겹치고 있을 뿐이므로, 이 정도의 물량은 큰 물량도 아닐 뿐더러 2003년 창원 성주동 및 진해 벚꽃그린빌(1,300세대)의 입주사례 등으로 보아 큰 무리는 없을 것으로 예상됩니다. 이 경우 장유 등에서 누적된 공급량이 영향을 미치기는 하겠지만, 출퇴근과 교육 등의 문제를 고려한 장벽 때문에 창원과 진해의 입주(수요)에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 봅니다. 다만, 창원과 진해간 영향관계에서 입주가 지연될 소지는 배제할 수 없습니다.
마산지역은 공급량면에서 별다른 문제가 없으며, 다만 내서지역은 내년 상반기에 1,730채, 2006년 하반기에 2,100채(칠원자이 1,766채 포함)로 1년 6개월 간격으로 격리되어 있고, 마산도심에서의 공급이 별로 없다는 점이 긍정적입니다. 그러나 역시 출퇴근과 교육 등을 고려한 장벽은 입주를 지연시키는 작용을 할 것으로 예상됩니다.
장유는 기존입주물량을 소화하지 못하고 있는 가운데, 연속적으로 올 하반기에 2,600채, 또 내년 상반기에 2,300여채, 하반기에 1,000채 등의 물량이 완성될 예정입니다. 그런데 위에서 언급했듯이 장유가 쉽게 물량을 소진시키지 못하는 중요한 원인이 있습니다. 초창기에 창원에서 내서로 갔던 사람들이 그랬듯이, 창원에서 선발대로 장유로 갔던 사람들이 투덜거리며 다시 창원으로 회군하는 심정을 갑오마을로부터 요금소까지의 아침출근에서부터 찾을 수 있습니다. 따라서 장유의 공급량은 장유 자신이 안고 백방으로 소진시켜야 할 숙제입니다.
7. 끝맺음
이상에서 살펴본 바와 같이 우리지역 전체의 주택수급량에 있어서는 공급과잉이라고 생각되지 않습니다. 또한 주변의 아파트공급량이 다른 지역에 영향을 미치겠지만, 아주 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 생각합니다. 국지적인 공급과다는 일정한 장벽에 의해서 그 지역의 국지적 공급과다로 귀결될 것입니다. 다만, 지금은 과거의 "한 지붕 몇 가족의 주택"으로부터, 또 "소형 숙소개념의 살기 위한 주택"으로부터, "정말로 살만한 주택"으로 이행하는 과정에 있기 때문에, 수요자가 빠져나가는 과거의 이러한 주택들이 신규아파트 대신 역전세난이나 공실의 아픔을 겪고 있으며, 가격상승에서도 소외되고 있는 것입니다. 이러한 현상은 앞으로 상당기간 지속될 가능성이 있습니다. 창원 등의 재건축을 순차적으로 추진하여 이로부터 발생된 퇴거가구를 이런 주택들의 대체수요로 삼는 방법도 문제해결의 좋은 수단이 될 수 있을 것입니다.
*이상으로 우리지역에서의 주택공급이 과연 과잉일 것인지 어떨지가 개인적으로 매우 궁금하고, 알기도 어려워 갑갑한 통에 위와 같이 부실한 자료와 추정을 가지고 나름대로 예측해 본 것이었습니다. 일단 올려 드립니다만, 엉터리일 가능성도 많으므로 그냥 참고만 하시기 바랍니다.
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