상가투자 할 몇분만을 특별한 조건으로 모십니다.-트리마 후레쉬

[장정태]

[개요]

1.투자상가:삼산택지개발지구 중심상업지역 트리마후레쉬 1층상가일부(투자희망자에게만 호수공개)

-2004년 12월 준공예정.

2.투자조건:

평당분양가에서 평당300만원 DC목표,

입주후 공실이 될 경우 10개월이상의 월세분을 잔금에서 일시불 공제

전매희망시 평당150만원 최소수익을 시행사가 환매보장.

3.투자일정

9월15일까지 예비투자자모집및 설명회-투자조건 일괄협상완료

9월16일 계약체결

4.초기투자예상자금

8000만원-2억

5.연 예상수익률

임대수익 년8%

시세차익 년30%

바닥 권리금 최저 5000만원 형성

6.투자문의

019-660-7374/02-718-3400/02-718-3477

thomas54@unitel.co.kr

mas54@hanmail.net

상가투자관련자료1

1. 최근, 부동산 투자 패턴의 변화

현재, 은행의 연평균 금리는 약 4% 수준. 즉, 1억원을 맡겨도 1년 후 발생되는 수익은 불과 400만원 수준인 셈이다. 이것도 세전수익이 그러한 것이며, 만약 세금까지 감안한다면 순수 내 손에 주어지는 수익은 이에도 미치지 못하게 될 것이다. 이러한 저금리가 지속되면서, 시중에는 약 400조원에 해당하는 부동자금이 단 1%라도 더 높은 수익율을 바라볼 수 있는 투자처를 찾기 위해 떠돌게 되었다. 그리고, 이러한 부동자금 중의 상당 부분은 결국 부동산 시장으로 유입되었다. 그 결과, 2002~2003년에는 재건축 아파트의 급등을 가져왔고, 2003~2004년에는 토지시세의 급등을 가져오게 되었다. 부동산 시장이 이렇게 과열양상을 나타내자 정부는 서둘러 각종 안정대책을 쏟아내었고, 대표적으로 “재건축 조합원지분 전매금지” 및 “토지거래허가구역의 확대지정” 등 일단 거래 자체를 막아 발등의 불은 꺼보자는 식의 정책들이 급조되었다. 또한, 이외에도 재건축 및 토지시장을 겨냥한 각종 대책들은 잇따라 발표되었으며, 이들 정책의 초점은 일단 어떤 방식으로든 거래자체를 어렵게 하고, 기대수익율을 낮춰 놓는 것에 맞춰져 있었다.

상황이 이러하다 보니, 일단 재건축 시장 및 토지 시장도 부분적으로는 진정기미를 나타내고 되었다. 그리고, 무엇보다도 이들 양쪽 시장에 대한 투자자들의 투자심리를 어느 정도 위축시키는 성과는 가져왔다고 할 수 있을 것이다. 하지만, 중요한 점은 여전히 400조원의 부동자금에 대한 근본적인 해결 방안이 마련된 것은 아니라는 것이다. 따라서, 결국 이들 부동자금들은 또 다른 투자처를 찾아나서게 될 수 밖에 없을 것으로 예상된다. 그렇다면, 이들 자금들은 과연 어디로 유입될 가능성이 높을까?

현재, 부동산 시장을 짚어보면 이미 상당 부분의 부동자금이 상가시장으로 유입되고 있는 조짐을 나타내고 있다. 올해 초 분양된 단지 내 상가들과 같은 경우는 잇따라 높은 경쟁률을 나타내고 있으며, 낙찰가격도 최초 입찰가격의 200% 가까운 가격으로도 형성이 되고 있다. 일례로, 지난 3월 인천삼산지구 7블록에 위치한 단지 내 상가의 경우는 평균평당낙찰가율이 261%, 최고낙찰가율은 467%, 평당최고낙찰가로는 9,006만원(/평당)을 기록하며 화제를 낳기도 하였다. 최근, 주택시장에서 미분양이 속출하고 있는 것과는 상반되는 현상이다.

이렇듯, 상가 시장이 떠오르고 있는 이유는 주택과 토지시장에 비하여 상가시장이 상대적으로 규제가 덜 하다는 점 때문이다. 상가는 전매에 대한 규제가 거의 없기 때문에 재건축아파트 및 토지상품에 비하여 환금성 측면에서 유리함을 가질 수가 있다. 또한, 주택보유수와는 무관한 투자상품이기 때문에 다주택보유자들에게는 더욱 매력적인 투자상품으로서 부각이 되고 있다. 그리고, 무엇보다도 상가투자의 가장 큰 장점이라고 할 수 있는 것은 임대수익과 시세차익을 동시에 올릴 수 있는 투자상품이라는 것이다. 즉, 투자기간동안은 은행 금리 2~3배 정도의 임대수익을 발생시키면서 보유를 하고 있다가, 매도시점에서는 권리금 형성과 함께 시세차익도 바라볼 수 있다는 것이다.

하지만, 상가 투자 역시 무턱대고 투자를 한다거나, “남 따라하기” 식의 투자를 했다가는 낭패를 보기 십상이다. 자칫, 잘못하다가는 지난해 발생된 “굿모닝 시티” 사기분양과 같은 사건이 결코 남의 얘기가 아니게 될 수 도 있기 때문이다. 따라서, 상가 투자에 관심이 있는 투자자라면 다음의 사항들은 사전에 반드시 체크해 볼 필요가 있겠다.

2. 상가 투자시, 체크 리스트

▶ 토지확보 및 건축허가가 이뤄졌는지?
일부 상가들의 경우는 해당 토지 소유권도 확보하지 않은 채, 선(先)분양 되는 사례도 있으므로 투자자는 이에 주의를 기울여야 한다. 선(先)분양이란, 시행사가 토지 매입 계약만 한 채 미리 투자자에게 분양을 하는 것으로서, 시행사가 토지소유권을 완전히 확보한 것이 아니기 때문에 자칫 시행사가 도중에 부도가 나더라도 투자자들은 피해를 면하기가 어렵게 된다. 따라서, 사전에 등기부등본을 통하여 계획된 부지를 100% 확보한 것인지 확인하는 자세가 필요하겠다. 또한, 토지매입확인 외에도 해당 시ㆍ군ㆍ구청 등을 통하여 건축허가가 완료된 것인지를 확인해야 할 것이다. 그리고, 시행사가 상가를 담보로 하여 근저당을 어느 정도 설정했는지도 체크해 볼 필요가 있다.

▶ 분양가가 적당한 것인지?
일반적으로 상가 수익율은 연 8~10% 안팎 수준이라고 할 수 있다. 또한, 분양가에 대비하여 향후 형성되는 프리미엄은 물론 상가마다 다르겠지만 대략 입점 후 2년 정도가 지나게 되면 분양가의 70~80% 정도 수준으로 프리미엄이 형성된다고 보고 있다. 물론, 이와 같은 수익율과 프리미엄은 향후 그 지역의 상권활성화 정도에 따라 달라질 수 있는 것이다. 그리고, 아울러 현재의 분양가 수준에 따라서도 크게 달라질 수 있는 것이다. 즉, 향후 상권의 활성화가 예상되더라도 현재의 분양가 수준이 너무 높다면 결국 수익율은 기대에 못 미칠 수 밖에 없게 되는 것이다. 따라서, 주변에 분양된 상가들의 분양사례(분양가 및 분양율 등)와 임대료 수준 등을 사전에 점검해 봄으로써, 현재 분양가 수준의 적정 여부를 판별해보는 자세가 필요하겠다.

▶ 주변 상권은 어떻게 형성되어 있는지?
상가 투자의 핵심은 역시 주변 상권의 분석이라고 할 수 있다. 유동 인구의 동선을 파악하고, 접근성이 용이한지를 살펴보아야 할 것이며, 사업지 주변 업종에 대한 분석도 선행되어야 한다. 특히, 대형백화점이나 할인점 등이 인접해 있다면 상권이 활성화 될 수 있으므로 유동인구 확보 측면에서 장점을 가질 수 있다. 하지만, 반면 경쟁력을 잃을 수도 있으므로, 이런 경우는 특히 업종 선택에 있어서 신중을 기해야 한다. 또한, 투자 안정성을 높이기 위해서는 지하철 역세권이나 배후단지 주출입구 방향에 위치해 있는 상가를 선택함으로써 확실한 유동인구를 확보하는 것이 중요하다.

▶ 배후단지 및 상권의 발전 가능성은?
현재 상권이 잘 형성되어 있다고 해서, 향후에도 계속적으로 상권이 활성화될 수 있는 것은 아니다. 즉, 현재의 모습만을 가지고서 섣부르게 판단하여 투자했다가 만약 투자기간동안 상권이 계속적으로 쇠퇴하게 된다면 결국 임대수익율의 하락과 더불어 매도시 어려움을 겪을 수가 있다. 따라서, 현재의 상권 현황과 더불어 앞으로도 점진적으로 상권이 발전될 수 있는 지역인지를 사전에 가늠해 보는 자세가 필요할 것이다.

투자관련자료2-펀글

오늘은 최근 과열되고 있는 택지지구내의 근린상가에 대해 알아 보고 이론과 실제에 대해 말씀 드리고자합니다.

1. 대상: 인천 삼산지구 택지내 근린상가( 1평에 9000짜리 상가로 유명해져서 이곳을 선택했습니다.)

2. 투자 대상: 투자금이 1-2억 정도이고 초보 투자자을 위한 내용( 5억 상가의 경우 보증금 1억정도 제하고 융자 2억정도 제하면 자기돈은 2억정도면됩니다.)


위 근린상가는 다음과 같은 이유로 주목을 받고 있습니다.

1. 지하철 7호선 역에 위치( 2010년 개통 예정)

2. 아파트 가구수 대비 적은 상가 비율( 4%정도로 추정)

3. 택지지구 구조상 유동인구가 몰리는 위치적 특성


투자 순서:

1. 택지지구 조사: 택지지구가 발표가 되면 이 지구에 대한 기초조사를 해야합니다. 총 아파트 가구수, 지역적 특성, 상가의 비율, 주변의 상권 등입니다. 이에따라 이 지구에 대한 투자가치가 있는지가 대강 결정됩니다. 또한 반듯이 한번 가보아야합니다.

2. 상가 지역 토지 분양 가격 조사: 어느정도 시간이 지나면 상가지역토지를 분양합니다. 그에따라 상가지역의 블럭당 입찰가가 결정됩니다. 삼산지구는 대략 40개정도의 블럭이 있고 토지가격은 평당 1500 에서 2100 사이에서 결정되었습니다. 일단 낙찰 가격이 높은 곳을 주시해야합니다. 토지를 분양받는 사람들은 아무래도 일반 투자자 보다는 안목이 좋은 사람들이므로 그들이 좋게 본 곳이 대개는 좋은 곳입니다.

3. 입지 분석:

우리가 상가를 분양 받을때 아무것이나 분양받을수는 없습니다. 당연히 가장 좋은 곳을 분양 받아야하고 그래야만 투자에 성공하지 아니면 고통이 돌아올 뿐입니다. 최근 상가에도 경제의 새로운 흐름인 부익부 빈익빈이 철저히 적용되고 있습니다. 따라서 정말 좋은 자리가 아니면 차라리 분양받지 마시길 바랍니다. 따라서 택지지구 상가 지역에 많은 상가가 있지만 최소한 상위 20%의 위치가 아니면 분양 받아서는 안됩니다. 따라서 상가가 총 100개가 잇다고 가정할때 상위 5%에 드는 상가를 1등급 상가, 상위 10%에 드는 상가를 2등급 상가, 상위 20%에 드는 상가를 3등급의 상가로 칭하겠습니다. 또한 초보 투자자에게는 1층 이외에는 권하지 않습니다. 그러므로 제가 권하는 상가는 1층 3등급 이내의 상가로 제한합니다.

삼산지구의 경우 제가 조사한 바에 따르면 1등급의 자리는 이미 삼산지구의 토지 수용자에게 분양된것으로 알고 잇습니다.(입찰에서 제외) 따라서 상업지구의 코너자리는 모두 그들에게 분양되었습니다. 하지만 현실은 투자자들이 딱지를 사들여 그 지역을 선점했다고 합니다. 즉 18 장 정도를 사들여 그 지역을 산것이지요. 이 지역을 산 사람들은 이곳에 직접 상가를 짓거나 다시 건설회사에 되판다고합니다. 하지만 대개 이 지역은 토지주가 직접 건축, 임대하고자 해서 물량이 나오지 않는다고합니다. 나중에 물량이 나온다면 모르지만 삼산지구는 1등급의 자리는 일단 없다고 보시면됩니다.

예전 3년전 쯤 부동산침체기에 택지지구 상업지역에 갔을때 1등급의 자리가 널려 있었습니다. 제가 가니 10명쯤 달려 나오더군요. 아무자리나 잡아도 1등급 이었습니다. 이런 이유로 제가 지금은 상가투자 시기가 아니라는 것입니다. 그래도 투자한다면 계속해 보지요.

삼산지구는 4월에 토지 잔금을 완납하고 착공에 들어 갈수 있습니다. 그렇다면 이미 2월이나 3월에는 상가를 알아 보아야합니다. 선분양이 있기 때문입니다. 선분양은 토지주가 돈이 부족해 건물을 올리기 힘들거나 토지 잔금이 부족할때 미리 분양을 하는 것입니다. 이에따라 위험은 있으나 최소 10-20%의 할인이 있습니다. 삼산지구의 경우 1층의 평당 단가가 2700-2800 인데 선분양은 2300-2400 으로 들어간 것으로 알고 있습니다. 따라서 자본금이 많고 안목이 좋은 사람에게 좋은 자리일 경우는 이미 선분양으로 넘어 갑니다. 삼산지구의 경우는 2등급의 자리는 이때 이미 넘어 갔을 것으로 보입니다. 이때 방법은 선분양 받은것을 프리미엄을 주고 다시 사는 것뿐입니다.

이제 공식적으로 4월이 되어 정식 분양이 시작되었습니다. 이제 남은 것은 약간의 3등급 자리뿐입니다. 가격은 높고 자리는 나쁜 곳이지요. 하지만 부도날 염려도 없고 계약금도 떼일 가능성이없는 안전시점이기도 합니다. 그래서 투자는 높은 위험, 높은 이익입니다.

결론적으로 투자시기가 나쁠때에는 일반투자자에게 좋은 자리가 올 가능성은 별로 없습니다. 제도가 확실히 바뀌기전에는 지금이 가장 나쁜 투자시기입니다.

-->동호회에서는 선분양가격이하로의 1층 좋은 자리를 협상중에 있습니다.

4. 수익률 계산

상가투자를 할때에는 최소 정기예금 금리의 두배 즉 8-10% 정도의 수익률이 있어야합니다. (앞으로는 점점 줄것으로 생각되어집니다.)

삼산지구의 2등급의 지역을 분양받았을 경우 1층이 평당 2700정도에 분양받을 것입니다. 대략 25평을 분양받았다고 하면 2700* 25= 67500(육억 칠천 오백만원입니다. 부가세 제외) .
여러분이 67500만원을 은행에 정기예금하면 세금제하고 월 200만원정도 받습니다. 물론 이때는 투자에 대한 위험도 없고 상가에 따른 여러 세금 및 골치아픈 문제가 없습니다. 최소한 이보다는 높아야한다는 것이지요.

대략 67500만원의 상가라면 보증금 1억에 최소 400-500까지는 받아야합니다. 그렇다면 지금 인천 삼산지구에서 2등급의 상가의 임대료를 그만큼 받을수 있는냐는 것입니다. 저는 지금의 경제상황으로는 받을수 없다입니다. 물론 나중에 경제가 회복되는 것과 장래 매매가의 상승과같은 시세차익이 발생할수도 잇습니다. 하지만 제가 아는한 현재 적정 임대료를 맞추지 못하는 상가는 나중도 기약할수 없습니다. 결국 시세차익도 없고 내수가 회복되도 별볼일 없다는 것입니다. 그런데 삼산지구 상가들은 등외 지역도 평당 2700만원을 호가하고 잇습니다. 결국 투자자의 80% 이상의 사람이 망한다는 얘기입니다.

--->위의 계산으로는 상가투자성이 없겠지만 아래표를 참고바랍니다.

구분		내용		비고
상가명		== 상가선택 ==파워트리마트리마 후레쉬트리마 아카데미트리마 로데오트리마 하모니트리마 플레이트리마 리젠시
호수			호
상가명
호수			호
분양가			만원
대출금			만원	분양금액의 40%
전세 환산율			만원	분양가의 70%
보증금	비율		%	분양가에 대한 15%
	금액		만원
월세	월세율		%	전세환산금에서 보증금을 뺀 금액의 12%을 12달로 나눈금액
	금액		만원
실투자금액			만원	분양가-대출금-보증금
月실입금 금액			만원	月세 - 月대출금 이자(년6.7%로 계산함)
예상수익율			%	年실입금액/실투자금액*100
月보장금액			만원	입주 후 공실일 경우, 제시된 월세의 80%를 임대보장금으로 지급

위표는 23.81평 평당 분양가 2650만원으로 분양가 6억3천93만원에 해당되는 상가로 위글과 비슷한 경우입니다.기분양된 건으로 동호회에서 매입할 수없는 건이지만 금액이 비슷하여 예를 들겠습니다.

보증금6500만원 월세를 350만원으로 계산한바

보증금 1억에 최소 400-500까지는 받아야한다는 금액보다 낮게 잡았습니다만

2억8392만원 투자에 이자를 제외한 월 순수입금액이 206만원이 됩니다.

여기에다가 동호회에서 추진하고 있는 건이 성사가 된다면 약7200만원이 원가절감이 됨으로

약21500만원투자에 순수입금액 206만원이라는 년11%이상의 수익을 보여줍니다.

6억7500만원을 은행에 두었을때의 세금제하고 200만원받는 것과 비교대상이 아니지요.

여기에다가 최소 년30%이상의 시세차익과 양도세에 비교적 자유로운 이점까지 겹치고 권리금이 올라가는 트리플 이점을 노릴수가 있습니다.

공실이 되면 월278만원의 임대보장금이 확정되어 있습니다만 제도적으로 10개월이상분을 한꺼번에 공제할 수있도록 협상을 진행할 계획이구요..

또한 같은 건물 내에도 좋은 자리가 있습니다. 코너와 출입구 주위등등입니다. 이런 자리는 우선 건축주나 건설사 본인이 임대를 위해 선점하고 그 나머지는 친척이나 지인에게 주고 그 다음에 일반투자자에게 돌아갑니다. 그러니 일반투자자가 안심하고 분양받았다는 것은 지금같은 부동산 호황기에는 안좋은 자리라고 생각하시면됩니다.

그러므로 지금과 같은 분양방법하에서는 상가는 부동산 침체기에 가장 먼저 분양사에 가서 선분양을

받아야 그나마 성공한 투자라고 할수 있는 것입니다.

--> 선분양가격이하,1층 좋은 자리,이것이 동호회의 상가매입목표이며 그 매입수량도 몇개로 한정되어 있습니다.

그런 이유로 제가 상가를 하느니 일반인은 아파트를 하라고 권유하는 것입니다. 하지만 상가에 대해 잘아는 지인이 있거나 믿을만한 부동산 중개인을 아느경우에는 좋은 물건을 고를수도 있습니다. 그런 이유로 수익률을 주는 상가는 부동산의 주기와 관계없이 항상 구입이 가능하다는 것입니다.

1.기본정보

상가명	트리마 후레쉬 (7-3,4)
용도(테마업종)	복합상가, 요식업
시행사	(주)파워C&D, 트리마
시공사	SM 건설 주식회사
분양사	(주)파워C&D
대지위치	인천광역시 부평구 삼산동 삼산택지개발지구 7-3,4
공급규모	지하 2층 / 지상 8층
대지면적	1,348.00 ㎡ (407.76평)
연면적	9,312.00 ㎡ (2,816.86평)
건축면적	940.50 ㎡ (284.49평)
건폐율	69.77 ％
용적율	543.64 ％
형태	분양
지역/지구	상업지역,상업용지
준공예정	2004년 12월
현황	분양중
건축허가관계	토지대금완납및 사용허가,건축허가필, 공사진행중인사진보기트리마 후레쉬
주차대수	49대
용도	요식업위주로 패밀리레스토랑, 대형음식점, 각종 프랜차이즈 입점

조감도

층별 내부도

※ 본 분양면적은 실시설계시 변동이 될 수 있습니다.

	삼산상업지구는 36만평의 택지에 9,300 세대(30,000명 입주 예정)가 2004년 8월부터본격적으로 아파트에 입주합니다. 삼산상업지구는 부천상동지구와 인접해 있으나 지리적, 심리적으로 단절되어 독자적인 상권이 구축되는 주요 지역입니다.
		계산, 갈산, 부개 등 택지개발지구에 둘러쌓인 대규모 단지로 10만여 세대의 생활권입니다. 상업지구를 감싸고 지구 대단위 아파트가 밀집해 있으며, 수도권 서북부 중심 상업 지역으로 부상하게 됩니다.
		36여만평의 지구내에 9만평의 녹색 환경을 갖추고 있으며 지구내 근린 공원과 굴포천의 친수 공간 조성으로 쾌작한 환경을 보장합니다. 아울러 인근 상동지구에 10만평 규모의 영상문화단지가 조성되어 문화적인 혜택 또한 얻게 됩니다.
		백화점, 할인마트, 구청 등 생활 편의 시설이 완비되는 것을 비롯해 경찰서, 우체국, 보건소 등의 관공서까지 지구내에 설립되어 생활의 편리함을 주게 될 것입니다. 또한 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교(특목고)가 지구내에 설치되어 풍부한 교육 환경을 갖추게 됩니다.
		외곽순환도로, 경인고속도로, 공항고속도로, 경인전철과 인천지하철의 교통을 이용해 서울, 일산, 안양 등 수도권 동시 생활권이 완성됩니다. 아울러 서울지하철 7호선이 연장되어 삼산지구를 지나는 등 사통팔달의 편리한 교통망을 갖추게 됩니다.

입점업종 제안	층수를 클릭하시면 평면도를 보실 수 있습니다.
8F	기타판매 - 라이브카페, 스카이라운지, 구슈퓨전레스토랑 입점 확정
7F	건강크리닉
6F	일반주점 - 민속주점 / 기타판매 - 레스토랑, 커피전문점, 일반주점 - BAR
5F	오락 / 레포츠 - 당구장, PC, 노래방 등 / 기타판매 - 스튜디오
4F	요식업 - 패밀리레스토랑, 바다가재, 특선요리, 참치전문점
3F	음식업 - 숯불갈비, 감자탕, 한.중식 / 패스트푸트 - 생과일전문점 / 일반주점 - 민속주점, 칸
2F	대형음식점 - 남대감꽃게찜, 등촌동칼국수 입점 확정(2층 전층)
1F	사무실 - 부동산 / 요식업 - 분식 / 기타판매 - 미장원 / 판매시설 -꽃집, 건강코너, 금은방, 악세사리, 이아스크림 / 제과업 - 베이커리 / 판매유통 - 편의점 / 일반주점 - 호프 / 프렌차이즈 - 투다리, 닭갈비
B1 ~ B2	지하 자주식 주차장