경매시장에서 역전세 빌라, 오피스텔은 여전히 투자자에게 외면받고 있다.
부동산 규제 완화로 저가 매수세가 유입되고 있는 경매시장에서 빌라와 오피스텔은 여전히 투자자에게 외면받고 있다. 역전세와 빌라사기 등의 여파가 영향을 미치고 있다. 상대적으로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 낮은 편인 아파트가 수십 대 1의 입찰 경쟁률을 나타내는 것과 대비된다.
<사례>
서울 송파구 문정동 한울리움 빌라 전용면적 41㎡는 지난달 열두 차례의 유찰 끝에 감정가(3억1,700만원)의 8.6%인 27,500,000원에 매각되었다. 선순위 임차인이 있어 보증금 1억 9,000만원을 모두 매수인이 인수해야 하는 조건이었지만, 이를 감안해도 감정가격보다 낯은 가격이다.
2021 타경 51574 (강제) 서울특별시 송파구 문정동 83-24 한울리움 202호
용도 | 다세대(빌라) | 채권자 | 조기환 | 감정가 | 317,000,000원 |
대장용도 | 근린생활시설(사무소) | 채무자 | 서옥선 | 최저가 | (9%) 27,230,000원 |
대지권 | 19.77㎡ (5.98평) | 소유자 | 서옥선 | 보증금 | (10%)2,723,000원 |
전용면적 | 41.31㎡ (12.5평) | 매각대상 | 토지/건물일괄매각 | 청구금액 | 190,000,000원 |
사건접수 | 2021-04-01 | 배당종기일 | 2021-06-28 | 개시결정 | 2021-04-08 |
회차 | 매각기일 | 최저매각금액 | 결과 |
신건 | 2021-09-27 | 317,000,000원 | 유찰 |
2차 | 2021-11-01 | 253,600,000원 | 유찰 |
3차 | 2021-12-06 | 202,880,000원 | 유찰 |
4차 | 2022-01-17 | 162,304,000원 | 유찰 |
| 2022-04-04 | 129,843,000원 | 변경 |
5차 | 2022-06-20 | 129,843,000원 | 유찰 |
6차 | 2022-08-01 | 103,874,000원 | 유찰 |
7차 | 2022-09-26 | 83,099,000원 | 유찰 |
8차 | 2022-11-07 | 66,479,000원 | 유찰 |
9차 | 2022-12-12 | 53,183,000원 | 유찰 |
10차 | 2023-02-13 | 42,546,000원 | 유찰 |
11차 | 2023-03-20 | 34,037,000원 | 유찰 |
12차 | 2023-04-24 | 27,230,000원 | 매각 |
손은정/입찰1명/낙찰27,500,000원(9%) |
| 2023-05-01 | 매각결정기일 | 허가 |
| 2023-06-14 | 대금지급기한 |
서울 금천구 시흥동 제임스네이션 오피스텔(전용 26㎡)도 11번 유찰된 이후에 매각되었다. 이 오피스텔은 선순위 임차인의 보증금(1억5,000만원)이 있었다. 낙찰가격 1,800만원(낙찰가율 8.9%)과 보증금을 더해도 감정가격 2억100만원보다 낯다.
2021 타경 107890 (강제) 서울특별시 금천구 시흥동 985-5 제임스네이션 302호
용도 | 오피스텔(주거) | 채권자 | 김연희 | 감정가 | 201,000,000원 |
대지권 | 14.9142㎡ (4.51평) | 채무자 | 김용현 | 최저가 | (9%) 17,266,000원 |
전용면적 | 26.18㎡ (7.92평) | 소유자 | 김용현 | 보증금 | (10%)1,726,600원 |
사건접수 | 2021-06-30 | 매각대상 | 토지/건물일괄매각 | 청구금액 | 150,000,000원 |
입찰방법 | 기일입찰 | 배당종기일 | 2021-10-05 | 개시결정 | 2021-07-02 |
회차 | 매각기일 | 최저매각금액 | 결과 |
신건 | 2022-03-29 | 201,000,000원 | 유찰 |
2차 | 2022-04-19 | 160,800,000원 | 유찰 |
3차 | 2022-05-24 | 128,640,000원 | 유찰 |
4차 | 2022-06-21 | 102,912,000원 | 유찰 |
5차 | 2022-08-11 | 82,330,000원 | 유찰 |
6차 | 2022-09-15 | 65,864,000원 | 유찰 |
7차 | 2022-10-13 | 52,691,000원 | 유찰 |
8차 | 2022-12-08 | 42,153,000원 | 유찰 |
9차 | 2023-01-12 | 33,722,000원 | 유찰 |
10차 | 2023-03-09 | 26,978,000원 | 유찰 |
11차 | 2023-04-13 | 21,582,000원 | 유찰 |
12차 | 2023-05-10 | 17,266,000원 | 매각 |
김연희/입찰1명/낙찰18,000,000원(9%) |
| 2023-05-17 | 매각결정기일 |
수도권 아파트 물건은 입찰 경쟁률이 수십 대 1에 이를 정도로 인기가 있다.
<사례>
경기 화성시 병점동 남수원 두산아파트 전용 84㎡는 40명이 입찰에 참여하였다. 두번 유찰되어 감정가격(4억3,800만원)의 49%에서 최저입찰가격(2억1,400만원)이 낮아지자 저가 매수수요가 유입되었다.
2022 타경 63357 (임의) 경기도 화성시 병점동 282 남수원두산아파트 105동 1204호
용도 | 아파트 | 채권자 | 서울대부동산대부 | 감정가 | 438,000,000원 |
대장용도 | 아파트 | 채무자 | 이대희 | 최저가 | (49%) 214,620,000원 |
대지권 | 43.732㎡ (13.23평) | 소유자 | 이대희 | 보증금 | (10%)21,462,000원 |
전용면적 | 84.9㎡ (25.68평) | 매각대상 | 토지/건물일괄매각 | 청구금액 | 289,189,859원 |
사건접수 | 2022-06-30 | 배당종기일 | 2022-09-21 | 개시결정 | 2022-07-08 |
회차 | 매각기일 | 최저매각금액 | 결과 |
신건 | 2023-02-21 | 438,000,000원 | 유찰 |
2차 | 2023-03-24 | 306,600,000원 | 유찰 |
3차 | 2023-04-26 | 214,620,000원 | 매각 |
한현주/입찰40명/낙찰300,090,000원(69%) / 2등 입찰가 : 291,300,000원 |
| 2023-05-03 | 매각결정기일 | 허가 |
| 2023-06-13 | 대금지급기한 |
경기 고양시 덕양구 원흥호반베르디움더퍼스트 아파트 전용 84㎡도 이달 초 낙찰가율의 71.3%인 6억7,800여만원에 매각되었다. 두 차례 유찰로 최저입찰가가 4억 6,000만원대로 낮아지자 입찰에 45명이 참여하였다.
2022 타경 66865 (임의) 경기도 고양시 덕양구 도내동 1006 원흥호반베르디움 511동 1703호
용도 | 아파트 | 채권자 | 모아저축은행 | 감정가 | 950,000,000원 |
대지권 | 55.3187㎡ (16.73평) | 채무자 | 김혁배 | 최저가 | (49%) 465,500,000원 |
전용면적 | 84.9552㎡ (25.7평) | 소유자 | 이성아 | 보증금 | (10%)46,550,000원 |
사건접수 | 2022-06-27 | 매각대상 | 토지/건물일괄매각 | 청구금액 | 771,078,810원 |
입찰방법 | 기일입찰 | 배당종기일 | 2022-09-29 | 개시결정 | 2022-07-04 |
회차 | 매각기일 | 최저매각금액 | 결과 |
신건 | 2023-02-22 | 950,000,000원 | 유찰 |
2차 | 2023-03-29 | 665,000,000원 | 유찰 |
3차 | 2023-05-03 | 465,500,000원 | 매각 |
이병준/입찰45명/낙찰678,000,080원(71%) / 2등 입찰가 : 671,910,000원 |
| 2023-05-10 | 매각결정기일 | 허가 |
빌라와 오피스텔이 외면받는 이유는 역전세와 전세사기 영향이 크다. 역전세는 전세가격 하락으로 임대인이 세입자에게 받는 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 경우를 말한다. 빌라와 오피스텔은 아파트에 비해 상대적으로 전세가율이 높고, 역전세 확률도 높다. 선순위 임차인이 있는 물건이라면 경매 낙찰자가 현재 시세보다 높은 전세가격을 인수해야 하는 리스크를 떠안아야 한다.
여러 차례 유찰된 빌라와 오피스텔은 대체로 역전세 물건이거나 전세 사기와 관련된 물건이 많다. 대항력을 갖춘 임차인이 있으면 낙찰자가 보증금을 모두 돌려줘야 하는 만큼 투자에 유의해야 한다.
행복하세요.