도시인의 로망 '세컨드홈' 확대됐지만…헷갈리면 세금폭탄[알부세]

[JB]

◆전원주택 과세 특례

농어촌·고향·귀농주택 등 유형 다양

4억 '인구소멸지역 특례' 신설 추진도

적용 지역·요건·세제 제각각 혼란

지방저가주택, 비과세 안 돼 '요주의'

㉑세컨드 하우스 특례

기획재정부가 지난 15일 도시인이 시골 주택을 사서 주말 용 ‘별장’처럼 사용할 수 있는 ‘세컨드 홈’ 세제를 발표했습니다. 1주택자가 인구 감소 위기에 처한 수도권 밖 83개 지역의 공시가격 4억 원(시가 6억 원) 주택을 취득하면 1주택 세제 혜택을 부여한다는 내용입니다. 양도소득세 외에도 종합부동세·재산세도 세제 혜택을 부여합니다. 이에 따라 도시인과 은퇴자의 로망인 ‘세컨드 하우스’의 선택지는 한층 넓어졌습니다.

현행 세법에서도 사실상 세컨드 하우스로 활용할 수 있는 특례 주택이 여럿 있습니다. 농어촌주택과 고향주택, 귀농주택, 지방저가주택 등이 해당됩니다. 이번에 신설되는 인구감소지역 주택 특례를 포함한 전원주택 특례는 기본적으로 엇비슷하지만 각론에서는 차이가 있어 특례 유형을 착각하다간 낭패를 볼 수 있습니다. 지금도 비슷한 제도가 많은데 또 하나 신설되면 더욱 혼선을 빚을 수 있다는 지적도 나옵니다.

아래 그림은 인구감소지역 주택 특례의 적용 여부를 보여주고 있습니다. 정부는 관련 내용을 처음 발표한 올해 1월 4일 이후 취득한 주택부터 1주택 특례를 이를 적용하기로 했지만 관련 법 개정이 국회를 통과해야 하기 때문에 원안대로 입법이 되는지 확인하는 게 중요합니다.

​농어촌주택, 비과세 대상 기존주택 처분시한 없어

가을 색으로 물들고 있는 강원도 산골 마을의 한적한 모습. /연합뉴스

농어촌주택과 고향주택은 조세특례제한법(99의4조)에 규정된 양도세 비과세 특례 주택입니다. 일정 요건을 갖춘 농어촌주택 또는 고향주택 한 채를 취득(신축 포함)하면 원래 보유한 주택을 처분할 때 1세대 1주택으로 간주해서 비과세 혜택을 부여한다는 것입니다. 이때 기존 주택이 비과세 요건(12억 원 이하·2년 보유)을 갖춰야 하는 것은 물론입니다. 두 유형의 주택은 기존에 보유하던 일반주택의 처분 시한이 별도로 정해진 것이 없어 사실상 ‘세컨드하우스’로 활용할 수 있습니다. 또 농어촌(고향)주택을 두 채 보유하면 비과세가 적용되지 않습니다.

세법상 농어촌주택은 수도권(연천군·옹진군·강화군 제외)과 규제지역(조정대상지역), 국토균형발전법상 도시지역 등을 제외한 지역의 읍·면, 인구 20만 명 이하의 26개 시 지역에 소재한 3억 원 이하의 주택(한옥은 4억 원)을 의미합니다. 고향주택의 지역 요건은 농어촌주택과 거의 동일한데요, 농어촌주택과 달리 토지거래허가구역과 도시지역도 허용된다는 게 차이입니다. 두 유형의 주택 모두 2021년 부터는 종전의 대지 660㎡ 이하 요건이 폐지됐습니다.

차이점은 고향 주택이 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 지역이어야 하고 해당지역에 10년 이상 거주한 사실이 확인돼야 합니다. 예컨대 태어나서 초중고교를 다닌 고향지역이 해당하는 것이죠. 반면 농어촌주택은 연고지 요건이 없습니다. 또 특례 대상인 농어촌·고향주택은 기존주택이 소재하는 지역이나 연접하지 않아야 합니다.

◆농어촌·고향주택, 선 취득 땐 세금폭탄…3년 보유 요건도

중요한 건은 취득 순서입니다. 기존 주택을 보유한 상태에서 농어촌(고향)주택을 취득하고 기존 주택을 팔 때 비과세되지만, 반대로 농어촌주택을 먼저 취득한 상태에서 도시지역 아파트를 매입해 이를 처분하면 비과세 대상에서 제외됩니다. 이런 특례요건은 2025년 12월31일까지 적용되지만 계속 연장돼 왔기에 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다. 아래 그림은 국세청이 제시한 농어촌주택 특례의 적용 사례입니다.

농어촌주택 3년 이상 보유 요건도 있습니다. 다만 농어촌주택을 3년 보유하기 전에 기존주택을 처분하더라도 비과세 혜택이 부여되지만 해당 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않고 처분하면 앞서 비과세 혜택을 받았던 기존주택 처분에 대해서는 양도세를 토해내야 합니다. 이때 농어촌주택이 3년 이상 보유하지 못하는 부득이한 사유(폐가처분·공익사업의 수용·사망으로 인한 상속)가 있다면 일반주택에 대한 양도세 비과세 혜택은 유지됩니다.

농사를 짓겠다면 ‘귀농주택’… 5년 내 기존 집 처분해야 비과세

만약 시골에 내려가 살면서 농사를 짓겠다면 ‘귀농주택’도 선택할 수 있습니다. 귀농주택의 가격 요건은 공시가격 12억 원으로 농어촌 주택에 비해 상당히 높습니다. 하지만 기존에 보유하던 일반주택을 5년 이내에 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점에 주의해야 합니다. 귀농 의사가 분명하다면 굳이 도시지역 아파트를 보유할 이유가 없다는 것이죠. 과거에는 농지를 먼저 취득하고 귀농주택을 사야 비과세 특례 요건을 충족할 수 있었지만 지금은 순서 불문입니다.

불법 별장 논란에 휩싸였던 ‘농막’은 법적으로 주택에 포함되지 않습니다. 농림축산식품부가 지난해 영농 활동과 관계없이 농막에서 숙박하거나 여가 활용 등을 하는 것을 금지하려다 ‘주말 농장족’의 거센 비판을 받자 없었던 일로 되돌려 놓았습니다. 농막은 기본적으로 세법상 주택이 아니지만 별장 또는 상시주거용으로 사용하면 실질 과세 원칙에 따라 과세가 이뤄질 수도 있습니다.

지방저가주택, 여러 채 보유해도 무방…비과세 아닌 중과세 제외

지방저가주택 특례 제도도 있습니다. 소득세법상 지방저가주택은 수도권과 광역시·세종시를 제외한 지역의 공시가격 3억 원 이하 주택을 의미합니다. 또 농어촌주택은 단 한 채 취득만 허용하지만 지방 저가 주택은 여러 채를 보유하더라도 세제상 불이익이 없습니다.

하지만 지방저가주택 특례를 농어촌(고향)주택 특례와는 분명하게 구분해야 합니다. 두 특례 모두 ‘주택 수’에서 제외되지만 지방저가주택은 기본적으로 중과세 대상에서 제외한다는 개념인 반면 농어촌주택은 비과세 대상을 판단하는 개념입니다. 소득세법 시행령 167조에 규정된 지방저가주택의 특례는 ‘주택 수 계산에서 제외되고 중과세율도 적용하지 않는다’는 것입니다. 풀어서 설명하자면 ①1주택자가 지방저가주택을 보유하다 해당 저가주택을 팔 때 2주택 중과세를 적용하지 않고 ②반대로 일반주택을 팔 때는 지방주택이 한 채든 열 채든 없는 것으로 간주하고 기본 세율(6~45%)로 양도세를 매기겠다는 의미입니다. 다만 현재 다주택 중과세 제도가 내년 5월9월까지 유예된 상태이기 때문에 지방저가 주택의 양도세 특례의 실질적 절세 효과는 없다고 봐야 합니다.

종부세 1주택 특례 있지만 취득세 특례는 1억 이하 또는 농어촌주택

주목되는 건 지방 저가 주택이 종합부동산세 1주택 특례가 지난해부터 신설됐다는 점입니다. 1주택자가 지방 저가 주택 한 채를 추가로 산 경우에만 1주택 기준으로 과세한다는 데 유념해야 합니다. 1주택 과세는 1주택자에 적용되는 기본 공제(12억) 및 연령·보유 기간에 따라 최대 80%의 세액 공제를 적용받을 수 있다는 의미입니다.

또 이런 종부세 특례는 농어촌주택과 고향주택 등 다른 특례 주택에도 적용될 수 있습니다. 특례 대상 지역의 범위를 따져보면 고향주택→농어촌주택→지방저가주택 순으로 넓어집니다. 다만 종부세 특례는 일반 주택의 명의자가 지방저가주택까지 보유해야 가능하고, 배우자 명의로 취득하면 해당되지 않다는 점에도 유의해야 합니다.

취득세는 1억 원 이하 저가 주택 또는 농어촌주택만 중과세(8~12%) 대상에서 배제됩니다. 이에 따라 기존 주택을 소유한 상태에서 농어촌주택과 1억 원 이하 주택을 구입하면 시가표준액에서 1%의 취득세만 내면 됩니다.

‘속초위드힐’은 속초역세권 개발사업 등 다양한 호재를 앞두고 있어 미래가치 상승을 기대할 수 있다. /속초위드힐 제공

최근 금리와 공사비 상승으로 분양가가 오르면서 임대아파트 수요가 늘어나고 있다. 이러한 가운데 강원특별자치도 속초시 장사동에서 토지 사용권원(사용동의) 100%를 확보한 장기 일반민간임대주택 ‘속초위드힐’이 분양 중이다.

‘속초위드힐’은 지하 1층~지상 4층, 총 27개 동, 488세대로 조성된다. 수요자들의 선호도가 높은 전용면적 59㎡A, 84㎡A, 84㎡B, 84㎡C, 84㎡C-1, 84㎡D 타입으로 구성돼 세대 구성원에 맞게 선택할 수 있다. 단지 내에는 조식 뷔페식당을 비롯해 베이커리, 카페, 대형 편의점 등 상업 시설과 피트니스, 세미나실, 사우나, 어린이집, 골프연습장 등 다양한 커뮤니티 시설이 들어선다.

주변의 교육 인프라가 우수하다. 단지 가까이에 인흥초, 소야초, 속초중, 설온중, 설악고, 속초여고 등이 있어 학군을 고민하는 학부모 수요자들의 관심이 높다.

‘속초위드힐’은 청약통장 없어도 만 19세 이상 성인이면 누구나 신청 가능하다. 분양 관계자는 “취득세ㆍ재산세ㆍ종부세ㆍ양도세를 낼 필요가 없어 수요자들의 부담이 적다”면서 “최근 강원 북부권의 경제가 활성화되면서 미래가치 상승도 기대할 수 있다”고 말했다.

실제로 속초역세권 개발사업이 진행되면서 철도와 항만, 공항을 잇는 국제 복합환승센터가 조성 중이다. 속초항 국제크루즈터미널 개발을 통해 항만 도시로의 도약도 준비 중이다. ‘속초위드힐’의 홍보관은 서울시 강남구 테헤란로 219에 있다.

사진=속초위드힐 제공. 상기 투시도는 소비자의 이해를 돕기위한 CG컷으로 실제와 다를 수 있으며, 향후 개발계획 및 인,허가에 따라 변경될 수 있다.

금리 인상과 분양가 상한제 개편 및 원자재값 인상에 따른 내 집 마련에 대한 부담이 상승하고 있다.

분양가 상승으로 인해 청약 시장 분위기가 얼어붙고, 임대아파트로 수요층들이 눈길을 돌리고 있다. 서울 수도권 규제 강화로 인해 수도권 거주민들의 외지 매입 비율도 증가하고 있다. 그중 입주민 니즈를 파악해 다양한 입주민 커뮤니티를 보유한 속초위드힐 세컨하우스가 공급 예정 중이다.

속초위드힐은 강원도 속초시 장사동 산85 일원에 3개단지 27동 지하 1층~지상 4층, 27개동, 488세대로 구성되며,

타입별 가구수는 주택 유형으로 수요도가 높은▲ 25평형 59㎡A- 88세대, ▲34평형 84㎡A-136세대, 84㎡B-40세대, 84㎡C- 36세대, 84㎡C-1- 40세대, 84㎡D-48세대로 제공된다.

최근 꾸준히 늘어나고 있는 1~2인 가구부터 3인 가구까지 살기에 적합한 중·소형 평형 위주로 구성된다. 펜트리, 드레스룸 등 최신 트렌드가 반영된 공간설계로 선보여 주거만족도가 높을 것으로 보인다.

또한 무상 옵션 품목 8가지 시스템 에어컨 3대, 비게 2대, 냉장고, 세탁기, 건조기, 인덕션 3구, 고아파오븐 제공이 됀다.

라운더리(세탁) 및 컨시어지(안내)호텔서비스, 호텔식 조식 뷔페 운영과 함께 린렌실(홈클리닝) , 실내 골프연습장, 휘트니스, 세미나실, 실내 남여 사우나, 대형편의점, 테라피, 카페&베이커리, 야외시설로 단지 산책로,단지네 휴게실, 전망대 포토 존 등 부대시설이 제공된다.

또한, 어린이집, 작은도서관 등 서비스도 누릴 수 있다. 단지 외곽 내부 이동 시 전동카트를 운영해 고객 편의성을 높였다.

주민 편의시설은 속초 시내 차량 10분이내 위치에 다양한 시설이 있다.

전체 단지 주출입 4차선 도로나 속초IC에서 바로 진입이 가능해 빠른 도로 진출입이 가능하다. 속초 IC를 이용하면서울, 양양간 고속도로와 동해고속도로를 손쉽게 오갈 수 있다.

당 사업지 기준 좌측 방향으로는 설악산을 볼 수 있고, 우측으로는 영랑호, 청초호, 속초해수욕장 등이 위치해 있어 수준 높은 여가생활을 누릴 수 있다.

인흥초, 소야초, 속초중, 설은중, 설악고, 속초여고 등 교육인프라도 잘 갖춰져 있다. 속초 시내가 차량 10분 거리에 위치해 있어 속초의료원, 은행, 시청 등 각종 생활 편의시설 이용도 편리하다.

현재 속초는 춘천~속초 동서 고속철 조기 착공, 강릉~제진 동해북부선 조기 착공 등 철도 조기 완공으로 수도권 접근성이 향상되고 있으며, 동서 고속철을 이용할 시 용산역~속초역간을 1시간 43분에 주파할 수 있다고 한다.

이를 통한 강원 북부권 경제 활성화도 기대할 만하다. 속초항국제크루즈터미널 개발로 인해 크루즈 대표항만으로 도약하고, 크루즈 산업과 지역경제가 상호 발전하는 신성장동력도 꾸준히 상승할 예정이다.

장기 일반민간임대아파트로 불안정한 시장 상황 속 임대보증금으로 이자만 내며 안정적으로 거주하다가 향후 우선분양권을 통해 내 집마련이 가능한 최적의 주거사다리 수단으로도 가치가 높다는 평이다. 최장 10년간 의무거주 없이 살 수 있는 만큼 이전 시에 시세차익까지 기대해볼 수 있다.

분양 관계자는 “속초위드힐은 기업형 장기일반민간임대주택으로, 10년 살아보고 10년 후 등기 가능하며, 전매, 전전세, 월세 등 가능하다.

토지가 100% 확보되어 있는 상태이다. 청약통장이 필요 없으며 만 19세 이상의 성인이면 누구나 신청 가능하다.

세금 부담이 없으며 취득세, 재산세, 종부세, 양도세가 없다는 장점이 있다”라고 전했다.

또한 원하는 시점에 양도 및 전매 제한 없이 임차인 지위권도 양도 가능하며, 보증금은 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험 등의 의무가입으로 안전하게 보존된다. 최근 사회적 논란이 되고 있는 전세사기 등의 걱정도 없다.

개인, 법인 상관 없이 주택소유, 청약통장 가입 여부도 따지지 않고 청약도 가능하다. 또한 1인 1주택 제한도 없어 2채 이상 보유가 가능하며 취득세, 보유세, 종합부동산세 등 각종 부동산 세금 부담도 없다.

특히, 주변 시세 대비 저렴한 가격도 빠른 회원모집에 힘을 보태고 있다. 속초 위드힐의 임대보증금은 3.3㎡당 1,480만원대 부터 시작해 속시 인근 타 현장 분양가(3.3㎡당 1,600만원~1,700만원 대) 보다 매우 합리적인 가격에 책정된다.

​합리적 가격에 뛰어난 사업 안정성, 미래가치 등을 갖춰 단 기간 완판에 성공이 예고 댄다.

이 외에도 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험 등 의무가입으로 보증금이 안전하게 보존돼 최근 사회적 논란이 되고 있는 전세사기 등의 걱정도 없다.

​속초 위드힐 홀보관은 서울 강남구 역삼동 테에란로 219. 지하철 2호선 역삼역 8번출구쪽 50m에 있다.

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