앞으로 5년이상 약보합 횡보장입니다. 명심하세요.

[정몽구]

길게 말 안합니다.

키워드만 알려드릴테니 조합해보세요.

- 94년 1만달러, 06년 2만달러, 18년 3만달러 - 국민소득 돌파연도 (금융위기 후 03년 1만달러 재돌파)

- 장기적으로 집값과 국민소득 오차범위내 일치 (다만 서울은 날아가고, 경기도는 뛰어가고, 대구 등은 좀더 가고, 소도시는 좀 덜 가고, 촌구석은 영 못가고.. 토탈 몽땅치가 나누면 일치수준)

- 대구 한정해서 보자면, 00~07,08 1.8~2.2배 상승 08~13 횡보 및 약하락, 13하반기부터 슬슬 시동걸리가 14부터 본격적으로 점프. 이번에도 1.8~2.2배 오차범위내로 거의 집결. (할인분양에 얼마에 사가꼬 3배 뛰었다 이런식으로 계산하는거는 바보인거 알지예? 원분양가 고려하면 됩니더.)

- 부동산뱅크드가면 90년부터 현재까지 개별아파트 시세 쭉 다 볼 수 있음. 그거하고 실거래가 두개 다 띄워놓고 비교분석 공부하시길.

주기, 차트 맹신하면 그지되지만, 큰 물결은 분명 존재합니다. 이거를 무시하고 상상 펼치면 주기 끼워 맞추는 사람보다 더 빨리 그지됩니다.

결론:

앞으로 몇년 에너지 또 모아야된다. 물량도 계속 터지는데, 다행인건 수성구는 똘똘이들이 많이 대기중이라 '맑음'이다. 청약 넣을 조건 되면 무조건 넣으시라. 청약 안되는 실수요자는 급하게 살 이유는 없다만, 안 살 이유도 없다. 능력되면 사고, 능력 안되면 전세 한번 더 돌고 눈 쪼매 낮춰서 얼렁 사시라.

대구 연도별 입주물량 보면 95, 96, 97 입주 폭탄이었다. 거기다가 imf 겪었다. 근데 도심 요지는 15~20% 떨어졌다. 다시말해 금융위기와 물량폭탄이 콜라보해도 20%다. 10억짜리 범어빌리브 8억 안간다. 현재 7억짜리 암만 떨어져도 5.5다. 예전 시세는 머릿속에서 지우시라. 08금융위기? 사실 이때는 금융위기 영향보다도 몇년간 이어져온 상승 에너지가 힘이 떨어졌고 그와중에 06하반기부터 물량이 대로 터지면서 받아주질 못한게 컸다. 물론 금융위기가 심리를 자극한거도 있지만 본질적으로는 imf보다 많이 약했다.

따라서 범4 메인을 보면 알겠지만 많이 빠져도 10% 남짓이었다. 지나치게 떨어졌다 싶은거도 있는데 그런건 언제나 있는 가족간거래, 특수거래일뿐이다. 하나의 거래 사례만보고 '이 당시에 20%이상 빠졌네'하면 오류에 빠지기 쉽다.

5~6년간 드라마틱한 폭등도 없을거고, 폭락도 당연히 없다. 지지부진 슬슬 흘러간다. 좋은입지는 강보합에서 약보합으로 횡보할거고, 입지 좀 빠지면 미세하게 흘러내릴거다.

가장 유심히 봐야할건 역시 재건축이다. 사업 추진이 불발 될 확률이 상당히 높고 매물 튀어나오면서 시세 조정 좀 받을 것이다. 이건 서울만봐도 알 수 있다. 재건축이 시장의 바로미터 역할을 하기 때문. 특히 대한민국에서 부동산 투자 좀 해보려는 인간이면 은마아파트 동향은 매주마다 체크하는게 필수다. 그 하나의 움직임이 수많은 시그널을 내포하고 움직이기 때문.

아무튼간에 유주택자든 무주택자든 재건축을 유심히 봐야된다. 신축이든, 기축이든 어차피 횡보장에서는 힘 못쓰고 에너지 모을동안 버티기 하는거다. 그렇다면 신축이 힘 못쓰고 몇년 그대로 삭는게 돈되겠나? 이미 삭은 재건축 더 삭는게 돈 되겠나? 전자는 상승 에너지가 제한되는 버팀이고, 후자는 남들보다 더 응축되는 버팀이다.

궁전은 어차피 이번 텀에는 못한다. 분위기 식은게 체감 될때면 털고 나갈 사람 많다. 수요는 확 줄어든다. 당연지사 이빠이 올린 호가에서 내려오게 되어있고 그때 잡으면 된다. 그렇게 get해서 최소 5년이 될 이 횡보장 푹 삭혀두면 36년이상 연식된 묵은지가 되는거다. 경남타운도 비슷한 처지일수도 있다. 가든하이츠도 아직은 추진얘기조차 안나오지만, 다음 텀에서는 무조건 나오게 돼있다.

저층이든 중층이든 40년에 가까워온다는 절대적 연식은 무시못한다.

이렇게 팁 줬다고해서 지금 덜컥 높은 호가로 잡으면 안된다. 수성구 재건축 단지는 이미 꿈과 희망을 많이 머금은 호가다. 달서구 송현주공도 마찬가지다.

서구, 중구, 남구 몇군데는 현시세로 잡아도 무방하다고 보는데 고수가 역시 많은것인지 건질만한 매물이 없다. 네이버 매물보고 찾아가면 이런 어수선한 장세에서도 보류시키는 패기를 보여준다.

아무튼 예의주시하고 호가 거품 빠지고 진입하시라. 그리고 반등장이 올때까지 부동산 관심끄고 버티시면 된다.

긴 횡보장 초입에서는 역발상이 중요하다. 무지한 사람들은 횡보장에서 재건축 추진이 어려우니 기피하는데, 그 기간이 에너지 응축기이다. 반등 나올때 곧 바로 치고 올라버리는게 재건축이다. 추진얘기 나오면 더 튀고, 안전진단이라도 통과하면 날아간다. 궁전맨션 봐라. 할인분양 적용해서 3배 뛴 곳들 있을때, 지 혼자 기축인데도 3배 뛰었다.

위에서 했던말 반복이지만, 명심하는게 좋을 것이다. 단순한 이치 아닌가?

"횡보장에서는 묵히고 썩혀서 돈되는거 잡고 버텨야된다. 신축이든 구축이든 버티는건 똑같다"

5년된 아파트 7년 횡보기 지나면 10년차 넘는다.

지금 입주한 아파트 횡보기 지나면 당시 신축들이 날개펴야 지도 따라간다.

입지가 범어 유림급 되지않는이상..

중층아파트들이야 아직 살만하고, 재건축 추진이 이른감도 있다만, 진짜 다 삭아서 사는 데 문제되는 저층단지들은 똥줄이 좀 탈만하다. 세받기도 어렵고, 내가 살기도 어렵고, 이번텀에 우쨌든동 돼야 될낀데... 일반분양 성공 여부가 결국에 가장 중요하기때문에 보수적이고 간덩이 좁은 조합원 몇몇이 주저하면 엎어지기 쉽다.

최종결론:

앞으로 10년 내다보고 깨끗하고 살기좋은 80년대 중층아파트 들어가시라.

저층은 아직 남아있는 곳은 10년 버티고 살기에 삶의질이 너무 떨어지고

아직 조합설립 안된 저층은 사업성이 중층보다도 떨어진다는 얘기다.

사업성이 나온다쳐도 입주민들 지갑이 말라있을 수도 있다.

따라서 중층이 낫다는거고, 중층중에도 옥석가리기가 중요하다.

85년식이면 6년뒤면 40년이다. 88년식이면 9년뒤.

40년이라는 숫자는 단순 숫자로만 볼 게 아니다.

서울에 주요 재건축 단지들 기존 연식이 얼마였는지 공부해보시라.

어떤 흐름으로 갈지 감이 잡힐 것이다.

아무튼,

집이라도 보러 가보시라. 생각보다 살만한데? 느낄 것이고, 그렇게 그렇게 홀려서 계약서 쓰고 입주면

10년뒤에 계층이 달라진다.

[김00]

까치아파트. 광고.

[정몽구]

거는 재건축 안되예~

[집살꼬야]

까치까치 설날은

[만촌보이]

보유세와 이자때문에 오래 못가져가는게 문제임.

[정몽구]

직접 기드가가 살면 되예~

[카레이싱]

기어드가가살면되여 ㅎㅎ

[질서]

좋은글 잘읽었습니다~^^ 대봉동 청운맨션 몸테크중인데 느긋하게 기다리다보면 잘될거라 믿고있습니다. 사실 불편한거도 딱히 없네요 리모델링 새로 싹해서~ 전망 가린거빼고 이전 아파트보다 더 좋습니다

[정몽구]

청운도 좋지요~ 제일 뒷동이 아진처럼 따로 추진될 수도 있어서 제일 뒷동만 들어가지 않는다면 좋아보입니다.

[흠흠님]

제일 뒷동이라함은 6동 말씀인가요?

[정몽구]

네 아직 추진 얘기도 나온적 없으니까 나중에 가봐야지요. 단순한 촉이었을뿐 괘념치 마세요