인도명령 신청에 관한 `작지만 소중한 지식`

경매에 참여해 최종 낙찰 후 소유권을 이전하고 실제 점유에 이르기까지의 과정에서 가장 힘든 부분은 어디일까...?   대부분의 경매인들은 바로 `명도`라고 답한다. 현재 살고 있는, 또는 점유해 사용 중인 사람을 내보내는 일은 말처럼 쉬운 일이 아니다. 정부에서도 이 부분에 대한 낙찰자 부담을 덜어주고 경매과정의 빠른 진행을 위해 지난 2002년민사집행법시행령을 개정, `인도명령` 제도를 신설했다.   인도명령은 경매물건 낙찰 후 법원이 채무자 등 현 점유자에게 발하는 명령으로 낙찰자가 별도의 명도 소송 없이도 강제집행 권원을 확보할 수 있도록 해 빠른 시간 내에 실제 점유 후 사용수익을 얻을 수 있도록 하는 정책이다. 물론 낙찰자가 이 명령을 청구하기 위해서는 ▲ 매각대금 납부 ▲ 소유권이전등기 완료 등 미리 갖춰야 할 필수조건이 있지만 이는 경매물건 취득을 위해 당연히 진행되는 것인 만큼 실제 의의는 명도소송이라는 복잡한 절차를 배제함으로써 낙찰받은 부동산을 최대한 빨리 사용할 수 있도록 배려했다는 점에 있다.   이쯤에서 구체적인 인도명령 신청방법과 주의점, 절차 등에 대한 정보가 필요할 듯 싶다.   인도명령을 구하는 과정은 가장 먼저 인도명령신청에서부터 시작된다. 인도명령을 신청할 때 우선 주의할 점은 명령 대상자를 명확히 구분하는 것이다. 인도명령의 대상은 채무자와 소유자, 낙찰자에게 대항할 수 없는 모든 점유자다. 또 선순위임차인 중에서 배당액을 모두 받은 임차인 내지는 가장(거짓된) 유치권자는 모두 인도명령의 대상이 된다.   이들을 대상으로 인도명령을 신청하면 통상 1주일 이내 결정이 내려지게 되고, 법원은 인도명령대상자에게 인도명령결정문을 송달하게 된다. 이후 신청인(낙찰자)은 본인에게 송달된 ‘인도명령결정문’과 상대방에게 송달되었다는 ‘송달증명원’을 가지고 관할 법원의 집행관 사무실에 가서 강제집행신청을 한다. 강제집행신청이 접수되면 별도의 강제집행사건번호가 부여되게 되고 담당부서와 담당관이 배정된다.   대부분의 점유자는 인도명령 송달을 받게 되면 심리적으로 위축되기 때문에 이럴 때 이사비용 등의 문제를 다시 협상하면 비교적 쉽게 합의를 끌어낼 수 있다. 합의가 이뤄지면 강제집행취하 신청서를 작성해 제출한다. 단, 합의를 이끌어내고 집행취하 신청서를 내기 전에 현 점유자에게 이사비용과 일정 등 구체적인 내용이 담긴 합의서 또는 각서를 받아 만전을 기해야 한다. 이 같은 각서나 합의서는 법적 효력을 가지기 어렵지만 점유자를 압박하는 용도로는 충분히 가치가 있다.   반면 여러 노력에도 불구하고 합의가 이뤄지지 않았을 경우에는 강제집행 과정에 들어가게 된다. 집행날짜는 강제집행신청일로부터 15~30일 이내에 결정되고, 담당집행관과 만나 강제집행에 대한 절차에 대해 설명을 듣고, 더불어 강제집행비용(전용 85㎡ 중간층아파트가 150만원 정도)을 예납한다. 집행날짜가 되면 집행관사무실에 사건접수증을 가지고 집행부에 접수를 하고 대기한다. 그러면 집행관이 그날에 집행할 물건과 집행시간을 통보하게 되고, 그 시간에 맞춰 해당 부동산에 가서 대기해 있으면 집행관이 인부들을 데리고 강제집행을 실시하게 된다.   만일 집에 사람이 없는 경우에는 집행불능이 되어 집행은 다음 기일로 정하게 된다. 그러면 이미 납부한 집행비용 중 30%를 추가로 납부하고, 또 다음 집행기일을 잡는다. 이때에는 사람이 없을 것을 대비해서 법원에 등록된 열쇠공, 성인증인 2명, 이삿짐센터(보관비 통상 3개월에 90만원) 등이 함께 동행한다. 집행을 다음 기일로 미루고 싶지 않다면 첫 강제집행 시 집행관에게 사정을 설명하고 열쇠공과 성인증인 2명, 이삿짐센터 등 집행인원 동원을 미리 협의해보는 것이 좋다.   강제집행한 이삿짐은 물류센터 등에 보관을 하고, 해당 이삿짐 소유자에게 짐을 가져가라는 내용증명을 보내둔다. 이후 3개월 내에 이삿짐을 찾아가지 않으면 신청인(낙찰자)은 법원에 강제집행한 짐에 대한 매각명령을 신청하고 법원에서는 특별히 문제가 없는 한 매각결정명령을 내려준다. 이후에는 유체동산경매처럼 절차가 진행되고, 그 매각대금으로 보관비를 충당하면 된다. 이렇게 되면 완전하게 강제집행을 완료하게 되는 것이다.   그러나 여기서 잊어선 안될 이슈가 2가지 있다.   먼저 인도명령을 구할 수 있는 기한이 잔금완납일 이후 6개월까지라는 점을 알고 있어야 한다. 낙찰을 받고 잔금을 치른 뒤 6개월이 지나면 인도명령 신청이 받아들여지지 않는다. 만약 이를 몰라 6개월을 넘겼다면 어쩔 수 없이 명도소송을 벌여 이겨야 한다. 따라서 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하는 것이 차후를 위해 가장 현명한 선택이다.   또 하나 알아둘 점은 낙찰자에게 대항력을 가진 점유자들이다. 대표적으로 선순위임차인, 적법한 유치권자, 선순위임차인이면서 배당요구를 하지 않은 자 등이다. 이러한 자들에 대해서는 인도명령을 발할 수 없기 때문에 낙찰자는 명도 소송을 통해 건물을 인도받아야 한다.   본문에서 언급한 인도명령을 구하는 절차와 인도명령 대상에 대한 완벽한 이해가 갖춰지면 경매물건을 고르는 안목 또한 가일층 높아질 것이 분명하다. 태인 뉴스레터 독자들 역시 경매수익에만 눈을 돌릴 것이 아니라 가지고 있는 정보와 지식을 활용해보는 현명함을 갖춰야 할 시점이다.