부동산 정책의실종

[사랑방지기]

서론 - 모든 정책이 여론을 통해 제시된다.

모든 정책은 여론을 통해 제시된다. 위정자들의 경우 어떠한 정책을 펼치기 이전 정책에 대해 여론이 평가하는 관점과 이에 따라 자기에게 미칠 파급력을 생각하기 때문이다. 이러한 모습은 부동산정책에서도 예외는 아니다.

a. 취득세 중과완화

취득세 중과 완화 방안(출처 : 행정안전부)

취득세 중과완화는 다주택자에 대한 과도한 취득세중과(사실상 수도권 대부분의 지역들이 조정대상지역이었기 때문에, 2주택 취득시 취득세가 8%였다.)가 이어지고 있어, 부동산거래량이 최소화되어 이를 극복하기 위해 조정대상지역 2주택자에 대한 취득세 중과 철폐 및 다주택자(3주택 이상 보유자)에 대한 취득세 중과 완화방안을 발표한 것이다.

법 개정시 잔금지급일 기준 2022년 12월 21일부터 소급적용(출처 : 행정안전부)

다만 취득세율의 경우 법률개정사항이기 때문에, 당장 수정하는 것은 불가능해 향후 지방세법 개정안으로 국회 입법을 하여 개정을 추진하며, 개정이 된 이후에는 잔금지급일 기준 '22년 12월 21일 이후 주택취득자에 대해서는 이를 적용한다고 발표하였다. 하지만 이후 약 9개월이 지난 '23년 9월까지 지방세법 개정은 이루어지지 않았고, '24년 총선 이전까지는 지방세법 개정이 사실상 불가능해진 가운데, '23년 4월 이후 부동산거래량 증가 및 서울 등 수도권의 부동산가격 회복세의 영향으로 현재는 여. 야. 정부 그 누구도 취득세 중과완화 이야기를 꺼내지 못하고 있다.

더군다나 최근 국세 및 지방세가 전체적으로 덜 걷히고 있는 상황이기에, 훗날 법안개정이 이루어지더라도 행정안전부에서 발표한대로 취득세의 소급 적용이 가능할 지 조차 의문이다.

b. 오피스텔 주택수 제외

오피스텔 주택수 제외 청원사항(출처 : https://www.sisunnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=188266)

오피스텔 주택수 제외는 취득세율 중과 완화 발표와 더불어 '23년 초 특례보금자리론 등 주택에 대한 대출규제를 완화하는 대안을 발표한 이후 주거용으로 활용되고 있는 오피스텔에 대해 취득세(타 주택에 대한 취득세 중과세율 적용시 주거용 오피스텔도 주택수 산정에 포함), 종합부동산세(주거용으로 사용되는 오피스텔은 종합부동산세 상 주택수에 포함됨) 등은 주택과 동일하게 부과되면서 주택으로서의 혜택(특례보금자리론 등)은 받지 못하는 상황에서 오피스텔 주택수 제외 청원이 지속적으로 올라오게 되었다.

이후 정부는 아파트 등의 공급가격 상승에 따라 아파트를 대신해 주거용으로 활용할 수 있는 오피스텔을 주택공급의 대안으로 생각하며 오피스텔 주택수 제외를 주장하였지만, 여론반응에 따라 이를 철회하려는 모습을 보이고 있다.

c. 주택수 공급 활성화(3기신도시 등)

3기신도시 공급(출처 : http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20230922000383)

3기신도시는 2018년 문재인정부 시절 안전진단기준강화, 재건축초과이익환수제 등 재건축 관련 규제에 따라 서울 내 아파트공급이 줄어드는 문제에 대한 해결책으로 제시된 방안이다. 과천, 하남교산, 남양주왕숙, 인천계양, 부천대장, 고양창릉, 광명시흥 등이 3기 신도시 예정지역으로 제시되었으며, 이 중 상당수의 지역은 토지수용을 마쳤으나, 토지수용비용에 증가 및 이에 따른 택지분양가격 상승, 그리고 공사비 인상 등에 따라 건설사에서 3기신도시 내 택지의 분양을 받으려 하지 않거나 택지를 분양받아도 아파트 건설시점을 차일피일 미루고 있는 상황이다. 이러한 상황속에서도 정부에서는 주택공급의 신호를 주기 위해 기약없는 '3기신도시 사전분양'을 시행하는 등 주택공급이 부족하지 않다는 여론을 조성하기 위해 안간힘을 보인다.

임대사업제도의 몰락(출처 : https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2023/09/22/2023092200465.html)

이외 주택 공급 활성화를 위해 정부에서는 부동산 PF대출 완화, 소형 도시형생활주택의 청약시 주택수 제외 등의 확대적용을 주장하며 도심 내 주택공급 역시 활성화하려고 추진하고 있다. 하지만 도시 내 소형주택의 경우 임대사업자를 통해 공급되는 경우가 많지만, '22년 말 한창 이슈가 된 '전세사기' 이슈에 따라 보증보험 가입기준을 강화함으로 임대사업자 역시 어려움에 처하게 되었고, 이는 도시 내 소형주택공급을 더 어렵게 하지 않을까 예상된다. 이러한 모습은 '전세사기'라는 여론에 밀려 주택공급을 간과한 모습이라 볼 수 있다.

이처럼 여론에 의해 부동산정책방향이 바뀌거나 사라지는 등의 모습을 보이는 것은 '부동산 정책의 실종'이라 볼 수 있다.

부동산 정책의 실종

1. 왜 여론전인가 ?

1. 왜 여론전인가 ?

부동산정책의 실종은 부동산정책이 여론전에 의해 바뀌는 모습으로 인해 야기되고 있다.

a. 부동산이 정치화되고 있다.

법률개정은 가능할까? / 누구의 책임일까? (출처 : `14분 지각` 탓에 무산된 국토위…`재초환·실거주폐지` 법안 심사 또 밀려 (naver.com))

부동산정책이 여론전으로 바뀌는 이뉴는 부동산이 정치화되고 있기 때문이다. '23년 9월 20일 11시 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회에서 재건축초과이익환수제 완화, 실거주 의무 폐지, 도시 및 주거환경정비법 개정 등 31개 안건이 논의 될 예정이었으나, 야당의원들은 11시에 참여한 후 11시 10분 경 여당의원들이 참여하지 않자 자리를 떠났고, 여당의원들은 11시 14분 경 회의장에 들어왔으며, 11시 10분 개의하는 것으로 알고 있었다고 이야기를 하며, 부동산정책의 안건토의를 하지 못한 책임회피를 주장하는 듯한 모습을 보였다.

이는 부동산이 정치화되고 있다는 전형적인 사례이다. 여당의 경우 야당의 예정된 반발로 법안통과가 되지 않을 법한 사례를 토의를 통해 해결하려 하기보다 정쟁에서 우위에 점하기 위한 수단으로 활용하고 있으며, 야당 역시 자신의 정치적 입지를 높이기 위해 이를 이용하고 있다. 이는 여당과 야당 모두 각자의 위치를 높이는데에는 적합하겠지만, 이로서 부동산정책이 통과되지 않아 주택시장의 무력화는 계속되고 있다.

b. 부동산정책이 중심을 잃었다.

오피스텔 주택수 제외(검토 -> 불가능) 출처 : https://daily.hankooki.com/news/articleView.html?idxno=997916 외

부동산정책이 중심을 잃고 있다. 오피스텔 주택수 제외의 경우 주택공급부족문제가 현실화되자 오피스텔의 공급을 통한 부동산공급 활성화를 주장하여 오피스텔에 대한 주택수 제외 등 규제완화를 검토하였지만, 이에 따라 오피스텔의 가격이 상승할 것이라는 여론이 생기자 오피스텔의 주택 보유수 제외는 하지 않고, 생애최초구입자 자격 유지 등 극히 예외적 부분에서만 적용하려 하는 변질된 결정을 추진하고 있다.

이는 당초 목적인 부동산공급 활성화 보다는 오피스텔 등 부동산가격상승을 더 두려워해 변질된 결정을 추진하려는 것으로 부동산정책의 중심을 잃은 모습을 보인다. 부동산정책의 중심은 주택공급 활성화를 통한 주택가격 안정이며, 당장 주택공급이 어렵기에 주택과 준하지만 공급속도가 빠른 오피스텔의 공급활성화를 추진하는 것이었다. 공급이 활성화되어야 가격이 안정화된다. 당장 여론에 의해 공급활성화를 주저하는 모습은 부동산정책의 중심이 사라진 것을 의미한다.

c. 주택공급활성화 백지화

3기신도시 위치 및 공급(출처 : http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20230921000528)

여론에 의해 주택공급활성화가 백지화되는 모습을 보인다. 주택 250만호 건설 등 과대목표를 제시하였고, 이를 위해 3기신도시 등의 공급 활성화를 지속적으로 주장하며 이러한 목표달성이 가능하다고 지속적으로 주장하였다. 이는 실제로는 목표 달성이 어려울지라도 목표를 달성하지 못한다고 하면, 이후 다가올 언론의 시선과 주택가격 안정이 깨질 것을 두려워했기 때문이 아닐까 생각된다.

공사비 인상과 사고의 책임전가(출처 : 검단자이안단테)

특히 건설원자재가격, 인건비, 및 기준금리 상승에 따른 부동산 PF대출 등의 금리인상은 3기신도시를 통한 아파트의 공급가격도 상승할 수 밖에 없음을 의미한다. 하지만 이러한 여론을 두려워한 정부는 신도시에 최대한 낮은 비용으로 좋은 아파트(무량판 구조로 설계)를 공급할 수 있다 주장하기 위해 LH에서 시행하는 아파트에서 브랜드(안단테)를 출시하였으며, 1군 건설사(GS건설)에게 수주를 맡겨 아파트를 짓게 하였다.

그리고 그 결과 나온 것이 '23년 4월 발생한 '검단자이안단테' 주차장붕괴 사고이다. 이 사고는 직접 아파트를 건설하는 시공사의 잘못이 없다고 주장할 수는 없다. 하지만 낮은 공사비와 LH전관이 포진한 업체선정 등을 종용받음에 따라 생기는 불필요한 비용지출문제, 설계문제, 감리문제 등 여러 가지 문제의 총체적 결과로 보는 것이 더 맞을 것이다. 하지만 사고결과에 대한 책임은 GS건설에만 온전히 전가하는 모습을 보이고 있다. 이러한 모습을 보인다면, 앞으로 LH가 시행사로 있는 사업을 어느 시공사에서 섣불리 맡으려 할까? 당장 정부 및 LH에게 불리한 여론을 가리기 위해 건설사를 방패막이삼으려 하는 모습을 본다면, LH등 정부에서 시행하는 사업에 속칭 '1군 건설사'가 참여하는 모습은 앞으로 크게 줄어들지 않을까 생각된다.

2. 결론

결론은 아래와 같다.

a. 부동산정책이 멈추었다.

국회

위와 같은 이유로 인해 부동산정책이 멈추었다. 물론 최근 이슈로 인해 부동산정책 뿐 만 아닌 국회에서 이루어지는 모든 기능이 멈춘 상태이지만, 부동산정책은 계속 멈추어 있는 상황이고 최근 이슈까지 더해져 '24년 총선까지는 법률개정이 어려워 보인다. 그리고 법률개정안 이외에 정책들 역시 사실상 멈춘 모습을 보인다.

부동산정책이 멈춘 것은 부동산경제의 선순환을 막게 할 것이다. 부동산경제는 선순환되어야 한다. 선순환을 통해 민간은 충분한 주택마련을 통해 생활이 안정화되고, 기업은 부동산의 분양 및 건설을 통해 기성고(중도금)에 따른 매출이 발생해 유동성을 창출하고 향후 더 많은 부동산을 공급할 수 있으며, 정부는 이를 통해 취득세, 양도세 등 세금을 징수할 수 있다. 하지만 지금은 부동산경제의 선순환을 기대하기 어려워지고 있다.

b. 정책실종은 더 큰 부메랑이 되어 돌아온다.

부메랑

부동산정책이 실종된 모습은 차후 더 큰 부메랑이 되어 돌아올 수 있다. 현재 오피스텔규제, 취득세중과 등을 풀어 부동산공급활성화를 추진하지 않는다면, '24년 상반기 이후에는 더 큰 뇌관이 되어 돌아올 것이다. 여론과 언론에 따른 부동산가격 안정화는 한계에 가까워지는 모습을 보이기 때문이다.

특히 최근 서울 및 전국적으로 전세매물이 크게 줄어듬에 따라 전국적으로 전세가가 상승할 것이다. 그리고 3기신도시 등 비현실적 주택공급상황을 대중이 깨닫는 순간 더 큰 파급이 되어 시장에 돌아올 것이다. 이러한 과정에 소요되는 기간은 길어도 2~3년 이내이다.

c. 부동산정책의 진실은 오늘이 골든타임이다.

드라마 상도

1990년대 후반 ~ 2000년대 초반 드라마와 소설을 통해 나온 '상도'는 상인 '임상옥'에 대한 이야기를 담은 작품이다. '상도'에서는 청나라와 조선 사이에 인삼무역에서 발생한 사례를 담고 있는데, 이 내용이 지금 부동산시장과 유사한 모습을 보인다.

소설의 주인공인 '임상옥'은 당시 개발된 ;홍삼'을 들고 무역을 하였는데, '홍삼'의 경우 인삼을 쪄서 말렸기에 인삼에 비해 가벼운 무게임에도 인삼과 동일한 효험을 가지고 있었음에도, 청나라 상인들은 이를 같은 무게의 인삼과 동일하게 매입하려 하였다. 당시 인삼무역에 대한 사실상 독점권을 가지고 있던 '임상옥'은 자신이 가진 홍삼을 불태워서 이후 홍삼의 가격을 더 높여 청나라에 판매하게 되었고, 불태운 홍삼가격을 만회하고도 더 큰 이윤을 얻게 되었다. 청나라 상인들이 인삼의 수요가 많음에도 불구하고, 싼 값에 매수하기 위해 의도적 평가절하를 한 모습은 부동산의 수요가 많고, 공급가격이 상승하였음에도 싼 값에 부동산을 매수하기 위해 평가절하하는 모습과 유사한 상황을 보인다. 그리고 이러한 모습이 반영되어 '무리한 주택공급정책을 펼치지 않아도 된다.'는 식의 정책이 발현된다면, 홍삼을 태운 '임상옥'의 모습처럼 부동산의 공급이 크게 줄어들고, 이를 찾는 사람들의 수요는 계속 늘어 부동산가격이 급등하는 결과를 낳을 수 있다.

그래서 여론등에 휩쓸려 좌고우면하지 말고, 수요.공급에 맞는 방향으로 정책을 추진해야 한다.

[출처] 부동산 정책의 실종 (부동산 스터디') | 작성자 까 르