조합과 업무대행사, 시공사가 주택조합 사업의 3대 핵심축이며 특히 시공사와 조합을 공동사업주체라 합니다
1. 시공사 결정시 확인해야 할 중요한 내용으로는
① 건설사는 1군건설사, 2군건설사 등으로 구분되며 I-Park. 프르지오, Sk-View등의 브렌드를 중요하게 생각합니다 어떤
브렌드냐 따라서 조합원모집이나 일반분양의 분양 기간이 차이가 나고 입주후에 아파트 가격에 영향이 있기 때문입니다
② 브렌드 즉 건설사에 따라 시공가(평당 공사비)도 차이가 있습니다
③ 정부의 10.24 가계부채대책에 따른 중도금 대출 규제 등으로 건설사의 보증능력이 더욱더 중요하계 되었습니다
왜냐하면
시공사는 중도금 대출보증과 시공보증을 해야하고 분양보증(일반분양, 상가, 오피스탤)도 해야하기 때문입니다
조합원 모집을 적게해서 입반분양을 많이 하면 사업승인도 당길 수 있고 일반분양가격에 따른 조합원의 추가 분담금도
적어질 것이 분명한데도 건설사가 조합원 모집 80%이상을 요구하는 것은 분양보증이 가장 큰 요인입니다
※ ① 경산 모 주택조합은 시공사가 브릿지 대출과 관련한 390억원 규모 채무보증을 결정했다(17.3.15)
② 대구의 모 주택조합은 시공사가 토지대금과 각종사업비 명목으로 2천억원의 대출 지급보증을 실행할 예정으로
토지매입 95% 이상 확보도 가능하게 되면서 사업계획 승인과 각종 인허가에 급물살을 타게 될 전망이다.(17.12.06)
2. 시공사 선정 절차를 보면
① 조합원 모집 전에 업무대행사가 건설사와 시공예정사 MOU(약정서)를 쳬결합니다
② 조합원을 50%이상 모집하면 창립총회를 개최하여 조합원에게 시공예정사 승인을 받습니다
③ 토지소유건(토지매입)을 100% 확보하고 조합원이 80%이상 모집되면 총회를 통해 시공사를 승인후 사업승인 신청합니다
④ 사업승인 후 시공사가 중도금대출 보증과 시공보증, 분양보증(일반분양, 상가, 오피스탤)을 하고 공사 착공를 하게 됩니다
그런데 시공사의 보증능력이 부족하면 여기서 문제가 발생합니다 많은 어려움을 극복하고 여기까지 왔는데 시공사
보증능력 문제로 착공을 진행하기 어려월 질 수도 있습니다, 시공사 변경을 고려하는 것은 해지 위약금이 문제가
될 수 있습니다 보증능력이 있지만 상대적으로 이름없는 건설사의 도움을 받고 해당 건설사를 아파트 공사애 참여시키는
방법을 모색하거나 쉽지도 않겠지만 비싼 이자를 주고라도 2금융권 ,3금융권에서 대출을 받는 방법을 찾아야 합니다
3. 시공사 보증 능력이 중요한 이유
① 시공사가 착공 전에 중도금 대출보증, 시공보증, 분양보증(일반분양, 상가, 오피스탤)을 해야합니다
② 중도금 대출보증은 중도금 신청세대수(조합원, 일반분양,상가,오피스탤)의 합산된 분양가격의 12%를 보증해야 합니다
③ 시공보증은 공사비 총금액의 30%이상을 시공사가 보증해야 합니다
④ 분양보증(일반분양, 상가, 오피스탤)은 법적으로는 선택사항이지만 반드시 해야된다고 보시면 되곘습니다
분양보증은 분양예정인 일반분양, 상가, 오피스탤의 계약금과 자납 중도금의 합산한 금액이며 합산한 분양가격의
약 20%이상이 됩니다
4. 시공사 보증문제를 해결하는 방법
시공예정사 및 시공사 결정전에 총회에서 조합원이 시공사 보증능력를 확인해야 합니다
① 창립총회
창립총회에서 시공예정사를 승인하게 되는데 시공예정사의 보증능력이 문제가 되면 시공예정사를 바꿀 수 있고
헤지 위약금(브렌드 사용료 등)이 없다는 내용을 MOU(약정) 협약서에 표현하라고 요구하는 것입니다
② 시공사 승인을 위한 조합 총회
시공사 선정은 조합 총회에서 승인해야합니다 따라서 시공사의 보증능력이 문제가 되면 시공사를 바꿀 수 있고
헤지 위약금도 없고 오히려 시공사가 조합에 위약금을 준다는 내용을 계약서에 표현하라고 요구하는 것입니다
또한 시공사가 선정되어서 평당 시공가가 결정되었기 때문에 대략적인 추가분담금을 계산할 수 있습니다 시공사 승인전에
예상되는 추가분담금의 대략적인 금액을 공지하라고 조합에 요구하셔야 합니다
※ 총회에서 승인되어야 법적효력이 발생하며 승인 전이나 부결될 경우 문제가 발생하면 계약 또는 MOU을 체결한
업무대행사와 조합장 개인이 책임져야 합니다 승인하지 않았거나 부결된 것은 조합이 법적으로 책임지지 않아도
됩니다
5. 시공사 보증관련 법률
① 시공보증
⑴ 시공보증이란(주택법)
제14조의2 ①시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우
보증기관에서 시공자를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 50퍼센트 이하에서 대통령령으로 정하는
비율 이상의 범위에서 주택조합이 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말한다.
⑵ 시공보증 한도(주택법 시행령)
제26조의2(시공보증) 법 제14조의2제1항에서 "대통령령으로 정하는 비율 이상"이란 총 공사금액의 30퍼센트 이상을 말한다
⑶ 시공보증(주택법)
제14조의2(주택조합사업의 시공보증) ①주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정한 경우 그 시공자는 공사 시공보증을
위하여 국토교통부령으로 정하는 기관의 시공보증서를 조합에 제출하여야 한다.
② 분양보증(일반 분양 및 상가 오피스텔 등)
⑴ 분양보증이란(건축물의 분양에 관한 법률)
제4조③ "분양보증"이란 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 건축물의 분양의
이행이나 납부한 분양대금의 환급을 책임지는 보증을 말한다.
⑵ 분양보증 한도
분양보증의 특성상 분양계약자가 납부할 계약금과 중도금을 합한 금액
⑶ 분양시기(건축물의 분양에 관한 법률)
제4조(분양 시기 등) ①
1. 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우: 「건축법」
제21조에 따른 착공신고 후
☞ 조합원들이 중지를 모아서 업무대행사가 아닌 조합장에게 지속적인 개선 요청을 하셔야 조합원 자신의 재산을 보호할 수 있습니다.
※ 책임과 역할관점에서는 조합장의 책임범위에서 조합업무를 업무대행사가 수행하는 것입니다(주택법 11조 1항과 2항)
또한 업무대행사는 시행사가 아니라 하청업체일 뿐이고 주택조합이 시행사라는 것을 반드시 아셔야 합니다(주택법 5조2항,11조 1항 4호)
첫댓글 좋은정보 감사합니다.