주택공사 감리제도개선안

[德載]

Ⅳ. 주택건설공사 감리제도의 개선방안

 1. 공종별 다원화된 감리제도의 통일적 정비

  □ 공종간 공동도급 또는 종합감리업체 선정에 의한 통합감리제도 도입

   ㅇ 공동도급 방식 또는 종합감리업체의 자격으로 감리입찰에 참여, 감리자로 선정시 종전의 공종별 다원화된 감리업무를 건축 감리자가 총괄하는 공동운영체계 시행

     - 건축감리자가 설비 공종(전기‧통신‧소방)의 감리자를 지도‧감독하며 공종간 협의‧조정을 주도하는 등 감리업무 총괄

      ․ 현행 주택법(제24조의2)에 명시된 설비 공종 감리자의 협조 의무 규정을 확대‧강화하여 총괄관리자에게 실질적인 권한을 부여하되, 이에 따른 일부 보완책^* 마련

        * 설비 공종 감리자가 총괄감리자에게 비협조시 벌칙 규정 신설

        * 총괄감리자의 권한이 확대됨에 따라 우월적 지위를 남용한 총괄감리자의 부당행위 등에 대한 제재규정 마련

     

< 현행 감리자의 업무협조 규정(주택법 제24조의2제3항) >

․감리자는 주택건설공사의 품질·안전관리 및 원활한 공사진행을 위하여 다른 법률에 의한 감리자에게 공정보고 및 시정을 요구할 수 있으며, 다른 법률에 의한 감리자는 이에 응하여야 한다.

   ㅇ 통합감리제도의 도입을 위해 공종간 형평성과 공사특성을 고려하여 감리대가 산정방식 및 감리자 배치기준 등, 세부 운영기준을 조정

 2. 감리자 지정(선정)방식 개선

  □ <제1단계> 사업계획승인권자가 선정한 업체 중에서 사업주체가 최종 선정

   ㅇ 사업계획승인권자가 사업수행능력(입찰가격은 배제)에 대한 적격심사를 통해 복수업체를 선정하여 사업주체에게 통보한 후,

       사업주체가 최저가 낙찰방식으로 감리자 선정

      * 감리자와 시공자간 감리계약 체결시 우려되는 감리자의 우월적 지위 남용 방지(부당행위 등) 및 양자간 합리적인 조력관계 형성이 가능

      * 감리업무 수주를 위한 합리적인 경쟁체계 마련으로 감리자의 기술력 제고 및 감리산업 발전 유도

  □ <제2단계> 사업주체가 자체 발주방식에 의해 선정

   ㅇ PQ 또는 최저가 낙찰방식 등 사업주체가 선택한 방식에 의해 감리자 선정

      * 최저가 낙찰방식에 의한 감리자 선정시 기술력과 자본금 등이 부적격한 감리업체의 시장진입 차단

      * 해당 공사의 특성과 건축주의 요구가 반영된 다양한 형태의 공사감리방식 발전

 3. 설비공종의 감리원 배치기준 완화

  □ 실제 상주감리가 불필요한 전기‧통신‧소방 공종은 비상주 감리로 대체 또는 공종별 공사기간에 한해 상주감리 실시

   ㅇ 전기공종의 감리원 배치기준 완화

     - (현행) 300세대 이상은 책임감리원 1인 이상을 총 공사기간 동안 상주토록 배치

     - (개선) 당해 공사의 기간 및 금액, 기술적 특성에 따라 차별적으로 적용하며, 전기공종의 공사기간에 한해 배치

   ㅇ 소방공종의 감리원 배치기준 완화

     - (현행) 40층 이상일 경우 특급감리원 중 소방기술사 1인 이상을 총 공사기간 동안 상주토록 배치

     - (개선) 특급감리원 이상의 소방감리원 1인 이상을 소방공종 공사기간에 한해 배치(비상주에 의한 월 2～4회 점검 등)

   ㅇ 설비공종의 다수 현장 감리원 겸임제도 확대 시행 등 공종별 중요도와 기술적 수준을 고려하여 상주감리 방식을 탄력적으로 운용

     - 상주 감리가 불필요한 설비공종의 경우, 해당 공종의 공사기간이 중복되지 않는 현장에 한해 감리업무를 겸임하여 수행할 수 있도록 개정

 4. 감리대상 공사의 범위 축소

  □ 기본선택품목을 감리대상 공사에서 제외

   ㅇ 기본선택품목은 마감재 위주의 단순공종 및 규격재 사용에 의한 경미한 공사이며 입주자가 직접 시공‧설치하므로, 감리자의 감리대상 공사에서 제외

     ☞「주택법」제24조제2항,「주택법시행규칙」제13조 및 별표4 개정

  □ 기본선택품목을 감리대상 공사에서 제외함에 따른 감리비 산정방법 개선

   ㅇ 감리대가 산출을 위한 총공사비 산정시 기본선택품목 해당 공사비 제외

     ☞「주택건설공사 감리비 지급기준」제4조제1항 개정

      * 입주자가 직접 시공‧설치하는 기본선택품목 해당 공종에 대한 감리대가 지급은 부당하며, 기본선택품목의 공사비 비중이 기본형건축비 대비 약 15% 수준임을 고려하여 이에 적합한 감리대가 인하조정 필요

    

< 감리대가 산출을 위한 총공사비 인하분 개산 >

▪ 기본전제 : 단지규모 35평형‧20층‧300세대일 경우

▪ 총공사비 인하분 : 호당 지상층건축비의 15% × 총세대수

   = (1,122,000원×0.15×116㎡) × 300세대 ≒ 59억원

  * 기본선택품목을 제외하여 건설되는 주택의 기본형건축비는 지상층건축비의 85%와 지하층건축비의 100%를 합한 금액

 5. 감리대가 산정방식 개선

  □ <제1안> 통합감리 도입시 이에 적합한 대가기준 운용

   ㅇ 통합감리제도 하에서는 공사비 요율에 의한 일률적 감리대가 산정은 불합리하므로, 공종별 적정 인원배치기준에 의한 정액적산 방식^*이 일부 혼재된 감리대가 기준 마련

      * 공사 진행단계에 따른 적정한 공종별 투입인원 기준(감리자 등급‧감리인원수‧상주기간)을 설정한 후, 이에 대한 직접인건비와 직접경비, 제경비, 기술료, 추가업무비용을 더하여 산정

   ㅇ 현행 전기감리대가의 과다 계상 및 타공종과의 형평성 문제 등 불합리를 개선할 수 있도록 공종별 중요도와 감리업무의 범위 등을 고려한 합리적인 대가기준 마련 필요

  □ <제2안> 민간공사의 경우, 감리대가는 사업주체와 감리자간의 계약에 의거 산정

   ㅇ 감리대가 기준은 계약당사자간의 참고자료로만 활용하고, 감리용역비는 해당 공사의 기술적 특성 등 여건을 고려하여 시장논리에 따른 계약으로 결정

 6. 감리제도 운용 관련 세부기준 개선

 (1) 감리자 지정을 위한 사업수행능력 평가기준 개선

  □ 감리자의 기술력 평가를 강화하기 위해 기술제안서 평가제도를 도입

   ㅇ 사업계획승인권자가 PQ심사를 통해 상위 3～7개 업체를 선정한 후, 사업주체는 이들로부터 기술제안서를 제출받아 이를 평가하여 이들 중 적격업체와 가격협상을 통해 낙찰자 선정

      * 기술제안서 작성‧평가에 소요되는 인력 및 비용낭비를 막기 위해 기술제안서 평가대상을 적정 수 이내로 제한

      * 발주자는 기술제안서를 평가하기 위해 해당 사업별 특성에 따른 구체적 평가기준을 마련(설계자문위원회 등 활용)하여야 함

  □ 감리업무 수행계획서의 구체적 평가기준을 설정하여 객관적 평가로 인한 평가결과의 공신력 확보

   ㅇ 현행 모호한 평가기준을 구체화하여 감리자지정권자의 주관적 판단에 의하여 평가될 우려를 배제

   ㅇ 통합감리 도입시 이에 적합하도록 공종별 특성 및 업역별 실정 등을 고려하여 평가항목 및 배점기준 전면 조정

 (2) 감리계약 체결기한 위반시 제재규정 신설

  □ 감리계약 체결기한 위반시 벌칙에 준하는 제재규정 신설

   ㅇ (제1안) 차순위 감리자와 계약 체결

      ☞「주택건설공사 감리자지정기준」제10조, 제15조 개정

   ㅇ (제2안) 위반자는 차후 감리자로 지정받기 위한 사업수행능력 평가시 감점 조치(평가항목 중 행정제재 사항에 포함)

 (3) 감리자의 권한과 업무에 따른 책임소재 관련 기준 명확화

  □ 일반적인 시공하자에 대해서는 시공자와 연대책임을 지도록 관련 규정 신설

   ㅇ 감리자는 시공결과에 대한 검토‧확인업무를 수행하나 시공결과의 하자에 대하여는 책임이 부여되지 않으므로 시공자에게 책임이 전가되지 않도록 개선

  □ 감리자의 과실로 인한 재시공 등 시공자의 손해에 대한 실질적인 보전책 마련

   ㅇ 감리자의 주장에 의거 공사가 진행되었으나 감리자의 기술력‧경험 부족, 판단 착오 등으로 시공오류가 발생하여 재시공하게 되는 경우 시공자가 감리자에게 배상청구 가능토록 규정 마련

  □ 감리자의 업무상 책임 및 부당행위 제재규정 등이 명시된 감리업무수행지침을 신설하되, 다음의 원칙 고려

   ㅇ 감리자의 업무상 권한 준수

    - 주택법 제24조 및 동 시행령 제27조에서 규정한 감리자의 업무는 검토‧확인업무로 시공자에 대한 승인‧감독업무 등 월권행위 방지토록 기준 마련

  ㅇ 감리자의 우월적 지위표현 지양

    - 감리자와 시공자는 건설공사에 참여하는 동등한 주체이며 감리자의 기술력이 시공자보다 우월하지 못한 실정이므로 직‧간접적으로 감리자의 우월적 지위를 표현하는 조항이 없도록 함

 (4) 감리자의 초과근무에 대한 대가 지급방식 개선

  □ 감리용역 표준계약서에 감리자의 초과근무에 따른 수당지급을 고려한 합리적 계약조건 명시

   ㅇ 감리원이 초과근무시 대체 휴무 또는 수당(사업주체가 감리원에게 직접 지급) 중 선택할 수 있도록 규정

붙 임

주택법령 개정(안) 신구조문대비표

□ 주택법

현   행	개정(안)
제24조 (주택의 감리 등) ① (생 략) ② 제1항의 규정에 의하여 감리할 자로 지정받은 자(이하 "감리자"라 한다)는 그에게 소속된 자를 대통령령이 정하는 바에 따라 감리원으로 배치하고, 다음 각호의 업무를 수행하여야 한다.  1. ～ 5. (생 략) ③ ～ ⑩ (생 략)	제24조 (주택의 감리 등) ① (현행과 같음) ② ---------------------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 다만, 사업주체가 입주자모집공고에 별도로 제시하는 기본선택품목에 대한 공사로서 국토해양부령이 정하는 공사의 경우에는 그러하지 아니하다.  1. ～ 5. (현행과 같음) ③ ～ ⑩ (현행과 같음)

□ 주택법시행규칙

현   행	개정(안)
제13조 (감리원의 배치기준 등) <신  설> ※ 2005.3.9 <삭  제>	제13조 (감리원의 배치기준 등) ①법 제24조제2항 단서에서 "국토해양부령이 정하는 공사"라 함은 별표 4에 규정된 공사를 말한다.

*〔별표 4〕신설

분야	공종	공사의 범위
건축	타일공사	욕실 타일공사, 주방 벽 타일공사
	도배공사	벽지 도배공사, 천정지 도배공사
	주방용구공사	주방가구 및 기구․주방TV 설치공사
	수장공사	문(문틀․문짝), 바닥(바닥재․걸레받이), 천장(반자돌림) 설치공사
	전기공사	조명기구(부착형) 설치공사
기계설비	위생기구공사	욕실(위생기구․천장․욕실인테리어)

□ 주택건설공사 감리자지정기준

현   행	개정(안)
제10조(감리자의 지정)  ① (생  략)   1. ～ 3. (생  략)  ② (생  략)   1. ～ 2. (생  략)  ③감리자 지정권자는 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 감리자로 지정된자가 감리업무를 포기한 경우에는 차순위 자를 감리자로 지정할 수 있다.	제10조(감리자의 지정)  ① (현행과 같음)   1. ～ 3. (현행과 같음)  ② (현행과 같음)   1. ～ 2. (현행과 같음)  ③----------------------------  ------------------------------ -------------- 포기하거나 제11조제4항의 규정에 의한 기간 이내에 감리용역계약을 체결하지 않은 경우에는 ----------------------------.
제15조(부당한 감리자의 교체)  ① ～ ② (생  략) <신  설>	제15조(부당한 감리자의 교체)  ① ～ ② (현행과 같음) ③감리자지정권자는 제10조제3항에 의하여 차순위 자를 감리자로 지정하고자 하는 경우에는 제11조제4항의 규정에 의한 기간이 종료된 날부터 5일 이내에 당해 차순위 자를 사업주체와 감리자에게 통보하여야 한다.

□ 주택건설공사 감리비지급기준

현   행	개정(안)
제4조(공사비의 산출 등)  ① (생  략)   1. ～ 5. (생  략)   <신  설>  ② (생  략)	제4조(공사비의 산출 등)  ① (현행과 같음)   1. ～ 5. (현행과 같음)   6. 주택법시행규칙 제13조제1항의 규정에 의한 기본선택품목 해당 공사비  ② (현행과 같음)

주택공사-감리통합제도도입.hwp

[미리내]

전기,통신,소방이 상주가 필요없다는 말은 무슨 말인지 주공은 08.09월 발주분부터는 통신상주로 발주하고 있는데 전기감리가 과다하게 상주배치되어 왔던것은 조정이 필요하겠지만 통신은 상주뿐만 아니라 비상주도 함께 배치하고 제경비도 주어야 하는데 즉 이제부터 개선의 첫거름을 시작했는데 무슨말인지 정보통신분야를 똑바로 하겠다는 것인지 안하겠다는 것인지 햇갈림.

[jhlim]

합리적인 제도일수도 있겠으나 현실적으로 발생되고있는 부작용요소들이 증폭되는 결과가 우려됩니다. 전기,통신,소방이 책임감리로 되어있는 현재 상황에서도 늦은 건축공정에 만회를위해 전기,통신,소방은 시공/감리 모두 불합리한 압력을 당하는 현실인데요 .... 시행하되 건축총괄감리자의 무리한 지시나 횡포를 보완하는 안이 추가로필요하다고 생각됩니다.