[돈되는 경매이야기] 침체된 부동산 경기…경매로 `반값 아파트` 구할 기회

A씨는 소액투자자라 전세금액을 안고 적은 금액으로 살 수 있는 지방 아파트를 주시하고 있었다. 최대한 저렴하게 사고 싶은 마음에 지지옥션 경매종합검색에서 유찰이 최소 2회 이상 된 전국 아파트를 검색했다. 거주하고 있는 곳과 가까운 충남 당진에 있는 아파트를 발견했다. 일반 매매로 매수 시 전세와 매매의 차이를 5000만원 정도 주고 구매할 수 있으나, 경매로는 이보다 더 적은 2000만원 미만 금액으로도 접근할 수 있을 것 같았다. 충남 당진에 소재한 이 아파트는 감정가 2억3300만원에 2회 유찰돼 최저가 1억1417만원(49%)까지 떨어진 상태였다. A씨는 유찰된 물건에 하자가 없는지 현장 탐방과 권리 분석을 꼼꼼히 했다. 이 물건은 2012년도에 준공한 비교적 신축 아파트이고, 500가구 이상 단지에다가 단지 옆에 공원과 초등학교가 있어 전세 세입자를 구하기는 어렵지 않을 것이라고 판단했다. 법원임차조사 기록을 보니 임차인이 보증금 2000만원, 월세 60만원에 점유 중인 것으로 파악돼 대항력 없는 임차인이라도 최우선변제 1700만원이 가능한 소액임차인이라 명도에 큰 저항은 없을 것으로 예상했다. A씨가 파악한 결과, 같은 평형 실거래가 금액은 로열층 기준 2억2500만원에서 2억4000만원, 1층은 그보다 저렴한 2억1900만원에 거래가 된 사실을 확인했다. A씨는 지방 아파트의 침체 분위기를 감안해 실거래가 금액보다 3000만원 이상 더 저렴하게 1억8653만원을 입찰표에 적었다. 원래는 이보다 더 저렴한 금액을 적으려고 했으나 법정에 몰린 사람이 최소 30명 이상 되는 것 같아 다소 높은 금액을 적었다. A씨는 31명의 다른 응찰자를 제치고 낙찰의 기쁨을 누릴 수 있었고, 낙찰받자마자 3000만원 이상의 잠정 수익을 거둘 수 있었다. 현 전세 시세가 1억8000만원 정도이니 전세 세입자를 1억8000만원 정도에 들이면 1000만원 미만으로 아파트를 구매한 것이다. 부동산 침체 분위기로 인해 경매로 반값 아파트를 쇼핑할 수 있는 시기다. 최근 경매시장에서 2회 유찰된 아파트 낙찰 비중이 늘고 있다. 법원경매 정보업체 지지옥션에 따르면, 지방 아파트(주상복합 포함)의 2018년 11월 낙찰률은 32.8%로 지난달 20.9%보다 11.9% 증가했다. 2018년 8월부터 10월까지 3개월 동안 낙찰률 20% 초중반에 머물러 있다가 11월 들어 낙찰률이 급등한 것이다. 2018년 11월 진행된 지방 아파트 경매에서 낙찰된 건수는 총 515건, 이 중 2회 이상 유찰된 아파트 낙찰 건수는 총 219건으로 약 43%를 차지한다. 지난해 동월과 비교하면 총 응찰자 수는 2017년 11월 584명에서 2018년 11월 1109명으로 2배가량 늘었다. 지방 반값 아파트를 경매로 구매하는 A씨와 같은 투자자들이 늘어났다는 것이다. 부동산 매수 심리가 정부 규제 때문에 얼어붙었다고 하더라도 경매 시장을 잘 들여다보면 기회는 있기 마련이다. 반값 아파트를 경매로 매수할 때 가장 주의할 점은 임차인 권리분석이다. 혹시 이유가 있어 유찰이 많이 됐는지 확인해봐야 한다. 예를 들어 선순위 임차인의 보증금을 인수하는 경우가 대표적이다. 만일 임차인의 보증금을 물어줘야 한다면 낙찰가에 고스란히 인수금액이 더해져 실상 매입가가 시세보다 높아지는 우매한 투자가 되는 셈이다. 예를 들어 감정가 8억원의 절반 수준인 4억원에 낙찰받았다고 하더라도 선순위 임차인의 전세보증금이 5억원일 경우 사실상 9억원에 아파트를 산 것이나 마찬가지다. 월세임차인보다 전세임차인이라면 금액이 크므로 매각물건명세서를 더 꼼꼼히 살펴봐야 한다. [박은영 지지옥션 선임연구원]