경매에 관한 열기가 고조되고 있는 가운데 경매절차에서 가장 힘든 부분 중의 하나인 인도명령(내지는 명도소송) 강제집행에 대해 문의를 하는 분들이 많아 오늘 이 시간에는 그 부분을 집중으로 검토해 보기로 한다.
가급적이면 임차인 내지는 점유자와 협의를 통해서 해결을 하는 것이 가장 바람직 하겠으나 이를 거절하는 임차인 내지는 점유자에 대해서는 부득이 강제집행이 필요할 것이다.
1) 인도명령의 상대방 먼저 인도명령의 상대방은 누가 되는가? ① 채무자, 소유자 ② 개시결정기입등기 이후의 점유자 ③ 즉, 매수인에게 대항할 수 없는 모든 점유자이다
따라서 현행 민사집행법상하에서 인도명령의 대상이 안되는 임차인 또는 점유자는 ① 선순위임차인 ② 유치권자에 불과하다
물론 선순위임차인 중에서 배당을 모두 받은 임차인 내지는 유치권자 중 가장(거짓된) 유치권자는 인도명령의 대상이 됨을 유념하자.
매수인은 잔대금을 완납한 날로부터 6개월 이내에 잔대금완납증명서를 첨부하여 인도명령을 신청할 수가 있다. 다만 6월이 경과되면 인도명령의 대상이 되었던 것도 건물명도소송을 제기하여야 한다는 점도 유념하자.
2) 인도명령의 당사자에 대한 결정 ① 기록상 명백한 당사자에 대해서는 3-5일 이내에 결정을 내린다 ② 다소 의문사항이 있는 상대방에 대해서는 차후 심문을 하고 결정을 내린다(3-6주 소요)
3) 건물명도 소송은 아무리 빨라야 3-5개월 소요된다
이러한 결정문 내지는 판결문을 가지고 강제집행하는 방법을 알아보기로 한다.
경매가 일반인들에게 인기 있는 이유는 무엇보다도 누구와도 협상없이 잘만 판단하면 저렴하게 살수 있다는 것이다. 그러한 부분에 일조하고 있는 것이 바로 강제집행부분이라고 감히 말하고 싶다.
실제 이러한 부분의 어려움이 없다면 과연 경매라고 해서 일반매물보다 쌀 이유가 없다는 것이다.
이러한 부분이 더욱 어렵고 난해할 수록 보다 저렴하게 살수 있다고 할 수 있겠다.
강제집행방법과 관련하여서는 인도명령을 중심으로 알아보기로한다.
① 인도명령결정에 따라 결정문을 송달받는다 ② 인도명령결정문을 상대방에게 송달하고 송달증명원과 집행문을 부여받는다 ③ 인도명령결정문 집행문 송달증명원을 가지고 관할 집행관사무실에가서 강제집행을 신청한다. ④ 집행관이 집행비용을 예납하라고 한다 - 집행비용예납은 건물의 면적에 따라 납부한다 ⑤ 집행관이 계고하러 간다. ⑥ 계고 후에도 인도해주지 않으면 날짜를 잡아서 인부들을 데리고 강제집행을 하러간다 ⑦ 집행일에 상대방이 있으면 곧바로 집행을 하게된다 - 집행후에 열쇠교체도 집행끝 ⑧ 집행일에 상대방이 부존재하다면 집행불능 - 집행비용 30% 손실 ⑨ 손실받은 집행비용 30%를 추가로 납부하여야 한다 ⑩ 두 번째 집행일을 잡아서 강제집행을 하고, 다만 상대방이 부재할 것을 감안하여 성인2명을 증인으로 대동하고, 열쇠공 그리고 이삿짐보관센타직원을 데리고 간다 ⑪ 집행일 상대방 있으면 집행하고 열쇠교체하면 집행완료 상대방이 없으면 이삿짐보관센타 이용하여 집행완료 ⑫ 차후 집행된 상대방물건에 대하여 상대방에게 가져갈 것을 통고하고, 이에 응하지 않으면 집행관에게 매각명령신청하여 비용에 충당하고 나머직 금액은 공탁
모든 강제집행 완료(건물명도소송에 의한 강제집행도 이에 준하여 판단하면 될 것이다)
인도명령과 건물명도소송은 가급적이면 양 당사자가 협상을 통해서 하면 좋겠으나, 그렇다 하더라도 사전에 이러한 소송절차를 통해서 협상이 결렬될 경우를 대비하는 것이 보다 바람직해보인다.
경매를 통해서 시세보다 저렴하게 경매물건을 낙찰받았다 하더라도 그 점유이전에 작게는 수개월에서 많게는 몇 년이 걸린다면 과연 그것이 정말 시세보다 저렴하게 사서 수익을 낸 것이라고 진정 말할 수 있을까
따라서 저렴하게 낙찰받는 것도 중요하지만 가급적 빨리 인도명령등의 방법을 통해 가급적 빨리 인도를 받는 것이 보다 중요할 것으로 판단한다.
실무를 하다보면, 이러한 인도명령과 건물명도 소송을 잘못하여 매수인이 많은 시간을 허비하며 큰 낭패를 보는 사례를 많이 볼 수 있었다.
따라서 우리 여러분은 이러한 우를 범하는 일이 없이 낙찰후 빨리 인도명령등을 통해 경매목적물을 이전받을 수 있도록 하여야 할 것이다 |