월천대사의 학군과 부동산 #5. 광장동 집값이 오르는 5가지 이유

[드래곤]

No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 네 번째 시리즈로
<월천 재테크 학군과 부동산>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<나는 부동산으로 아이 학비 번다>의 저자인
이주현 대표님과 함께
‘월천대사의 학군과 부동산’을
연재합니다.

학군과 부동산의 관계를
보다 통찰력 있게 파헤쳐보는 시간,
매주 화요일 여러분을 찾아갑니다.
(편집자 주)

광장동 하면 가장 먼저 떠오르는 게 무엇일까요? 예전이라면, ‘워커힐’이라고 이구동성으로 답했을 겁니다. 요즘은 광장동 하면 ‘광남학군’이 가장 먼저 떠오를 만큼 학군지역의 강자로 알려져 있습니다. 2016학년도 입시에서 광남고에서 수능 만점자가 나올 정도로 광남학군은 비강남권에서 보기 드물게 서울대 입학 성과가 좋은 학교입니다. 특히 광남고 같은 경우는 이과가 우세를 보이는 학교로 손꼽히죠.

2016년도 입시에서 수능 만점자를 배출한 광남고등학교

학군 좋은 동네 중에서도 가성비가 좋은 곳으로 떠오르면서 요즘 광장동 집값이 강세입니다. 매매 물건이 부족한 것은 물론, 전세나 월세 물건도 타 지역에 비해 희소한 편이어서 부르는 게 값이 되었죠. 전세나 월세 매물이 부족하니 매매로 돌아서 구매하는 수요도 상당히 많아졌습니다. 광장동에서 벌어지고 있는 이런 현상은 올 한해 동안 두드러졌는데요, 무슨 이유 때문일까요?

직방 빅데이터랩에서 찾아본 광장동의 시세 변화와 광장동 내 아파트별 시세 변화 증감. 직방 빅데이터랩에서는 시/군,구/동/아파트별 시세 변화를 쉽게 알 수 있다.

오늘은 학군과 더불어 뜨거운 지역으로 떠오르고 있는 광장동에 대해 알아봅니다.

광장동이 뜨는 다섯 가지 이유

광장동이 뜨는 이유를 조금 더 자세하게 알아볼까요?

첫째, 광진구 일대와 주변에 새 아파트 입주가 최근에 없었습니다. 둘째, 본격적으로 재건축이 시작된 둔촌 주공 아파트의 이주가 시작되면서, 인접한 지역인 광장동으로도 유입이 많아졌습니다. 셋째, 주변 학군 및 투자 강세 지역인 송파구 집값이 많이 올랐습니다. 넷째, 문정동으로 이전한 옛 구의동 법원 자리의 개발화 발표, 동서울터미널 현대화 발표 등의 개발 호재 이슈 때문입니다.

하지만 이 외에 특별한 무엇인가가 더 있는데 그것이 바로 우리나라 부동산에서 빠질 수 없는 요소인, ‘교육 특화’ 즉 학군입니다. 광장동은 학업 성취도와 특목고 진학률, 그리고 대학 입학 성적이 좋은 면학 분위기의 동네인 데다가 교통 환경도 좋아 대치동이나 송파 학원가 이용도 용이합니다. 여기에 또 하나 중요한 요소가 있는데요, 바로 가격입니다. 25평~33평형 대를 5~8억 선에 매입할 수 있는 광장동은 강남권 학군 지역보다 소위 ‘가성비’가 좋습니다. 집값이 치솟는 서울 주요 지역에서 5~8억 대로 교육시키기 좋은 주거 환경은 거의 없기 때문입니다.

광장동 인근 주요 교육기관

강남 시대 이전부터 부촌, 학군지역이었던 광장동

개인적으로 광장동은 저에게 고향 같은 곳입니다. 부모님도 광장초등학교를 나오셨고, 본적도 광장동이지요. 저는 시내에 위치한 부모님의 회사 때문에 타 지역에서 초등학교를 나오고 중학교부터 광장동에서 나왔는데, 광장중학교가 저의 모교입니다. 결혼 후에도 돌아 돌아 현재는 광장동에서 자리를 잡고 아이를 키우며 살고 있고요. 그래서 광장동의 역사(!)를 생생히 경험했습니다.

돌이켜보면, 광장동은 학군 지역으로 이름이 알려지기 전부터 꽤 유명한 부촌이었습니다. 강북에 위치하고 있음에도 불구하고 광장동은 1990년 대 아파트가 본격적으로 들어서기 전, 고급 단독 주택이 많았던 지역입니다. 많지 않았던 아파트도 극동아파트, 워커힐아파트 등 대형 평수 위주였고요.

80-90년대에는 광장동에서 강북 시내나 여의도로 출퇴근하는 거주자들이 많았는데, 꽤 탄탄한 직장을 가지거나 전문직 또는 사업하는 분들이 많았던 것 같습니다. 어린 시절 제 기억에도 마당이 있는 2층 짜리의, 그림 같은 집에서 사는 친구들이 많았고 타 지역에서 전학 갔던 제가 문화 충격을 받을 만큼 친구들이 외제차를 타고 스키장을 가거나 호화로운 빌라에 사는 모습을 많이 보았습니다.

부촌인 지역은 자연스레 학구열이 높을 수밖에 없습니다. 당시 이 지역에서는 특목고 붐이 불었는데, 공부 좀 한다는 친구들은 대부분 과학고나 대원외고, 한영외고를 준비하는 데 여념이 없었습니다.

당시 학원가는 아차산역 쪽에 있었지요. 학교가 끝나면 친구들은 아차산 역 쪽의 학원가로 달려갔습니다. 그리고 요즘 유행하는 ‘토즈 독서실’로 대표되는 ‘프리미엄 독서실’이 광장동에는 그 당시에 이미 있었습니다! 아차산 아래에 위치한, 건물 한 채를 통째로 사용하는 독서실이 있었는데, 인근 독서실보다 사용료는 비쌌지만 인기가 많았지요. 당시 광장동에는 광남중학교 개교 전으로, 광남고등학교와 광장중학교만 있었습니다.

광남학군의 입지

아파트는 워커힐아파트와 극동아파트가 전부였던 광장동이 현재는 어떻습니까? 한강을 따라 올림픽대교부터 천호대교 사이로 빼곡히 아파트가 들어서 있지요. 특히 ‘현대 왕국’이라 불릴 만큼 현대아파트가 1차부터 14차까지 들어서 있습니다. 현대아파트 외에 청구아파트, 금호아파트 등 타 브랜드 아파트들도 동네를 이루고 있습니다.

광장동의 위치

이 광장동을 중심으로 명문학교 광남고를 다닐 수 있는 ‘광남학군’ 지역은 현재 30년 차 아파트(극동아파트, 삼성아파트)도 있고, 대부분 20년 차가 되어갑니다. 25평~35평이 주를 이뤄 중산층이 거주하는 지역입니다.

현재 광남학군은 직주근접 지역으로 여전히 전문직, 대기업 종사자분이 많이 거주합니다. 인근 잠실이나 강남 대치동보다 집값은 저렴하면서 면학 분위기가 좋아 점차 그 인기가 더해지고 있지요. 지하철 5호선으로 광화문, 여의도 등 강북 주요 업무 지구로의 출퇴근이 쉽고, 인근 2호선도 이용 가능해 강남 쪽으로도 30분 정도면 출퇴근이 가능한 점도 광남학군의 인기 요인입니다. 특히, 광남고 앞에는 포스코 사원 아파트가 있어 포스코 직원들도 많이 거주합니다.

광장동 주요 아파트들의 평단가와 배정 학교

광남학군, 도대체 어떻길래?

광진구 내 학교별 2016년도 학업 성취도

학군은 통틀어 광남학군이라고 부르지만, 세부적으로는 찻길을 따라 양진학군과 광남학군으로 나뉩니다. 양진・초・중교는 광남초・중의 과밀에 따라 신설된 학교로 병설 유치원도 함께 있어 취학 전 아이를 둔 부모들에게도 매력적인 곳이 되고 있습니다.

학교를 중심으로 비교적 연식이 낮은 양진초・중 학군 아파트들과 건너편 한강 쪽으로 광남초・중 학군 아파트들이 모여 있습니다. 대부분 25~33평형이며 소형 평수인 10평형은 없습니다. 중대형 아파트는 양진학군 쪽 광장 현대홈타운 12차와 광장 힐스테이트, 광장 자이와 한강을 끼고 있는 프라임 아파트 그리고 강변역 건너 쪽에 위치합니다. 양진중, 광남중 그리고 광남고의 교육성과는 꾸준히 서울시 상위권에 랭크되고 있습니다.

투자 관점에서 광진학군은 아직 재건축이나 리모델링 등 확실한 움직임은 없는 동네입니다. 다만 학부모 관점에서는 안정적으로 유치원부터 초중고를 보내기에 가격 대비 좋은 지역이라 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

다만 학원가가 약한 것이 단점입니다. 강 건너 고덕 재건축이 마무리되고 나면 개발의 바람이 이 지역까지 옮겨오지 않을까 희망을 걸 수 있겠습니다. 대부분 20년 이상인 아파트가 즐비하기 때문에 3종 주거, 준주거 지역인 광남학군은 미래가 기대되는 지역입니다.

광남중학교와 인근 삼성아파트

한 번 오면 오래 살게 되는 광장동

광장동 일대는 학군 지역이 그렇듯, 철저히 초등학교 배정에 따라 가격이 차별화를 보이는 동네입니다. 교통 입지보다 학군이 중요한 동네이지요. 비슷한 연식의 경우 광장초, 광남초, 양진초, 구남초 등 배정이 어느 학교냐에 따라 가격이 결정됩니다. 다만 양진초 권역의 아파트 들은 신축이거나 연식이 낮아서 가격이 높습니다.

광장동 학군은 크게 광장초, 양진초, 광남초, 구남초 학군으로 나눌 수 있다.

광장동의 대장주는 가장 최근에 지어진 광장 힐스테이트입니다. 상가도 상당히 잘 되어 있어서 인기가 높죠.

이 동네에서 제일 새 아파트인 광장 힐스테이트를 직방 앱에서 찾아봤다. 직방 앱에서 아파트를 찾으면, 아파트의 정보 뿐 아니라 매매/전월세 실거래가를 그래프로 쉽게 볼 수 있다.

학원가는 올림픽대교 사거리를 중심으로 밀집 형태가 아닌 각 건물마다 산발적으로 흩어져 있는 편입니다. 초상위 학생들은 대치동 학원가로 다닙니다. 근래에는 영어의 경우는 송파권역의 유명 프랜차이즈 대형 학원도 많이 다니고 있습니다.

올림픽대교 북단에 위치한 학원들

학원 외에도 소규모 공부방도 활발하게 운영됩니다. 교육열을 반영하듯 이 동네의 토즈는 영업이 잘되는 모범 매장이라고 합니다. 한층으로 시작해 현재는 확장해 운영하는데 자리가 항상 없어 대기해야 한다고 합니다. 이 동네 스타벅스도 소위 ‘스타벅스 독서실’ 풍경을 연출하는데요, 학원과 학원사이에 숙제를 하거나 잠시 대기하는 학생들의 공부 행렬과 아이와 함께 숙제를 하는 엄마들이 그 주인공들입니다.

광남 초중고 앞의 학원들(좌)과 이 동네 터줏대감인 광남고 앞 공손서점(우)

광장동은 유치원부터 고등학교까지 동네 안에서 모두 해결되는 장점이 있어, 한 번 이사오면 잠실이나, 대치동으로 이사 가지 않는 한 아이 졸업까지는 거주한다는 특징이 있습니다. 그래서 전세 수요가 꾸준한 편입니다. 근래 2-3년 사이 매매로 전환하는 세대 수가 급증해, 올 겨울에는 학군 이사철임에도 불구하고 전세와 월세 매물이 극히 부족한 현상을 보이고 있습니다.

실제로 거의 매주 올수리를 한다는 인테리어 안내 문구가 엘리베이터에 어김없이 붙어 있습니다. 거의 2년 넘게 공사 소음에 시달리고 있는데요. 그 말은 매매로 전환되어 입주하는 세대가 많다는 것이지요.

올 여름에도 둔촌 주공 아파트 이주를 시작하면서 이주 수요 여파로 나와 있는 매물이 거의 없어 집 구하기가 어려웠는데, 올 하반기는 송파구 잠실권역이 급 상승을 하면서 바로 강 건너에 있는 이 동네 까지 말 그대로 ‘매물 극부족’입니다. 구의동 파크스위트 입주와 송파구 가락 헬리오 시티 입주가 되는 시점에서야 매물 부족 현상이 다소 해소될 것 같습니다.

광장동의 미래

재건축 이슈는 극동아파트 쪽에 있습니다만, 동 대표들이 주민 동의서를 걷은 정도이며, 아직까지 크게 추진위 구성 등의 움직임이 없습니다. 1단지와 2단지의 지분이 서로 달라 합의점을 찾아야 하는 과제도 남아 있습니다. 그러나 한강변이 길게 확보되는 명품 학군을 품은 단지이기에 미래를 기대해봄직한 단지입니다.

그 외에 단지들은 대부분은 용적율이 높은 편이라, 재건축보다는 리모델링으로 진행될 확률이 높습니다. 2000년 대 중반에 리모델링으로 추진하려던 단지들이 몇 있었는데, 당시에는 주민 동의를 얻지 못해 추진되지는 못했습니다. 한강 조망은 양진 초등학교 권역에서도 일부 동은 고층일 경우는 잘 보인답니다.

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이상 광장동에 대해 알아봤습니다. 최근 광장동 집값이 오르는 이유를 다시 한 번 정리해 보자면, 최근에 신규 입주가 없었다는 것과 둔촌 주공 아파트 재건축으로 인한 이주 수요, 그리고 인근 지역인 송파구의 시세 상승, 인근의 개발 호재 그리고 서울 집값 대비 가성비가 좋다는 점입니다. 그 중심에는 물론 광남학군의 위상이 자리하고 있고요.

애매한 연식과 높은 용적률 등으로 단기간 내 재건축 호재를 바라보기는 힘들겠지만, 호재 없이도 꾸준히, 조용하게 강한 광장동을 계속해서 지켜볼 만 합니다.

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글. 월천대사
<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자
블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'
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[황사 人-박준호]

지역분석 잘 하셨네요~!