[이팀장] 노후된 빌라,단독 주택의 주의사항

[이경국팀장]

신묘년 새해는 시작되고 올 한해도 희망찬 계획들로 넘쳐 납니다.

 계획대로 착착 진행 되도록 열심히 노력하겠습니다.

곧 닥칠 이사철을 대비해서 중소형 평수의 빌라나 단독 주택을 낙찰 받아 임대를 놓고 적절한 매도시기를 기다리시는 것도 한 방법이겠습니다.

노후 된 빌라나 단독 주택에서 많이 발생하는 구조적 하자에 대해 알아 보겠습니다.

 빌라나 단독주택의 경우 노후도에 따라 크고 작은 보수문제가 뒤따르게 됩니다.

임장 시 부동산 시세와 거래량, 임대수요에만 치중 하고 예산을 잡아 낙찰을 받았다가 생각지도 못했던 하자 보수 문제로 골치 아파 하시는 분들을 심심찮게 볼 수 있습니다.

임장 시 외벽에 균열이 보인다면 좀 더 세심히 살펴봐야 합니다.

균열에 원인은 크게 두가지로 나눌 수 있습니다.

1. 건물의 기초나 기둥이 건축 기준에 못 미쳐 구조적인 부실공사로 인한 균열

벽면에 전체적인 균열이 있을 경우 상층부 보다 하층부의 균열의 폭이 더 큰 경우는 근본 적인 하자가 있는 것으로 보아야 합니다. 균열이 발견되면 누수나 심한 경우 붕괴의 위험 이 있으므로 좀 더 신중해야 할 물건입니다.

기초의 기반이나 기둥의 하자일 경우 지반의 침하나 내력벽이 하중을 이기지 못해 건물 전체가 한쪽으로 기울기도 합니다. 기울기가 미미한 경우 쉽게 확인하기 어렵지만 임장 시 옆 건물과 수직상태를 비교하는 습관을 가져야 합니다.

 2. 구조 콘크리트의 중성화

경화한 콘크리트에는 시멘트의 물과의 반응으로 수산화석회가 만들어 짐니다. 수산화석회는 강알칼리성을 나타내며 시간의 경과로 콘크리트 표면으로부터 공기중 의 탄산가스의 영향을 받아 서서히 탄산석회로 변하여 알칼리성을 상실하 게 되는 현상을 말합니다.

일반적인 빌라나 단독주택은 철근콘크리트구조(RC조,reinforced concrete construction) 로 건축을 합니다. 철근으로 뼈대를 잡고 거푸집으로 틀을 짜서 거기에 콘크리트를 부어 굳이는 방법입니다. 콘크리트의 알칼리 성분은 철근의 부식(산화)을 방지하는 효과를  가지고 있으나 시간이 흐르면서 공기중의 탄산가스등의 의해 알칼리성이 중화되어 철근 부식 방지 효과를 상실하고 균열을 증대시켜 차츰 상태를 악화 시키는 원인이 됩니다. 철근이 부식을 하면 철근의 부피팽창을 콘크리트가 이기지 못하고 균열과 박리가 진행됩 니다. 현대는 산업발전과 환경오염 등으로 지표상 탄산가스가 증가 하여 콘크리트 중성화가 가속되고 있다고 합니다.

 콘크리트 중성화로 인한 균열은 표면에 산개해 있는 특징이 있어 구조적인 하자와 대조 적입니다. 노후된 빌라는 보통 15년, 20년을 훌쩍 넘긴 것이 대부분입니다. 균열부분에 물, 공기 유입으로 인한 철근 부식의 가속화로 자체 철근 인장강도가 약해져 내구성이 저하되고 누수로 수밀성이 저하되어 있을 것입니다. 이러한 외부의 균열로 인한 하자는 공동주택 특히나 빌라의 경우 실소유주가 아닌 세입자들의 거주가 많으므로 합의 해서 수리까지 그 험난한 여정은 여러분의 상상에 맞기겠습니다.

노후 된 빌라와 단독주택의 경우 건물내부에 감춰진 배관설비의 노후도를 확인할 길이 없어 문제거리가 되기 일수입니다.

1. 수도배관

낡은 빌라의 경우 철파이프로 시공되어 녹물로 인한 오염과 오랜 부식으로 앏아진 파이프는 언제 터질지 모르는 상황인 경우가 많습니다.

동파이프는 반영구적이라고들 하지만 온수라인의 경우 자주 파열되는 문제점이 있습니 다.

2.보일러 난방배관(XL파이프) 난방용 XL파이프의 수명은 통상15년이라고 합니다. 오랜 기간 사용 하다보면 경화되는 단 점과 관내부에 스케일이 끼어 난방효과를 떨어트리고 연료비를 증가시키는 원인이 되기도 합니다.

파이프 본연의 유연함을 잃어서 작은 충격이나 압력에도 쉽게 파손되어 누수로 인한 아래 층과의 분쟁을 유발 합니다.

기분좋게 낙찰을 받아 산뜻하게 꾸며 새로운 임차인을 들이고 적당한 매도시기를 기다리고자 하는 계획으로 배관설비는 무시 한 채 리모델링을 겉포장에만 신경 쓰신다면 세입자의 빗발치는 항의와 아랫집과의 누수로 인한 분쟁으로 물질적 정신적 피해를 입으실 겁니다.

배관설비의 경우 입주민들과 대화를 통해 거주 시 불편한 점과 문제점을 탐문해 보면 어느 정도 대비 할 수 있습니다. 누수로 인한 위아래층간의 분쟁이 빈번합니다. 피해자 입장이니 참고 하시기 바랍니다.

누수관련 법적대응 민법 제214조는 소유물방해제거방해예방청구권에 관하여

 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다 라고 규정하고 있습니다.

윗층의 소유자가 하자부분의 보수공사를 거부할때

소유의 주택 천장이 위층에서 새어 나오는 물로 인하여 피해를 입고 있으나 위층 거주자 겸 소유자가 그 하자부분의 보수공사를 거부 할 경우 소유권에 기한 방해제거청구권을 행사할 수 있을 것입니다.

민법 제389조는 강제이행에 관하여 채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있고, 그 채무가 법률행위를 목적으로 한 때에는 채무자의 의사표시에 갈음할 재판을 청구할 수 있으며, 채무자의 일신전속(성질상 특정 주체만이 향유할 수 있으며 타인에게 양도하거나 상속될 수 없는 성질)하지 아니한 작위를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제3자에게 이행할 것을 법원에 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 법원의 대체집행결정에 의하여 그 하자보수공사를 제3자로 하여금 강제로 집행하게 할 수 있는 것입니다.

배관설비의 누수인 경우에 수리비용은 배관이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의거 전유부분으로 보느냐 공용부분으로 보느냐에 따라 달라질 수가 있는데, 판례도 집합건물의소유및관리에관한법률 제53조, 제54조, 제56조, 제57조의 규정에 비추어 보면, 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다라고 하였습니다.(대법원 1999. 9. 7. 선고 99다1345판결)그러므로 일반적으로 급수배관, 가스배관 등의 간선부분은 공용부분으로 보게 되지만 지선 부분은 전유부분으로 봅니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조)

날이 춥습니다.

회원님들 건강에 유의 하시고 목표수익률을 이루는 그날을 위해 노력하는 경꿈사 회원님들 되십시요^^

두손 모아 꾸벅  앗싸! 깽국 올림

[겨울바람]

잘 정리된글 고맙고 감사하게 잘 보았습니다.
언제나 늘 성실하고 겸손한분 같아 보기 좋습니다. 닮고 싶은 점입니다. ^^
저두 두손 모아 꾸벅~~ ^^*~

[이경국]

좋게 봐 주시니 감사 드립니다. ^^ 조금 더 성실히 겸손하게 살라는 말씀으로 여기고 열심히 하겠습니다.^^

[아름다운인연]

좋은정보 이십니다,,, 빌라 물건을 임장 할때는 이런 부분도 잘살펴야 갰군요,,,,, 감사합니다

[혜연]

오래된 빌라 입찰 고려중에 팀장님이 올리신 글을 보면서....많이배우고 갑니다. 감사합니다.

[푸른숲1]

좋은글 감사 합니다. 임장시 참고 하겠습니다^^

[석모도]

제가 지금 빌라를 보고있는데 내일 확인해봐야 겠네요 ~^^ 좋은정보 감사합니다 좋은 하루되세요

[나는나]

전문가적인 팀장님의 좋은 정보를 공유해 주셔서 감사합니다

[이경국]

감사합니다. 도움이 되신다니 기쁨니다.^^

[경매친구]

그렇지 않아도 구입한 빌라가 앞으로 문제가 발생하지 않을까 우려하는데 좋은정보 감사합니다^^

[봉달]

감사히 읽었습니다..

[산삼]

감사합니다..

[조이@현]

국pro ~ 좋은 정보 감사.. 많은 도움이 되겠습니다.~~

[칡넝쿨]

좋은 정보 감사합니다.

[무지개신사]

빌라는 참 어렵죠잉 ~~~
좋은 글 감사합니다...

[이창수(땅따먹기)]

성님! 건축에도 전문가 시네요^^ 좋은 정보 잘보고 갑니다.

[大器晩成]

좋은 정보 감사합니다. &^^

[허재명]

감사합니다.

[부동산닥터]

단독주택(대지 70-80평) 관심 갖고 있는데, 공부에 많이 도움이 됩니다.
좋은 글 감사합니다.

[뽀리]

자료 고맙습니다~

[파주사랑]

감사합니다.

[자인운]

소중한 정보 감사합니다.~

[남한강]

윗층에 산 사람들은 옥상에서 물새면 ..관심가져야 겠어요.

[요술램프]

실전 전문가시네요. 잘보고 갑니다. 감사합니다.

[산해원]

좋은글 감사합니다.

[심마니]

유익한 실무경험 감사합니다^^

[가포입니다.]

유익한 정보는 정말 감사합니다. ㅎㅎㅎㅎㅎ

[안빈낙도]

건축과 출신이신듯~~~~~~~~~~

[이명순]

유익한 정보 감사합니다.

[에코]

정보 감사 합니다`

[현짱]

좋은글 감사 합니다^^.

[시골사람]

빌라 임장시 명심하겠읍니다.
좋은글 감사합니다.

[점핑개굴]

유익한 정보,,감사합니다 !!

[해피스마일]

감사합니다.

[마이더스]

좋은 글 감사합니다. 요즘 주택이나 빌라 지을 때 배관은 거의 XL 파이프 쓰게 되는데, 15년이 수명이라... 결국 10년 이내 빌라 아니면 배관공사를 각오해야 하는 거로군요. 좋은 것 배워갑니다.

[친구처럼]

좋은글 감사합니다~

[싱그러운 미소로]

우와 정말 원했던 글이네요, 배관공사 누수때 어떻게 해결하는지요 ! 대단해요 ㅎㅎ

[션사원]

새로운 지식 많이 얻어 갑니다. 감사합니다.

[난의향기]

감사합니다