개포 시세 추이와 모멘텀

[ked7]

개포 분석 첫 글입니다.

내용이 미약하기에 많은 의견 교환했으면 합니다.

개포동의 분기별 1㎡당 KB 매매 시세입니다.

킹콩님이 텐인텐에서 작년 3월경 개포 저층 재건축을 추천하셨습니다만

결과는 보시다시피 입니다.

작년 1분기에 비해 현재 +20% 가량 상승했군요. 엄청난 상승폭이죠.

각설하고...

좀더 세부적으로 들어가보겠습니다. 

대출규제가 발표되어 매수심리가 냉각된 작년 11월부터 약세를 면치 못하던 개포동 시세가

3월을 기점으로 반등하기 시작하더니 4월, 5월 가파른 반등세를 보입니다.

그렇다면 개포동에는 어떤 일이 있었을까요?

파란색 별은 3월말에 있었던 래미안 블레스티지(개포 주공 2단지 재건축)의 일반 분양,

빨간색 별은 4월말에 있었던 개포 주공 1단지의 사업시행인가가 있었습니다.

결국 반등의 모멘텀은 이 두 가지였다고 볼 수 있겠죠.

래미안 블레스티지의 예상외 高분양가(평당 3,760만원, 34평 기준 13~14억)가 계약일 8일만에 완판되면서

강남 신축 대단지에 대한 누적 수요의 힘을 보여주었고

이는 자연스레 주변 단지에 대한 시세 상승까지 이끌어줬습니다.

가파르게 반등하던 개포동 시세는 주춤하다가

대장주 주공 1단지의 예상보다 빠른 사업시행인가 소식에 다시 한번 상승세를 이어가게 됩니다.

제가 들은 바로는 5월 들어 상승세가 멈추면서 일부 단지에서 급매물이 다시 출현하였으나

최근 들어 다시 매수세가 들어오고 있다는 소식입니다.

결국 새로운 모멘텀이 임박했다는 이야기로 들리는데요.

많이 아시겠지만 일원동 래미안 루체하임의 6월 일반 분양,

디에이치 아너힐즈(개포 주공 3단지 재건축)의 7월 일반 분양이 다가왔습니다.

래미안 루체하임의 일반 분양가가 평당 3,730만원으로

앞서 분양된 래미안 블레스티지(평당 3,760만원)과 거의 유사하게 책정되었는데

조기 완판에 성공할 경우 개포동 시세는 최소한 당분간 떨어질 일은 없게 될거 같습니다.

중요한건, 다음 분양인 디에이치 아너힐즈인데

언론에서 떠들듯이 평당 4,500만원이 분양가로 거론되나 봅니다.

일반분양이 73가구에 불과해 강하게 배팅하는 모양새인데

이게 완판될 경우 개포동 분위기가 과열로 치달을 가능성도 배제할 수 없을거 같습니다.

(이미 과열일지도 모르겠군요 ^^;)

6~7월 연이은 일반 분양이 당분간 개포의 운명을 결정짓게 되겠네요.

귀추가 주목됩니다.

P.S) 비슷한 예로 과천을 소개하고자 합니다. (과천에 더욱 정통하신 킹콩님 앞에서 부끄럽습니다만 ^^;)

마찬가지로 과천시의 월별 1㎡당 KB 매매 시세입니다.

보시다시피 5월 들어 폭발적인 상승세를 보여주고 있습니다.

5월말에 있었던 래미안 과천 센트럴스위트(주공 7-2단지 재건축)의 일반 분양이 모멘텀이 된 셈입니다.

분양가는 평당 2,678만원으로 주변 시세에 비해 합리적인 가격이었구요,

합리적인 가격에 시장은 36대1의 청약 경쟁률로 화답했습니다.

이를 통해볼 때, 장시간만에 이뤄진 해당 지역 재건축 첫 일반분양의 성공은

주변 시세를 단번에 끌어올리는 특급 호재가 되는 것을 해당  사례들로 알 수 있는데

여기서 예외 케이스가 "고덕"인거 같습니다.

고덕은 주변 미사의 거대한 입주물량, 그리고 고덕 자체의 물량이 매우 큰 관계로

재건축 일반 분양의 모멘텀을 크게는 못 살리고 있는 것으로 보입니다.

여기서 얻을 수 있는 교훈(?)은

관심지역 재건축 첫 일반분양이 해당 지역의 큰 호재가 되지만

일반분양 물량뿐 아니라 주변 입주물량 역시 체크를 요한다는 것이 되겠네요.

모두 성투하시길 바랍니다 ^^

[하야시]

분석 자료 감사드립니다

[다반향초]

훌륭한 분석 감사합니다.

[행복투자]

공부가 쑥쑥 됩니다. 감사합니다~~^^
강남 재건축으로 양극화가 심화되고,
1기 신도시 재건축이 완료되는 시점에는 그 양극화가 정점에 이르지 않을까 생각합니다.