구분 | 구입액 | 부가세 | 비 고 |
토지 | 1억2천만원 | X | 토지구입은 부가세 없다 |
건물 | 1억 | 1천만원 |
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부가가치세 환불조건
일반사업자로 등록되어야 한다.세금계산서는 일반사업자만 발급가능하고 10년동안 일반사업자로 유지되어야만 환급않된다.년 매출액 4800만원이 되어야 일반사업자가 유지된다.(부동산임대업은 7,500만원)-과세유형변경통지 받을 경우 간이과세 포기신고를 해야 유지된다.
부가세환불은 사업자등록신청일 개시일부터 20일 이내로 한다.(매월25일까지 환급신청)
부가가치세 환급받으면 이행해야 하는 세무
구 분 | 내 용 | 업무주기 | 비 고 |
부가가치세 | 임대료 및 전세보증금받은 경우 | 반기(법인은 분기) |
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종합소득세 (법인-법인세) | 상가임대소득 발생시 | 다음해 5월(성실신고 확인대상자6월) 신고 |
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주상복합 건물
구 분 | 상 가 | 원룸 | 비 고 |
임 대 료 | 소득세 과세 | 년2천만원이하시 2014-16까지 비과세 |
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임대보증금 | 간주 임대료 과세 |
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*보증금은 세법의거 년2.5%로 고시되어 예)로 1억원(보증금)x2.5%*(임대기간/365)로 년250만원으로 계산됨
상가종합소득세 절세전략(필요경비 활용법)
구 분 | 내 용 | 증빙서류 | 비고 |
인건비 | 매매업에 해당 | 원천징수 관련자료 | 세무서에 지급내역신고되어야 함 |
이자 | 임대업 | 이자내역서(담보대출이자) | 사업관련성이 있어야 함 |
재산세 | “ | 재산세 영수증 | |
수선비 | “ | 적격영수증(세금계산서 |
◈임대소득세는 5월중에 종합소득세 신고기간에 신고한다.
인정비율(확률) 대상
구 분 | 100%인정되는 비용 | 50%인정되는 비용 | 100%인정되는 비용 |
개 념 | 임대료에 대응하는 필수적 비용 | 업무관련성이 다소 떨어지는 비용 | 업무와 무관한 비용 |
항 목 | 인건비,직원후생복리비,건물주보험료,재산세,종합부동산세,감가상각비 | 차량비, 건물주식대 | 가사비용 |
필요경비는 어떤 것이 있는가?
인건비:건물관리인,청소용역등과 급여중 4대보험등
복리후생비:직원복리후생비
접대비:년1,200만원(중소기업-2,400만원)정도 사용가능,사업과 관련시 가능하고 거래처의 경조사비 20만원이하는 청첩장사본을 지출증빙으로 갖춘다.
감가상각비:건물취득가액을 30~50년동안 정액법으로 선택하여 상각한 금액을 말한다. 양도취득가액에서 차감되므로 양도소득세가 늘어날 수 있으므로 시세차익을 노리고 얼마후에 양도할 경우는 생각해애한다. 예)10억상가중 건물5억이면 5억/40년=년12,500,000원을 감가 상각으로 뺄수 있으나 상속은 유리하지만 양도소득세는 높아징수있다.
수리비:엘리베이터,건물수선비등
재산세와 종합부동산세:사업경비로 인정되지만 종합소득세는 인정되지 않는다.
지역건강보험료:4대보험.화재보험(소멸성)은 인정,직원의 보장성에서 업무와 관련없는 보험은 불인정
교통유발 부담금:인정됨
기타 건물관리비:수선비,관리비.기부금 인정
이자비용:부동산 취득 때 대출받은 비용을 말한다.다만 사업용 부채가 자산보다 큰 경우에는 이자비용중 일부를 필요경비로 인정하지 않는다.(초과인출금 이자에 대한 필요경비 불산입)
*차량유지비는 왜100% 인정되지 않는가?
-건물주인이 주로 개인목적으로 사용하기 때문이다.세법은 사업에 관련된 경비만을 인정하고 있지만 사업과 가사의 용도가 애매모호한 경우가 일반적이므로 대부분 경비처리를 하고 있다.업무용일떼 유류비,자동차세,보험료,톨게이트비,주차요금,차량리스료등이 해당된다.
-항목별로 감가강각비가 년800만원을 초과하는 경우 초과금액은 과세기간에 필요경비에 삽입하지 아니하고(소득세법 제33조의2)대통령령의거 이월해 삽입한다.
식사비는 사업자가 사적으로 지출하는 식사비 와 간식비는 사업과 직접관련없다고 해석함.
부가가치세:환급받은 부가세는 사업경비에 해당하지 않으나 공제받지 봇한 부가세는 원가 또는 당기비용으로 인정받는다.