안녕하세요.<br />오늘 우등회원으로 등업된 빅터Lee 입니다.^^<br />기분이 좋네요~ 등급이 올라가니깐요.<br />우수회원까지 열심히 달려가겠습니다 !<br /><br />요즘 빠숑님의 신간 "수도권 알짜 부동산 답사기" 에 대한 독자의 반응이 뜨꺼운데요. 저도 지금 읽고 있는데요. 정말 알차고 재미있어요. 과거 현재 미래를 술술 풀어주시니 더욱 머리에 쏙쏙 박히는 느낌이예요. <br /><br />오늘은 이 전에 출간한 책 "지금도 사야할 아파트는 있다" 를 제 기준에 맞춰 써머리한 내용입니다. 초보가 정리한거라 다 중요하다고 생각했는지 기~~네요.ㅋ<br /><br />지역별 입지 우선순위를 어떻게 봐야할까요??<br />책을 읽은 후 제 생각은요......<br />♡서울, 부산 세력권 : 교통, 주거환경, 교육<br />♡그 외 지역 : 교육, 주거환경, 일자리<br /><br /><br />* 과천 : 재건축 아파트 입주 후 시세 4000만원 선, 지정타 분양가 2500만원 선 예상 경쟁력있는 입지.<br />*성남 : 판교, 분당, 위례에 미래가치 있다, 판교는 입지,상품 경쟁력 독보적 위상, 동판교 대비 시세가 낮은 서판교의 시세 상승 눈여겨 볼 포인트,<br />푸르지오그랑블, 파크뷰, 래미안위례.<br />* 하남 : 미사, 위례<br />* 광명 : 재건축이나 신규 아파트 적정가격 추정 시 철산 래미안 자이와 가격 격차 비교, 광명 아파트 상한선은 목동 아파트이고 시세가 따라가는 패턴임.<br />* 안양 : 동안구 평촌더샵센트럴시티가 적정 기준 가격, 만안구 새아파트 메가트리아 시세 관찰<br />* 구리 : 수택동의 교육환경이 큰 경쟁력<br />* 의왕 : 과천지정타와 인덕원 지역 개발 호재 집중되면서 과천, 안양과 격차를 두고 미래가치 상승 예상, 중심이 될 수 없는 지리적 한계, 초역세권 위주로 주목, 숲속마을 3,4단지와 내손동 e편한세상이 기준가격<br />* 군포 : 안양 시세 역전할 수 없고 따라가는 패턴, 래미안 하이어스 규모 브랜드 새 아파트가 아니면 시세 상승이 어렵다.<br />* 부천 : 중동 상동 - 젊은층 수요만 있음, 새 아파트 추세를 보자, 구축 시세가 낮다고 무조건 매수는 바람직한지 않다. 입지 경쟁력 상승 호재가 없는 지역이 현재 경쟁력을 유지할 수 있는지가 관전 포인트.<br />* 수원: 대장주 광교 시세 기준<br />* 용인 : 자체 일자리가 많아지거나, 서울과 교통망이 획기적으로 좋아지거나, 타 지역에서 유입이 될 만큼 매력적인 아파트가 3개 단지 이상 거의 동시 입주 하지 않 으면 입지가치가 높아졌다고 평가하기 어렵다.<br />* 고양 : 덕양구의 업그레이드와 상승기세는 한동안 지속(능곡 덕은 원당 대곡지구 개발예정), 고양의 미래가치 핵심은 GTX, 대곡소사선, 신분당선 개통, 일산은 킨텍스주변, 구축은 학교와 학원가가 구비된 입지만 주목, 다른지역은 주변호재가 많아도 가격이 오르지 않을 수 있다.<br />* 화성 : 동탄2가 화성시 기준가격, 적정가격 분석은 우남포스코한화호반 시세들과 비교<br />* 김포 : 부동산의 방향성은 김포도시철도, 역세권과 비역세권의 격차가 벌어질 수 있다. 운양동 반도유보라 2차 시세 변동이 향후 김포 아파트의 기준<br />* 안산 : 고잔동, 초지동, 사동 안산의 도심축<br />* 남양주 : 다산 입주 후 별내 시세상승 주춤, 현재 대장 아파트들이 순위를 양보해야 될 시점이 온다.<br />* 시흥 : 향후에도 배곧신도시의 시세가 시흥시의 기준.<br />* 광주 : 개발제한구역이 많기 때문에 개발이 허가된 택지개발지구나 경강선 역세권 주변만 관심 갖자. <br />* 의정부 : 현재 도봉산 7호선 이용할 수 있는 장암동 수락리버시티가 대장, 7호선 연장 호재를 누릴 지역이 향후에도 의정부의 대장 확율 높다.<br />* 파주 : 현재 대장 경의중앙선 야당동. GTX 예정 목동동 동패동, 미래가 기대되는 곳, 10년이상 시간 필요.<br />* 평택 : 몇년은 더 고전, 미래 수요 풍부, 일자리 규모가 신규 아파트 공급 양 이상, 지금은 공급의 시기, 향후 어느 곳이 중심지가 될 것이냐를 꼭 개발지도로 살펴봐라.<br />* 양주 : 서울 수요를 끌어와야한다, 그 방법은 7호선 연장밖에 없다.<br />* 세종 : 방향성은 인구증가율과 비례할 가능성이 높다, 세종시 주변 인구가 증가하면 중심지는 더 많이 상승, 성장 단계상 아직 반도 오지 않은 도시, 5년 후 변화보자.<br />* 제주 : 철도망 없으니 교육 프리미엄이 시세에 영향.<br />* 부산 : 수영구는 삼익비치 재건축 입주 후의 시세가 기준시세, 해운대구의 향후 시세는 엘시티가 상한선, 동래구 명륜아이파크1, 연제구 연산동 더샵파크시티와 거제동 현대홈타운, 남구 대연힐스푸지, 금정구 래미안장전, 강서구 일자리 많고 교통망 좋아지고 새 아파트가 가장 많이 입주하는 곳으로 입지가 안정화 되려면 10년이상 소요, 강서구의 미래에 부산의 확장 미래가 달렸다.<br />* 대구 : 수성구- 수성동, 범어동, 두산동, 황금동은 좋은 학교 학원 접근성, 미래가치가 상승하거나 유지될 지역은 이곳 뿐. 중구- 일자리가 많아 양질의 주거시설이 있으면 수요가 충분하므로 재개발, 재건축 입지를 주목, 교통 좋은 곳 새 아파트만 집중. 달서구- 산업단지와 택지개발지구로 구성, 중구와 수성구 수요자들이 굳이 달서구로 이주하지 않음, 내부수요 많은 곳으로 관심. 동구- 수성구 수요를 분산시킬 수 있는 입지, 개발 가능 입지 풍부, 대구공항과 K2비행장이 이전하게 되면 위상은 크게 달라질 것임.<br />* 인천 : 송도는 인천 시민들의 로망 입지지만 교통망 확보되지 않아 시간필요, GTX 확정된다면 10년 안에 안정 예상. 부평구는 7호선 접근성이 좋은 입지의 새 아파트라면 미래가치 보장. 서구는 청라가 시세를 이끌고 검단과 가정지구가 따라가는 방향성, 7호선이 청라를 지나 공항철도와 만나게 되면 3개 신도시로 서울 수요를 분산 시킬 수 있다. 남동구는 서울 접근성 떨어지지만 GTX 확정되면 서울수요를 받아줄 능력이 있는 기반시설이 양호한 곳이다. <br />* 울산 : 혁신도시가 있는 중구에 일자리, 새 주거시설, 대형 상업시설이 실현되고 있어 남구와 격차를 줄여간다. 남구는 울산 중심, 선호되는 입지, 특히 교육환경 탁월.<br />* 대전 : 인구가 증가하는 지역이 아니므로 조심히 접근하라. 대전 내에서 혹은 세종과 수요를 나눠 먹기 해야 하는 지역. 자체적으로 증가하는 세대가 선택할 지역이 어디인가? 일자리, 교육환경등 기존 선호지역이나 좋은 입지로 바뀌는 지역 그리고 새아파트가 들어오는 입지가 좋다. 유성구는 트리풀시티 상대동과 스마트시티 도룡동이 특별한 입지, 세종과 별개 지역이 아니라 같은 생활권으로 이해하고 미래가치 파악. 서구의 미래가치는 도안신도시, 둔산동은 리모델링 재건축 되지 않는 이상 지속적 시세 상승에는 한계가 있다.<br />* 경남 : 미분양관리지역이 언제 해제될 것이냐가 관전 포인트, 조정장 전 크게 상승했던 곳, 영원한 하락 없다.<br />* 창원 : 의창구 용호동이 중심지, 용지 아이파크와 더샵레이크파크가 기준 가격, 조정기가 끝나면 의창구와 다른구와의 격차는 더 벌어질 것 예상, 조정장일 때 선호 입지의 선호 상품을 선택할 수 있는 기회의 장.<br />* 김해 : 부산 제조업 일자리가 이전 확장되어 발전한 도시, 부산과 창원에서 인구 유입, 부산과는 경전철로 연결, 창원과는 도로교통 양호, 경전철 역세권 아파트가 시세 높음, 그외 율하지구, 장유지구, 실거주 위주의 시장.<br />* 양산 : 부산과 울산의 영향력이 큼, 부산과 가까운 물금지구가 인기지역.<br />* 진주 : 혁신도시, 기업도시, 충무공동 주목.<br />* 거제 : 투자수요 실수요 모두 빠지는 조정장, 조선업 수주 활성화 전까지 조정예상, 실거주 목적이라면 가장 좋은 것을 선택할 시기.<br />* 광주 : 호황일 때 조정기 대비. 남구는 봉선동 남쪽이 전문직 거주 밀집 지역이고 유해시설 없고 자녀 학교 학원 편안하게 이용하기 위해 새아팟 실수요가 강하게 뒷받침된다. 예정된 광주 지하철 2호선은 일자리와 택지개발지역 모두 지나가므로 개통되면 지하철 프리미엄도 반영될 듯. 1호선은 일자리 노선이 아님. 광산구는 기업체가 많고 KTX 광주송정역이 있지만 남구와 서구 대비 교육환경이 부족.<br />* 충남 : 천안은 서울의 영향권으로 수도권으로 분류, 천안과 당진만 확실한 고정 수요 있다.<br />* 천안 : 불당동 압도적 수요. 백석, 두정, 성장, 쌍용동 까지는 절대적 수요 있음.<br />* 충북 : 기업도시 청주가 압도적 위상과 발전 기대되나 활성화까지 10년 정도 시간 필요. 향후 10년 동안 청주의 분화, 충주의 발전 기대.<br />* 경북 : 예천군은 인구증가가 예정된 경상북도청 영향권 예천읍 호명면 주목. 경산시는 대구 확장 지역으로 수성구 접근성 좋은 중산동 중방동 시세 높음. 포항시는 외부에서 유입될 호재 없지만 일자리, 교육, 기반시설 갖춘 도시로 고정 수요 존재. 구미시는 실거주 시장. 경주시는 교육환경 우수한 황성동. <br />* 강원 : 춘천은 수도권 도시. 원주는 교통의 요충지이며 기업도시 혁신도시, 천안과 비교. 강릉은 강원 대표도시로 분석. 속초는 세컨하우스.<br />* 춘천 : 교육, 상권이 좋은 지역이 향후에도 경쟁력 있다. 경춘선 개통으로 역세권 주변 시세 상승.<br />* 원주 : 기존도심 무실동, 혁신도시 반곡동, 향후 기업도시 3파전 플러스 효과. 미래가치 따지면 오늘이 최저가. <br />* 강릉 : 중단기로 올림픽으로 입지가 좋아진 지역과 새 아파트가 관심 받음, 장기적으로 일자리와 교육환경 좋은곳이 지속적 수요.<br />* 속초 : 구축 평당500 전후 시장은 속초시민, 신축 전망 좋은 곳 평당1000만원 이상은 외지인이 지불하는 가격대로 두 시장을 나누어 접근.<br />*전주 : 혁신도시 지정으로 택지개발 활성화, 추가 인구 유입이되지 않는다면 구도심의 경우 어려움을 격을 수 있다. 구도심 재생과 일자리 증가가 향후 방향성의 키.<br />* 전남 : 무안군은 일자리 인구 증가하는 남악신도시 삼향읍만. 여수는 산업도시지만 속초와 유사하게 두가지 시장으로 나뉨. 목포는 남악신도시 옥암동 인기주거지, 옥암동 상동까지 고정수요 유지, 타 지역은 새 아파트 아니면 경쟁력 없다.
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첫댓글 캬 깔끔한정리 감사합니다^^
저두 지금 읽고있는데 넘재밌더라구요.
궁금했던부분을 속시원하게 긁어주시더라구요 ㅎㅎ
저두 얼른 읽고 후기쓰겠습니다!
하루뽀님 감사합니다 ^^ 두꺼워서 읽는데혼났습니다 ㅋㅋ
와우^^ 정리본 감사합니다!
트윈스원님 감사합니다 ^^
정말 일목요연하게 잘 정리해주셨네요. 저도 꼭 읽어보고 싶다는 생각이 드는군요. 후기 감사합니다.
잘 정리하지는 못하는데 ㅜㅜ 감사합니다 ^^
우아
전 요새 부동산 책 많이 보는데
무언가 정리 된다기보다
어렵다는 느낌이었는데
감사해요
다시 한번 정독할게요
뵤뵤님 감사합니다. ^^ 부동산은 알면 알수록 배워야할것도 많고 헷갈리는 것이 많은 것 같아요~~
가입하고 처음보는 글인데 도움이 많이 되었습니다 감사합니다^^
첫글을 제 글을 보시다니 감사합니다 ^^ 다른 고수님들 좋은 글들 엄청 많아요 ^^
좋은 정보 감사합니다
역시 우등회원으로 올라갈만하시네요
원주...지금이 최저가...눈이 크게 떠지네요
와~ 감사합니다!
전국을 이렇게 정리하시다니 대단하십니다~
연말이 거의대부분 최저가가아닐까요?
어떻게 하면 이런걸 다 정리할 수 있을까 - 대단하다는 생각이 듭니다!
요약해 놓으신 걸 책을 구매하는 것만으로도 볼 수 있다니~ 감사할 따름이지요 ㅎㅎ
좋은 서평 잘 봤습니다 :)
좋은 점보 감사합니다.
잘 읽었습니다!
좋은정보 감사합니다