◐ 행복투자 ◑ 금리인상에 따른 부동산시장 및 주식시장 / 포트폴리오 조정시기 _ Che sara

[행복투자(이건희)]

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시장에서 사는 사람이 있다면 파는 사람이 있기 마련이고

어떤 일에서든지 받는 사람이 있다면 주는 사람이 있기 마련입니다.

그러나 받는 사람은 있는데 주는 사람은 없는 것이 있습니다. 무엇일까요?

이 퀴즈에 대한 답은 부동산시장, 주식시장, 금리인상에 관련된 얘기를 한 뒤 얘기하겠습니다.

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▶가을은 이사철이죠. 이사가 많아지면 전세가격이 강세를 보이는게 일반적입니다.

그런데 오늘 나온 부동산114 조사결과를 보면,

최근에 전세가격이 크게 오른 지역을 중심으로 매매가격도 동반 상승했다고 합니다.

원래 주택시장에서는 전세가격은 잘 안오르면서도 투자가치를 거론하면서 매매가격이 크게 오르는 아파트들도 있고

반대로 전세가격은 잘 오르지만 투자가치는 별로라고 하면서 매매가격은 잘 안오르는 경우도 많습니다.

최근에는 투자가치 여부를 우선적으로 따지기 전에, 실거주수요가 늘어나면서

전세 수요가 증가에 따라 전세가격 상승과 더불어 매매 가격 상승이 나타나는 것 같습니다

아파트 구입시에는 매매가격 동향과 전세가격 동향을 둘다 잘 살펴보는 것이 앞으로도 계속 중요하리라 봅니다.

▶한편, 경제 전체적인 시각에서는 저금리가 유지되고 있으면서 전세가격과 매매가격 상승하는 것이

가계대출을 늘려서 미래의 부담이 되고 있습니다.

지난 8월 가계대출은 7조8천억원 늘어난 609조6천억원에 달했고, 증가세는 단연 주택담보대출이 주도했습니다.

더욱이 정부에서는 8월에 부동산 경기부양을 위해 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제를 완화했고

이후 올해 상반기까지 신규 주택담보대출이 은행권에서만 199조원 집행되었습니다.

전세가격이 상승하면서 매매가격과의 차이가 크게 줄어든 상황에서 전셋집 구하기는 힘들고,

월세로 들어갈 경우 월세 내기도 꺼려지는데 대출 이자는 낮으니까 대출받아 집 사는 사람들이 늘었기 때문이죠.

▶하지만 여기에 함정도 있습니다.

우선, 현재 사상최저수준의 저금리가 나중에 다시 올라갈 수도 있기 때문입니다.

미국에서 금리를 인상하느냐 여부에 전세계가 촉각을 곤두세우고 있고

그에 대한 우려로 세계 주식시장이 크게 흔들리고, 큰 폭락까지 나타났던 것도 지켜보셨을 것입니다.

시간과 속도의 문제일 뿐, 미국에서 금리 인상하는 것은 거의 주지의 사실로 받아들여집니다.

미국에서 금리 인상해가면 저금리인 다른 나라에서도 결국은 금리 인상하게되는 건 흔한 과정입니다.

그렇지 않으면 금리가 오른 미국으로 많은 돈이 옮겨가고 환율이 크게 변하니까요.

▶따라서 주택을 위한 대출을 너무 많이 받은 경우에는, 아직은 아니지만, 훗날 금리가 올라갈 경우

원리금 상환 부담이 커지게 된다는 점을 생각해 두어야합니다.

무리하게 대출을 받아서 중도 금리인상시 연체를 하게 되면

은행권으로부터 가압류로 강제경매당할 수 있다는 점을 염두에 두어야죠.

따라서, 자신의 소득 수준을 고려하여, 훗날 원리금 상환금액이 늘어나는 상황까지 가정한 상태에서

충분히 감당할 수 있는 안전한 범위 내 대출규모를 정해야합니다.

▶ ( 참고 정보로, 캠코(한국자산관리공사)에서는 3개월 이상 연체된 부실 주택담보대출채권을 매입해주는

하우스푸어 지원 프로그램을 운영하고 있습니다.

이 프로그램을 활용할수 있는 사람은, 부부합산 연소득 6000만원 이하인 1세대 1주택 소유자로서,

주택의 감정평가액이 6억원 이하인 경우입니다.

채무조정이율을 적용한 고정금리로 최장 30년간 장기분할해 상환할 수 있게 해줍니다. )

▶금리가 낮다보니, 전세대출 받는 사람들도 증가하고 있는데

대출 없이는 도저히 전셋집을 구할 수 없을 때는 모르지만

더 나은 집에 살고자 더 큰 보증금의 전셋집을 얻으려

전세를 대출까지 받는 것이 바람직한가에 대해서는 질문을 던질 수 있습니다.

집을 구입할 때 대출받으면 매매가격 상승시 이자 비용 제하고도 레버리지 효과로 수익률이 커지지만

전세에서 대출을 받으면 이자 비용만 그대로 나가기 때문입니다.

결국, 대출 받은 만큼 더 큰 전세보증금의 더 좋은 집에 들어가 사느냐

대출을 줄이거나 대출 없이 더 작은 전세보증금의 집에 들어가느냐의 선택의 문제가 되겠죠.

▶대출이자가 적은 만큼 저축을 더 많이 할 수 있으므로 저축의 필요성에 따라서 선택이 달라질 것입니다.

전셋집에 살더라도 이미 충분히 경제적으로 여유가 있거나,

그렇지 않더라도 부모님이 경제적으로 뒤를 봐준다면야 저축할 필요가 없을 수도 있겠죠.

저야 과거에 전혀 그렇지 않았기 때문에 한푼이라도 더 저축하기 위해 가급적 싼 전셋집에 살았던 것입니다.

지금 다시 되돌아봐도, 더 좋은 비싼 전셋집이냐, 그보다 떨어지는 싼 전셋집이냐가 행복에 미치는 영향은

절대적이지 않고, 사고방식에 따라 달라진다고 여겨집니다.

비싼 집에 살고, 비싼 물건을 소유할 때만 행복하다고 여기는 사고방식이라면 그래야지만 행복한 것이고

아니면 아닌 만큼 불행하게 여기게 됩니다.

다만, 어떤 집에 사느냐보다

그 집에서 사는 가족들의 관계가 어떠한가에 따라 행복이 더 큰 영향 받는 것만큼은 자명합니다.

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▶▶증시의 거래소시장에서 오늘(9월11일)까지 외국인의 코스피 순매도가 27거래일째 이어지면서

외국인 누적 순매도 규모가 5조3700억원에 이르지만 종합지수에 미치는 영향은 점차 줄어들고 있습니다.

이제는 수천억원 이상 대규모 매도하는 날에도 시장은 오르는 날이 종종 나타나고 있는데

이는 기관에서 적극 매수하기 때문입니다.

역으로 기관에서 매수 강도가 줄어든다면 외국인이 소극적 매도로 돌아서도 시장은 하락하겠죠.

▶시장에서는 총 발란스에서는 매수금액과 매도금액이 똑같습니다.

똑같은 매매대금에도 불구하고, 어떤 날은 크게 오르기도 하고 어떤 날은 크게 내리기도 하는 것은

매수하는 측의 적극성과 매도하는 측의 적극성이 다르기 때문입니다.

매수호가 쪽으로 던지는 매도와 매도호가 쪽으로 올려붙이는 매수는 적극적인 매매라 할 수 있고

올려가는 매수에 의해서만 매도되게끔 매도호가에 내놓는 매도주문은 소극적인 매매라할 수 있습니다.

(1) 적극적 매수와 적극적 매도가 충돌하면 거래가 크게 늘어나면서 위 아래 변동성이 커질 확률이 높고

(2) 소극적 매수와 소극적 매도가 충돌하면 거래가 줄면서 변동성도 줄어들 확률이 높고 (대개는 바닥권)

(3) 적극적 매수와 소극적 매도가 충돌하면 상승할 확률이 높고 (거래대금은 매수의 적극성에 달림)

(4) 소극적 매수와 적극적 매도가 충돌하면 내려갈 확률이 높습니다. (거래대금은 매도의 적극성에 달림)

이는 시장 전체적으로도 그렇고 개별종목에서 그렇습니다.

당연한 얘기를 한다고 치부할 수 있지만, 상승과 하락의 결과만 볼 것이 아니라

투자참여자들의 매매강도를 보는 것이 시장의 흐름을 이해하고 향후 대처하는데 필요하다는 뜻입니다.

▶즉, 외국인이 매도하고 개인이나 기관이 매수하면서 시장이 하락할 때에는 외국인의 매도가 적극적인 것이고

외국인이 매도하는데도 시장이 상승할 때에는 외국인의 매도가 소극이라는 얘기가 됩니다.

외국인의 27일 연속순매도 기간 중, 초창기에는 시장이 크게 하락하여

외국인의 매도가 적극적이고 국내 개인 또는 기관의 매수는 상대적으로 소극적임을 나타냈습니다.

최근에는 외국인이 대규모 순매도하는 날에도 시장은 상승하는 날이 종종 나타나고 있는데

이는 외국인 매도의 적극성이 약화되고 기관 매수의 적극성은 강화됨을 의미합니다.

개별종목으로서 현대차 기아차 등은 하락장에서 외국인이 지속 매도하면서도 상승했던 것이

연기금을 비롯한 기관의 매수세가 강했기 때문입니다.

▶코스피에서 지금까지 나타난 외국인의 대량 매도는 한국 시장의 펀더멘탈이 크게 나빠져서가 아니고

미국에서 금리 인상할 것에 미리 선반응하면서

글로벌 신흥시장 펀드에서 글로벌 투자자금이 빠져나가는 것에 따른 기계적 매도라고 볼 수 있습니다.

기준금리 인상이나 인하는 한두번으로 그치지 않고, 으레 장기간에 걸쳐 여러차례 나누어 이루어집니다.

과거에 미국에서 금리 인상하는 시기에 처음에는 시장이 상당히 안좋게 반응했다가

점차 시장이 안정을 찾아서 나중에는 오히려 오르기까지 했습니다. 물론 시간이 더 흐른 뒤에는 다시 하락했습니다.

크게 하락한 종목이 많고, 새롭게 뜨는 종목이 나타나는 지금 시기를

포트폴리오 조정시기로 활용하는 것이 괜찮다고 여겨집니다.

차트상 기술적인 측면에서는, 근래 급락 장세에서 ‘상대적으로 견조하거나 오히려 오른 종목’

또는 ‘하락률은 특히 더 컸지만 펀더멘탈에 이상이 없는 종목’

업종이나 테마면에서는 ‘내년에 유망하리라는 얘기가 나오는 테마군의 종목’ 등에 비중을 늘리면 좋겠죠.

▶다만 현금비중은 낮고 주식비중이 너무 높다면 포트폴리오 조정하기가 힘들기 때문에

현금 비중 유지가 필요합니다. 그러면서 일부 주식을 교체해가는 것이 괜찮겠습니다.

장기투자 목적으로 보유중인데 애초 보유시에 비해 펀더멘탈에 안좋은 변화 나타난 것이 없다면

낙폭이 과다한 상태에서는 추가매수하여 평균매입단가를 낮추는 전략이 고려할만 합니다.

그러나 애초 보유시에 비해 실적, 재무상태, 영업환경 등 펀더멘탈에 안좋은 변화가 나타났다면

반등 이용해 손절매라도 하면서 현금을 확보하여 더 나은 종목으로 교체하는데 활용하는 것이 필요합니다.

장기투자보다는 단기 트레이딩 목적의 종목이라면 급등락 장세가 오히려 수익내기 좋은 구간이 되는데

시장을 자주 들여다보기 힘든 투자가는 주가 등락을 쫓아가기 다소 어려울 것입니다.

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▶▶▶ 받는 사람은 있는데 주는 사람은 없는 것이 있습니다. 무엇일까요?

그것은 ‘스트레스’입니다.

물론 스트레스를 주는 사람도 있습니다만, 많은 경우에 스트레스는 스스로 느끼는 것입니다.

스트레스 받는다는 말은 지극히 한국적인 말로서, 영어에는 스트레스를 받는다는 표현이 없습니다.

under stress 라고 표현합니다

▶누구나 스트레스를 해결하고 싶어하면서도 스트레스 해결하기가 쉽지 않을 때가 많은데

스트레스는 받는게 아니라 스스로 느끼는 것임을 생각한다면 해결의 실마리가 풀릴 수도 있습니다.

스트레스를 다른 사람이 준다고 생각하면

스트레스 풀기 위해 술을 마시거나, 음식을 먹거나, 운동하거나, 음악을 듣거나, 잠을 자거나,

등등의 행동을 하더라도 부분적인 완화에 그치고 마음 한구석에는 한동안 남아있곤 합니다.

▶마음 한구석에서라도 제거를 하려면

스트레스의 본질이 남이 주는게 아니고 스스로 느끼는 것임에 주목하는게 필요합니다.

스트레스는 받는게 아니고 느낀다는 것은

똑같은 상황이라도 어떤 사람은 스트레스로 여기고 다른 사람은 아닌 경우가 있음에서도 증명됩니다.

또한 똑같은 사람이 똑같은 일을 겪더라도 어떤 시기에는 스트레스로 여기고 다른 시기에는 아니기도 합니다.

누가 나에게 사기를 치거나, 거짓말을 하거나, 어떤 일을 강요하거나, 듣기 싫은 말을 하거나, 무례한 언행을 히여

스트레스를 받는다고 느끼면 그 사람에 대한 본질적인 미움, 원망으로 인해 스트레스의 근본을 없애기 힘듭니다.

▶어떤 상황을 스트레스로 받아들이면 그 다음부터는 계속 스트레스로 받아들이게 됩니다.

그래서 반복이 되면 될수록 스트레스로 여기는 강도가 더욱 커집니다.

어떤 상황을 스트레스로 안 받아들인 후,

그 다음에도 계속 스트레스로 받아들이지 않고자 마음먹고, 계속 그렇게 할 수도 있습니다.

이에 말처럼 쉽지 않은 일이라고 항변할 수 있는데 태도와 노력으로 줄이는 것은 분명 가능합니다.

우산 없이 바깥에 나갔다가 비에 젖었을 때 스트레스로 여기느냐

해프닝으로 가볍게 여기고 지나가느냐를 단순한 사례로 생각해보죠.

처음 비에 젖었을 때 가벼운 마음으로 지나간 경우와 (전자)

처음 비에 젖었을 때 욕나오는 소리 하면서 비에 젖은 것을 스트레스로 여긴 경우 (후자) 중

다음에 또 비에 젖었을 때 스트레스로 여길 확률이 낮은 쪽은 전자입니다.

설사 전자도 두 번째 젖었을 때부터는 스트레스로 여기더라도 그 확률은

처음부터 스트레스로 여겼던 후자보다는 낮다는 뜻입니다.

가려운 곳을 가렵다고 긁으면 긁을수록 더욱 가려워지듯

어떤 상황을 스트레스로 느끼면 느낄수록 더욱 스트레스가 강해집니다.

따라서 가려운 곳이 생겼을 때 가급적 긁지 않으려고 노력해야하듯

스트레스 상황에 노출될 때 가급적 스트레스로 느끼지 않도록 노력하는 것이 중요합니다.

▶스트레스 풀겠다면서 또다른 스트레스를 불러오는 행동을 하는 경우도 많습니다.

스트레스 풀겠다면서 술을 자주 많이 마실 때,

정신적으로 스트레스를 풀겠다면서 신체적으로는 망가지면서 스트레스가 생겨난다는 점.

스트레스 풀겠다면서 애꿎은 다른 사람에게 짜증을 낼 때

결국은 그 사람이 자신에게 대하는 태도가 안좋아져서 사람관계에서 새로운 스트레스를 만들어낸다는 점.

(부부 사이 생겨나는 스트레스를 자식에게 푸는 사람도 있습니다.)

스트레스 많아 일하기 싫다고 일부러 직장 때려칠 때 경제적인 스트레스가 늘어나게 된다는 점.

스트레스 때문에 극단적으로는 자해행위 하는 경우도 있죠.

▶따라서 “스트레스 받는데 어쩌란 말이냐”라고 하면서 당당하게 화내고 짜증내기보다는

스트레스 느끼는 부분을 둔감하게 하기 위한 노력을 하는게 자신을 위해 더 좋겠지요.

다른 사람이 송곳으로 찌를 때 아픈 것은 대부분의 사람이 비슷하게 느끼지만

다른 사람이 스트레스를 줄 때 느끼는 것은 사람마다 다르고, 상황에 따라 달라진다는 점에서

스트레스에 민감한 성격보다는 둔감한 성격으로 만들어가는 것이 필요합니다.

▶민감하거나 둔감한 것도 타고 나는 성격이 있습니다만

후천적인 스스로의 노력에 의해 어느 정도 변화는 충분히 가능합니다.

그 노력에는 생각을 바꾸고 사고방식을 바꾸는 것이 포함됩니다.

그에 도움이 될만한 내용을 담은 노래 하나를 소개합니다.

예전에 산레모 가요제에서 2등했던 곡인 ‘Che sara’입니다.

산레모(Sanremo)는 이태라의 작은 휴양도시로서 산레모 가요제로 유명합니다.

▶‘Che sara’ 노래 속에는 다음과 같은 구절이 나옵니다.

..... Ma tutto pass tutto se ne va

Che sara, che sa ra, che sa ra,

Che sara della mia vita chilo sa

Sa far tutto forse niente da dp,amo so verdra.... 이태리 말은 저도 몰라서 영어로 번역된 것을 보면,

.... But everything passes away, everything goes on

What will be, will be, will ba

What will be of my life, who knows,

I know how to do everything or maybe not, we’ll see

이태리 말 Che sara는 영어로는 What will be 에 해당하여

앞으로 어떤 일이 일어날까? 또는 나중에 어떻게 될까? 정도로 이해하면 됩니다.

..... 그래도 모든 것은 지나기 마련이지.

일어날 것은 일어나게 되어있어, 그러니까 너무 신경쓰지 말어

미래에 내 인생이 어찌될지 누가 알겠어.

나는 내가 할 수 있는 것을 하는 것이고, 아니면 지켜봐야하는 것이지.

이러한 의미의 노래 가사입니다.

남녀혼성그룹인 ‘Ricchi E Poveri’와 세계적으로 유명한 맹인 가수 José Felicianork 부르는

두 가지 버전으로 듣겠습니다. 서로 다른 맛을 풍겨줍니다.

♫ Ricchi E Poveri ♪ Che Sarà (1971) ♫ Video & Audio Restaurati HD

https://www.youtube.com/watch?v=GBBeTHrG6Cs

José Feliciano - Che sarà - (with Italian and English lyrics)

https://www.youtube.com/watch?v=jRhtJtUDAZs

[selfteaching]

중간에 읽다가 내려서 먼저 댓글 남겨봅니다.
어떤 집에 사느냐보다 가족과의 관계가 중요하다는 말씀 전적으로 공감합니다...^^

[행복의투자]

좋은글 잘 읽었 습니다~^^

[첼시첸코]

감사합니다!

[센치전군]

감사합니다.

[이섭]

좋은 글 감사합니다. 부동산 경기 뿐만 아니라 글로벌 경제 동향에도 많은 관심이 필요하다고 생각합니다.

[달려워리]

좋은글 잘읽었습니당!

[naralang]

감사합니다

[빈츠]

남에게 스트레스를 가하는 사람은 모르지만 당하는 사람은 심각한거죠. 연못의 개구리에게 돌을 던지면 개구린 죽을수도 있죠

[빤두]

전체적으로 생각해볼수있게 하는 글이네요

[start]

좋은글 감사합니다~

[seemaker]

주식하고 연계해서 설명해 주니 이해가 빠르네용.
감사합니다.

[뎅버]

감사합니다

[에볼라]

잘 읽었습니다

[차티]

금리가 내리막길 일때 시작을 했어야하는데..
이제는 바닥을찍고 올라갈일만 남았는데..
대출 해서 투자할 생각하고 있네요..
어찌됫건..오른다면..좀더 완만한 흐름이되었으면좋겠네요

[기린기린]

감사합니다.

[소공주]

좋은노래 감사합니다.

[써치미]

감사합니다. 주식부터 스트레스까지 마인그컨트롤 필요하죠