지난해 12월 29일 서울시는 마포구 아현동 635번지 일대를 아현3구역으로 지정고시했다. 2003년 11월 2차 뉴타운으로 지정고시 된 이래 2004년 12월 뉴타운개발기본계획이 확정된 후 1년여 만에 이뤄진 사업성과다.
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아현뉴타운에서 가장 넓은 면적을 차지하는 아현3구역이 구역지정을 받음에 따라 재개발은 물론 뉴타운 사업까지 본격적으로 추진 될 것으로 예상돼 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 그 현장을 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com) 가 찾았다.
>>> 아현3구역 소개
아현3구역이 속해 있는 아현뉴타운은 마포구 아현2,3동 공덕2동 염리동 대흥동 노고산동 일부를 포함 한다. 35만여평을 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주택재건축사업으로 나눠 개발이 진행된다.
그중 아현3구역은 전체 면적 207,508㎡(62770.88평)로 아현뉴타운의 20%를 차지하고 있으며, 뉴타운 내에서 진행 중인 염리구역과 공덕5구역 등 재개발구역 3곳 중 사업진행이 가장 빠르다. 조합원수는 약 3천여명에 이른다.
현재는 차량 두 대가 지나가기 어려운 좁다란 골목길이 대부분이며 빌라와 연립 단독주택들이 난립해 있어 재개발이 시급해 보였다. 또한 평균경사도 8.4% 구역 안쪽은 15.4%나 돼 걸어 올라가가 힘들게 느껴질 정도였다.
재개발 계획은 건폐율 50%이하, 용적률 240%이하(평균 235% 이하)를 적용해 25층 이하(평균 15층 이하)로 3천3백29가구가 지어질 예정이다. 시공사는 삼성물산이 우선협상대상자로 선정 된 상태다.
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추진위원회 관계자는 “현재 조합설립인가를 위한 서류 및 필요한 사항들은 모두 준비가 된 상태다. 적어도 올해 안으로 사업시행인가를 받아 2007년에는 이주를 시작할 계획”이라고 밝혔다.
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교통은 서울지하철 2호선 아현역과 5호선 애오개역을 걸어서 5분이면 이용 할 수 있으며 신천로와 마포로를 통해 광화문, 용산, 여의도로의 진입이 수월하다.
편의시설로는 아현시장이 있으며 학군은 아현초등, 한서초등, 동도중, 아현중, 숭문중, 숭문고 등으로 풍부한 편이다.
>>> 아현뉴타운내 아현3구역이 제일로 손꼽히는 이유
아현3구역은 현재 아현뉴타운에서 재개발 진행 중인 구역 중 가장 넓은 면적과 빠른 사업 속도를 자랑한다. 또한 3천3백가구가 넘는 단지규모와 삼성물산이라는 브랜드 파워를 내세워 뉴타운내에서 가장 높은 선호도를 보이고 있다.
또한 한서초등학교와 상록아파트 인근에 하늘공원(약 7천5백평)을 조성할 계획으로 대부분의 가구에서 조망권이 확보될 것으로 보여 그 인기가 점점 상승하고 있다.
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>>> 지분시세 얼마나 올랐나?
현재 아현3구역의 지분시세는 10평대가 평당 1천8백만~2천5백만원, 20평대 1천5백만원 30평대가 1천만~1천3백만원이다.
이는 지난 9월 ‘재개발입주권 가구 수 산정이라는 소득세법 개정안’ 발표 당시 10평대가 평당 1천4백30만~1천7백50만원, 20평대 1천2백30만~1천4백70만원에서 크게 오른 시세다.
부동산플러스 공인 이재주 사장은 “최근 30평대를 안전하게 배정받을 수 있는 감정가액이 높은 10평대와 20평대 지분 중심으로 매수문의가 이어지고 있다. 이런 매물도 거의 소진됐으며 시세도 가파르게 상승하고 있다“ 고 말했다.
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또 이사장은 “10평 미만의 지분은 2004년 말부터 선호도가 하락하기 시작해 최근 양도소득세 중과 등 세 부담이 증가하면서 시세가 하락하고 있으며 출현한 매물들은 거래 없이 적체 되고 있다”고 전했다. (문의:부동산 플러스 공인 02-392-3300)
>>> 향후전망
아현3구역은 당분간 지분 거래가 활발하지는 않을 것으로 보인다. 6평 이하 지분의 경우 청산대상이 될 가능성이 높은 만큼 수요는 물론 거래가 완전히 끊길 것으로 예상되기 때문이다.
다만 실수요자를 중심으로 30평형대 배정이 가능한 지분은 강보합세를 보일 전망되고 조합설립인가나 사업시행인가와 같은 가시적인 사업진행이 이뤄질 때 마다 급격한 상승세를 보일 가능성이 높다.
30평대를 기준으로 높은 조합원 분양가(예상분양가 평당 1천만원)와 추가부담금(1억9천만원)을 감안해도 인근 삼성래미안(5억3천만~5억5천만원)에 비해 5천만원 가량의 차익이 예상된다.
2011년 입주가 완료되는 시점에는 물가상승률 및 인근지역 단지 중 경쟁력 우위 등을 고려해 약 7억원 선까지 기대할 것으로 예상된다. 또한 이시기에는 아현3구역은 주거, 교통, 교육의 요지로써 우리나라 최고의 주거지로 태어날 것으로 전망된다.
이명박 시장의 자립형 사립고 설립 발표로 인해 단점으로 꼽혔던 학군 문제는 어렵지 않게 해결 할 수 있을 것으로 예상되며, 인근 공덕래미안 단지와 함께 삼성타운이 형성됨으로써 각광받는 주거지로 거듭날 것으로 보인다. |
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