월세 수입 같아도 세금은 ‘천차만별’... 주택임대소득 과세 총정리!

[루시 크라운]

주택임대소득 ‘월세 33만원’ 넘으면 안되는 이유가 있다?

주거용 오피스텔이나 집을 가지고 임대를 줄 시에 주택임대소득이 발생합니다. 주택임대소득으로 수익이 생기면 당연히 세금을 내야 하는데요. 그럼 세금은 얼마나 나갈까요? 간단히 예측해 보면, 12개월 중 1개월 치 월세 임대료가 세금으로 나간다고 생각하시면 됩니다.

그럼 월세를 적게 받는 사람도 있는데, 모두 세금을 다 내야 하는 걸까요? 결론부터 말하자면, 꼭 그런 것은 아닙니다. 여기서 주의 깊게 봐야할 것은 세금을 얼마나 내야하는지 입니다.

월세 외에 전세 또는 월세보증금으로 버는 수익을 말하는 간주임대료의 경우 보증금 합계액의 3억원 초과분, 정기예금 이자율로 계산하여 소득을 산정합니다. 원칙상 관리비도 소득으로 포함되지만, 현실적으로 확인이 어렵기 때문에 오늘은 월세와 간주임대료 위주로 보겠습니다. 

먼저 간주임대료는 사업소득에 해당되는데요. 사업자등록은 하지 않았지만, 임대업으로 수입이 발생하면 사업소득으로 잡히는 것입니다. 때문에 매년 5월 종합소득세 소득 신고를 해야 한다는 점도 체크해주세요.

임대소득세 과세 대상 기준은? 포인트는 ‘부부합산 주택 수’

과세 대상 여부를 확인할 때, 제일 중요한 포인트는 부부합산 주택 수입니다. 양도세의 경우 세대 기준 주택 수를 다 더하지만, 주택임대소득은 부부합산 주택 수만 더합니다. 예를 들어 3인 가족이 1주택씩 가지고 있을 때 세대 기준으로 주택수는 3주택이지만, 부부 기준으로는 2주택인 것이죠. 바로 여기에 절세 포인트가 있는데요.

부부합산 주택 수가 1주택일 때 월세와 간주임대료는 비과세입니다. 단 보유한 주택의 기준시가가 9억원을 초과할 경우 월세는 과세됩니다. 바꿔 말하면, 기준시가 9억원 이하 1주택을 가지고 있다면 월세가 300만원이어도 비과세에 해당됩니다.

부부합산 주택 수가 2주택이면 월세는 과세지만 간주임대료는 비과세입니다. 하지만 3주택 이상이면 월세와 간주임대료(단, 보증금 합계액 3억원 초과분) 모두 과세가 적용됩니다. 보통 오피스텔 원룸을 여러 채 가진 분들이 많으신데요. 그런 경우에는 오피스텔 원룸, 소형 평수 모두 주택수에 포함될까요? 

간주임대료는 소형 주택에 대한 기준이 있는데요. 전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하일 시 월세 과세는 포함되지만, 간주임대료는 과세에서 제외됩니다.

임대소득세 계산법은? 분리과세 vs. 종합과세 뭐가 유리할까?

과세 대상 여부만 확인하면 감이 잘 잡히지 않으니 좀 더 구체적으로 몇 가지 사례를 통해 세금 계산을 해볼까요? 첫번째 사례를 보겠습니다. 부부합산 2주택 소유, 월세 250만원의 경우 월세만 과세가 됩니다. 여기서 연간 수입이 2,000만원 넘는지를 봐야하는데요. 사례를 기준으로 연간 수입이 3,000만원이니 이 명의로 갖고 있는 사람은 다른 소득과 합산을 해야 합니다. 종합과세에 해당되는 거죠.

두번째 사례는 A주택 전세 5억원(남편 소유), B주택 보증금 1억원·월세 250만원(공동 소유)을 소유한 경우인데요. 해당 사례도 월세만 과세됩니다. 하지만 두번째 사례는 B주택이 공동 소유이기 때문에 임대 소득을 개인별 1,500만원으로 산정합니다. 해당 사례는 종합 과세가 될 뻔했지만, 2,000만원 이하로 적용돼 종합 과세 또는 분리과세로 선택할 수가 있습니다.

전세, 보증금 등의 간주임대료가 포함된 경우 세금은?

이번에는 간주임대료가 포함된 사례를 보겠습니다. 부부합산 주택수가 3주택이고, 소유한 주택의 전세와 보증금 합계액이 31억원일 때 과세는 어떻게 될까요?

해당 사례는 3주택 이상이기 때문에 월세와 간주임대료 모두 과세입니다. 사례는 월세 수익이 없기 때문에 보증금만 과세 계산을 하는데요. 31억원에서 3억원을 제외합니다. 3억원은 비과세 해주는 것이죠. 

여기서 초과한 28억원에 필요경비 60%를 곱합니다. 60%를 책정한 것은 이 정도 금액을 은행 예금으로 넣었다고 가정하기 때문인데요. 은행에 들어갔다고 가정했으니, 여기에 대한 이자율을 곱해줘야 되겠죠? 기준 이자율을 당시 정기 예금금리(1.2%)로 합니다. 그럼 세금은 2,016만원이 나옵니다. 2,000만원이 넘으니 전액 종합과세 됩니다. 

만약 전세 갭투자를 하는데 간주임대료를 2,000만원 넘기기 싫다면, 전세 보증금을 30억7,770만원까지 하면 됩니다. 단, 이자율은 매년 바뀌니 이 점도 유념해주세요. 

네번째 사례를 보겠습니다. 부부합산 주택 수가 3주택이고, 전세 및 보증금 합계액이 25억원일 때 간주임대료 과세 금액은 얼마일까요? 산식대로 계산하면 1,584만원이 됩니다. 2,000만원 이하이니 분리과세가 가능합니다.

이번에는 월세 소득이 있는 3주택자 사례를 볼게요. 1주택은 월세 100만원, 2주택과 3주택의 전세 보증금 합계액이 10억원일 때 과세 금액은 어떻게 책정될까요? 월세 소득이 연간 1,200만원, 간주임대료는 504만원이 나옵니다. 그럼 월세와 간주임대료를 합해도 2,000만원 이하이기 때문에 분리과세에 해당됩니다.

그럼 부부합산 주택수가 100주택, 모두 전세이며 보증금 합계액은 100억원일 때 과세 금액은 어떻게 될까요? 여기서 볼 점은 주택수가 많지만, 보증금이 1억원이라는 건데요. 앞서 말씀 드린 것처럼 소형주택(전용면적 40㎡ 이하)의 경우 간주임대료는 0원입니다. 즉 100주택 모두 소형주택이라면 간주임대료가 책정되지 않는 거죠.

월세 수입 같아도 실제 내는 세금은 ‘천차만별’

지금까지 여러 사례를 통해 주택임대소득에 대한 세금이 어떻게 되는지 알아봤는데요. 어떤 사례냐에 따라 과세 금액은 달라집니다. 특히 분리과세의 경우 등록 임대주택, 미등록 임대주택으로 나뉘어 또 세금 금액이 달라지죠. 또한 종합과세의 경우는 건강보험료 등 임대소득세뿐만 아니라 다른 세금까지 합산되기 때문에 실제 내는 세금을 계산하기가 복잡한데요. 그래서 끝으로 분리과세의 한 케이스를 보면서 실제 내는 세금이 경우에 따라 어떻게 다른지 보겠습니다. 

자가 포함 부부합산 주택 수가 3주택으로 월세와 간주임대료를 모두 계산되는 경우인데요. 상기와 같이 총합이 2,000만원 이하라 유리한 측면이 있는데 이 경우 등록한 임대주택인지 아닌지에 따라 세부담이 또 달라집니다. 아무래도 등록 임대주택일 경우가 혜택이 좀 더 있어 세부담이 적습니다. 

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