부동산 버블 붕괴 압력이 다시 커지고 있다(예전 글이지만 다시 게재합니다)

[케네디언(연구소)]

아래 글을 다음 아고라 부동산방에 '깊은 의미'라는 분이 마치 자신의 글인 양 무단으로 올렸더군요. 제 메시지가 많이 알려지는 것은 좋은데, 글의 원작자와 출처는 밝히는 것이 법리를 따지기 이전에 당연한 도리가 아닌가 합니다. 어쨌거나 이 글이 마침 눈에 띈 김에 다시 올리니 못 읽어보신 분들은 참고해보십시오. 최근 상황 이해에 도움이 될 것입니다. 

모두 알다시피 현 정권은 정권 출범 이후 부동산 버블을 떠받치는 데 ‘올인’했다. 현 정권은 각종 주택 및 부동산 관련 공약을 통해 사실상 ‘집값을 올려주겠다’며 집권한 정권이었다. 그래서 현 정권의 핵심 집권 기반은 불과 5% 도 안 되는 다주택 투기자 등 부동산 부자 그룹이었다. 따라서 현 정부에게 부동산 버블 붕괴는 경제적인 의미에서뿐만 아니라 정치적으로도 도저히 용납할 수 없는 것이었다. 정권 출범 초기에 이미 현 정권의 도덕성과 실력이 바닥을 훤히 드러낸 마당에 집값마저 폭락하면 마지막 남은 지지층까지 이탈하기 때문이다. 따라서 현 정권에게 부동산 거품 부양은 모든 정책과 국정 운영의 이면에 숨은 최우선 국정과제였다. 전 세계가 부동산 거품 붕괴로 대공황 이후 최대의 경제위기를 겪고 있는 와중에도 절대 한국의 부동산 거품은 꺼지면 안 된다는 식이었다.

현 정부는 경제위기 극복과 경기 부양이라는 명목을 갖다 붙이며 노골적인 부동산 부양 총력전을 전개했다. 기준 금리 인하와 주택 대출 만기 연장, 각종 부동산 세금 감면, 대규모 건설토목 사업 발주 등이 대표적인 사례들이다. 부동산 거품을 떠받치기 위해서라면 투기 조장책도 가리지 않았다. 강남 재건축 규제 완화를 통해 재건축을 투기의 핵심 대상으로 밀겠다는 것을 사실상 선언하고, 인천 청라 분양 사례에서 보는 것처럼 전매제한기간 완화와 양도세 감면 등을 통해 단기 차익을 노린 투기성 수요를 끌어들인 것이 대표적이다. 경제 위기를 핑계로 도저히 정상적 정부라면 해서는 안 되는 정책을 버젓이 감행한 것이다. 현 정부가 부동산 버블을 떠받치기 위해 직간접적으로 투입했거나 향후 투입하기로 한 돈이 어림잡아 300조~400조원에 이를 정도였다. 사실상 정부가 가장 강력한 부동산 투기조장세력이자, 최대의 이해관계자가 돼버린 것이다. 이렇게 현 정부의 무지막지한 부동산 부양책과 투기 조장책에 힘입어 부동산 가격은 서울 강남 3구의 재건축 등을 중심으로 반등했다.

하지만 구조적 측면에서 부동산 버블 붕괴는 단지 지연됐을 뿐이며, 물밑에서 버블 붕괴의 압력은 시간이 갈수록 더욱 커지고 있다. 구체적으로 보자.

우선, 정부는 부동산 폭락을 막는다는 핑계로 부동산 대출 규제를 풀어서 거품을 더 키워버렸다. 가뜩이나 둑이 넘쳐흐를 지경인데 둑 위에 고이는 물의 양을 늘려버린 것이다. 나중에 집값 거품이 빠진 뒤 다시 회복할 때 마중물로 쓰일 수 있었던 수요를 집값 거품 붕괴의 에너지를 더하는 방향으로 써버린 것이다. 가뜩이나 2000년대 부동산 투기 과정에서 미래의 주택 수요를 당겨 집값을 부풀렸는데, 조금 남아있던 주택수요마저 투기바람을 다시 불러일으켜 앞당겨 끌어다 써버린 것이다.

공급 측면에서도 버블 붕괴 압력은 더욱 커지고 있다. 정부의 1990년대 일본식 토건 부양책 때문에 건설업체들의 아파트 공급이 지속돼 수요 대비 과도한 공급 과잉이 일어날 가능성이 높아지고 있다. 분양 취소나 정부의 미분양 매입 등으로 줄어드는 것처럼 보이지만 현재의 미분양 물량은 결코 단기간에 해소될 수 없다. 오히려 수도권의 공급 과잉은 2009년 말부터 본격화돼 미분양 사태를 장기화하게 될 것이다. 그런 과정에서 수도권 주택시장은 2015년경이면 약 36만호 이상의 아파트 과잉 공급 상태로 치달을 가능성이 높다. 또한 미분양 물량의 만성적인 적체와 이로 인한 건설업체의 자금난으로 향후 2~3년 안에 건설업체들의 도산행렬이 이어질 가능성이 높다. 건설업체의 도산은 금융기관 부실 채권 증가로 이어져 향후 한국경제에 만성적인 위기를 초래할 가능성도 높다.

이렇게 말하면 기존 언론의 ‘공급 부족’ 타령에 젖어 있는 이들은 어리둥절할 것이다. 하지만 조금만 생각해보면 이상하게 느껴질 것이다. 왜 집값이 오른다는데, 미분양물량은 잔뜩 쌓여 있고, 인천 청라 외에 전국에서 분양 성공하는 데가 한 군데도 없는지를. 언론에서는 주택 공급이 줄어 2~3년 후 집값 뛴다는 얘기밖에 없는데, 왜 2009년 하반기에 수도권 입주물량이 수년 내 최고 수준이며, 사상 최고 수준인 20만호가 한꺼번에 대규모 분양에 나서는지 말이다. 지금도 미분양이 넘치는데, 2009년 하반기 수도권에서 분양되는 20만호가 과연 제대로 소화될 수 있을까.

왜곡된 ‘공급 부족론’의 결정판은 ‘공급이 줄어 전세값이 급등한다’는 보도일 것이다. 물론 이명박 대통령이 서울시장 시절 벌려놓은 뉴타운 개발 계획이 동시에 추진되면서 전월세 물량이 줄어 전세값이 뛰는 측면이 없지 않다. 하지만 그것은 국지적 영향을 줄 뿐이며 가격대로는 8000만원 이하 소형 전월세에 영향을 줄 뿐이다. 그런데 필자가 서울 25개구 전체의 매매가 및 전세가 추이를 비교해보니 올해 들어 전세가는 국지적 수급에 상관 없이 매매가에 연동하는 모습을 보였다. 적 국지적 수급 요인이 현재 전세가 상승에 별 영향을 주고 있지 않다는 것이다. 더구나 전세가는 중형, 대형, 소형 순으로 상승하고 있었다. 만약 뉴타운 및 재개발 재건축 지역의 멸실주택 및 이주수요 증가에 따른 것이라면 소형이 더 뛰었어야 한다.  현재 전세값 상승은 많은 이들이 집을 사지 않고 전세 수요로 전환하고 있는 영향이 크다.

사실 지금의 전세가 상승은 집값이 뛴다고 하니 조금 더 버틸 여력이 생긴 집 주인들이 은행 빚 부담을 줄이기 위해 전세가를 올려부르고 이것이 언론의 선동보도와 맞물려 전세가 상승으로 이어지고 있는 것일 뿐이다. 물론 지난해 하반기 전세가가 가파르게 하락한 데 따른 기술적 반등의 측면도 있다. 이에 더해 일반 가계가 높은 집값을 감당하기 어렵거나 추가 집값 상승이 어렵다고 판단해 아파트 매매보다는 전세 수요로 돌아선 데 따른 영향도 부인할 수 있다. 이는 미국에서도 부동산 버블 붕괴 직전에 나타난 현상으로 오히려 부동산 버블 붕괴의 전조 가운데 하나라고 할 수 있다.

부동산 시장을 둘러싼 경제 환경 또한 마찬가지다. 정부가 부동산 부양책에 자원을 낭비하는 바람에 한국경제의 성장잠재력은 한 단계 더 낮아질 가능성이 높다. 이미 각종 정부 및 민간 연구기관들이 한국경제의 잠재성장률이 3%대로 떨어질 것을 경고하고 있다. 부동산 거품을 억지로 지탱하는 바람에 제대로 된 일자리는 줄어들고 ‘알바’일자리만 양산되고 있어 가계의 평균적인 소득 기반은 갈수록 악화되고 있다. 뒷일은 전혀 고려하지 않는 현 정부의 무모한 감세정책 및 재정 남용으로 재정 고갈 속도는 가속화되고 있다. 인구 감소 속도는 매년 더 빨라지고 있고, 수도권 인구 유입도 점점 한계에 이르고 있다. 부동산 투기선동가들과 엉터리 언론 보도와는 다르게 수도권의 실수요 기반이 양적, 질적 측면에서 빠른 속도로 약화하고 있는 것이다. 이런 상황에서 정부는 정책수단을 일찌감치 소진해버려 부동산 버블이 다시 붕괴하기 시작하면 제대로 손쓸 여력이 얼마 남아있지 않은 상황이 돼버렸다.

이밖에도 더 이상 떨어질 바닥이 없는 금리는 이제 올라갈 일만 남았다. 물론 부동산 부양에 사활을 건 현 정권은 다른 나라에 앞서 선제적으로 기준 금리를 인상하기를 강력히 반대할 것이다. 하지만 이미 이성태 한은 총재는 연말까지 기준금리를 인상할 가능성을 강력히 시사하고 있다. 더구나 시중금리는 기준금리와는 달리 이미 오르는 추세를 보이고 있다. 2008년 하반기에 기준금리 인상과 무관하게 시중금리가 올랐던 것처럼 말이다. 이미 국공채 금리에 이어 은행채와 CD(양도성예금증서) 금리, 회사채 금리 등이 일제히 바닥을 친 뒤 오름세를 보이고 있다. 또 가계 부채의 거치기간과 일시상환 만기를 연장한 덕에 당장 부동산 투매는 막았지만, 가계들의 원리금 부담은 더 커지게 됐다. 더구나 시중은행들이 급감한 순이자마진 수익을 만회하기 위해 가산금리를 올리는 바람에 신규 주택 대출자와 대환대출자들의 이자 부담은 향후 금리가 오르면 매우 커질 가능성이 높다.

이런 가운데 정부의 수도권 DTI 규제 도입은 기존 주택시장의 부동산 투기를 옥죄는 결과를 갖고 오게 된다. 이미 올 초 이후 주택담보대출 급증에서 드러났듯이 올해의 주택가격 반등은 가계들이 소득이 늘어서가 아니라 투기적 욕심에 빚을 잔뜩 내 질러댄 결과일 뿐이다. 이런 가운데 소득 대비 총상환액 비율로 주택대출 총액을 규제하는 DTI 규제 도입은 LTV 규제와는 달리 상당히 큰 효과를 발휘할 수밖에 없다. 물론 정부는 올해 9월부터 쏟아지는 대규모 분양 물량 판촉을 위해 신규 분양의 집단 대출은 가능토록 했다. 물론 이로 인해 마지막 남은 투기 가수요를 신규 분양 시장으로 몰아주는 효과는 있을 것이다. 하지만 아무리 그렇게 해도 올 하반기에만 20만호에 이르는 분양 물량을 모두 소화해줄 수요는 없다. 결국 연말까지 대규모 미분양이 날 가능성이 높다. 더구나 강남 재건축을 비롯해 기존 집값 거품은 빠지게 될 것이다. 결국 기존 집값이 가라앉으면 신규 분양시장도 좀더 길게 보면 가라앉을 수밖에 없다.  

이뿐이 아니다. 여기에서 일일이 다 거론하기 힘들 정도로 부동산 버블 붕괴의 압력은 수면 아래에서 더욱 점증하고 있다. 사실은 필자가 지난해부터 줄곧 경고했던 내용이 대부분이다. 그동안 정부의 막대한 부동산 부양책과 투기 조장책들 때문에 필자가 경고했던 문제점들은 단기적으로는 해소되는 듯한 현상을 보였지만 그것은 단기적으로만 가능할 뿐이다. 어떻게 보면 지난해말 경기가 단기간에 급락하면서 오히려 정부가 도저히 정상적 정부라면 시행할 수 없는 각종 무리한 부양책을 썼기에 역설적으로 부동산 거품 붕괴는 지연됐다. 하지만 이제 당시와 같은 풍전등화의 위기감은 사라지고 있기에 이제 시간이 가면 갈수록 필자가 경고했던 부동산 버블 붕괴의 구조적 압력은 다시 더욱 강해질 것으로 보인다. 이미 한국경제 곳곳에서 점점 뚜렷하고 강력한 신호가 나타나고 있다. 그러니 투기적 탐욕이 가득한 가계가 아니라 정말 내 집 한 칸 마련하는 게 목표인 일반 가계들은 신중하시기를 다시 한 번 당부한다. 

[제이슨4]

일본을 앞지를 기회를 놓쳐버리는 군요

[good speed]

같은 현상에 목격하더라도 이에 대한 분석이 제각각 다르면 예측도 달라진다는 말이 여기서도 적용이 되는군요. 2008년 말 부동산이 폭락할 때 정부가 각종 부동산 투기조장 정책을 써서 거품붕괴를 막은 것은 분명히 맞습니다만, 그 당시에는 필수불가결한 선택이었습니다. 응급실에서 응급환자가 너무 심한 고통을 호소하면 어쩔 수 없이 몰핀이라는 마약을 써서라도 당장의 통증은 넘겨야지 후속조치가 가능할겁니다. 그당시 우리 나라는 국제금융위기의 유탄을 직격으로 맞아 단기외환유동성 위기에 처한 상황이었습니다. 온갖 악성루머가 횡횡했으며 9월 위기설, 3월 위기설로 외화가 썰물처럼 빠져나가던 시기였습니다.

[good speed]

그 당시 우리나라 외환보유고는 공식적으로 1900억 달라며 전세계 달러환산 외환보유고 6위였음에도 불구하고, 외부의존형 경제구조 때문에 철저히 외면당한 것입니다. 그런데, 부동산 담보가치가 떨어져 깡통아파트들이 발생하기 시작하면 그 손실은 고스란히 은행이 떠앉게 되며 안그래도 차입이 어려운 외부 자금줄이 더욱죄어들게 됩니다. 그 당시 부동산 폭락...막을 수 밖에 없었습니다...노무현 대통령이라도 그러했을 것입니다.

[good speed]

거품이 붕괴한다는 것은 더이상 받아줄세력이 없고, 그 어떤 정책에 의해서도 되돌릴 수 없는 상황에 필연적으로 나타나게 되는 자산가치폭락현상이 거품붕괴의 의미에 녹아있습니다. 글쎄요...거품붕괴 현상이 정부의 투기조장 정책에 의해 지연되었다...그럼 그 때가 거품이 붕괴될 시기가 아니었던 것이라는게 더 현실성 있는 해석이 아닐까요? 1999년 전세계 멸망할 것이라고 예상했던 종교 지도자가 2000년 1월 1일날 이렇게 이야기 했다죠...하느님이 지구 멸망을 좀더 미루셨다...멸망은 아직 다가오고 있다...이렇게 말했었죠...

[luna_jkw1]

초짜인 제가 생각해도 인구고령화, 소득감소, 출산율 저하, 공급물량증가등의 이유로
장기적으로 봤을땐 결국 떨어질수 밖에 없을것 같은데요.
님은 은행이 망하면 나라가 망한다는 이야기만 하시니... 제가 잘못 이해한건가요?
그럼 일본의 경우에는 어떻게 생각해야 됩니까?
일본은 과거의 부동산 폭락으로 인해 지금 망한상태인가요?
아니면 집값이 정상화되어 부동산 시장의 건전성을 회복하고
보다 더 튼튼한 국가경제를 만들고 있는건가요?
그리고 여기 포럼회원님들이 바보도 아니고 무슨 종교지도자 모시듯
부소장님을 모시는것도 아닙니다.
경고성 발언을 무슨 예언으로 착각하시는군요.
비교할걸 비교하셔야죠.^^

[부동산선지자]

이미 늦었습니다. 속절없이 폭락중입니다.

[jeong]

글쎄요 아파트 전세 살고 있지만 서울은 폭락은 아직인 것 같구요.. 국민들이 워낙 성실해서 그런지 끝까지 아마 금리를 갚아 나가면서 버티고 있는게 신기할 정도로 열심히들 살고 있다는 거죠.. 거의 일 노예처럼 일만하고 매달 이자 갚고 아예 그 삶이 자기 삶인냥 빠져서 금리가 이미 7프로대 올랐는데도 계속 갚으면서 버티고 있다는 거지요....

[Hmmm]

good speed/ 2008년 말의 정부 정책이 님께서 말씀하셨다시피 적절한 몰핀으로 한 숨 돌렸다고 칩시다.
허나 그 후 1년이 지난 지금의 상황은 어떻습니까? 가계 부채는 더 커져 환부만 더 곪아가고 있지 않습니까?
제대로 된 의사라면 시간을 벌었으면 가계부채를 줄일 수 있게끔 유도하는 등의 치료를 해야 하는데 이명박 정부는 계속 몰핀만 처방하고 있지 않습니까?
이게 투기조장이 아니고 무엇이겠습니까?

[jeong]

국민걱정? 할 의사는 아닌듯 해요... 국민들이 똥빠지게 일만하고 이자 갚으면서 버티게 열심히 살아라 세계경제 운운하는 공공홍보가 아주 기분 나쁘게 나오는 걸 보면 좀 답답하네요.. 그런 광고조차 기분좋게 볼 수 없는 시대가 온건지...

[구조조정]

Good speed//정말 어디서 부터 설명을 하고 시작해야 하나 싶군요. 국민경제의 정의부터 다시 생각하고 시작하시길 바랍니다. 자산가치 붕괴에 따른 금융위기 가능성이라는 것은 이미 다 알고 있습니다. 케인즈님이나 여기 계신 분들이 그걸 몰라서 부동산 거품을 제거하자고 주장다고 생각합니까? 97년 금융위기나 현재 미국 금융위기에서 보인 정책들을 보십시요. 은행을 살리려면 공정하게 은행에게 책임을 묻는 가운데 적정선의 지원을 하면 됩니다. 부실대출에 대한 책임을 왜 국민의 돈을 사기질로 끌어다가 막아줍니까? 건설사는 그간 책임을 지고 없어질 곳은 없어져야 구조조정입니다. 엉뚱하게 재벌과 은행에 특혜를 주는 걸 경제살리

[구조조정]

기로 아시니 답답합니다. 사기꾼들도 자기네들이 사기질로 번 소득을 국민소득계정에 올려 달라고 하면 그게 정상적인 상황입니까? 시장의 공정성은 시장의 생명입니다. 부동산 투기질로 돈 번 인간들은 그 투기질에 대한 댓가를 취한 만큼 위기감수도 해야 합니다. 그걸 정권이 나서서 없는 사람들 세금 뜯어다가 막아주는 것이야말로 시장의 공정성을 헤치고 위험에 대한 고려없이 무임승차하려는 후진적이고 박멸해야 할 기생충 같은 정신을 양산하는 짓입니다.

[good speed]

현재 우리나라 부동산 시장이 2006년 이후 이상과열상태라는 것에 대해서는 이견이 없고요, 대신 거품붕괴가 임박했다는 데 대해서는 의견이 다릅니다. 솔직히, 거품붕괴 거품붕괴라고 계속해서 주장하고 계신 분들이 많지만, 지금 우리나라 부동산 정책은 20년간 그 강도에 따라서 다르지만, 투기 억제 정책이 주를 이루고 있습니다. 소위 부동산 투기 정책으로 욕먹고있는 개발 정책들은 2차적으로 부동산 투기를 유발할 따름입니다. 그 투자주체는 개인이고, 투자 이득이나 손실은 개인에게 귀결되기 때문에 그 책임도 개인이 집니다. 당연히 우리나라는 자본주의국가이니까요.

[good speed]

그렇지만, 부동산 투기억제 정책은 직접적인 부동산 거래에 대한 압박이 이루어지고 있습니다. 용적율 제한이라든가, 양도소득세 중과세라든가, 이익환수법이라든가, 투기지역지정이라든가, 전매제한제도라든가...이 외에도 2차적으로 부동산 투기억제책이 2중, 3중으로 아직 자물쇠처럼 채워져 있는 상태입니다. 개인의 재산권 행사 침해라는 헌법에 다소 위배되는 점이 있기는 하지만, 다수의 행복추구권을 위해 채워진 자물쇠라고 할 수 있죠. 하지만, 이런 자물쇠가 정책적으로 하나둘씩 풀려나면 다시 부동산 광풍이 불어닥치는건 불을보듯 뻔한 결과일겁니다. 하지만, 바람직하진 않죠.

[케네디언(연구소)]

제가 우리 포럼의 글들을 읽어보고 공부 좀 하라고 부탁드렸던 것 같은데, 아직도 학습한 티가 전혀 안 나는군요. 님은 단지 "나는 생각이 다를 뿐이야"라고 강변하시겠지만, 제가 볼 때는 최소한의 학습도 안 된 사람이 부끄러운 줄도 모르고 너스레를 떨고 있는 격입니다. 학습이 안 된 분께는 "공부하라"고 충고할 수 있을 뿐 토론을 할 수 없습니다.

[good speed]

시장을 이기는 정책은 없다고 하죠. 시장주의 경제에서는 진리와 같은 명제이죠...하지만, 우리 나라 부동산 시장이 아직은 아닙니다. 즉, 시장에만 맡겨두면 더 많은 거품이 발생할 여지가 충분히 있습니다. 투기수요자 + 실수요자가 짬뽕이되서 마구 거품을 발생시키겠죠. 그러다가 거품이 빵하고 터지면, 투기수요자도 피를보겠지만, 안타깝게도 선량한 실수요자도 같이 피를 본다는 것입니다. 그래서 정책적으로 부동산투기 억제 정책이 꾸준히 기조를 유지해온 것이죠. 제가 보기에는 시장원리에 의한 거품붕괴는 아직이고요...긴 부동산 침체기를 겪으면서 건전한 부동산에 대한 인식을 긴시간동안 주입시키는게 중요하다고 생각됩니다.