안녕하세요. <br />행크에듀에서 월세투자반 수강중인 빅터Lee 입니다.<br />재건축 재개발 듣기만해도 어렵지 않나요 ?<br />저만 그런가요 ^^<br />뉴스에서 전문가분들께서 절차에 대해 이야기하고, 사업성이 좋다고하면 머리가 멍해졌었는데요.<br />그래서 궁금하기도하고 전문가의 말을 이해하고 싶어서 관련 서적을 찾아보니 열정이넘쳐님께서 쓰신 책 "돈되는 재건축 재개발 2"를 읽게되었습니다.<br />읽고나니 아주 쬐금은 이해할 수 있을 것 같습니다.^^<br />방대한 내용을 제 기준으로 써머리해봤습니다.<br /><br />** 비례율=(종후자산평가액-총사업비)÷종전자산평가액×100<br /><br />종후자산평가액=일반분양수입+조합원분양수입<br />종전자산평가액=조합원들의 감정평가액의 총합<br />권리가액=감정평가액×비례율<br />분담금=조합원분양가-권리가액<br /><br />** 감정평가액이 낮게나온다고 손해 아니다. 대신 비례율이 높아지면 결과적으로 권리가액은 비슷해진다. 감평이 상대적으로 높게 나오면 조합원분양가도 높아질 가능성이 크다.<br /><br />** 아파트 재건축 세대당평균대지지분=아파트총대지면적÷아파트세대수<br />일반분양이 얼마나 많이 나올지 예측하는 개념.<br /><br />조합원 한명당 가진 대지지분이 클 수록 지을 수 있는 세대수가 많다. 일반분양이 많으면 분양수입이 늘어나고 조합원이 내야할 분담금이 줄어들기 때문에 사업성도 높다는 뜻.<br /><br />*** 용적율에 따른 필요 대지지분표 p189<br /><br />** 재개발 세대당평균대지지분=(구역의 총대지면적-기부채납면적)÷신축세대수<br />신축아파트의 평균 평형구성이 얼마나 클지 예측하는 개념.<br /><br />재개발, 단독주택 재건축은 현금청산자비율이 10~20% 정도로 아파트 재건축에 비해 많다. 현금 청산자가 많으면 사업성 측면에서 좋지 않다. 조합이 돈을 빌려와서 현금청산 해야해서 금융비용이 들기 때문.<br /><br />재건축은 세입자주거이전비, 상기영업보상비를 지급하지 않지만 재개발은 지급해야하므로, 보상비가 재건축에 비해 재개발 사업장에서 많이 지출된다.<br /><br />이주비의 기준은 감정평가액.<br />이주비대출을 받는거는 조합원, 대출을해주는거는 은행, 담보는 종전자산 조합원들의 토지.<br />물건소유자가 법인인 경우 이주비가 지급되지 않는게 일반적. 다만 취급은행에 따라서 지급하는 경우도 있으므로 미리 조합을 통해 확인해야함.<br /><br />단독주택은 노후화로 전세금이 낮고 매매가가 높아 초기투자금이 많이 들지만, 이주비까지 고려한 투자를 한다면 최종투자금은 빌라와 크게 차이나지 않는다.<br />이주비 나온 후 매도 전략.<br /><br />빌라는 낮은 매매가와 상대적으로 높은 전세가 때문에 초기투자금이 적게들지만, 감평가가 낮아 이주비가 적게 나오므로 세입자 전세금 뺄 때 내돈이 추가로 들어간다. 이주비 받기 전에 매도 전략.<br /><br />** 사업진행과정<br />정비기본계획수립<br />안전진단(재개발, 단독주택재건축은 하지 않음)<br />정비구역 지정<br />추진위원회 설립 (토지등소유자 과반수 동의)<br />조합설립 (재개발은 토지등소유자75%이상 동의 & 동의한 사람들 소유한 토지면적 합이 사업장 전체 토지면적의 50%이상, 재건축은 전체 구분소유자의 75%이상 & 각 동별로 과반수의 동의)<br />시공사선정 (서울시는 사업시행인가 이후 선정)<br />사업시행인가 <br />종전자산평가 (감정평가는 사업시행인가 고시가 있는날을 기준으로 한다)<br />조합원 분양신청 (조합은 사업시행인가가 고시된 날부터 120일 이내에 감정평가액 및 개략적인 분담금추산액과 조합원 분양 신청기간을 조합원에게 통지해야함, 서울시는 시공사와 계약을 체결한 날부터 120일이내)<br />관리처분계획 수립 및 인가<br />이주 및 철거<br />일반분양<br />입주 & 이전고시 (집합건물의 등기는 이전고시가 나온 후에 이루어진다. 이전고시란 공사가 완료되었음을 고시하고, 정식으로 대지를 측량 분할해서 분양받은 사람들에게 소유권을 이전하는 절차)<br /><br />재건축조합원 두가지 요건<br />정비구역내 건축물과 그 부속토지의 소유자일 것<br />재건축 사업에 동의한자일 것<br /><br />재개발조합원 요건 p54<br />조합 설립에 동의했느냐 아니냐는 중요하지 않고 요건을 갖춘 토지등소유자는 모두 자동으로 조합원이 되는데, 그 요건은 p54 참조<br /><br />재건축에서는 조합설립에 동의하지 않았더라도 조합원분양신청이 끝나기 전까지 조합설립동의서를 제출하고 조합원분양신청을 하면 조합원자격을 얻는다.<br /><br />조합은 법인사업체. 비례율이 100% 넘게되면 사업이익이 발생하므로 그에 상응하는 법인세를 낸다.<br /><br />건축원가 계산은 계약면적 기준.<br /><br />* 2017년8월3일 이후부터 투기과열지구 내에서는 조합이 설립된 재건축 아파트를 매입해도 조합원지위를 넘겨받지 못하고 현금청산된다.<br />예외조항 p95<br /><br />*경매나 공매를 통해 투기과열지구 내의 재건축 물건을 낙찰받았다연 조합원의 지위 승계할 수 있다. 단, 경매진행 원인이 금융기관에 의한 것이라면.<br /><br />* 주택1채와 입주권 1개를 보유한 경우는 2주택자로 보기 어려우므로 이주비대출과 분담금대출이 나오긴 한다. 다만 조건이 붙는다. 재건축 재개발로 완공된 주택의 소유권보존등기가 난 후 2년이내에 기존 주택을 처분하겠다는 약정을 체결.<br /><br />* 2018년1월24일 이후에 최초로 사업시행인가를 신청한 투기과열지구 내 재개발조합 조합원 입주권에 대해 전매제한 시행. 전매제한기간은 관리처분계획인가 후부터 신축아파트의 소유권보존등기가 날 때까지.<br /><br />* 2017년10월24일 이후에 투기과열지구 내 재개발 물건 매입해서 관리처분인가가 나거나 재개발재건축 일반분양 청약에 당첨이되었다면 재당첨제한에 해당.<br /><br />조합원 입주권의 당첨기준일은 관리처분계획인가일.<br /><br />* 입주권 전매 및 재당첨 제한 요건 확인 차트 p99<br /><br />총 매입가 기준으로 조합원 입주권은 분양권 보다 1~2천 정도 저렴한 경우가 많다. 이유는 세금 때문. 멸실된 주택은 주택이 아니기 때문에 취득세율 4%적용, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4% 합해서 총 4.6% 세금을 납부해야한다. 반면 분양권은 취득세가 없기 때문에 분양권 보다 입주권의 매매가격이 낮다.<br /><br />가장 극적인 가격상승이 일어나는 시기는 대부분 감정평가가 나올 때쯤.<br /><br />** 감정평가 추정<br />*아파트나 빌라등 공동주택은 재개발구역 인근의 거래사례와 비교. 인근의 실제매매가격과 공동주택공시바격을 비교하여 평균 비율을 구한 후 재개발구역 내 물건의 공동주택공시가격에 평균 비율을 보수적으로 적용하여 감정평가액을 추정. 재개발 구역 내 물건 감평가는 인근 시세보다 높게 이뤼지는 경우가 거의 없다.<br /><br />*단독주택도 인근지역의 거래사례를 조사한다.<br />단독주택은 토지와 건물의 가치를 따로 매겨서 합산.<br />토지의 추정 감정평가액=실거래가 - (연식에 따른 건물의 예상 평당 가격 (p122) × 연면적) <br />평당 토지평가액=토지 추정 감정평가액 ÷ 대지면적<br />인근지역의 공시지가와 토지평가액의 비율을 구한다.<br />재개발 지역 내 단독주택 토지에 대한 추정. 김정평가액=평당공시지가 × 인근지역 공시지가 비율 × 대지면적.<br />단독주택실거래가 확인은 밸류맵.<br /><br />감정평가가 낮은게 유리. 현금청산 때문. 시공사나 금융기관에 빌려야하는 금융비용이 증가하여 사업성 나빠질 수 있다.<br /><br />** 재개발 감정평가는 시세 감정평가가 아니고 조합원들의 출자비율을 구하는 것임. 옆집보다 내집이 더 높다는 것이 중요하지 금액이 중요한게 아니다.<br /><br />원플러스원 분양 p147<br /><br />사업초기단계에는 저층아파트가 우선이고, 연식이 오래되지 않은 빌라, 공도에 접한 주택을 매수.<br /><br />*사업비 체크<br />재건축 수도권 공사비는 총사업비 중 약 75%, 지방은 80% 차지. 재개발은 보상비가 차지하는 비율이 재건축에 비해 높아서 그 반작용으로 공사비 비율이 줄어든다.<br />공사비는 물가연동제. 실착공일까지 물가변동이 있을경우 공사계약금앱을 조정한다.<br />미분양대책비와 예비비는 조합 자금에 얼마나 여유 있나 보여주는 지표. 쓰지 않으면 비례율을 올리거나 조합원 무상제공 품목이 늘거나 단지특화로 사용.<br /><br />***투자 포인트<br />용적율에 따른 세대당 평균 대지지분이 높을 것<br />토지등소유자수와 일반분양비율이 높을 것
<!-- -->
첫댓글 빅터Lee님 좋은 후기 감사드립니다.
저도 재개발 재건축을 정말 모르는데...
공부해봐야겠다는 생각이 드네요~~^^ 감사드립니다.!!
돌고옥님 감사합니다. 재건축 재개발 어려워요 ㅜㅜ 공부하다보면 자연스럽게 알게되겠지요 ^^ 공부할게 많아요 ㅜㅜ
@빅터Lee 히히 여기계신분들 행크온라인 채팅방 분들이 많으신것 같네요^^
반갑습니다 모두들~~
빅터님~후기 감사합니다~~!!
저두 이책 샀거든요~아직 1권을 읽고있는데~~2권도 기대됩니다~~^^
성투 파이팅입니다~~
저도 1권을 전에 읽고 2권을 읽었는데요. 새로워요 ㅋㅋ 1권은 그냥 읽기만하고 정리를 안했었는데, 2권은 제 스타일로 정리했더니 다시 찾아보게되고 좋은 것 같아요 ^^
빅터Lee님 책한권 읽은거랑 같네요. 내용 감사합니다
상상나래코기님 댓글 감사해요 ^^
제가 적어도 아직 이해 안되는 부분 많아요 ㅋㅋ
저도 이 책 읽었는데 한 번 읽고 이해하긴 힘든 것 같아요.
정리 잘해 주셨네요. 빅터님 글 보고 또 다시 한 번 읽으러 가야 겠어요~
아임드리밍님 감사합니다 ^^
네~ 이 책 한번 읽고 이해하기 어려워요.
사무장님 책도 몇번 읽어도 다시 보면 새롭더라구요.
재건축 재개발 어렵네요 무슨말인지 잘 모르겠네요ㅠ 공부좀 해야겠어요 감사합니다^^
네~ 재개발 재건축은 어려워요 ㅜㅜ 꾸준히 공부하다보면 이해되겠지요 ^^
빅터님 글 읽고 저도 오늘 1 2 권 책 샀습니다. 읽어봐야겠어요 정말 세상엔 모르는거 투성이네요
성공필승님 댓글 감사합니다 ^^ 네~ 배워야할게 많아요 ㅜㅜ 꾸준히 공부하면 하나씩 알아가겠죠 ^^ 화이팅이요 !
빅터님~저도 이 책 읽고 있는데 아직은 많이 어렵네요.빅터님 써머리 보면서 다시 정독해볼게용^^
트윈스원님 감사합니다 ^^ 재개발 재건축은 알고 이해해야할 것이 많은 것 같아요~ 화이팅해요 !
최근 재건축 재개발에 관심 가지게 됬는데 한번 읽어봐야겠네요 감사합니다
빅터님~! 정말 책을 많이 보시네요! 대단하십니다 ㅎㅎ
이 책도 꼭 한번 읽어봐야겠습니다, 재아님의 칼럼에서도 많이 배웠는데
초보인 저는 개론서가 필요하네요~ 좋은 서평 잘 봤습니다 :)