내 터에서 잠시라도 좀 편하게 쉬고 싶다~ 주말주택 vs 농막.

[소나무]

이번 글에선 불특정 호칭으로 김과장을 내세워봅니다. ^^

김과장에 대한 소개입니다.

김과장은 지방 중소도시에서 고등학교를 졸업하고 서울에 대학을 나와

중견기업 과장으로 재직 중인 42세 신체건강한 남자입니다.

요즘 고민은 앞머리가 살살 뒤로 후진 중이라는 것이죠. -.-;;

열심히 브러쉬빗으로 머리를 두드려가며 탈모예방중입니다. ^^

서울 태생의 38세 부인이 있고

토끼같은 초등학교 3학년 딸과 발바리인지 청개구리인지 천방지축 7살 유치원생 아들이 있습니다.

현재 수도권 아파트에 1억5,000만원에 전세로 살고 있으며

5년 정기 적금 만기로 마련한 2,000만원과

몇년전 펀드광풍에 편승했다가 반토막이 났기에

마음졸이며 기다렸던 펀드가 원금에 가깝게 복구되었기에 해약한 금액을 합쳐

약 5,000만원으로 마련할 수 있는 터를 찾아 발품을 팔다

강원도 횡성에 290평정도의 주말농장용 농지를 작년 늦가을에 매입하였습니다.

평일에는 열심히 인터넷으로 손품을 팔고

주말에는 현장답사로 보내길 세달만에 마련한 터입니다.

네이버 [지성아빠의 나눔세상 -전원&귀농-] 카페에 가입하여

이정도는 알고 발품팔자란과 지성아빠가 쓴 서울촌놈이야기란의 부동산 매물 답사하는 방법을

열심히 정보수집하고 공부해서 나름 자신의 용도에 맞는 터를 구한 것입니다.

셀러리맨에게 5,000만원은 큰 돈입니다.

전세금에 이 돈을 합치고 대출을 받아 내집을 장만하자니 부동산시장이 너무 혼란스럽습니다.

내 돈만 가지고 사면 모를까 대출을 많이 받아야 한다는 것이 두렵기만 하기 때문입니다.

은행이자는 물가상승분을 따라가지 못해 실질적으로는 마이너스 이자라는 소리도 들리고

그렇다고 주식을 하자니 월급쟁이 생활하면서 주식을 직접 투자하는 것은 솔직히 자신없고..

간접투자 방식인 펀드에 마음고생을 해서 다시는 쳐다보고싶지도 않았으며

적지 않은 목돈은 손에 쥐었는데

마땅히 투자처를 찾지 못한 상황에서

그래도, 부동산은 묻어두면 손해는 안될 것 같아

열심히 발품을 팔아 마련한 주말농장입니다.

마음같아서는 흔히 말하는 배산임수에 남향이였으면 좋겠고

나중에 혹시 모르니 건축할 수 있는 관리지역에 지적도상 길도 붙어 있어야 하고

거기에 현재 거주지와도 가까웠으면 좋겠지만...(대부분의 도시민이 원하는 전원주택지입니다.)

힘들게 모은 5,000만원으론 실제로 발품을 팔아보니

용도에 맞는 적당한 매물 구하기가 참 어렵다는 것을 알았습니다. -.-;;

새로 고속도로가 뚫린 홍천은 보통 전원주택지로 쓸만한 작은 땅은 평당 20만원이상이고

횡성도 사람들이 잘 찾는 강림면이나 원주 신림면의 경우도 거기서 거기고

여기에 매물 옆에 쫄쫄쫄~ 흐르는 개울이라도 있을라치면 평당 30만원이상을 호가하길 다반사니

5,000만원이 작은 돈이 아닐진데.....

현지 부동산에 들어가 물어보면 쳐다보지도 않는 중개업자도 있네요. -.-;;

작은 매물 찾기도 어렵고...있어도 비싸고...

그래서, 찾은 대안이 횡성 갑천면입니다.

갑천면 복덕방에서 우연찮게 소개받은 매물입니다.

횡성읍내에 있는 부동산에서 김과장을 어찌 보았는지

"그정도 돈이면 갑천면에 가보시면 혹시 구할지 모르겠네요.~ "하는 언질을 받아

발품을 팔게 된 갑천면입니다.

갑천면은 김과장 눈엔 전형적인 농촌마을지역으로 보입니다.

가끔 전원주택들이 개울에 접해 보이지만 그냥 시골에 잘지은 집들처럼 느껴집니다. 

주변이 대부분 농경사회 분위기가 강한 지역으로 보였습니다.

작은 농로(지적도상 나와 있는도로)로 1800평 큰 매물이 갈라져서

작은 필지가 떨어져 나온 매물을 정말 우연하게 

매물을 소개하는 부동산을 통해 다른 사람과 함께 매입할 수 있었습니다.

주변에 평수 큰 매물은 평당 10만원 이하의 매물도 있다고 하지만

평수가 크니 매매가격도 높아 그림에 떡이고~ -.-;;

석달 가까이 주말에 어렵게 시간을 내서 발품을 팔던 김과장은

발품을 팔기 시작하던 초창기와는 달리 시간이 흐를수록

이러다 땅은 구하지 못하고 경비와 시간만 소비하는 것이 아닌지...

좀 더 돈을 모아서 땅을 보러다녀야 하는 것이 아닌지...걱정이 슬슬 생기기 시작하며

부동산 시장의 현실을 깨닫기 시작은 김과장에겐

갑천면 매물은 뭔가 10% 부족한 느낌의 터였지만 그래도, 평당 13만원......감사할 따름입니다.

우연한 기회에 숙제를 푼 기분이였기 때문입니다.

이 정도 조건의 매물이 평당 13만원이면 적당한지 모르겠지만

여름 휴가 때부터 3개월가까이 발품을 팔아온 김과장은 

손품, 발품에 지쳐가고 있었습니다.

인터넷상으로 어떤 분이 1년이 넘게 작은 매물을 구하면서 고생한 글을 본 적도 있고

어떤 분은 발품팔다 1,000만원도 넘게 비용과 시간을 들였는데 아직도 못구했다는 글을

본 적이 있는지라 김과장도 걱정이 되던 참이였습니다.

물론, 이 매물을 구입하기 전 발품을 팔 때

동홍천IC에서 차로 20분거리에 작은 실개천 개울 낀 250평 작은 매물이

평당 25만원 6,000만원에 본 적이 있습니다.

조금은 아쉬웠던 기억이 남는 매물로  준비한 5,000만원 외에도

토지 추가 매입비용1,000만원과 이전비용까지 대출을 받으면서까지 매입하기 싫어서

인연은 아니라 생각하고 어렵게 마음을 접고 포기했던 기억이 있습니다.

와이프가 시골에 땅을 사서 주말농장을 한다는 것도 힘들게 생각하는데

아이들이 커가면서 학자금 등 들어갈 돈이 눈에 보이는지라...

빚까지 내서 땅을 사는 것은 반대해서 '인연이 아닌 땅'으로 속 편하게 단념하기로 했었습니다.

이번에 땅을 사면 아이들이 대학들어갈 무렵 다시 팔 생각이니 신중히 생각하기로 하면서 말입니다.

김과장의 주말농장 터는 개울은 없어도 차량거리로 5분거리에 여름철 물놀이할만한 개울도 있고

현지 마을에서 적당히 떨어져 있는 언덕의 콩밭이고

땅은 네모반듯하지 않지만 그래도 남향에 가까운 터입니다.

집에서도 막히지 않으면 2시간 정도 걸린다는 점도 마음에 들었구요.

특히, 갑천면도 개울가엔 평수큰 매물이 아니면 평당 20만원이상을 부르는 경우가 다반사라

보유자금에 맞게 마련한 점이 가장 마음에 들었습니다.

토지매입비하고 세금하고 중개수수료 지불하고 나니 대략 4,200만원정도 든 것 같습니다.

이제 800만원이 남았네요.

김과장이 잔금까지 치르고 주말영농용 농지취득자격증명원 첨부하여 소유권이전을 하고 보니

2009년 11월입니다. 이제 겨울이니 내년 봄에 즐거운 주말농사를 계획해야겠습니다.

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2010년 4월 말 어느 토요일입니다.

김과장은 늦잠을 자고 일어나 오전 11시 가족과 함께 룰루랄라~ 콧노래를 부르며

지난 늦가을 마련한 주말농장으로 출발을 합니다.

갑천면에 예약한 펜션까지 오후 2시까지 도착하면 되니 여유있게 출발한 것입니다.

이게 왠일입니까?

영동고속도로가 화창한 봄날 꽃놀이 나온 차량으로

주차장으로 변해 차가 앞으로 나갈 생각을 안합니다. -.-;;

화장실을 찾는 딸아이 때문에 들어간 고속도로 휴게소는 만원입니다.

여자화장실은 줄이 장난이 아니라고 합니다.

오후 4시 겨우 펜션에 도착을 했습니다.

원래 계획은 오후 2시까지 펜션에 도착해서 짐풀고 주말농장에 가서

밭고랑이라도 만들고 비닐멀칭이라도 해 둘 생각을 했는데..

터에 가기는 커녕 저녁 준비해야 합니다. -.-;;

천상 내일 아침 일찍부터 갑천면소재지에 나가 모종이라도 사고

부지런을 떨어야 주말농사를 시작할 수 있을 것 같습니다.

그다음날 아침 김과장 가족은 부지런을 떨어 겨우

밭 전부도 아니고 50평 남짓 텃밭모양을 만들고 집으로 돌아올 수 있었습니다.

집으로 돌아오는 길도 고속도로는 참 많이 밀리네요. -.-;;

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5월 21일 석가 탄신일 연휴입니다.

이번엔 김과장은 차가 많이 밀릴까봐 금요일 새벽 잠이 덜 깬 아이들을 깨워 출발을 합니다.

날씨도 따뜻하니 텐트도 가져갑니다.

아이들과 캠핑분위기내며 주말농장에서 즐길 생각입니다.

생수도 넉넉히 준비했습니다.

그리고, 씻는 물도 필요하니 가져간 20리터 물통 3개에 휴게소에서 물 넉넉히 받아왔습니다.

지난 번엔 식수와 화장실 문제를 너무 간단하게 생각했다 어려움을 겪었기 때문입니다.

화장실은

일단 요렇게 해결할 생각입니다.

가족과 함께 캠핑다니면서 쓰던 방법입니다.

대문도 만들어야겠지요.

김과장의 주말농장은 사방이 터진 밭이니까요.

올때마다 화장실 위치를 바꿔주면 자연스럽게 퇴비도 주는 겁니다. ^^

주말농장에 도착한 김과장 가족은 지난 봄 심어둔 모종이 얼마나 자랐는지부터 확인을 합니다.

농작물은 주인의 발길 소리를 듣고 자란다는데...다행이 산짐승들 피해없이 무사하네요. ^^

텐트도 치고, 임시화장실도 만들고 희희낙락 캠핑준비 들어갑니다.

2박3일 김과장 가족은 즐겁게 새로 마련한 주말농장 터에서 즐겁게 놀았습니다.

50평 텃밭인지라 금방 풀뽑기를 했습니다.

그리고, 횡성 조경업체에서 사온 유실수 묘목도 종류별로 2~3주씩 심었습니다.

시간이 남으니 횡성호도 가보고 주변 관광지도 구경가고

맛있는 집도 찾아가 맛도 보면서 즐거운 시간을 보냈습니다.

돌아오는 날은 연휴 마지막 일요일인지라 아침 일찍 짐 정리하고 출발을 했네요.

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6월11일 금요일

김과장은 일요일에 빠질 수 없는 거래처 사장님 자녀 결혼식이 있는지라~

금요일 하루 휴가를 내고

큰 딸은 현장학습이라고 초등학교에 신청하고

막내아들은 유치원이라 그냥 빠지고... ^^

주말농장으로 출발합니다.

장마가 오기전에 주말농장에 한번이라도 더 가볼려구요.

그런데, 주말농장에 와보니 정글입니다. -.-;;

텃밭이라고 만들어 놓은 곳은 그나마 비닐멀칭을 해서 풀이 덜한데...

290평 주말농장은 풀밭으로 변해있었습니다.

심어놓은 유실수 묘목은 보이지도 않습니다. -.-;;

저번처럼 잠시 풀뽑고 즐겁게 놀 생각으로 도착한 김과장 가족에게

주말농장은 풀천지로 변해 있었습니다.

풀천지...이 밭이 내 밭인지...황당하기만 합니다.

김과장은 급히 면소재지에 있는 철물점에 가서 낫을 사왔습니다.

그리고, 텐트자리와 화장실자리부터 낫질을 하고 김과장은 풀과의 전쟁을 시작합니다.

풀과의 전쟁은 끝도 없습니다.

290평이 이렇게도 넓은 줄은 김과장은 처음 알았습니다. -.-;;

낫으로 풀을 베느라 땀에 절어 지친 김과장은 저녁도 먹는 둥 마는 둥 입니다.

휴게소에서 가져온 20리터 물통 3개는 바닥이 난지 오래입니다.

그리고, 아이들과 오손도손 밤하늘의 별을 세겠다는 희망도

김과장의 지친 몸이 허락하질 않습니다.

어린 아이들은 오토캠핑장과 다른 주말농장의 한계를 느끼기 시작하면서

벌레도 많고 화장실도 불편하고 씻는 것도 불편하고...

심심하기 그지 없고...

볼맨 소리가 나오기 시작하네요. -.-;;

다음날 아침 쓰지 않던 근육들이 놀랬는지

몸이 천근만근 무거운 김과장은 가족들에게 지친 모습을 보이기 싫어

아침 일찍 인근에 있는 휴게소에 가서 20리터 물통에 물을 받아왔습니다.

그리고, 어제 못한 풀과의 전쟁을 시작합니다.

하지만, 시간이 갈수록 몸따로 마음따로 지쳐가는 것은 현실입니다.

점심때가 가까워질수록 허허벌판의 주말농장은 내려쬐는 햇볕으로 찜질방이 따로 없습니다.

상황종료입니다. -.-;;

더 이상 계속 풀과의 전쟁을 한다는 것도..

내려 쬐는 햇볕에 어린 아이들을 놔둔다는 것도 (텐트안도 찜통이니까)

너무 힘든 상황인지라...와이프도 안되겠다고 생각했는지

오늘은 여기서 철수를 하자고 합니다.

김과장 스스로도 몸이 천근만근인지라 쉽게 수긍합니다. -.-;; 

가족이 모두 지친 상황인지라

터에서의 점심은 포기하고

주말농장에서 나오면서 들린 휴게소에서 간단히 늦은 점심을 해결하고 집으로 출발합니다.

"집나오면 X 고생이다."란 말이 딱~ 맞네요. -.-;;

집으로 돌아오는 길

토요일 오후인지라 반대편 고속도로는 주차장입니다. -.-;;

토요일 오후 놀러나오는 사람들이겠지요.

경제가 어렵다는 말은 다 거짓말 같습니다.

그렇지만, 김과장도 이번엔 금요일 하루 휴가를 받았기에 망정이지 남의 일 같지 않습니다.

오늘이 아닌 내일 일요일에 귀가를 했다면

저런 정체된 차량 속에서 내차도 끼어있을 것이 불보듯 뻔하고

오늘처럼 풀베기로 몸이 천근만근이라면

운전하는 것도 고역인지라 다시는 주말농장에 가고 싶지 않을 것 같습니다. -.-;;

김과장은 집에 와서 생각해봅니다.

뭐가 문제인지?

갑천면 주말농장터 290평은 투자용 부동산 매입이지만...

아이들을 위해 5평짜리 주말농장이 아닌...

드물지만 아이들과 텐트치던 오토 캠핑장도 아닌...

그렇다고, 그 비싼 이용료내고 오후 2시에 들어갔다가

그 다음날 12시 청소한다고 다른 손님온다고 쫓겨나오듯 쓰던 펜션도 아닌...

힘들게 모은 몫돈 들여 힘들게 찾아낸.....

내 터에..... 내 주말농장인데...

실제 상황이 되니 여러모로 생활편의시설이 부족할 수 밖에 없는 한적한 시골의 원거리 주말농장은

가족에게 불편한 점이 너무 많아 가족을 힘들게 한다는 것을 알게 된 것입니다.

초등학교 3학년 큰 딸도 이제는 숙녀가 됐는지

천막으로 만든 임시화장실 사용을 꺼려하는 것 같네요. -.-;;

그동안 텐트치고 놀러다니며

아이들에게 1박2일 방송처럼 야생의 생활을 나름 맛보게 했다고 자부하는데도

안되는 것은 안되나 봅니다.

딸을 해병대 체험프로그램에 넣어야 할까 생각도 드는 건 무슨 까닭인지? 

험악해지는 세상에서 버틸 수 있는 씩씩한 딸로 키워야 하는 건지? 공주님으로 키워야 하는 건지? -.-;;

그렇다고, 이번에 마련한 터를 힘들다고 방치하기엔 농지법 위반으로 문제가 될 것같아 걱정이 됩니다.

우리나라 농지법은 농지소유자는 주말영농용이라도 자경의 의무가 있기에 방치하면 농지법 위반으로

팔 때까지 공시지가의 20% 씩 5회의 과태료를 계속적으로 부과받는다는 것을 알고 있기 때문입니다.

물론, 주변 농민에게 불법이긴 하지만 임대를 주면 농사짓고 있는 상태이기에

누가 민원을 넣지 않는 한 농지법 위반에 걸리지 않는다고 하는데...

불안하기 마찬가지고 작은 땅을 농사지어 줄 분도 있을 것 같지 않습니다.

인근 마을 어르신들 연세가 많고 주민수도 별로 없으니까요.

김과장은 퇴근하면 컴퓨터를 켜고 손품을 팔기 시작합니다.

땅사고 남은 800만원으로 어떤 방법이 있을까 찾아보는 것입니다.

김과장이 카페에서 조사를 해보니

주말농장을 지금처럼 텐트치고 머물면서 관리한다는 것이

장기적으론 주말농장을 보유하고 있기엔 가족들의 요구사항을 반영하여 생각하면

현재의 상황에서 최선의 방법으로 생각할 수 있는 것은

어쩔 수 없이 몫돈이 들지만

도시민이 선택할 수 있는 방법은 주말농장터에 정식으로 살 집을 짓지 않는다면

주말주택과 농막을 선택해야 한다는 것을 알았습니다.

주말농장에 이동식주택이라도 있으면

당장 오가는 시간대를 마음대로 선택할 수 있어

주말이면 주차장으로 변하는 고속도로를 피해 주말농장에 다닐 수 있다는 점도 마음에 듭니다.

금요일 저녁에 퇴근 후 저녁먹고 출발해도 되고...

일요일 아침이나 다 늦은 저녁에 그도 아니라면

월요일 새벽에 출발해 집에 와서 옷 갈아 입고 출근해도 되니까요.

그리고, 김과장은 부인과 아이들에게 텐트만으로는 한계라는 것을

이번에 절실하게 느낀 주말농장 나들이였기 때문입니다.

삶의 체험현장 극기프로그램 참여한 느낌입니다. -.-;;

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김과장이 열심히 조사한 주말주택과 농막에 관한 자료입니다.

주말주택 건축에 대해 조사를 해봤습니다.

주말주택은 정식 건축허가를 받고 건축하는 것이네요.

김과장의 주말농장 터는 도로에 접해있고 관리지역이기 때문에 건축에 제한이 없습니다.

도로를 따라 가까운 곳에 지적도상 구거가 있기에 생활하수 배수문제도 없구요.

도시민이 시골에 1,000m2 이하의 농지를 매입하고

100평이하의 농지전용을 받아 10평이하의 주말주택을 건축하는 경우

농지전용시 공시지가의 30% 농지전용비를 납부해야 하는데

100평이하 전용허가를 받고 10평이하 도시민의 주말주택이라고 사전 신고하면

농지전용비 50% 감면 혜택이 있습니다.

* 1,000m2 이상 농지를 매입한 도시민에겐 주말주택에 관한 농지전용비 감면 혜택은 없답니다.

   법적으로 주말영농용으로 1,000m2 이하 농지를 매입한 도시민에게만 혜택이 있다는 것이죠.

   김과장이 알아본 지역만 그런지 몰라도 말입니다. -.-;;

*여기서 주의할 것은 건축신고할 때 미리 도시민의 주말주택이라고 신청을 해야

  농지전용비 50% 감면받지 나중에 신청하면 감면받지 않는다고 하니 잊지마시기 바랍니다.

김과장은 290평 중 200평이하로 농지전용을 받으면

갑천면 지역은 수도권지역도 아니고 도시지역도 아닌 관리지역이라

도시민의 농어촌주택마련 특별법에 따라 도시의 집이 있어도 1가구1주택 혜택을 받는다고 합니다.

그러나, 김과장은 주택이 없으니 이 법의 혜택을 받지 못합니다. -.-;;

그래도, 매도를 할 때는 이 법에 계속 연장되고 매수하시는 분이 해당되면 더 팔기 쉽겠지만 말입니다.

아~ 어쩌면 도시에 집을 마련하는 것을 잠시 보류했고 투자용으로 매입했으니

시골집을 한채 짓고 3년 보유하면 1가구1주택자는 양도소득세 감면혜택이 있다는 점을 감안하여

김과장은 시골집을 정식으로 건축하는 것이 양도세 절감에 도움이 되는 상황입니다.

그래서 무리해서라도 작은 집을 건축하는 것도 도움이 될 것 같습니다.

실제로 주말주택 건축에 들어가는 예상비용입니다.

1. 국가에 납부하는 세금

100평이하로 농지전용을 하고 10평이하 건축을 하면

농지전용비 50% 감면받는다지만, 농지에서 대지로 전환하면 공시지가가 올라가며 세금이 있네요.

그리고, 건축을 했으니 건축에 대한 등록세, 취득세도 있구요.

2. 농지전용, 건축신고에 따른 인허가비

농지전용에 따른 인허가 대행료가 150~200만원내외

건축허가에 따른 인허가 대행료가 150~200만원내외

작은 집 건축에만도 300~400만원의 인허가 대행료가 들어가네요.

3. 지하수

주말주택엔 물이 필요하네요.

김과장의 터가 있는 지역은 다행히 지하수를 소공만 파도 되는 지역이라고 들었습니다.

지하수는 허가받고 관정을 파야 하는데

소공은 30m 내외로 파는데 150~250만원

대공은 100m 내외를 파는데 600~1,000만원정도 평균 800만원

중공이라는 것도 있는데 대공을 80m 내외로 파는 것을 의미하며 500~600만원정도 견적들어온답니다.

소공은 주변에 오염원이 없어야 식수로 사용가능하다고 보는 것이 맞으며

법적으로 식수로 소공을 파기 위해선 별도의 식수확인가능 절차를 밟은데

약 160만원정도의 추가 비용이 든다고 합니다. (식수인지 아닌지 검사비가 생각보다 비쌉니다. -.-;)

이 비용은 지하수 개발업자와는 상관없는 검사비라 보시면 되며

이 비용을 아끼기 위해 식수적합여부 확인을 안하시면 마음은 불편하지만

그래도, 대부분의 소공 파시는 분들은 상관없이 소공으로 지하수 개발한다고 하시네요.

검사비 160만원은 적은 돈이 아니니까요. -.-;;

대신 소공을 팔 때 지하수 개발업자에게 식수로 수질검사신청은 하지 않겠지만

식수로 사용할 것이니 건수가 들어가지 않게 소공을 파달라고 부탁해야 합니다.

진짜 농업용수는 지하수 관정팔 때 건수도 유입되게 파이프에 구멍낸다고 하니까요.

4. 정화조

주말주택도 주택이므로 정화조를 매립해야 합니다.

정화조도 신고필증이 있습니다.

비용은 약 100~ 150만원정도 들어갑니다.

정화조 가격은 5인용의 경우 3~40만원내외이지만 사람이 묻는데 한계가 있어 장비부르고

배관하는 등의 비용을 감안하면 됩니다.

5. 전기

다음으로 전기입니다.

한전에서 전기 신청하는데 약 5~60만원정도 듭니다.

여기까지 주말주택을 가져다 놓기도 전에 약 7~800만원의 비용이 예상되네요. -.-;;

주말주택을 정식으로 신고하고 가져다 놓으면 장점은 합법적으로 건축허가를 득하고 건축을 했기에

주말농장에서 필요한 숙소, 물, 전기, 난방을 해결하고 가족이 편하게 쓸 수 있다는 점입니다.

그리고, 김과장이 투자용으로 생각하고 있기에 양도소득세 문제도 해결되구요.

작은 집일지라도 현장에서 기초공사하고 정식으로 건축을 하면 비용이 많이 든다고 하고

김과장의 주말농장터는 토목공사 없이 바로 이동식주택을 가져다 놓을 수 있는

진입여건을 갖춘 터이기 때문에 주말주택용 이동식주택을 조사합니다.

(이동식 주택을 가져다 놓을 수 있으려면 이동식주택 3m의 폭과 최소 3.6m의 지붕폭이 

  지나갈 수 있는 진입로를 현장까지 확보하고 있어야 하거든요.)

이동식주택 중고는 보통 400~600만원이면 3X6m 크기의 2년정도 된 제품을 구할 수가 있네요.

전기, 난방, 화장실, 주방을 갖춘 제품입니다.

새것은 조립식이냐 경량목구조냐에 따라 700~ 3,000만원까지 다양하네요.

김과장의 통장에 있는 800만원으로 해결하기엔 너무나도 부족합니다. -.-;;

합법적으로 이동식주택하나 건축허가 득하고 가져다 놓으려면 준비과정에서만

집값 빼고도 600~800만원이 들어가니 이동식주택 가져다 놓은 돈은

로또 3등이라도 당첨되거나 아니면 천상 대출을 받아야 하네요. -.-;; 

그래서, 농막에 대해 조사를 합니다. 

 

 농막 이란 

 농지에 설치하고자 하는 건축물, 공작물 또는 컨테이너 등 시설이 다음 각호의 요건에 모두 해당

 하는 경우에는 이를 농지법시행령 제2조 제3항의 규정에 의한 "농막"으로 인정하여 농지전용

 또는 신고 절차없이 설치할 수 있도록 하고 있으며,

 다만, 농막의 범위에 해당되더라도 건축법, 도시계획법 등 관계법령의 적용대상이 되는 시설인

 경우에는 그 법령에서 정한 절차 규정을 이행하여야 합니다.

 - 농업생산에 직접 필요한 시설로서 농업인이 자기의 농업경영에 이용하는 토지에 설치하는

    시설일 것

 - 주거목적이 아닌 시설로서 농기구, 농약, 비료 등 농업용 기자재

   종자의 보관, 농 작업중의 휴식 및 간이취사 등의 용도로 사용되는 시설일 것

 - 연면적의 합계가 6평 이내일 것

 - 전기, 수도, 가스 등 새로운 간선공급설비의 설치를 요하지 아니할 것

  따라서, 상기 요건에 적합하지 아니할 경우에는 농지전용허가(신고)절차를 거쳐야

  설치가 가능합니다. (*건축허가를 득해야만 설치할 수 있다는 뜻입니다. -.-;;)

 ▶ 농막은 자체가 농지이므로 타법(건축법. 국토의계획및이용에관한법 등)에 의한 

     인허가(가설건축물축조신고. 건축물기재사항 신청. 건축신고. 개발행위허가 등

     해당되는 경우에 한함) 절차만 이행하면 됨. 

농막의 원래 용도는

농부가 거주하는 집으로 부터 거리가 꽤 되는 허허벌판의 자기 땅에서 땀을 흘리며 농사를 짓다가

잠시 휴식을 취한 공간이며 농기구 및 농자재를 보관하는 임시창고입니다.

농사지으러 갈 때마다 농기구며 농자재를 모두 들고 다닐 수는 없으니까요.

그런데 도시민들이 시골에 주말농장을 만들기 시작하면서

도시에서 일년에 몇 번 아니면 주말마다 내려가서 쉴 곳이 없다는 이유로

농막을 임시 숙소로 변경하기 시작하면서 농막에 관한 법이 조금씩 바뀌고 있습니다.

전에는 6평이하인 경우 신고없이 가져다 놓을 수 있었던 농막이

이제는 농막용 가설건축물이라는 신고를 하고 가져다 놓게 법이 바뀌었습니다.

농막은 농지에 농지전용없이 가져다 놓는 것이므로 기초공사를 하지 않아야 합니다.

농막은 임시 시설물이므로 용도가 필요없어지면 농지로 원상복구를 해야하기 때문입니다.

그리고, 바뀐 법에도 농막안에는 법규정상 임시창고용도이므로

전기, 수도, 난방은 여전히 금지되어 있는 것은 여전합니다.
정부에서 도시민들의 주말농장에 필요한 임시 숙소의 필요성을 인정하여

10평이하 주말주택에 대해서는 세재해택을 주는 이유가 생긴 것이니

농막을 임시숙소로 쓸 수 있게 법이 바뀐 소지는 거의 없다고 보는 것이죠.

농막은 농지에 설치하는 임시 건축물입니다.

(타 지목에 설치하는 가설건축물은 농막이라 하지 않습니다.)

현재 대부분의 지역에선 농막은 건축사의 대행은 필요없이

신청인 본인이 면사무소의 산업계 건축과에

농막용 가설건축물 신고서1부, 배치도1부, 평면도1부를 첨부하여 제출합니다.

비용은 신고수수료가 7,000원내외, 처리기간은 5일정도면 된다고 합니다.

그리고, 신고필증이 나오면 면허세 및 취득세가 몇만원정도 입니다.

신고필증을 받은 후 컨테이너 등을 가져다 놓습니다.

사용기간은 2년이며 연장은 가능합니다.

가설건축물 신고서는 면사무소에 비치된 양식을 쓰시면 되고

배치도는 지적도를 복사하여 지적도의 축적에 맞게 농막의 크기를 표시하고

농막의 위치를 다른 필지와 가깝게 설치하시면 거리 표시를 합니다.

그런데,  농막을 다른 필지와 가깝게 설치하는 것으로 표시하면 측량해야한다는 이야기가

담당자 입에서 나올 수 있으니 농막의 위치는 필지경계선으로부터 여유있게 거리를 두어

농막을 배치하는 것이 좋을 것 같습니다.

평면도에는 당연히 전기, 주방, 화장실 표시없이 창문과 현관문 표시만 되어 있어야 하구요.

농막은 전기, 수도, 가스 등을 설치할 수 없으니까요. -.-;;

농막 안에는 전기, 수도, 가스, 난방시설을 할 수 없습니다.

그러나, 밖에는 상관없습니다.

다시말해, 농막안이 아니라면 수도설치하는 것은 가능하다는 뜻입니다.

지하수 개발을 농업용수로 해서 마당에 수도꼭지를 설치할 수 있다는 뜻이지요. ^^

지하수 개발비용은 위에 쓴 것처럼 소공은 150~250만원정도 듭니다.

현장조건이 따라준다면 다른 방법으로 물을 해결할 수 있습니다.

현장조건이란 터의 위쪽으로 맑은 물이 흐르는 작은 도랑물이라도 있다면

100m이든 200m 이든 배관을 묻어서 도랑물을 끌어들여 물탱크에 저장하고

생활용수를 해결하고 식수는 생수로 해결하는 방법입니다.

카페에서 물에 관한 정보를 조사하다보니 몇몇 분들이 이런 방식으로 주말농장의 생활용수문제를

해결하고 계셨습니다.

김과장은 다음번에 주말농장에 가면

터의 위쪽으로 혹시 깨끗한 도랑물이 졸졸이라도 흐르는 곳이 있는지 조사해 볼 생각을 합니다.

도랑물이 주변의 오염원으로 지저분한 물이 흐르면 쓸 수 없는 방법이겠지요.

이 방법이 가능한 현지 상황이라면 저장용 물탱크 값하고 배관값만 들면 될 것 같습니다.

전기는 농막에도 솔직히 법을 떠나서 필요합니다.

전기가 있으면 여러모로 편하니까요. 전기장판이라도 켜면 농막의 임시난방도 됩니다.

그리고, 렌턴과 촛불로 주말농장의 긴긴밤을 매번 해결한다는 것도 힘들테니까요.

인터넷으로 조사를 해보니

어떤 분은 농막에 농업용 소공 지하수 개발하면 당연히 펌프 설치해야 하니 

지하수 개발 허가증을 첨부하여 펌프에 필요한 농업용 전기를 한전에 신청해서 설치하고

터에 갈 때마다 펌프용 농업용 전기를 연결해서 쓰시고

집에 돌아올 때는 농막에 연결한 전기를 빼놓고

펌프실에 원상복구하는 방법으로 해결하시는 분들이 있다고 자료가 있었습니다.

하지만 이 방법도 겨울엔 쓸 수 없다고 합니다.

농업용 전기 겨울에 쓰면 주택용으로 쓴 것 들통난다고 하니까요.

아무튼 이 방법도 조금은 불안합니다.

어찌됐든 농막엔 농업용 전기를 쓸 수 없다는 것이 법이니까요.

계속 인터넷으로 조사하다보니 다행인지 불행인지 모르겠으나

농업용 전기는 농사용 외에는 사용할 수 없다는 법도 있고

농막엔 전기는 안된다는 법이 있지만

요즘 한전에서 일정 보증금 내면 정식 허가받은 건축물이 아니더라도

농지에 가져다 놓은 컨테이너에도

일반전기나 주택용전기 설치해준다는 사실을 김과장은 알게됐습니다.

한전과 관공서가 서로 정보교류하는 관계는 아니니 이런 상황이 됐는지도 모릅니다.

방법은 현지 전기업체 방문하여 한전에 주택용 전기 설치하고 싶다고 신청하면

한전은 농막관련 법과는 상관없이 농막에 그냥 설치해주는 지역이 많다고 합니다.

김과장은 갑천면에 있는 전기업체에 상담받아봐야겠다고 이 내용을 메모해둡니다. ^^

다음은 화장실문제입니다.

공주님으로 변신 중인 초등학교 3학년 따님께서 이젠 천막으로 만든 임시화장실을 거부하여

주말농장에는 가지 않고 집에 있겠다고 합니다.

  

딸에게 두사진을 보여줬습니다.

첫번째 화장실은 흔히 보는 임시화장실로 2~40만원이면 구할 수 있고

두번째 화장실은 생태화장실로 자작으로 만들어 볼 생각으로 딸에게 어떠냐고 물어본 것이지요.

그런데, 딸이 이런 화장실도 싫답니다.

수세식 화장실이 아니면 주말농장터에 가지 않고 집에 있겠다고 합니다.

아이들이 집에 있겠다고 하면 와이프도 집에 있겠다고 할 것이 뻔합니다.

그럼, 갑천면의 주말농장은 김과장 혼자만의 놀이터가 될 소지가 높은 상황입니다.

곤란한 상황입니다. -.-;;

김과장이 갑천면의 주말농장을 장만할 땐

마땅한 투자처를 찾지 못한 상황에서 투자용이기도 매입하기도 했지만

자연을 벗삼은 아이들이 정서적으로 건강한 아이가 될 소지가 높다는 생각을 가진 김과장이기에

그동안 집 근처의 아이들과 5평 주말농장도 해보고 캠핑도 많이 다니려고 노력했었기에

아이들이 대학들어갈 때까지 마련한 주말농장에서 주말마다 아이들과 즐거운 시간을 보내면서

직장다니며 받은 스트레스를 풀고 싶었기 때문입니다.

꿩도 먹고 알도 먹고, 이석이조를 노린 생각이였는데...그런데, 화장실 때문에 딸의 거부가 강합니다.

그래서, 김과장은 열심히 손품을 팔며 조사를 합니다.

다른 분들은 농막의 화장실 문제를 해결하고 있는지 말입니다.

많은 분들은 대개 임시화장실로 해결하시더군요. 합법이니까요.

그리고, 간혹 드문 자료이지만

나중에 건축을 하게 되면 농막에 연결한 정화조는 매립할 생각으로 (신고하지 않고 매입한 정화조니까)

비용은 둘째치고 화장실을 만들기 위해 불법으로 매립하고 쓰시는 분들이 있었습니다.

정화조에서 나온 환기배관은 사람들에겐 눈에 띄지않게 위장을 해놓고 말입니다.

아마 김과장처럼 어린 공주님이 있는 집일겁니다. ^^

이렇게 설치한 정화조는

나중에 정식으로 건축허가를 득하고 건축하려면 정화조는 신고대상이므로

기존의 정화조는 청소한 후 흙을 채워 매립하는 것이 보통이라고 합니다.

꺼내서 완전 멸실하기엔 비용도 만만치 않으니까요.

아무튼 김과장에겐 화장실이 숙제가 됐습니다.

그래서, 일단 화장실은 다음에 생각하고 지금까지 조사한 비용을 합산하니

지하수 개발비용 150~250만원 또는 도랑물을 끌어 쓰면 30~40만원

전기 5~60만원

임시화장실 40만원이하

대충 약 350만원이하로 해결할 수 있네요. ^^

이제 김과장은 농막 본채에 대해 조사를 합니다.

보통 이런 컨테이너를 농막으로 많이 들 쓰시네요.

중고는 보통 100~ 150만원

여기에 주방, 난방, 화장실이 설치되어 있으면 가격은 더 올라가구요.

진짜 농막은 전기, 수도, 가스, 난방이 안된다고 하니 위의 가격이 맞겠죠.

신제품 컨테이너는 250만원정도부터 매입할 수 있다고 조사가 됐습니다.

철판의 두께에 따라 컨테이너의 질이 차이가 있다고 합니다.

새거라고 하는데 생각보다 싼 제품은 중고를 도색하고 내부 인테리어 새로 해서 파는 경우가

많다고 하니 주의해야 한다고 합니다.

그리고, 운반비는 거리에 따라 별도인데 보통 25만원에서 50만원정도하고

컨테이너는 경기도 화성시, 광주시 일대에 컨테이너 제작업체들이 조금 더 저렴하다고 합니다.

그리고, 이런 이동식주택을 농막으로 가져다 놓은 분들도 계시네요.

하지만, 이 농막은 합법적인 것은 아닌 것 같습니다.

전기, 난방, 화장실, 주방이 갖춰진 제품이 대부분이니까요.

제품 중에는 화장실이나 주방이 빠진 제품도 있는데

주문할 때 내부 시설 해달라고 하면 다 해준다고 하네요.(돈만 주면 말입니다.)

이 모델은 위에서 조사한 3x6m 이동식 주말주택과 동일한 모델인지라

중고는 400~600만원 새거는 700~ 3,000만원

중고의 경우 350만원 이하의 것도 가끔 카페에 올라오는 것을 본 적이 있으니 고민해 볼 문제입니다.

이런 소형 주택모양의 이동식주택을 농막으로 가져다 놓으려면

주변지역의 분위기를 봐야 한다고 합니다.

주변에 이런 이동식주택을 농막으로 가져다 놓고 쓰는 분들이 있는지

공무원들이 불법 농막을 많이 단속하는 지역인지

마을 정서가 이동식주택에 대해 관대한지 등등을 종합해서 판단해야 한다고 하네요.

수도권지역 특히, 양평, 화성지역은 이동식주택을 가져다 놓으면

농지법 위반 단속이 많은 지역인지라 조심해야 한다는 것이 일반적이고

만일, 농막안에 불법 시설물(전기, 화장실, 주방)이 있는 것이 단속되었을 때는

철거명령을 받고 다른 곳으로 이동시킨 후 사진을 찍어 제출하여야

과태료 부과를 받지 않는다고 합니다.

단속되면 일단 해당 필지에서 다른 장소로 이동시킨 후 사진찍어 제출한다는 것은

어느 지역이든 동일한 처리방식이라고 하네요.

김과장은 고민이 커집니다.

지금같이 주말농장을 사용한다면 가족과 함께 하기엔 여러모로 불편한 것도 현실이고

주말마다 주차장으로 변하는 고속도로를 이용하여 주말농장을 다니기엔

힘들게 운전하여 주말농장에 가서 농사를 짓고 다시 집으로 돌아온다는 것

체력적으로 많이 힘들다는 것을 김과장 스스로가 충분히 경험했기 때문입니다.

생각과 현실은 차이가 많네요.

다음에 갈 땐 가스예초기라도 사서 가야 할 것같습니다.

유실수 묘목 포기하고 호박심으면 모를까

낫으로 290평 풀베기 하기엔 중노동이라는 것 힘들게 경험했으니까요.

카페에서 농막관련 정보를 챙기다 보니

어떤 분들은 신고도 없이 가져다 놓고 쓰시는 분들도 있다는데

신고없이 농막을 가져다 놓고 쓰는 경우는

나중에 정식 건축허가를 받고 집을 지으려면 일단 옮기고나서

신청해야 하고

농막으로 가설건축물신고한 경우는

건축허가를 받으려고 할 때

전기가 연결되어 있으면 한전에 전기 철거 신청하고

법으로 정한 농막상태를 유지한 상태에서 신고하면

다른 곳으로 이동시키지 않고도 건축허가 신청해도 된다고 하지만

대부분의 농막을 쓰시는 분들은 쓰시다보면

어떤 분들은 컨테이너는 여름에 너무 더우니까

지붕하고 외부도 꾸미다보면 돈이 계속 들어가니까

필요에 의해 이런 저런 시설을 할 수 밖에 없다고 하고

아예 처음부터 컨테이너가 아니고 중고 이동식주택 가져다 놓는 것이

보기도 좋고 돈이 절약된다고 하는데...

어떤 제품을 선택해야 할지 고민이 됩니다. 

가진 돈 한도내에선

갑천면은 조용한 시골지역이니까

면사무소에 농막용 가설건축물 신고하고나서

중고 컨테이너 3x6m 짜리로 화장실과 주방이 있는 제품 가져다 놓고

(컨테이너 문 잠그고 내부 안보이게 창문 블라인더 처리하면 될 것 같으니까)

지하수 하나 파고

딸이 원하니 화장실용 정화조하나 설치하고

시간지나면 전기도 연결해서 쓰면 될 것 같은데... 

김과장은 어찌 해야할지 와이프와 진지하게 상의해봐야 할 것 같습니다.

김과장 마음 속엔 솔직히

딸을 위해 이런 이동식주택들을 가져다 놓고 싶습니다.

돈이 왠수네요. -.-;;

아니면 와이프 설득해서

이번엔 대출을 좀 받아서 정식으로 주말주택 건축하는 것이

양도소득세 절감을 할 수 있는 방법이니

해보자고 설득하는 것도 생각해봐야 할 것 같습니다.

ps. 글이 참 길지요?

     하지만, 법조문과 전문용어 나열로 이해가 안되시는 분들을 위해

     주말주택과 농막에 대한 정보를

     우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 평범한 김과장이라는 가상의 인물을 내세워

     쉽게 풀어 써봤습니다.

     바로 이 글을 읽고 계신 님께서 김과장이실 수 있으니까요. ^^

     정보 중에 누락된 부분도 있을 겁니다.(답글로 추가해주세요.)

     농막에 대한 해당 지역 담당 공무원마다 조금씩 법적용하는 방식이 차이가 있으니까요.

     어떤 지역은 농막이라도 건축신고와 동일하게 건축설계사무소를 통해

     서류를 갖춰와야 한다고 하는 곳도 있다고 합니다. (돈이 들지요. -.-;;)

     하지만, 아직까지도 대부분의 지역에서 민원인 직접 처리할 수 있다고 알려져 있으니

     오늘 올린 글을 참조로 하여

     주말농장의 쉼터를 주말주택으로 할지 농막으로 할지 판단해보시기 바랍니다.

지성아빠 - 펌