스크랩 마곡지구 아파트 분석 및 전망 - 작성 완료

[민우자산관리]

글을 쓰면서 각종 자료도 검색하고 계산하면서 정확한지 확인을 했습니다만

자료나 계산이 잘못된 부분이 있다면 알려주세요 정정하도록 하겠습니다.

이글의 시세는 제 개인적인 생각과 예상을 적었습니다.

사람마다 생각하는 부분이 상이할수 있으니 감안하여 보시기 바랍니다.

마곡나루역 주변 주요 아파트 분석 했습니당..

실력 없는 글을 읽어주셔서 감사드리며

이번에는 마곡지구 1~7단지를 분석해보록 하겠습니다.

단지가 많기때문에 세부적인 분석은 각 단지별 분석에서 다루도록 하겠습니다.

이번 분석은 서울부자님이 늘 말씀하신대로 개인적인 제 생각일뿐입니다.

서울부자만들기 카페는 투자 카페이므로 분석, 현지탐방, 정보교환을 목적으로 만들어진 카페로 알고 있습니다.

해서 본인의 견해와 주관적인 분석을 올리니 회원님 마음에 들지 않는 부분이 있다고 하더라도 너그러이 봐주시기 바랍니다.

단지별 총세대수와 분양세대수 그리고 임대 비율

 * 임대비율 계산이 조금 잘못되었습니다. 다시 계산하여 수정하였습니다.

단지	총세대수	임대	시프트	임대 합계	분양	임대 비율	시프트 비율	임대 총 비율
1단지	237	130	11	141	96	55%	4.64%	59.00%
2단지	408	99	143	242	166	24%	35.05%	59.31%
3단지	315	101	92	193	122	32%	29.21%	61.27%
4단지	420	174	84	258	162	41%	20.00%	61.43%
5단지	439	103	34	137	302	23%	7.74%	31.21%
6단지	1466	293	628	921	545	20%	42.84%	62.82%
7단지	1004	78	260	338	666	8%	25.90%	33.67%

마곡지구는 임대 비율이 상당히 높습니다.

하지만 마곡지구 임대에는 시프트가 포함되어 있습니다.

아래 표를 보면 시프트 25차 가격 25평형 1억7천4십만원, 34평형 2억4백만원입니다.

시프트 가격을 볼 때 저소득층이 살 수 있는 공급가격은 아닙니다.

마곡지구 시프트로 입주하는 입주민의 생활 수준이 낮지 않음을 알 수 있습니다.

 마곡지구 25차 시프트 공급 가격

아래 표는 마곡지구 단지별 국민임대 가격입니다.

마곡지구 국민임대 보증금이 5천9백만원 ~ 8천5백만원입니다.

월 임대료는 3십5만원 ~ 4십9만8천원입니다.

국민임대 보증금과 월임대료가 

기존 국민임대 가격보다 월등히 높다라는 것을 알수가 있습니다.

여기 월 임대료 + 아파트 관리비를 합치면 평균 5십만원 ~ 6십5만원입니다.

마곡지구는 국민임대, 시프트 모두 어느정도 생활 능력이 있어야만 유지할수가 있습니다.

마곡지구 단지별국민임대 공급가격

 

마곡지구 임대 관련하여 알아보았습니다.

각단지별 전망을 알아보겠습니다.

마곡엠벨리 1단지

마곡 1단지 가장 큰 장점은 무엇이 있을까요

신방화역과 가장 가깝습니다.

도보 1분도 안걸립니다.

모든 세대가 도보 1분이면 전철역 입구까지 도착 가능합니다.

송화초등학교도 도보 2분이면 도착 가능합니다.

그럼 단점은 무엇이 있을까요

마곡지구 임대 생활수준이 아무리 높아도 임대가 많다라는 것은 리스크가 될것입니다.

아직까지 우리나라 국민의식을 고려할때 임대는 리스크가 될것입니다.

다만 마곡지구 임대에 대한 국민 인식이 변한다면 리스크에서 사라질수도 있습니다.

또 무슨 단점이 있을까요

마곡지구 산업단지에서 거리가 상당히 떨어져 있다라는 점은 리스크입니다.

다만 LG, 롯데컨소시엄, 대우조선 해양 연구소가 만들어진다면 도보 15~20분이면 가능할 것입니다.

초역세권인 점을 감안할때 전월세 가격이 다른 단지보다 유리합니다.

향후 연구원이 입점한다면 매매 시세 34평형 기준 7억이상 상회할 것으로 예측합니다.

전세가는 34평형 기준 5억이상은 시세가 형성될 것입니다.

다음은 마곡지구 2단지입니다.

2단지 분석은 삭제합니다.

마곡3단지

마곡3단지 장점은 무엇이 있을까요

신설되는 마곡중학교 도보 1분 엎어지면 코닿을 거리에 있습니다.

신방화역 도보 3-4분, 마곡나루역 도보 5-7분 더블역세권입니다.

향후 공항철 마곡역이 개통되면 트리플 역세권입니다.

일부동에서 공원조망이 멋지게 나옵니다.

이런 멋진 조망이 수요자를 끌어들일 수 있을 것입니다.

단점은 무엇이 있을까요

마곡 3단지 임대비율 61% 마곡단지 내에서도 높습니다.

임대비율이 높다라는 것은 리스크입니다.

향후 산업단지가 입주하면 34평형 기준 전세 시세 4억5천 이상에서 형성될 것입니다.

매매 시세 34평형 기준 최소 7억 이상 형성될 것으로 예상합니다.

마곡 4단지

마곡4단지 장점은 무엇이 있을까요

가장 큰 장점은 롯데컨소시엄, 넥센타이어, 대우조선해양 등 연구소 부지와 가깝다라는 것입니다.

마곡지구 단지에서 가장 가까운 거리로 이용할수가 있어서 향후 4단지 전월세는 많은 인기가 있을 것입니다.

마곡나루역은 수요가 창출되면 급행으로 바꾼다라고 합니다.

이 급행역과의 거리도 3-5분정도 소요됩니다.

공항철 마곡역이 개통되면 더블역세권입니다.

마곡지구 특별계획지구와도 가깝습니다.

향후 신축될 마곡나루역 상업단지와도 가깝습니다.

보타닉공원과도 가깝습니다.

마곡4단지는 숨은 로얄단지이기도 합니다.

단점은 무엇이 있을까요

마곡 4단지 임대비율 61% 마곡단지 내에서도 높습니다.

초등학교 통학거리가 마곡지구 다른 단지 대비 떨어져 있습니다.

도보 5-7분정도 소요됩니다

향후 산업단지가 입점하면 4단지 전세 시세는 34평형 기준 5억5천 이상 상회할 것으로 예측합니다.

34평형 기준 매매 시세 7억5천 이상 상회 할 것으로 예상합니다.

마곡 5단지

마곡 5단지 장점은 무엇이 있을까요

임대비율이 마곡지구에서 가장 낮습니다.

일반 개발지역에 비하여 많이 높은 수준이지만 마곡지구 단지 대비 임대비율이 낮습니다.

신방화역까지 도보 2-4분이면 이용 가능한 초역세권입니다.

바로 옆에 마곡힐스테이트가 있다라는 것도 장점입니다.

사실 마곡지구는 현재까지는 SH에서 시행한 단지입니다.

민영 브랜드 아파트가 있다라는 것은 장점이 될수가 있습니다.

마곡지구 민영 브랜드 아파트가 거의 없습니다.

마곡힐스테이트와 기존 아파트인 마곡푸르지오가 유일합니다.

마곡 힐스테이트는 이런 이유에서 인기가 좋습니다.

마곡 힐스테이트 매매, 전세 보러왔다가 5단지 물건도 함께 볼것입니다.

매물을 보면 자연스럽게 계약도 될것입니다.

브랜드 아파트 인근 단지는 브랜드 아파트 이삭줍기를 할수 있다라는 장점이 있습니다.

대한민국은 정말 브랜드를 좋아합니다.

레미안, 힐스테이트, 푸르지오는 이들 브랜드 프리미엄이 있다는 말이 형성될 정도입니다.

마곡지구 신방화역 상업지구와 가깝습니다.

사실 상업지구와 가까운것은 장점되 되지만 단점도 됩니다.

중소형은 장점으로 중대형은 단점으로 분류 되기도 합니다.

단점은 무엇이 있을까

상업지구와 가까워서 소음 피해가 있을수도 있습니다.

마곡지구 산업단지에서 거리가 상당히 떨어져 있다라는 점은 리스크입니다.

다만 LG 연구소가 입점한다면 도보 10~15분이면 가능할 것입니다.

산업단지가 입점을 한 후 마곡5단지 전세시세는 최소한 5억 이상 상회할 것으로 예상합니다.

매매 시세는 7억5천 이상 상회할 것으로 예상합니다.

마곡6단지

마곡 6단지 장점은 무엇이 있을까요

마곡6단지 대단지라는 장점이 있습니다.

대단지라서 조경 규모도 상당히 좋습니다.

공항 초등학교과 가까운 동은 그야말로 엎어지면 코닿을 거리입니다.

마곡나루역과 신방화역을 모두 도보로 이용 가능한 단지기이도 합니다.

주변에 공원이 있어서 주변 녹지율도 높습니다.

현재도 6단지는 7단지 다음으로 인기가 좋습니다.

17일 일요일 3단지 길 건너편 신방화역 상가빌딩 신축현장 모퉁이에 있는 부동산에 들러서

문의해보았는데 34평형 매물이 하나도 없다라는 말을 하기도 했습니다.

6단지 7단지 인기가 좋아서 매물이 고사되었다면서 2단지, 3단지 매물을 소개했습니다.

정말 매물이 하나도 없는 것인지 이 부동산에 매물이 없는 것인지 알수는 없지만...........

그럼 단점은 무엇이 있을까요

임대비율이 가장 높습니다.

임대 세대수도 가장 많습니다.

이부분은 가장 큰 리스크로 보여집니다.

일부 동은 신방화역 상업지구로 인한 소음피해가 있을수도 있습니다.

산업단지가 입점하면 34평 기준 6단지 전세 시세는 6억 이상 상회하지 않을까 예상합니다.

34평 기준 매매시세는 8억을 넘는 단지가 될 것으로 예상합니다.

마지막 단지입니다.

마곡지구 히어로 마곡7단지입니다.

마곡지구 프리미엄 광풍을 불러온 단지 마곡7단지입니다.

마곡 7단지 장점은 무엇이 있을까요

프리미엄 광풍을 몰고 왔듯이 장점도 많습니다.

가장 먼저 1천세대가 넘는 대단지입니다.

1004세대입니다. 숫자가 기가 막힌 숫자입니다.

초등학교도 일부 동은 엎어지며 코닿을 거리입니다.

마곡나루역, 공항철 마곡역, 5호선 마곡역까지 트리플 역세권입니다.

산업단지 입점시 도보 이용권입니다.

특히 LG컨소시엄과, 마곡지구 특별계획지구와 가장 가까운 단지가 바로 마곡7단지입니다.

임대비율이 낮습니다.

그중에서도 국민임대는 78세대로 일반 재개발 지역보다 오히려 세대수가 작습니다.

단점은 무엇이 있을까요

7단지는 단점이 거의 없는 단지라고 생각합니다.

굳이 단점을 꼽는다면

SH브랜드를 달았다라는 점

중학교를 대로변을 건너야 된다는 점

뭐 이정도가 단점이라고 할 수 있습니다.

산업단지가 입점하면 마곡7단지 전세시세는 34평형 기준 6억~6억5천을 상회할 것으로 예상합니다.

매매 시세는 8억5천 이상 상회 할것으로 예상합니다.

14, 15단지는 몇번 가보지 않아서 아직 분석이 덜되었습니다.

향후 분석이 다 된다면 올려 보도록 하겠습니다.

시간이 되면 각 단지별 심층 분석을 해 볼 생각입니다.

감사합니다.