[온라인 초심자방 19.12.18] 상가주택의 일반매매, 매각결정 결과, 소유권이전등기 가처분, 간주임대료, 전세보증보험, 전세대출

[ondoll]

안녕하세요? 온돌입니다.

오늘 대전 날씨는 참 쾌청하네요

좋은 날, 좋은 사람들과 즐겁게 보내시길 바랍니다.

<19. 12. 18>

<질문1> 상가주택의 일반매매

이번에 경매나 공매가 아닌 오래된 상가주택을 매입하려고 합니다 그런데 감정가보다 2배 정도 비싼데 매매하기가 다소 부담되네요~ 팔콘님 수업시간에 1층 상가 수익율 5%에 추가 2%로 입찰가격 설정 후 상가 적정가격을 전체 금액에서 제외하니 대출금없이 주택은 3%의 수익이 나왔습니다. 미래 비젼이나 입지여건, 공실 등의 염려는 없는 제가 잘 아는 지역인데 감정가가 낮다 보니 대출한도 금액도 낮고 불안합니다 혹시 오래된 상가 주택은 대부분 감정가가 낮은 건가요?  주변 시세를 반영해서 감정가가 달라지지 않나요? 혹시 경험 있으신 분 계실까요?

답변:

1. 감정가격보다 현장에서 파악한 시세가 훨씬 중요하죠. 저의 경우 약간 손을 봤을 때 시세를 감안해보고 입찰가를 산정합니다. 감정가보다 시세가 2배 정도 비싸다면 좋은 물건을 검색하신 겁니다 -> 송사무장 님.

2. 일반적으로 상가주택이 감정가가 약간 덜 나옵니다. 그러나 두배 차이가 난다면 감정가를 재평가를 하고 대출을 그만큼 다시 받는 방법이 있습니다. 이부분은 대부계에다 문의하시면 됩니다. 시일이 좀 걸리고, 비용이 드는 단점이 있습니다. 다만 저도 상가주택 매입시에 그랬지만, 일반 아파트만큼의 대출이 안 나오니 그 부분은 유의하여야 할 듯합니다.

<질문2> 매각결정 결과

매각결정 기일이고 시간도 지났는데 결과가 안나와서 그러는데 원래 이렇게 기다려야 하는건가요?

답변:

1. 다음날 나오기도 하더라구요~ 담당계에 문의 하셔도 됩니다

2. 자문자답: 전화해보니 다음날 올라오는 게 맞다고 하네요. 그래도 오늘 불허가 난 것은 없다는 답변 받았네요 감사합니다!!

<질문3> 소유권이전등기 가처분

빌라인데 등기부 현황에 처음보는 내용이 있어  질문드립니다 제가 낙찰받으면 채권자와 소유권관련 분쟁이  있는건가요? 선배님들의 조언이 필요합니다

답변:

1. 이거.. 소유권이전등기 가처분 아닌가요? 선순위일 경우 소유권 뺏기는 걸로 알고 있습니다

2. 소유권이전등기 청구권이란 부동산의 매매계약을 체결을 하고 그 부동산을 인도 받았다고 해도 그 부동산에 대한 등기를 이전해 줄 것을 청구할 수 있는 권리입니다.

매도인과 매수인이 서로의 채무에 관한 의무를 이행을 한 날로부터 60일 이내에 등기소에 신청을 해야 하는데요, 사무소의 소재지를 관할하는 지방법원장은 부동산 소유권이전 등기에 대해 신청할 수 있는 대리인을 법무사, 변호사 또는 사무원 중에 1명으로 정하게 됩니다.

<질문4> 간주임대료

임차인이 전세보증보험 들면 임대인이 간주임대료를 납부한다고 부동산에서 말하는데 맞습니까?

답변:

1. 임대인의 주택 보유수가 3채 이상이면 냅니다. 월세가 있어도 냅니다.

-> https://m.blog.naver.com/dospace/221324264495

2. 조심하실것은 부부합산 3주택보유입니다. 즉 하나는 거주, 2채 임대면 해당됩니다.

투에이스님 블로그 보시면 사례별로도 나와있으니 참고하세요

<질문4-1> 전세보증보험

전세보증보험은 임대인의 동의가 필요 없다고 검색되는데요, 임차인이 원하면 가입할 수 있는건지?

답변:

1. 제가 알기로 필요 없습니다.

2. 전세보증보험의 원래 개념은..임대인이 들어주는게 아니고 임차인이 불안하니깐 드는거에요 -> 팔콘 님

<질문4-2> 전세대출

임차인의 전세대출에 임대인의 동의가 필요한지? 일반적으로 동의해주는건지?

동의하면 임대인에게 불리한 점이 있는지요?

답변:

1. 일반적으로 동의해줍니다. 요즘 중소기업 대출만 해도 금리가 낮기때문에 세입자들이 월세에서 대출받아 전세로 많이 갈아타는 추세이기도 합니다. -> 세라미스 님

<정보1> 주안 힐스테이트 푸르지오 분양권 당첨 소식(feat. 셰니 님)

축하드립니다~

역시 분양권은 베니아 님!!

 

<정보2> 유치권 물건 낙찰(feat. 뷰티1970 님)

축하드립니다~

유치권, 깨 버리고 대박 수익 내세요!!

<정보3> 경부선 광역전철 급행확대(feat. 부산집부자 님)

좋은 자료 감사합니다^^

<정보4> 셀프 소송의 기술 개정판 소식(feat. 송사무장 님)

드디어 나옵니다!!!!!!!

-> https://m.blog.naver.com/nougury/221741209671

[양은냄비]

오늘도1등으로 온돌님께 감사합니다...... 온돌님 정리자료만봐도 경매고수될듯요..
좋은자료 감사합니다

[ondoll]

항상 제 글에 관심을 가져 주셔서 감사합니다 ㅋ

전 요즘 송년회의 나날이네요
이제는 초록색만 봐서 울렁거려요 ㅜㅜ

양은냄비 님과는 식사로 대체하는 것이 좋을것 같습니다^^;;

[더힐♡(희망부자)]

온돌님~정리 감사합니다~^^

오늘도 즐겁게~파이팅입니다~!!

[ondoll]

반가운 더힐 님~~
오늘도 더힐 님 덕분에 비타민 충전하고 시작할게요^^

[내비또]

오늘도 감사합니다.!!

[ondoll]

또 놀러 오셨네요^^
감사합니다~

[거인위의난쟁이]

감사합니다!!! 많이 배우고 갑니다^^

[ondoll]

매일 새로운 질문이 올라오니 참~ 좋아요^^

[너도 밤나무]

온돌님 정말 감사합니다. 정리해주신 글덕분에 정말 편하게 톡방의 노하우를 배우고 있습니다~
지금 당신이 누리고 있는 편안함은 누군가의 수고로움에서 비롯된다는 명언이 다시금 생각나네요~
온돌님 새해엔 큰수익으로 수고로움에 대한 보상을 받으시길 응원할께요~

[ondoll]

나의 편안함이 누군가의 수고로움이라..
오~~ 멋진 말이네요

내년에는 너도밤나무 님도 큰 수익을 얻는 한 해가 되길 빕니다^^

[새미기픈물]

온돌님...금요일이네요...이번주도 수고 많으셨어요...ㅎㅎ
주말에는 좀 쉬셔야 할텐데...연중무휴 초심방내용 정리에 감동입니다...ㅎㅎ
저도 정리내용 잘보고 계속 응원할께요....감사합니다...^^

[ondoll]

주말에는 질문이 적어서 괜찮아요
오히려 송년회가 있는 평일이 더 힘듭니다 ㅋ

응원에 힘입어 오늘도 송년회 잘 치르고 오겠습니다~

[루홍]

감사합니다.
꾸준히 올려주시니 매일매일 하나씩 배워갑니다.

[ondoll]

저도 매일 배워가는데 어느순간 잊어버리더군요
복습을 해야겠어요^^

[애리킴]

글 감사드립니다. 이렇게 정리해주시는게 보통일이 아닌데 많은 도움을 받고 있습니다!!!

[ondoll]

도움이 되셨나요?
정리는 시간을 내면 할 수 있습니다
질문에 답변해 주시는 분들이 대단하신거죠

응원 감사합니다^^

[답십리불도저]

온돌님 오늘도 감사합니다. :)

[ondoll]

응원 감사합니다^^

그런데.... 답십리불도저 님은 중장비 운전하시는 분인가요?
아이디가...^^;;

[답십리불도저]

온돌님, 예전에 건설회사를 다니긴 했는데.. 그냥 쎄보이고 싶어서 지은 닉네임 입니다 (부끄럽네욬ㅋㅋㅋㅋㅋ) 봐주셔서 감사해요~ㅎㅎㅎ 알찬 주말 보내세요!

[갖고말꺼야]

온돌님 정리해주신 덕분에 놓치고 지나가는것들을 다시 정독할 수 있어서 감사합니다.

[ondoll]

벽타기 보다 보기 편하시죠?
도움이 되었다니 다행입니다^^

[주주연가]

온돌님 항상 정리해주시는글
잘보고 있습니다~
도움에 감사드립니다~^^

[ondoll]

저에게도 도움이 되는 일이기 때문에 꾸준히 하고 있습니다
댓글 감사합니다^^

[그래비톤]

온돌님! 매일 해주시는 수고로움에 감사드립니다.
정말 좋은습관을 만드셨네요.
짱이네요!!!

[ondoll]

ㅋㅋㅋ "짱이네요"로 저와 비슷한 연배라는 것이 느껴집니다
반갑습니다~~~

[경매인생]

온돌님 글을 읽을때마다 저는 다른 세계에 있는거 같습니다. 열심히 공부해야겠네요 . 감사합니다. 행복하세요

[ondoll]

저 글들은 제가 쓴게 아니에요
우리 600명이 넘는 온라인 초심자방 분들의 글이지요

그래도 경매인생 님의 댓글 때문에 기분은 좋아졌습니다
감사합니다^^