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동 지침은 입소자로부터 입소비용의 전부를 수납하여 운영하는 양로시설 및 노인공동생활가정(이하 양로시설(유료)) 및 노인복지주택의 설치 및 운영기준에 관한 사항임
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<시설 신고시 유의사항> |
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◈ 양로시설(유료)
○ 설치신고
- 시설설치자는 노인복지법령에서 정한 시설?인력배치기준 및 운영기준을 갖춘 후 시설 소재지 관할 시군구청에 양로시설(유료) 설치 신고를 마친 후 운영
○ 입소대상 : 60세 이상(60세 미만 배우자 포함)
- 60세 미만의 부양의무자 등 입소 금지
○ 저당권 설정 제한：피담보채권액+입소보증금 합이 건설원가의 80퍼센트 이하
○ 합숙용 거실 정원 : 4인 이하
- 입소노인들의 삶의 질 향상목적
☞ 기존시설은 시행(’06.10.20) 후 5년 이내에 4인 이하로 조정
○ 조리원 배치기준 조정
: 2인, 100인 초과시마다 1인 추가
- 입소노인들에게 제공되는 식사의 질 향상과 조리원의 근무환경 개선 목적
☞ 기존시설은 시행(’06.10.20) 후 5년 이내에 조정
◈ 노인복지주택
○ 설치신고
-시설설치자는 노인복지법령(주택법 일부 준용)에서 정한 시설?인력배치기준 및 운영기준을 갖춘 후 시설 소재지 관할 시군구청에 노인복지주택 설치 신고를 마친 후 운영
○ 분양 및 입소대상 : 60세 이상(60세 미만 배우자는 입소 가능)
- 60세 미만의 부양의무자 등은 분양?소유 및 입소 금지
- 분양받은 노인복지주택을 부득이한 사유로 매매하는 경우에도 60세 이상의 자만이 가능함으로 60세 미만의 자에게 매매 금지
-분양?입소 중 사망시 60세 미만의 자가 상속받은 경우, 60세 이상의 자에게 매매하거나 매매할 수 없는 경우 60세 이상의 자에게 임대는 가능 |
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○ 입주자 모집(분양)시 유의사항
- 입주자 모집(분양) 공고시 공고문안의 자격기준에 60세 이상 명시
⇒ 시군구청 주택담당 부서와 노인복지담당 부서는 긴밀히 협조하여 입주자 모집(분양) 공고문 승인시 공고문안에 60세 이상의 자만이 분양?매매 및 입소자격이 있음을 명시(개정 노인복지법 시행(’08.8.4))
- 입주자 모집(분양)시 허위?과장의 표시?광고 등 처벌
⇒ 입주자 모집(분양) 과정에서 허위?과장의 표시?광고를 한 경우 『표시?광고의 공정화에 관한 법률』에 의거 처벌이 가능하므로 필요시 공정거래위원회 지역사무소에 상담?신고(지침 본문 참조)
○ 시군구내 허가부서 간 협조 강화
- 노인복지주택 설치는 시군구청 주택담당 부서의 주택법상 사업계획 승인을 받아 건설 후 사용승인을 거쳐 노인복지담당 부서에 노인복지주택 설치 신고를 하게 됨
⇒ 일련의 과정에서 노인복지담당 부서에 노인복지주택 설치신고 시점에서 60세 미만의 자가 다수 분양?입소되어 설치 신고가 반려된 사례 발생
⇒ 시군구청 주택담당 부서와 노인복지담당 부서는 사업계획 승인시부터 상호 긴밀히 협조하여 노인복지주택 설치 신고시 반려되지 않도록 각별히 유의
<노인복지주택 설치 신고서 반려 사례>
※ ○○도 ○○시의 경우 ○○건설사에서 1,2차에 걸쳐 총 1,000세대 이상을 건설하여 건축물 사용승인(건축담당 부서)을 받은 후 노인복지주택 설치신고(노인복지담당 부서)를 하는 과정에서 60세 미만의 자가 약 80%이상 입소한 사실이 확인되어 시정명령 미이행을 이유로 설치신고서 반려, 이에 대해 소송을 제기하여 대법원에서 피고 승소(2007.1.11)
○ 노인복지법 개정으로 처벌규정 마련(2007.8.3 공포, 2008.8.4 시행)
- 분양?매매?임대 및 입소자격(60세 이상) 명문화, 처벌 및 이행강제금제 도입 등을 주요내용으로 하고 있음
- 담당 공무원은 동 개정내용을 시설설치를 하고자 하는 자에게 안내
※ 개정 노인복지법 (법률 제8608호. ’07.8.3 공포)
제33조의3(입소자격이 없는 자에 대한 노인복지주택의 처분명령) 시장·군수·구청장은 입소자격이 없는 자로서 노인복지주택을 소유한 자(상속받은 자를 제외한다)에 대하여 상당한 기간을 정하여 해당 노인복지주택을 입소자격자에게 처분하도록 명할 수 있다
제62조(이행강제금) ①시장·군수·구청장은 제33조의3에 따른 명령을 이행하지 아니한 자에 대하여 당해 명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 명령을 이행하지 아니하는 경우 이행강제금을 부과할 수 있다
제56조의2 (벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제33조의2제3항을 위반하여 양도 또는 임대한 자
2. 제33조의2제4항을 위반하여 입소·양도 또는 임대한 상속자
제56조 (벌칙) ①제33조의2제2항을 위반하여 입소자격자 아닌 자에게 노인복지주택을 분양 또는 임대한 자는 2년 이하의 징역에 처하거나 위법하게 분양 또는 임대한 세대의 수에 1천만원을 곱한 금액 이하의 벌금에 처한다.
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가. 목적
○양로시설(유료), 노인복지주택은 일반노인을 대상으로 급식, 주거의 편의 등을 제공할 목적으로 민간사업자가 전액 자부담으로 동 시설을 설치하고, 운영비는 입소노인의 본인부담으로 조달하여 운영하는 노인주거복지시설임
○양로시설(유료) 및 노인복지주택은 입소노인에게 급식, 주거의 편의, 생활지도, 상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 각종 편의를 제공하여 노후에 편안하고 안정된 생활을 도모
나. 연혁
○ 유료양로시설 신설(1981.6.5)
- 노인복지법 제정(1981.6.5)시부터 도입
○ 노인복지주택 신설(1989.12.30)
- 현재의 실비노인복지주택에 해당
○ 유료노인복지주택 신설(1993.12.27)
- 종전 노인복지주택을 실비노인복지주택으로 명칭 변경
- 유료노인복지주택(임대형)을 신설
? 경제행정규제완화시책의 일환으로 1993.12.27 개정된 노인복지법에 의거 종전 사회복지법인 이외에 민간기업체나 개인에게도 노인복지시설을 설치?운영할 수 있도록 완화
○ 유료노인복지주택 분양허용(1997.8.22)
-유료(실비)노인복지주택에 대하여는 유료로 분양 또는 임대할 수 있도록 하여 분양을 허용
가. 관련규정
○ 주 적용 법규
-노인복지법：양로시설 설치신고, 시설?설비?직원자격?직원배치?시설운영 기준 등 시설의 설치?운영에 관한 일반적 사항
○ 기타 관련 법규
-건축법(건축관련 규정), 장애인?노인?임산부 등의 편의증진보장에 관한법률 등 기타 관련 법규
나. 용도 분류
○ 노유자시설(건축법시행령 별표1, 11호)
※ 노인복지법 제31조의 규정에 의한 노인복지시설은 사회복지사업법 제2조의 규정에 의한 사회복지시설에 해당되며, 이는 건축법상 용도가“노유자시설”에 해당 됨
다. 건축물 허가
○ 건축물 허가권자：시장?군수?구청장(건축담당부서)
○ 허가절차：건축법에 의한 건축허가 (건축법 제8조)
-양로시설(유료)을 설치하고자 하는 자는 시설 소재지 관할 시?군?구청의 건축담당 부서에 건축허가 신청을 하여야 함
- 건축담당 부서는 건축 관련법에 의하여 건축허가 여부를 검토
○ 건축허가 신청서 검토시 노인복지담당 부서 역할
- 시?군?구청의 노인복지담당 부서는 양로시설(유료) 입소자의 입소보증금 보호를 위하여 필요한 조치를 강구 하여야 함
※ 양로시설(유료) 사업자가 동 시설 건립을 위해 토지 또는 건물에 저당권을 설정한 경우 사업주의 부도 발생시 입소자의 입소보증금 반환 불가 사례 발생을 사전에 방지할 필요
-노인복지담당 부서는 건축담당 부서와 협의하여 양로시설(유료)의 건축허가시 다음과 같은 부대조건을 붙여 건축허가토록 하여야 함
?시설 설치자가 노인복지법 시행규칙 제15조제8항에 의해 입소자를 모집하고자 하는 경우 입소자 모집공고(안)에 다음과 같은 자료를 첨부하여 노인복지담당 부서의 승인을 받도록 할 것
① 감리자의 공정확인서：입소자 모집기준의 충족여부 확인
②등기부 등본(승인신청일전 7일이내 발급된 것)：등기부 등본으로 저당권 설정여부, 저당권 설정사유 등 파악
-노인복지담당 부서는 입소자 모집공고(안) 승인시 노인복지법 시행규칙 별표1에 의한 건축공정을 확인한 후 다음 내용을 포함하여 공고토록 하여야 함
?양로시설(유료)에 저당권이 설정된 경우 그 내용을 모집공고 문안에 포함 공고토록 하여 입소자가 그 내용을 인지하고 계약할 수 있도록 함
- 설치목적에 의한 저당권 설정제한 안내
※ 노인복지법 시행규칙 (보건복지가족부령 제48호, 2008.7.1)
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[별표 2] 제2호 가목 시설 설치자는 시설을 설치할 토지 및 건물의 소유권 또는 사용권을 확보하여야 하며, 시설 설치목적 외의 목적에 의한 저당권을 해당 토지 및 건물에 설정하여서는 아니 된다. 다만, 시설(노인복지주택은 임대의 경우에만 해당한다)의 설치목적에 의한 저당권을 설정하는 경우에도 저당권의 피담보채권액과 입소보증금의 합이 건설원가의 80% 이하이어야 한다.
나목 타인 소유의 토지 또는 건물을 사용하여 입소자로부터 입소비용의 전부를 수납하여 운영하는 시설을 설치하려는 경우에는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다.
(1) 임대차계약?지상권설정계약 등 사용계약의 양 당사자는 법인일 것
(2) 토지 또는 건물에 대한 등기 등 법적 대항요건을 갖출 것
(3) 사용계약서에 다음의 내용이 포함도어 있을 것
(가) 토지 또는 건물의 사용목적이 시설의 설치?운영을 위한 것이라는 취지의 내용
(나) 계약기간의 연장을 위한 자동갱신조항
(다)무단 양도(매매?증여 기타 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함한다) 및 전대의 금지조항
(라) 장기간에 걸친 임차료 등의 인상방법(무상으로 하는 경우에는 제외한다)
(마) 토지 또는 거물에 대한 사용권자의 우선 취득권에 관한 내용 |
다만, 기존 토지 및 건물에 은행자금 대출에 따른 저당권 등이 설정되어 있는 경우 사업주체가 시설에 대한 소유권을 확보하고 시설을 설치하는 경우 기존에 설정되어 있는 저당권이라 할지라도 설정금액(저당권의 파담보채권액)과 입소보증금의 합이 건설원가(또는 감정평가금액)의 80% 이하인 경우에는 시설 설치목적에 의한 저당권 설정으로 갈음
<양로시설(유료) 처리절차>
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건축담당 부서 |
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사업주 |
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노인복지담당 부서 |
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건축허가 (건축법)
※ 입주자 모집시 노인복지과승인 받도록 부대조건 부과 |
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건축허가 신청 |
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○ 건축허가시 부대조건 요청
- 입주자 모집시 노인복지과 승인
ㆍ감리자 공정확인서, 등기부 등본 제출 |
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착 공 |
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입주자 모집 신청 |
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○ 입주자모집 승인
- 모집공고안 검토
ㆍ 근저당 설정내용 포함 |
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사 용 승 인 |
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양로시설(유료)
사용승인?신고 신청 |
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양로시설(유료) 신고 처리 |
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○ 완공된 양로시설(유료) 검토
- 시설 및 직원배치기준
- 운영기준
○ 입주자 보증금 보호장치 확인 |
라. 입주자 모집
○ 입주자 모집형태：임대(노인복지법 제32조1항3호)
- 소요되는 일체의 비용을 입소한 자로부터 수납하여 운영
○ 입주자 모집시기
- 건축공정이 노인복지법 시행규칙 별표1에 정한 기준공정에 도달한 때(노인복지법 시행규칙 제15조8항, 별표1)
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구 분 |
건축공정
(공사진척도) |
공 사 진 척 내 용 |
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5층이상 시설 |
5층미만 시설 |
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사회복지법인 또는
비영리법인 |
10%이상 |
전체층수의 1/4이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때 |
조적공사의 1/2이상이 완성된 때 |
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기 타 |
20%이상 |
전체층수의 1/2이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때 |
조적공사가 완성된 때 |
마. 설치신고 (노인복지법 제33조, 동법시행규칙 제16조)
○ 설치주체
- 국가 또는 지방자치단체
- 국가 또는 지방자치단체외의 자
※ 사회복지법인, 비영리법인, 민간기업체, 개인 등
○ 설치신고 대상
- 국가 또는 지방자치단체외의 자는 시설 소재지 관할 관청에 설치신고를 하여야 함
○ 설치신고 처리권자：시장?군수?구청장(노인복지담당부서)
○ 설치신고 구비서류
- 설치하고자 하는 자가 법인인 경우 정관 및 법인등기부등본 각 1부
- 위치도?평면도 및 설비구조내역서 각 1부
- 입소보증금?이용료 기타 입소자의 비용부담 관계서류 1부
- 사업계획서(제공되는 서비스 내용, 의료기관과의 연계에 관한 사항 포함) 1부
- 시설을 설치할 토지 및 건물의 소유권 또는 사용권을 증명할 수 있는 서류 각 1부
바. 입소대상자 및 입소절차(노인복지법 시행규칙 제14조?제15조)
○ 입소대상자
- 60세 이상의 자, 입소대상자의 배우자는 60세미만인 때에도 입소가능
○ 입소절차
- 입소는 당사자간의 계약에 의함
-입소대상자가 계약을 체결할 수 없는 부득이한 사유가 있다고 시장?군수?구청장이 인정하는 때에는 입소대상자의 배우자 또는 부양의무자가 계약당사자가 될 수 있음
사. 시설?직원배치기준 및 운영기준 (노인복지법 시행규칙 별표2, 별표3)
○ 시설규모：입소정원 5인 이상
○ 시설구조 및 설비
-복도?화장실?거실 등 입소자가 통상 이용하는 설비는 휠체어 등의 이동이 가능한 공간을 확보하여야 하며, 문턱제거, 손잡이시설 부착, 바닥 미끄럼방지 등 노인의 활동에 편리한 구조로 건축
-스포츠?레크리에이션 시설 등 적정한 문화?체육부대시설을 설치하도록 하되, 지역사회와 유대감 증진을 위해 입소자가 이용하는데 지장을 주지 아니하는 범위안에서 외부에 개방하여 운영 가능
○ 시설 및 설비기준(30인 이상인 경우)
-침실, 사무실, 요양보호사 및 자원봉사자실, 의료 및 간호사실, 체력단련실 및 프로그램실, 식당 및 조리실, 비상재해대비시설, 화장실, 세면장 및 목욕실, 세탁장 및 세탁물건조장[(단, 세탁물을 전량 위탁 처리시 두지 아니함)(노인복지법 시행규칙(이하 규칙) 별표2의 제3호)]
- 설비기준(규칙 별표2의 제4호)
※ 합숙용 거실 정원 조정(6인→4인 이하)
⇒ 노인복지법 시행규칙(별표2, 4. 설비기준)을 개정(’06.10.20)하여 합숙용 거실 정원을 6인→4인 이하로 조정. 다만, 기존 시설은 5년내 보완(부칙 4항)
○ 직원자격 및 배치기준(30인 이상인 경우, 규칙 별표2의 제5호, 제6호)
-시설장, 사무국장, 사회복지사, 의사 또는 촉탁의사, 사무원, 영양사(입소자 50인 이상인 경우에 한함), 조리원 2인(입소자 100인 초과시마다 1인 추가), 위생원(입소자 50명당 1인), 관리인 각각 1인
- 간호사 또는 간호조무사(입소자 50명당 1인), 요양보호사(입소자 12.5명당 1인)
※ 요양보호사 배치기준 조정(20인당 1인→ 12.5명당 1인)
⇒ 노인복지법 시행규칙(별표2, 6. 직원 배치기준)을 개정(’08.1.28)하여 요양보호사 배치기준을 입소자 20인당 1인→ 12.5명당 1인으로 조정. 다만, 기존 시설은 5년 이내 배치기준 보완(부칙 제3조)
○ 운영기준(규칙 별표 3)
- 시설의 장은 다음 사항이 포함된 운영규정을 두고 이에 정한 바에 따라 시설을 운영하여야 함
? 입소정원 및 모집방법 등에 관한 사항
? 입소계약에 관한 사항 (계약기간, 계약목적, 입소보증금, 월이용료 기타 비용부담액, 신원인수인의 권리?의무, 계약의 해제, 입소보증금의 반환 등에 관한 사항 포함)
? 입소보증금?이용료 등 비용에 대한 변경방법 및 절차 등에 관한 사항
? 서비스의 내용과 그 비용의 부담에 관한 사항
? 특별한 보호를 필요로 하는 경우, 그 서비스 기준과 비용에 관한 사항
? 의료를 필요로 하는 경우에는 그 구체적인 처리절차
? 시설물 사용상의 주의사항 등에 관한 사항
? 서비스 제공자의 배상책임?면책범위에 관한 사항
? 운영규정의 개정방법 및 절차 등에 관한 사항
? 운영간담회의 설치?운영에 관한 사항
- 운영간담회의 설치?운영
? 시설의 장, 직원, 가족대표, 입소자 대표 및 노인복지명예지도원(노인복지법 제51조 규정)으로 구성?운영
? 시설의 장은 입소자의 상황, 서비스 제공 상황 등 시설의 운영과 관리비등의 내용을 정기적으로 운영간담회에 보고하여야 하며, 입소자 및 그 가족의 의견이 시설의 운영에 반영되도록 하여야 함
아. 보증금 반환장치 등 입소자 보호
○ 설치목적외의 다른 목적에 의한 저당권 설정 등 권리제한 금지
- 설치자는 설치할 토지 및 건물의 소유권 또는 사용권을 확보
- 설치목적외의 다른 목적에 의한 저당권 기타 양로시설(유료)로서의 이용을 제한할 우려가 있는 권리를 당해 토지 및 건물에 설정 금지
○ 설치목적에 의한 저당권 설정제한 안내
※ 노인복지법 시행규칙 (보건복지가족부령 제48호, 2008.7.1)
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[별표 2] 제2호 가목 시설 설치자는 시설을 설치할 토지 및 건물의 소유권 또는 사용권을 확보하여야 하며, 시설 설치목적 외의 목적에 의한 저당권을 해당 토지 및 건물에 설정하여서는 아니 된다. 다만, 시설(노인복지주택은 임대의 경우에만 해당한다)의 설치목적에 의한 저당권을 설정하는 경우에도 저당권의 피담보채권액과 입소보증금의 합이 건설원가의 80% 이하이어야 한다. |
- 다만, 기존 토지 및 건물에 은행자금 대출에 따른 저당권 등이 설정되어 있는 경우 사업주체가 시설에 대한 소유권을 확보하고 시설을 설치하는 경우 기존에 설정되어 있는 저당권이라 할지라도 설정금액(저당권의 파담보채권액)과 입소보증금의 합이 건설원가(또는 감정평가금액)의 80% 이하인 경우에는 시설 설치목적에 의한 저당권 설정으로 갈음
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<적용사례> |
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○ A가 5,000㎡ 부지에 정원 30인 규모(예정 입소보증금 12억원 : 4,000만원×30인)의 노인복지시설(유료)을 건설(건설원가 30억원)하는 경우 건설을 위한 금융대출 가능범위는?
- 12억원 범위내에서 금융대출 가능
※ (30억원×0.8) - 12억원 = 12억원 |
○ 타인 소유의 토지 또는 건물을 사용하여 양로시설(유료) 설치시 구비조건
- 사용계약의 양 당사자는 법인 일 것
- 토지 또는 건물에 대한 등기 등 법적 대항요건을 갖출 것
- 사용계약서에는 다음의 내용이 꼭 포함되어야 함
? 토지 또는 건물의 사용목적이 양로시설(유료)의 설치 ? 운영이라는 것
? 계약기간의 연장을 위한 자동갱신조항
? 무단 양도 및 전대의 금지조항
? 장기간에 걸친 임차료 등의 인상방법(무상 사용의 경우 제외)
? 토지 또는 건물에 대한 사용권자의 우선 취득권에 관한 내용
○ 입소자 보증금 반환채무 이행보장
-설치자는 입소계약 체결후 보증금 수납일부터 10일 이내에 다음 요건에 적합한 인?허가보증보험에 가입하여야 함
? 보증내용：입소자의 입소보증금 반환채무 이행보증
? 보증가입금액：입소보증금 합계의 100분의 50이상
? 보증가입기간：보증금 납부일부터 퇴소시까지
? 보증가입관계：시장?군수?구청장을 피보험자로 함
? 보험금 수령방법：시장?군수?구청장의 확인하에 입소자가 보험금 직접 수령
-다만, 시설 개원이후 입소자별로 전세권 또는 근저당권 설정 등의 조치를 한 때에는 각각 인?허가보증보험에 가입하지 아니할 수 있음
가. 관련규정
○ 주 적용 법규
- 노인복지법
? 노인복지주택 설치신고, 시설?설비?직원자격?직원배치?시설운영 기준 등 시설의 설치?운영에 관한 일반적 사항
? 노인복지주택의 설치?관리 및 공급 등에 관하여 노인복지법에서 규정된 사항을 제외하고 주택법의 관련규정을 준용(노인복지법 제32조제3항)
- 주택법
? 노인복지법 제32조제3항의 규정에 의거 주택법, 주택건설기준등에관한규정, 주택공급에관한규칙 등 관련규정
○ 기타 관련 법규
- 장애인?노인?임산부 등의 편의증진보장에 관한법률 등 기타 관련 법규
나. 용도 분류
○ 노인복지주택의 건축물의 용도는 노인복지시설로서 노유자시설에 해당함
- 노인복지법 제55조제2항의 규정에 의거 건축 관계 법령에 불구하고 노유자시설로 봄
- 건축법시행령에 따라 노유자시설(건축법시행령 별표1 제11호)
※ 노인복지주택을 노인복지시설로 분류함으로써 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역에 따른 입지제한이 적도록 하여 노인복지주택의 활성화를 도모키 위함
○노인복지주택은 노인복지시설로서 사회복지사업법 제2조의 규정에 의한 사회복지시설에 해당되고, 건축법상 용도가 노유자시설에 해당되나, 타 사회복지시설과는 달리 설치?관리?공급시 노인복지법에서 규정된 사항을 제외하고는 주택법 관련규정을 준용 하여야 함
다. 설치?관리?공급 관련 적용 규정
○노인복지주택의 설치?관리 및 공급 등에 관하여 노인복지법에서 규정된 사항을 제외하고는 주택법의 관련규정을 준용하도록 규정(노인복지법 제32조제3항)
○ 노인복지주택의 공급 관련 준용 규정
-노인복지주택의 공급은 다음과 같은 “주택공급에관한규칙(건설교통부령) 제3조제2항”에 의하여야 함
※ 제3조(적용대상) 제2항
☞노인복지법 제32조의 규정에 의한 노인복지주택에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 주택공급에관한규칙 제7조, 제8조제1항·7항, 제12조의2 제6항, 제23조, 제26조, 제26조의2 및 제27조제3항 내지 제7항의 규정을 적용
? 제7조：입주자 모집시기 및 조건
? 제8조：입주자의 모집절차
? 제12조의2：제2종 국민주택채권 매입대상 주택의 공급
? 제23조：재당첨 제한
? 제26조：입주금의 납부
? 제26조의2：건축공정확인서의 발급
? 제27조：주택의 공급계약
○ 노인복지주택의 건설기준 관련 준용 규정
- 노인복지주택의 건설은 노인복지법 시행규칙 별표2의 “시설 및 설비기준”과『주택건설기준등에관한규정(대통령령)』을 적용하여 건설하여야 함
- 다만, 노인복지주택의 특성을 고려하여 공동주택과 달리 건설시 특례를 인정하고 있음
- “주택건설기준등에관한규정” 제7조제8항：적용의 특례
?노인복지법에 의하여 노인복지주택을 건설하는 경우에는 제28조(관리사무소), 제34조(가스공급시설), 제46조(어린이놀이터), 제47조(상업지역등에서의 어린이놀이터 설치기준의 완화), 제52조(유치원), 제53조(주민운동시설) 및 제55조(경로당 등)의 규정을 적용하지 아니한다로 특례조항 규정
- “주택건설기준등에관한규정” 제27조제4항：주차장
?노인복지법에 의하여 노인복지주택을 건설하는 경우 세대당 주차대수가 0.3대(세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 경우에는 0.2대)이상이 되도록 특례 인정
※ 공동주택의 경우 세대당 주차대수가 1대이상(세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 경우 0.7대)
라. 허가 및 입주자 모집
○ 사업계획 승인권자：시장?군수?구청장(주택건설담당 부서)
○ 승인절차：주택법에 의한 사업계획 승인(주택법 제16조)
- 노인복지주택을 건설하고자 하는 자는 시설 소재지 관할 시장?군수?구청장에게 주택법 제16조에 의한 사업계획승인을 신청하여 그 승인을 얻어야 함(주택법 제16조, 동법시행령 제15조, 노인복지법 제32조제3항)
-노인복지담당 부서는 사업계획승인신청 시점부터 주택담당 부서와 긴밀히 협조하여 노인복지법령상 노인복지주택의 시설?설비기준(노인복지법 시행규칙 별표2)을 충족하고 있는지 여부를 검토하여야 함
<노인복지주택 신고처리절차>
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주택(건축) 담당 부서 |
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사업주 |
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노인복지담당 부서 |
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사업계획(주택법) 승인 |
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사업계획 승인 신청 |
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○ 노인복지주택 시설·설비
기준 적합여부 등 검토
※ 노인복지법 시행규칙 별표2 |
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착 공 |
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입주자 모집(분양) 승인 |
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입주자 모집 신청 |
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○ 입주자모집(분양)공고안 검토
- 60세이상 분양여부 확인
○ 입주자 보호장치 검토 |
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사용승인 |
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노인복지주택
사용검사?신고 신청 |
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노인복지주택 신고 처리 |
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○ 완공된 노인복지주택의
- 시설 및 직원배치기준
- 운영기준
- 입주자 등 확인
○ 입주자 보증금 보호장치
(임대형) |
○입주자 모집형태 및 분양계약 대상자 (노인복지법 제32조제1항5호, 동법시행규칙 제14조제1항제5호)
- 모집형태：분양 또는 임대
- 분양계약 대상자：60세이상의 자(노인복지법 제32조제1항5호)
? 노인복지주택의 소유권을 획득하는 분양계약대상자와 실제 거주하는 입소대상자 모두 60세 이상의 자이어야 함
☞ 분양대상자：노인복지주택이란 노인에게 주거시설을 분양 또는 임대하여 주거의 ……(노인복지법 제32조제1항제3호)
☞입소대상자： 단독취사 등 독립된 주거생활을 하는데 지장이 없는 60세 이상의 자(노인복지법 시행규칙 제14조제1항제2호)
※ 자녀 등 부양의무자는 노인복지주택의 분양계약 대상자가 될 수 없음
○ 입주자 모집시기?절차 및 공급계약 (“주택공급에관한규칙”에 규정)
- 모집시기 및 조건(주택공급에관한규칙 제7조)
? 건축물 착공과 동시에 입주자 모집이 가능한 경우：사업주체가 다음요건을 충족한 경우
☞ 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것
☞ 대한주택보증주식회사로부터 분양보증을 받을 것
? 건축공정이 일정기준(주택공급에관한규칙 별표 2)에 도달한 경우 입주자 모집을 할 수 있는 경우：사업주체가 다음요건을 충족한 경우
☞ 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것
☞당해주택의 사용검사에 대하여 시공권이 있는 등록사업자로서 전년도 또는 당해연도의 주택건설실적이 100호 또는 100세대 이상인 자중에서 자본금 및 주택건설실적 등을 고려하여 시장?군수?구청장이 인정하는 자 2인 이상의 연대보증을 받아 이를 공증 받을 것
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◆ (제7조) 입주자 모집시기 및 조건
①사업주체(?주택법 시행령?(이하 “영”이라 한다) 제12조의 규정에 의하여 토지소유자가 등록사업자와 공동사업주체인 경우에는 공동사업주체인 등록사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)가 다음 각 호의 요건을 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다. 다만, 영 별표 1 제3호 및 제7호 바목·사목·카목 및 타목의 규정에 의하여 영업정지처분을 받은 사업주체로서 당해 영업정지처분기간이 만료된 날부터 2년이 경과되지 아니한 사업주체는 건축공정이 별표 2의 규정에 의한 공정에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있으며, 국토해양부장관은 사업주체가 공공사업에 의하여 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우로서 청약 과열 및 투기 억제를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 택지분양계약을 체결한 후 입주자 모집이 가능하도록 법 제84조의 규정에 의한 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 입주자모집시기를 따로 정할 수 있다.
1. 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것(법 제40조제6항의 규정에 의하여 주택이 건설되는 대지를 신탁한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)
2. 법 제76조의 규정에 의하여 설립된 대한주택보증주식회사(이하 “대한주택보증주식회사”라 한다)로부터 영 제106조제1항제1호의 규정에 의한 분양보증(이하 “분양보증”이라 한다)을 받을 것
②사업주체가 다음 각호의 요건을 갖춘 경우에는 건축공정이 별표 2의<%생략:별표2%> 규정에 의한 공정에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있다.
1. 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것
2. 당해주택의 사용검사에 대하여 시공권이 있는 등록사업자(건설산업기본법 제9조의 규정에 의하여 일반건설업 등록을 한 등록사업자 또는 영 제13조제1항의 규정에 적합한 등록사업자를 말한다)로서 전년도 또는 당해연도의 주택건설실적이 100호 또는 100세대 이상인 자중에서 자본금 및 주택건설실적 등을 고려하여 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장등”이라 한다)이 인정하는 자 2인이상의 연대보증을 받아 이를 공증받을 것. 이 경우 ?독점규제 및 공정거래에 관한 법률? 제2조의 규정에 의한 사업주체의 계열회사는 연대보증인에서 제외하여야 한다.
③사업주체가 국가ㆍ지방자치단체(수도권의 지방자치단체에 한정한다)ㆍ대한주택공사 및 지방공사(수도권의 지방공사에 한정한다)인 경우에는 제1항 및 제2항에도 불구하고 건축공정이 전체공정의 40퍼센트에 달한 후에 입주자를 모집(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제4항에 따라 주택을 공급하기 위하여 입주자를 모집하는 경우는 제외한다)할 수 있다. 이 경우 전체공정의 40퍼센트에의 도달 여부에 대한 판단기준은 국토해양부장관이 따로 정한다.
④ 삭제
⑤사업주체가 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나 그 대지에 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ전세권ㆍ지상권 및 등기되는 부동산임차권("저당권등"이라 한다. 이하 이 조에서 같다)이 설정되어 있는 때에는 그 저당권등을 말소한 후에 입주자를 모집하여야 한다. 다만, 사업주체가 영 제44조제2항제1호 및 제2호의 규정에 의한 융자를 받기 위하여 당해 금융기관에 대하여 저당권등을 설정한 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 삭제
2. 삭제
3. 삭제
⑥사업주체가 대지의 사용승낙을 얻어 주택을 건설하는 경우에는 입주자를 모집하기 전에 당해대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 대지의 소유자가 국가 또는 지방자치단체인 경우
2. 사업주체가 공공사업에 의하여 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우에는 당해공공사업의 시행자와 택지분양계약을 체결하여 당해택지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우
3. 삭제
⑦사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 시장 등으로부터 제1항 및 제2항에 따른 착공확인 또는 공정확인을 받아야 한다.
⑧사업주체가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 제1항부터 제7항까지에도 불구하고 입주자를 모집할 수 있다. |
- 입주자 모집절차(주택공급에관한규칙 제8조 제1항?7항)
? 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 경우에는 공개모집을 하여야 하고 다음 서류를 갖추어 시장?군수?구청장 등의 승인을 얻어야 함
☞ 입주자 모집공고안
☞ 당해주택이 건설되는 대지의 등기부등본(승인신청일전 7일이내 발행분)
☞ 보증서?공증서?건축공정확인서 및 대지사용승낙서 (해당하는자에 한함)
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◆ (제8조) 입주자의 모집절차 (제1항, 제7항만 적용됨)
①사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 한다. 이 경우 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 사업주체는 다음 각호의 서류를 갖추어 시장등의 승인을 얻어야 하며, 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체는 입주자모집내용을 국토해양부장관 및 전산관리지정기관에 통보하여야 한다.
1. 입주자모집공고안
2. 당해주택이 건설되는 대지의 등기부등본(승인신청일전 7일이내에 발행된 것을 말한다)
3. 제7조의 규정에 의한 보증서·공증서·건축공정확인서 및 대지사용승낙서(해당하는 자에 한한다)
⑦제6항제3호에 따라 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 공용면적과 전용면적으로 구분하여 표시하여야 한다. 이 경우 공급면적은 전용면적과 계단·복도·현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적(이하 “주거공용면적”이라 한다) 이하로 표시하고 주거공용면적을 제외한 지하층·관리사무소·노인정 등 기타 공용면적은 이와 따로 표시하여야 한다. |
- 입주자 모집(분양?임대) 승인시 노인복지담당 부서 검토사항
? 노인복지담당 부서는 사업주가 주택담당 부서에 입주자 모집(분양?임대) 승인을 요청한 경우 주택담당 부서와 연계하여 입주자 모집 공고안 등을 검토하여야 함
☞분양공고안에 분양?매매?임대?입소대상자가 60세이상이라는 것을 명시하고 있는지 여부
☞특히 분양 받은 후 60세 미만의 자에게 매매가 가능하다거나 가능한 것처럼 하는 내용이 있는지 여부(반드시 60세 이상의 자만이 분양?매매?임대?입소가 가능 함)
☞자녀 명의로 분양을 받은 후 입소는 60세 이상 부모가 가능하다고 명시하고 있는지 여부(자녀가 60세 미만인 경우에는 분양 불가)
? 노인복지담당 부서는 입주자 모집 승인후에도 분양업체가 적격자에게 분양?임대되도록 분양하고 있는 지 여부를 정기적으로 관리하여야 함
☞이와 같이 노인복지담당 부서는 분양승인시부터 적극적으로 관리토록 하여, 노인복지주택을 건립한 후 시설신고가 이루어지지 않는 사례가 발생하지 않도록 하여야 함
-제2종 국민주택채권 매입대상 주택의 공급：주택공급에관한규칙 제12조의2 제6항 적용
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◆ (제12조의2) 제2종 국민주택채권 매입대상 주택의 공급(제6항만 적용)
⑥제3조제2항·제19조 및 제19조의3에 따라 특별공급하는 85제곱미터 초과의 주택(법 제38조의2에 따른 분양가상한제 적용주택에 한한다)을 공급받으려는 자는 해당주택이 속한 단지에서 일반공급되는 주택으로서 해당주택과 같은 면적의 주택(해당주택이 속한 단지에서 해당주택과 같은 면적의 일반공급 주택이 없는 경우에는 인근 단지에서 일반공급되는 주택으로서 해당주택과 같은 면적의 주택을 말한다)의 당첨자에 대한 평균적인 제2종국민주택채권의 매입예정액만큼의 채권을 매입하여야 한다. <신설 2006.8.18> |
- 재당첨 제한：주택공급에관한규칙 제23조
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◆ (제23조) 재당첨 제한
①분양가상한제 적용주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없다. <개정 2006.2.24>
1. 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택
가.?수도권정비계획법? 제6조제1항에 따른 과밀억제권역 및 성장관리권역에서 당첨된 경우에는 당첨일부터 10년간
나. 가목 외의 지역에서 당첨된 경우에는 당첨일부터 5년간
2. 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택
가. ?수도권정비계획법? 제6조제1항에 따른 과밀억제권역 및 성장관리권역에서 당첨된 경우에는 당첨일부터 5년간
나. 가목 외의 지역에서 당첨된 경우에는 당첨일부터 3년간
②전산관리지정기관은 제22조제1항의 규정에 의하여 통보받은 당첨자명단을 전산검색하여 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 분양가상한제 적용주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자의 명단을 발견한 때에는 지체없이 사업주체에게 그 사실을 통보하여야 한다.
③제2항의 규정에 의한 통보를 받은 사업주체는 이들을 입주자선정대상에서 제외하거나 주택공급계약을 취소한 후 7일 이내에 그 결과를 전산관리지정기관에 통보하여야 한다. |
- 입주금의 납부：주택공급에관한규칙 제26조 적용
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◆ (제26조) 입주금의 납부
①사업주체가 주택을 공급하는 경우 입주자로부터 받는 입주금은 청약금?계약금?중도금 및 잔금으로 구분한다.
②분양주택의 청약금은 주택가격의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20퍼센트, 중도금은 주택가격의 60퍼센트의 범위안에서 받을 수 있다. 다만, 국민주택기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우에는 계약금 및 중도금의 합계액은 세대별 분양가에서 세대별 융자지원액을 뺀 금액을 초과할 수 없다.
③임대주택의 청약금은 임대보증금의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 임대보증금의 20퍼센트, 중도금은 임대보증금의 40퍼센트의 범위안에서 받을 수 있다.
④입주금은 다음의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 이를 받을 수 있다.
1. 청약금
입주자 모집시
2. 계약금
계약체결시. 이 경우 계약체결은 입주자로 선정된 날부터 5일(제12조의2에 따라 입주자로 선정된 자와 계약을 체결하는 경우에는 10일)이 지난 후 3일 이상의 기간을 정하여 그 기간동안에 계약을 체결하도록 하여야 한다.
3. 중도금
다음 각목의 규정에 해당하는 때
가. 임대주택의 경우에는 건축공정이 다음의 1에 달할 것
(1) 아파트의 경우：전체 공사비(부지매입비를 제외한다)의 50퍼센트 이상이 투입된 때. 다만, 동별 건축공정이 30퍼센트 이상이어야 한다.
(2) 연립주택 및 단독주택의 경우：지붕의 구조가 완성된 때
나. 분양주택의 경우에는 다음의 기준에 의할 것
(1)건축공정이 가목(1) 또는 (2)에 달한 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상 분할하여 받을 것.
(2) (1)의 경우 최초 중도금은 계약일부터 1월이 경과한 후 받을 것
4. 잔금
사용검사일 이후. 다만, 임시사용승인을 얻어 입주하는 경우에는 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 잔금은 사용 검사일 이후에 받을 수 있다.
⑤제11조제1항 ? 제11조의2제1항 및 제12조제1항의 규정에 의한 제1순위 및 제2순위에 해당하는 자가 주택공급을 신청하는 경우에는 제1항 내지 제4항의 규정에 불구하고 청약금을 따로 받을 수 없다.
⑥사업주체(국가?지방자치단체?대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체를 제외한다)는 분양주택의 건축공정이 제4항제3호 가목(1) 또는 (2)에 달한 이후의 첫회 중도금을 받고자 하는 때에는 영 제26조제1항의 규정에 의한 감리자로부터 건축공정이 제4항제3호 가목(1) 또는 (2)에 달하였음을 확인하는 건축공정확인서를 발급받아 이를 시장등에게 제출한 후 건축공정확인서사본을 첨부하여 입주자에게 납부통지를 하여야 한다. |
- 건축공정확인서 발급：주택공급에관한규칙 제26조의2
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◆ (제26조의2) 건축공정확인서의 발급
감리자는 제7조제7항 및 제26조제6항에 따른 건축공정확인서를 사업주체로부터 당해공정의 이행을 완료한 사실을 통보받은 날부터 3일이내에 발급하여야 한다. |
- 주택의 공급계약：주택공급에관한규칙 제27조 제3항내지제7항 적용
? 주택공급계약서 등 사업주체와 주택공급계약자간의 공급계약체결 내용 규정
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◆ (제27조) 주택의 공급계약
③공급계약 체결시 사업주체와 공급계약을 체결한 자가 중도금과 잔금을 기한내에 납부하지 아니한 때에 연체료를 납부할 것을 정하는 경우 그 연체료는 계약시 정한 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위안에서 정한 연체료율에 따라 산출하는 연체료(금융기관의 연체금리가 변동된 때에는 변동된 연체료율을 적용하여 산출한 연체료를 말한다) 이내이어야 한다.
④사업주체가 입주자모집공고에서 정한 입주예정일내에 입주를 시키지 못한 경우에는 실입주개시일이전에 납부한 입주금에 대하여 입주시 입주자에게 제3항의 규정에서 정한 연체료율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 주택잔금에서 해당액을 공제하여야 한다.
⑤ 사업주체와 주택을 공급받는 자가 체결하는 주택공급계약서에는 다음 각 호의 내용이 포함되어야 한다.
1. 입주예정일
1호의. 연대보증인 또는 대한주택보증주식회사의 분양보증을 받은 경우에는 보증약관등 보증내용
2. 호당 또는 세대당 주택공급면적(공동주택의 경우에는 전용면적·주거공용면적 및 기타공용면적으로 구분표시하여야 한다) 및 대지면적
3. 입주금과 그 납부시기
4. 연체료의 산정 및 납부방법
5. 지체상금의 산정 및 지급방법
5의2. 국민주택기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환 계획, 그 이자를 부담하는 시기 및 입주자가 융자전환을 원하지 아니하는 경우의 사업주체에 대한 융자금 상환절차. 이 경우 주택공급계약서에는 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환을 원하지 아니하는 경우에는 세대별 융자금액에 해당하는 입주금을 입주자가 주택건설자금을 융자한 은행이 관리하는 계좌에 직접 납부하여 사업주체에 대한 융자금이 상환되게 할 수 있는 내용이 포함되어야 한다.
6.?주택법 시행령? 별표 6 및 별표 7에 따른 하자보수대상 하자의 범위 및 하자담보책임기간
7. 삭제
8. 해약조건
9. 임대주택의 경우 제29조의 규정에 의한 관리 및 임대기간만료후의 재계약에 관한 사항
10.일정기간 경과후 분양전환되는 임대주택인 경우 분양시기, 분양예정가격의 산출등 분양전환조건에 관한 사항
11. 이중당첨 및 부적격당첨등으로 인한 계약취소에 관한 사항
12. 영 제95조에 따른 제2종국민주택채권 매입의무 위반으로 인한 계약취소에 관한 사항
13. 기타 입주자모집승인권자가 필요하다고 인정하는 사항
⑥사업주체는 제5항제5호의2에 해당하는 사항이 있는 경우에는 주택공급계약서안을 미리 입주자모집승인권자에게 제출하여야 한다.
⑦사업주체(국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사를 제외한다)가 대한주택보증주식회사의 분양보증을 받아 입주자를 모집하여 공급계약을 체결한 경우에는 공급계약체결후 7일이내에 계약자명단을 대한주택보증주식회사에 통보하여야 한다. |
마. 설치신고(노인복지법 제33조, 동법시행규칙 제16조)
○ 설치주체
- 국가 또는 지방자치단체
- 국가 또는 지방자치단체외의 자
※ 사회복지법인, 비영리법인, 민간기업체, 개인 등
○ 설치신고 대상
- 국가 또는 지방자치단체외의 자는 시설 소재지 관할 관청에 설치신고를 하여야 함
○ 설치신고 처리권자：시장?군수?구청장(노인복지담당부서)
-시장?군수?구청장은 노인복지주택 설치신고시 “시설?직원 배치기준 및 운영기준, 적격자 분양여부” 관련사항을 반드시 확인
○ 설치신고 구비서류
- 설치하고자 하는 자가 법인인 경우 정관 및 법인등기부등본 각 1부
- 위치도?평면도 및 설비구조내역서 각 1부
- 입소보증금?이용료 기타 입소자의 비용부담 관계서류 1부
- 사업계획서(제공되는 서비스 내용, 의료기관과의 연계에 관한 사항 포함) 1부
- 시설을 설치할 토지 및 건물의 소유권을 증명할 수 있는 서류 각 1부
○ 설치신고시점：노인복지주택 건축 사용검사 신청시
-노인복지주택 설치 사업자는 시?군?구청의 노인복지담당 부서에 노인복지주택의 설치신고를 하여야 하며,
? 설치신고 시점은 주택담당 부서에 건축물 사용검사 승인을 신청할 때 같이 하여야 함
-설치신고 신청을 받은 노인복지담당 부서는 신고된 시설이 노인복지법령의 노인복지주택 관련 규정의 적합여부를 검토하여,
? 주택담당 부서와 협조하여 동 부서의 건축물 사용승인과 같이 이루어 질 수 있도록 하여야 함
바. 입소대상자 및 입소절차(노인복지법 제33조제2항, 동법규칙 제14조제1항2호, 제15조제6항)
○ 입소대상자
- 60세이상의 자, 입소대상자의 배우자는 60세미만인 때에도 입소가능
○ 입소절차
- 입소는 당사자간의 임대 또는 분양계약에 의함
-임대 또는 분양계약 신청자가 정원을 초과하는 때에는 다음 순위에 의하되, 동순위자가 있는 때에는 신청순위에 의함
? 부양의무자가 없는 자(1순위), 주민등록법상 연령이 많은 자(2순위), 배우자와 함께 입소하는 자(3순위)
사. 시설?직원배치기준 및 운영기준 (노인복지법 시행규칙 별표2, 별표3)
○ 시설규모：30세대 이상
○ 시설의 구조 및 설비
-복도?화장실?거실 등 입소자가 통상 이용하는 설비는 휠체어 등의 이동이 가능한 공간을 확보하여야 하며, 문턱제거, 손잡이시설 부착, 바닥 미끄럼방지 등 노인의 활동에 편리한 구조로 건설
-스포츠?레크리에이션 시설 등 적정한 문화?체육부대시설을 설치하도록 하되, 지역사회와 유대감 증진을 위해 입소자가 이용하는데 지장을 주지 아니하는 범위안에서 외부에 개방하여 운영 가능
아. 시설 및 설비기준
○침실, 관리실(사무실?숙직실 포함), 식당 및 조리실, 체력단련실 및 프로그램실, 의료 및 간호사실, 식료품점 또는 매점, 비상재해대비시설, 경보장치(노인복지법 시행규칙 별표2 제3호)
○ 설비기준(노인복지법 시행규칙 별표2 제4호)
자. 직원배치기준
○시설장, 사회복지사, 관리인(부대 복지시설 관리에 필요한 자 포함) 각 1인(노인복지법 시행규칙 별표2 제6호)
차. 운영기준 (노인복지법 시행규칙 별표3 제3호)
○시설의 장은 다음 사항이 포함된 운영규정을 두고 이에 정한 바에 따라 시설을 운영하여야 함
- 입소정원 및 모집방법 등에 관한 사항
-입소계약에 관한 사항 (계약기간, 계약목적, 입소보증금, 월이용료 기타 비용부담액, 신원인수인의 권리?의무, 계약의 해제, 입소보증금의 반환 등에 관한 사항 포함)
- 입소보증금?이용료 등 비용에 대한 변경방법 및 절차 등에 관한 사항
- 서비스의 내용과 그 비용의 부담에 관한 사항
- 특별한 보호를 필요로 하는 경우에는 그 서비스 기준과 비용에 관한 사항
- 의료를 필요로 하는 경우에는 그 구체적인 처리절차
- 시설물 사용상의 주의사항들에 관한 사항
- 서비스 제공자의 배상책임?면책범위에 관한 사항
- 운영규정의 개정방법 및 절차 등에 관한 사항
- 운영간담회의 설치?운영에 관한 사항
○ 운영간담회의 설치?운영(노인복지법 시행규칙 별표3 제9호)
-시설의 장, 직원, 가족대표, 입소자 대표 및 노인복지명예지도원(노인복지법 제51조 규정)으로 구성?운영
-시설의 장은 입소자의 상황, 서비스 제공 상황 등 시설의 운영과 관리비등의 내용을 정기적으로 운영간담회에 보고하여야 하며, 입소자 및 그 가족의 의견이 시설의 운영에 반영되도록 하여야 함
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<임대형 노인복지주택 입소보증금 보호>
■ 입소자 보증금 반환채무 이행보장(노인복지법 시행규칙 별표2 제2호)
○설치자는 입소계약 체결후 보증금 수납일부터 10일 이내에 다음 요건에 적합한 인?허가보증보험에 가입하여야 함
- 보증내용：입소자의 입소보증금 반환채무 이행보증
- 보증가입금액：입소보증금 합계의 100분의 50이상
- 보증가입기간：보증금 납부일부터 퇴소시까지
- 보증가입관계：시장?군수?구청장을 피보험자로 함
- 보험금 수령방법：시장?군수?구청장의 확인하에 입소자가 보험금 직접 수령
○다만, 시설 개원이후 입소자별로 전세권 또는 근저당권 설정 등의 조치를 한 때에는 각각 인?허가보증보험에 가입하지 아니할 수 있음
⇒ 위의 규정에도 불구하고 사업계획승인을 얻어 건설하는 노인복지주택 설치자가 보다 보험료가 저렴한 대한주택보증주식회사의 임대보증보험에 가입하는 경우 위의 인·허가 보증보험에 가입하지 아니함 |
가. 양로시설(유료)?노인복지주택에 대한 정부지원
○양로시설(유료) 및 노인복지주택에 대한 별도의 정부지원은 없음
○다만, 양로시설(유료) 및 노인복지주택은 건축물의 용도상 사회복지시설로 분류되어 국토?도시계획상 용도지역에 따른 입지제한이 적어 부지확보가 용이
○지방세(취득세?등록세) 감면은 지방세법 제9조의 규정에 의거 시?도조례로 정하도록 위임하여 운영
-예) ?경기도 도세감면 조례?에 의하면 동 조례 제9조에서 무료 또는 실비노인복지시설은 취득세, 등록세 면제, 노인복지시설(유료)은 취득세, 등록세의 100분의 50을 경감하도록 규정
나. 사업자에 대한 처벌 규정
○ 시설?인력?운영기준 등에 관한 기준 미달시
-시장?군수?구청장은 노인복지법 제33조제3항의 규정에 의한 시설 등에 관한 기준 미달시 그 사업의 정지 또는 폐지를 명할 수 있음 (노인복지법 제43조)
※ 행정처분 세부기준은 노인복지법 시행규칙 별표 11의 규정에 의함
-노인복지법 시행규칙 별표2 및 별표3에 의한 시설기준?직원배치기준 및 운영기준을 위반한 때에는 동법 시행규칙 별표 11(시행규칙 제31조제1항 관련)에 의한 행정처분
※ 1차 위반(경고), 2차 위반(사업정지 7일), 3차 위반(사업정지 15일), 4차위반(사업폐지)
○ 자료 미제출 및 허위보고시
-정당한 이유없이 노인복지법 제42(감독)조의 규정에 의한 보고 또는 자료제출을 하지 아니하거나 허위로 한 때 또는 조사?검사를 거부?방해하거나 기피한 때에는 그 사업의 정지 또는 폐지를 명할 수 있음
※ 행정처분 세부기준은 노인복지법 시행규칙 별표 11의 규정에 의함
○ 설치신고를 하지 않고 시설을 운영하는 경우
-설치신고를 하지 않고 양로시설(유료), 노인복지주택을 설치하거나 운영한 자는 2년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처함(노인복지법 제56조)
가. 양로시설(유료)관련
○시장?군수?구청장은 양로시설(유료) 건립을 위해 토지 또는 건물에 저당권을 설정한 사업자의 부도에 따른 입소자 임대보증금 보호를 위하여 다음과 같은 조치를 하여야 함
-노인복지담당 부서는 건축담당 부서와 협의하여 양로시설(유료)의 건축허가시 다음과 같은 부대조건을 붙여 허가토록 하여야 함
?노인복지법 시행규칙 제15조제8항에 의한 입소자 모집시 입소자 모집공고안에 다음과 같은 자료를 첨부하여 노인복지담당 부서의 승인을 받도록 할 것
① 감리자의 공정확인서
② 등기부 등본 (저당권 설정시 설정사유 등 기재)
-노인복지담당 부서는 입소자 모집공고안 승인시 노인복지법 시행규칙 별표1에 의한 건축공정을 확인한 후 다음 내용을 포함하여 공고토록 하여야 함
?양로시설(유료)에 저당권이 설정된 경우 그 내용을 모집공고안에 포함 공고토록 하여 입소자가 그 내용을 인지하고 계약할 수 있도록 하여야 함
- 설치목적에 의한 저당권 설정제한 안내
※ 노인복지법 시행규칙 개정(보건복지가족부령 제1호, 2008.3.3)
[별표 2] 제2호 가목 시설 설치자는 시설을 설치할 토지 및 건물의 소유권 또는 사용권을 확보하여야 하며, 시설 설치목적 외의 목적에 의한 저당권을 해당 토지 및 건물에 설정하여서는 아니 된다. 다만, 시설(노인복지주택은 임대의 경우에만 해당한다)의 설치목적에 의한 저당권을 설정하는 경우에도 저당권의 피담보채권액과 입소보증금의 합이 건설원가의 80% 이하이어야 한다.
나. 노인복지주택관련
○ 설치 및 신고 처리시 주택담당 부서와 긴밀한 협조체계 유지
-노인복지담당 부서는 주택담당 부서에 노인복지주택 사업계획 승인 요청시부터 적극적으로 관여하여 노인복지법령의 노인복지주택 기준에 적합한 지 여부를 검토하여야 함.
-특히, 주택담당 부서에서 분양승인시 분양공고안 등을 같이 검토하여, 60세미만자에게 분양되는 일이 발생하지 않도록 하여야 함.
-이와 같이 노인복지주택 건립시부터 주택담당 부서와 협의하여, 적극적으로 검토함으로써 건립후 노인복지주택으로 신고하지 못하는 사례가 발생하지 않도록 하여야 함.
○ 입주자 분양관리 철저
-노인복지법 제32조제1항5호에 의하면 노인복지주택의 분양은 60세이상의 노인에게 하여야 함
? 60세미만자도 분양가능하다는 허위광고 및 홍보가 이루어지지 않도록 분양업체 관리를 철저히 하여, 선의의 피해자가 발생하지 않도록 해야 함
- 허위?과대 광고시 처벌규정 안내(붙임 참고)
○ 노인복지주택 설치신고후 사후관리 철저
-노인복지주택으로 설치 신고후에도 60세이상자가 입주하고 있는지, 노인복지법령에 따라 운영되고 있는지를 정기적으로 관리?감독하여 노인복지주택으로서 운영될 수 있도록 하여야 함.
○ 설치목적에 의한 저당권 설정제한 안내
※ 노인복지법 시행규칙 개정(보건복지가족부령 제1호, 2008.3.3)
[별표 2] 제2호 가목 시설 설치자는 시설을 설치할 토지 및 건물의 소유권 또는 사용권을 확보하여야 하며, 시설 설치목적 외의 목적에 의한 저당권을 해당 토지 및 건물에 설정하여서는 아니 된다. 다만, 시설(노인복지주택은 임대의 경우에만 해당한다)의 설치목적에 의한 저당권을 설정하는 경우에도 저당권의 피담보채권액과 입소보증금의 합이 건설원가의 80% 이하이어야 한다.
다. 기타
○?유료노인주거복지시설 설치신고, 입소절차 및 운영기준 적용지침(보건복지부 노인정책과-1375, 2005.5.31)?을 준수 하여야 함
○ 처벌규정 등 노인복지법 개정사항('08.8.4 시행)
-분양?매매?임대 및 입소자격(60세 이상) 명문화, 처벌 및 이행강제금제 도입 등 노인복지법 개정에 관한 사항 등을 담당 공무원은 시설설치를 하고자 하는 자에게 사전 안내 필요
<노인복지법 개정안 자료보기>
※ 법제처 홈페이지 → 검색창(법령명:노인복지법) → 좌측 법률리스트 선택 → 해당법령 확인
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<참고>
노인복지주택 허위?과장의 표시?광고 등 신고
□ 노인복지주택 분양시 허위?과장의 표시?광고 등의 처벌
○ 60세 미만 자도 분양이 가능한 것처럼 표시?광고 등을 하는 경우
- ?표시?광고의 공정화에 관한 법률? 제3조 및 제17조에 의거 처벌 가능
☞ 第3條 (부당한 表示·廣告行爲의 금지) ①事業者등은 消費者를 속이거나 消費者로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 表示·廣告行爲로서 공정한 去來秩序를 저해할 우려가 있는 다음 各號의 행위를 하거나 다른 事業者등으로 하여금 이를 행하게 하여서는 아니된다.
1. 허위?과장의 表示?廣告
2. 기만적인 表示·廣告
3. 부당하게 비교하는 表示?廣告
4. 비방적인 表示?廣告
②第1項 各號의 행위에 대한 구체적인 내용은 大統領令으로 정한다.
☞ 第17條 (罰則) 다음 各號의 1에 해당하는 者는 2年이하의 懲役 또는 1億5千萬원이하의 罰金에 處한다.
1.第3條第1項의 規定에 위반하여 부당한 表示·廣告行爲를 하거나 또는 다른 事業者등으로 하여금 이를 행하게 한 事業者등
2. 第6條第3項 또는 第7條第1項의 規定에 의한 命令에 응하지 아니한 者
□ 신고처리 안내
○ 신고자：누구나 신고 가능
○ 신고처：사업장 또는 사업주 소재지 관할 공정거래위원회 지역사무소
○ 소관부처 및 상담?신고기관
- 소관부처：공정거래위원회 소비자정보과
- 상담?신고기관
☞ 공정거래위원회 상담실：02-2023-4010
☞ 공정거래위원회 서울사무소 상담?신고：02-3140-9657
☞ 공정거래위원회 부산사무소 상담?신고：051-466-3195, 3246
☞ 공정거래위원회 광주사무소 상담?신고：062-225-8458~9
☞ 공정거래위원회 대구사무소 상담?신고：053-742-9144, 9148
☞ 공정거래위원회 대전사무소 상담?신고：042-476-1348~9 |
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<참고>
□ 노인복지주택관련 노인복지법령 개정추진 사항
○ 노인복지법 제33조의제2항 관련
노인복지주택을 분양하거나 그 소유권을 양도 또는 임대하려는 경우에는 입소자격자에게 분양하거나 양도 또는 임대하여야 한다 → ‘양도’의 경우도 포함
○ 노인복지법 제33조의제3항 관련
노인복지주택을 분양받거나 그 소유권을 양수한 자 또는 임차한 자 → 설치자에게 분양 또는 임차한 자로 제한한 것을 노인복지주택을 ‘양수한 자’의 경우도 포함
○ 노인복지법 제56조 관련
제33조의2제2항을 위반하여 입소자격자가 아닌 자에게 노인복지주택을 분양하거나 그 소유권을 양도 또는 임대한 경우 → 소유권을 양도한 경우도 벌칙 대상자로 포함
○ 노인복지법 제56조의2 관련
제33조의2제1항을 위반하여 입소하거나 제3항을 위반하여 양도 또는 임대한 자 → 입소부자격자가 입소한 경우도 벌칙 대상자로 포함
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