스크랩 고양시 원당뉴타운 투자보고서

[알프]

1. 고양시 원당뉴타운은 이런곳 

* 일산동,서구와 덕양구로 나뉘어있는 설명 (고양시전체행정구역도면)

고양시는 위와같이 크게 일산구(동,서구)와 덕양구로 나뉘어 있다.

덕양구는 일산구의 1.5배에 달하는 큰 면적으로 대표적인 뉴타운지구로 능곡뉴타운과 원당뉴타운이

덕양구는 일산구의 1.5배에 달하는 큰 면적으로 대표적인 뉴타운지구로 능곡뉴타운과 원당뉴타운이 있다.

2.고양 원당뉴타운 재정비촉진지구

원당뉴타운 구역도식

덕양구내 뉴타운으로는 원당뉴타운과 능곡뉴타운이 있다.

2006. 11 : 경기도 1차 뉴타운사업 대상지구 선정 2006. 11 : 토지거래허가구역 지정

2006. 12 : 건축허가제한 공고 2007. 04 : 재정비촉진지구 지정 및 계획수립 용역착수

2007. 06 : 주민공람 2007. 09. 10 : 고양 원당 재정비촉진지구 지정

2007. 12      : 총괄계획가연세대 김홍규위촉

향후계획

2007 ~ 2009 : 도시재정비촉진계획 수립

2010 이후 : 개별법에 의한 사업추진

3.뛰어난 교통 문화 여건

1)고양 원당 IC 서울 외곽 순환고속도로로써 부천중동 13분 구리 22분에 주파할수 있다

  2009년도에는 문산상암 고속화도로 원당IC가 새로생길 예정 상암동에서 10분이면 원당도착

 

2).3호선 원당역과 대도심 전철예정지와 원릉행신 경전철 2012년도 예정

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지하철3호선 원당역, 수도권순화철도 원릉역, 경전철 원릉역의 트리플역세권입니다

 

 

 

대심도 ==> 보상비 없음
역 최소화 (평균 10km당 1역) => 건설비 절감 가능
비용은 1km당 633억 예상
노선 직선화
3개 노선 (부평-구리-금정, 대곡-동탄, 의정부-영등포)
총 154km중 역은 14개 뿐
통행요금 2500원, 표정속도 80km/h, 운전시격 5~10분 시 수송분담률 17.2% 예상
서울안에 3개역 (종각, 영등포, 삼성, 대심도, 인접역 환승)
차량기지는 남양주 IC, 회룡역 옆 북한산, 대곡역
소요시간 : 대곡-8분-불광-5분-종각-8분-잠실-8분-모란-7분-죽전-13분-동탄

3) 내집앞이 운동장 수영장 아이스링크 공연장(원당 어울림누리)

 

4)원당뉴타운구역내 재개발 현장(삼성래미안 대림 이편한세상)

 5)원당뉴타운은 복합행정뉴타운(뉴타운중 시청이 포함되는 원당)

2013년 원당뉴타운이 완공될 시점에는 복합행정뉴타운으로 거듭날 고양시청

3. 투자분석

1). 지분시세분석

원당뉴타운내 대지 20㎡ 이상은 3.3㎡당 1천3백만~1천6백만원선을 형성하고 있으며, 20㎡ 미만은 3.3㎡당 1천6백~1천8백나오고 있음(닥터아파트지식리포트제공)

광명뉴타운내  20㎡ 미만 매물은 3.3㎡당 2천만~2천5백만원선으로 형성돼 있어 1억2천만원선이면 매입할 수 있음 

20㎡이상 매물은 대지 26㎡~29㎡일 경우 1억5천만~1억8천만원선으로 형성돼 있음. 다른 경기뉴타운 지역과 비교할 경우 상당히 높은 수준임(닥터아파트지식리포트제공)

부천소사등과 같이 빠른 진척률을 보이는 구리 인창, 수택뉴타운 3.3㎡당 매매가가 구리역 인근으로는 2천5백만원, 그 외가 1천5백만원선을 형성하고 있는 가운데 아주 저렴한 수준은 아님(닥터아파트지식리포트제공)

따라서 탁월한 입지여건을 가진 원당뉴타운의 경우 진척이 빠른 타 뉴타운대비 가격상승여력이 있을 것으로 보이며 시기의 무르익음에 따라 시세변동이 예측되는 바 빠른 결정과 행동이 필요하겠다 하겠습니다.

2). 투자유형별 접근분석

ㄱ. 실수요자 측면

원당뉴타운의 20㎡ 미만 매물은 3.3㎡당 1300~1800만원사이로서 1억안팍의 소액투자가 가능하나 어떤 뉴타운이라도 마찬가지지만 권리가액에 따른 33평형이상 아파트를 배정받는다는 보장이 없으므로 숙고해 볼 필요가 있는 반면 지분 10평이상될 경우 가능성이 높을 것으로 보임.

하지만 20㎡이상의 경우 실거주를 반드시 해야하는 토지거래허가제아래에 놓여있으므로 자신의 직장과 실거주조건과 부합하는지 확인할 필요가 있음.

결국 실거주가 가능한 실수요입장이라면 망설일 필요는 없다고 생각됨.

뛰어난 입지조건에 따른 가격상승여력등을 감안 할 때 매력적인 투자처로 손색이 없을 것으로 보임

다만 뉴타운지역이 모두 그렇지만 존치지역등의 리스크는 반드시 확인하고 이로인해 투자금이 장기간 묶일 위험을 슈팅하며 골라볼 필요는 있음.

특히 소형아파트보유자 중 33평형이상의 아파트를 구매하기엔 청약가점이 낮은 실수요자는 반드시 눈여겨 봐야할 것으로 사료됨.

또한 투자측면에서도 조합원입주권으로서 전매제한이 없고 재개발지분의 경우 입주권의 매도시기에 제한이 없어 분양가 상한제에 따른 전매제한에서 자유로워 투자메리트가 상당함.

재건축의 경우에도 입주후 전매가 가능하므로 현재 전매제한으로 투자메리트가 떨어지는 아파트들보다 투자환경이 매우 매력적이라고 할 수 있음. 단, 필자는 양도세 면제시점인 입주후 3년이후 매도를 권장함.

ㄴ. 투 자 자 측면

위에서 언급했다시피 전매제한에서 자유롭다는 잇점이 있으면서 1가구 2주택의 경우 지분을 구입했을 때 관리처분시점에서 입주권으로 변경되었다면 이때 매도한다면 양도세 중과세를 피해 갈 수 있다는 장점이 있음

현재 부동산정책은 신규아파트에 대해 규제가 집중되어있으나 아직 뉴타운쪽에서는 숨통이 틔워져 있다고 볼 수 있겠음.

뉴타운내 빌라등에 대해 DTI등의 규제에서 아직 자유롭다는 측면에서 다분히 소액으로도 접근이 가능한 장점이 있음.

Ⅲ. 최종결론

경기도 고양시 덕양구는 개발제한구역의 산재로 인구유입과 자족기능의 한계가 있었다.

하지만 교통의 결절기능으로서 각종 호재가 산적해있고 그 발전가능성에 기대가 크고 지리적으로 서울접근성이 그 어느 지역보다 뛰어나다는 입지적 여건이 매력적이라 하겠다.

환경적인 측면과 교통의 결절, 자족적인 기능까지 기대되는 현재의 원당뉴타운은 아직까지는 저렴한 시세를 유지하고 있어 그 가치가 남다르다는 데 주목할 필요가 있을 것이다.

특히 행신과 화정, 일산은 그 중심에 서 있는바 실수요자들과 투자자들이 눈여겨봄직한 지역임에 틀림이 없을 것이다.

특히 최근 행신지역의 소형평형의 두드러진 약진은 이 지역의 외부투자자들의 발전가능성에 촛점을 맞추고 있음을 반증하는 것은 아닐까?

행신과 화정,능곡뉴타운과 더불어 원당뉴타운의 발전가능성이 상호 시너지를 창출하면서 그 가능성에 기대를 걸어본다

다음검색:(가칭 원당뉴타운 추진위원회) 전화:031-965-7555

[중심]

잘 요약정리 되었군요... 수고하셨읍니다..

[박패밀리89]

한눈에 알아 보겠네요....

[이마담]

꼭 .~~주목밭는 원당이 될꺼야요^^ 화이팅**

[산죽]

근데 좀 2단지 삼성 래미안만 올리서셔 좀 아쉽습니다.^^ 알프님은 보면 삼성래미안만 미워요...^^

[원당바램이]

좋은 정보 감사합니다.^^