부동산 경매 강의부터 전문가 npl 실전교육,NPL투자상담 및 전국 경 공매 특수물건 상담까지
원스톱서비스 카페입니다.
<울산 부산경매npl상담 사무실 및 강의장운영>
부동산 담보가등기가 소멸되지 않는 경우
담보가등기는 경매시 저당권으로 간주되어 매각으로 소멸됨이 원칙이죠.
그러나 다음과 같은 경우는 예외적으로 소멸되지 않는 경우가 있습니다.
담보가등기가 아닌 매매예약의 가등기로 보기때문입니다.
1. 담보가등기 당시의 부동산 가액이 빌린돈보다 적은 경우
2. 담보가등기의 주목적이 대여금 채권의 확보에 있는 것이 아니라 매매대금 채권의 확보에 있는 경우
3. 경매개시결정 전 청산 절차를 완료한 경우
(1) 담보가등기가 소멸되지 않는 경우
가. 재산의 예약 당시 가액이 빌린돈보다 적은 경우
가등기 담보는 재산의 예약 당시의 가액이 차용액 및 이자의 합산액을 초과하는 경우에 적용된다.(가등기 담보 등에 관한 법률 제1조)
가등기담보 등에 관한 법률 제1조(목적) 이 법은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정함을 목적으로 한다. |
“가등기담보 등에 관한 법률은 재산권 이전의 예약에 의한 가등기담보에 있어서 재산의 예약 당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에 적용되는바, 재산권 이전의 예약 당시 재산에 대하여 선순위 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 재산의 가액에서 피담보채무액을 공제한 나머지 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에만 적용된다.”(대법원 2006. 8. 24. 선고 2005다61140 판결【부동산지분이전등기말소등기】) |
나. 매매대금 지급을 담보하기 위해 가등기를 한 경우
가등기의 주된 목적이 매매대금채권의 확보에 있고, 대여금채권의 확보는 부수적인 목적인 담보가등기가 적용되지 않는다.
“ 가등기담보등에관한법률은 차용물의 반환에 관하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에 적용되므로 매매대금채권을 담보하기 위하여 가등기를 한 경우에는 위 법률은 적용되지 아니한다.”(대법원 2002. 12. 24. 선고 2002다50484 판결【소유권이전등기】) |
다. 경매개시 결정 전 청산 절차 완료
담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등의 개시결정이 있는 경우, 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 경우(청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지나기 전) 담보가등기권리자는 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다.(가등기 담보 등에 관한 법률 제14조)
담보가등기의 피담보채무가 모두 변제되어 채권신고를 하지 않은 최선순위의 담보가등기는 말소만을 기다리는 무효인 등기에 불과하다.
그러나 선순위 담보가등기권자가 경매개시결정 기입등기 전에 본등기를 위한 절차(청산절차)를 모두 마친 경우, 그 가등기는 경매로 인하여 소멸되지 않는다. 청산절차를 완료한 담보가등기는 소유권이전청구권 가등기의 효력을 갖는다. 청산절차 완료 여부는 배당요구 유무로 알 수 있다. 선순위 가등기권자가 청산절차를 마쳤다면 집행법원에 배당요구를 하지 않는다.
가등기담보 등에 관한 법률 제14조(강제경매등의 경우의 담보가등기) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등의 개시 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 경우(청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지나기 전)에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다. |
울산부산경매문의/부산울산경락대출
고객문의 대표전화 070-4388-2629
9,600회원의 부동산 울산,부산경매소식 www.self11.com
업무제휴업체 상시 모집