대출특강후기!

[세바라]

안녕하세요! 새싹반 37기 세바라 입니다!

대출을 정복하면 경매를 정복하는것이다! 라는 좌포님의 말씀을 듣고!

대출특강을 신청하여 듣게 되었습니다!

사실 처음 들어보는말들도 많고 아직도 이해가 잘안되지만 이해될때까지 정리해서 읽고 또 읽다 보면

그 지식이 될거라고 믿고 ! 열심히 하고있습니다!

저는 후기라기 보다는 특강을 듣고 제 나름대로 공부하기 위한 정리를했는데 그부분을 올려봅니다!

대출

필요 조건 :담보 , 직업 , 연체 (3가지중 가장 중요한 것은 연체)

목적 : 임대(월세) , 전세 , 빠른매도 인지 목적을 정확하게 세우고 대출을 진행

LTV : 주택담보대출비율

- 현재 1금융권 주택 비율 LTV는 70%

- 6.19 부동산 정책으로 인하여 서우 지역 외 몇 개의 지역은 60%

- 조정대상 지역에 해당 하더라도 실수요자에 대해서는 현행 수준유지

EX) 주택 KB 시세가 1억 이면 최대 가능 금액이

1억 X LTV70% = 7000만원 , 서울 지역 1억 X LTV60% = 6000만원

DTI : 총부채상환비율

- 현재 1금융권은 DTI 60% (연봉의 약 11~12배)

- 6.19 부동산 정책으로 인하여 서울지역 외 몇 개의 지역은 50%(대략 연봉의 8배정도)

EX) 주택KB 시세가 5억 경우

5억 X LTV70% = 최대가능금액 35000만원

하지만 , 채무자가 연봉 2000만원이라고 가정 하면 2000만원 대비 60%인

1200만원을 원리금 상환가능

(연봉의 대략 11~12배이므로 가능금액 약 23000원~24000만원 정도 금액이 줄어듭니다.)

DSR : 총채적부채상환능력비율

- 대략 80% 적용

- 현재적용 중인 은행 국민은행 ( 비율은 300% 적용 중 )

- 해당대출 원리금상환액 + 기타대출 원리금상환액 / 연간소득

EX) 돈을 빌리는 사람, 즉 대출자가 연간 총소득의 소득 대비 전체 금융부채(빚)

       원리금 상환액 비율과 주택담보대출 그리고 신용대출, 자동차 대출, 할부대출 등

       모든 금융권의 대출정보를 취합해 합산 계산한다는 뜻! 이제는 DTI의 이자가 아닌

       원리금으로 계산 한다는 의미! 이렇게 된다면 연간 소득에서 차지하는 대출 원리금이

       중요 요소!

결과 적으로 DTI , DSR 규제는 소득이 있어야지만 대출이 가능하다는 것이고

소득이 많으면 많을수록 대출이 많이 나온다는 것입니다!

MCI : 모기지 신용보험

- 소액임차보증금 차감액 만큼을 서울보증보험에 가입하고 대출 한도를 증액 시키는 제도.

- 주임법 에 의한 최선 변제금 이란 것이 있습니다.

- 보험대상 : 다가구를 제외한 1세대 주거 형태주택 오피스텔 취급안됨

- 취급은행 : 신한 , 하나 , 농협 , 수협 등 거의 모든기관 (동일인 2개)

- 은행부담

MCG : 모기지 신용보증

- 의미는 MCI와 동일 합니다만 주택금융공사 보증이고 비용을 고객이 직접 부담!

   비용산정은 대략 보증금액(대출금 또는 최우선변제금) 의 90%의 약 0.3% 이며

   대출이 실행되는 첫달이자에 더해져서 연납소멸성으로 매년 납후 하게 된다.

- 보험대상 : 주택 가격 9억 이내의 주택 또는 준주택 주거용 오피스텔에 한해서 취급가능

- 취급은행 : 우리 , 수협 , 국민 *TIP) 국민은행에서부터 사용후 타 은행 이용

- 채무자부담

EX) 서울지역 KB시세가 5억 아파트

       5억 X 70% - 3400만원(서울지역 소액임차보증금) = 3억 1600만원입니다.

6.19 부동산 대책

- 조정대상 지역에 대한 LTV , DTI 강화

- 조정대상지역은 LTV : 70% 에서 60% , DTI : 60% 에서 50%로 강화

- 단, 조정대상지역에 해당하더라도 실수요자에 대해서는 현행수전유지

- 실수요자 요건 : 부부합산 연간소득6000만원 (생애최조 구입자7000만원)이하

주택가격 5억원 이하 , 무주택 세대주

대출종류

일반(매매,자담)대출

- 본인이 직접 은행에 의뢰를 하면 은행은 본인에 대해서 인적정보를 확인후 평가하고

   담보물권에 이상이 없는지 알아본후 대출금을 본인에게 전달

- 아파트 : 일반적으로 KB시세 X 70%

- 나홀로 아파트 : 감정후 감정금액 X 70%

(감정이 매매금액의 최대 90%정도 밖에 나오지 않음)

- 단독주택 : 감정금액 X 70% - 방 개수차감 후 진행가능

- 상가 : 감정후 감정금액 X 60%

경락잔금대출

- 낙찰이 되었어도 근저당 , 가압류 , 가처분 등의 권리등이 해결된 것이 아니기 때문에

   법무법인이나 법무사에게 은행에서 대출금을 지급합니다. 개인에게 지급X

   왜냐하면 잔금납부와 동시에 모든 문제되는 부분들을 정리 해주고 1순위로 설정을 하기로

   은행과 법무사는 협약을 하고 진행 하기 때문입니다.

- 아파트 : KB시세와 감정가 중 높은 금액 X 70%

- 나홀로 아파트 : 감정할 필요없이 법원감정가 X 70% 진행

(법원감정은 시세감정으로 진행)

- 단독주택 : 법원감정가 X 70% - 세대 수 차감

- 상가 : 법원감정가 낙찰가 중 작은 금액 X 90%

공매(KAMCO) 대출과 기관공매의 차이

공매(KAMCO) 대출

- 한국자산관리공사에서 징행 합니다. 체납된 세금(국세 , 지방세 등) 이나 공과금을

   회수 목적으로 실시합니다. 그런 이유로 공매는 최하율이 50%이상!

- 공매 또한 낙일후 모든 권리 등이 해결 된 것이 아니기 때문에 대출시 법무법인

   이나 법무사를 통해서 이루어지게 됩니다. 공매 대출은 경매와 마찬가지로

   KB시세 일반가 또는 감정가중 높은금액 X 70% 진행 가능 합니다.

- 아파트 : KB시세와 감정가 중 높은 금액 X 70%

- 나홀로 아파트 : 감정할 필요없이 법원감정가 X 70% 진행

(법원감정은 시세감정으로 진행)

- 단독주택 : 법원감정가 X 70% - 세대 수 차감

- 상가 : 법원감정가 낙찰가 중 작은 금액 X 90%

기관공매 대출

- 토지신탁 , 한국철도 공사 , 서부발전 , KB신탁등 여러 기관에서 소유하고 있는 부동산을

   처리하는 것으로 기관과 개인이 매매하는 것! 그래서 기관 공매 대출 또한 일반대출과

   같이 진행된다고 생각 하시면 됩니다. 기관 공매도 감정가 가격이 잇지만 KB부동산

   시세로만 진행이 가능 합니다.

- 개인이 진행가능

- 아파트 : 일반적으로 KB시세 X 70%

- 나홀로 아파트 : 감정후 감정금액 X 70%

(감정이 매매금액의 최대 90%정도 밖에 나오지 않음)

- 단독주택 : 감정금액 X 70% - 방 개수차감 후 진행가능

- 상가 : 감정후 감정금액 X 60%

임대사업자 또는 매매사업자 대출

- DTI 보지않기 때문에 소득 대비 12배가 넘는 부채가 있어도 대출이 가능합니다.

- MCI , MCG 없이도 KB시세 70%정도는 대출이 가능 합니다.

- 무한정 대출이 가능한건 아님 , 소득이나 신용에 따라 대출 제한 생길수도 있다.

- 대출비율 : 낙찰가 – 임찰보증금액 , KB시세 일반가의 최대 85% - 방1 ,

KB시세 일반가 70%중 적은금액

- 장점 : DTI를 보지 않는다. MCI

           MCG 사용 하지않고 KB시세70% 까지 가능

           취득세 감면이 가능하다

(전용면적 60제곱미터 이하는 취득세 면제 , 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하는 50% 경감)

대출금액이 클수록 유리하다.

- 단점 : 직접소득이나 재산현황을 확인한다.

   담보물건에 대해서 꼼꼼하게 평가한다.

   의무 임대로 4년 보유해야 한다. 최소납부 세액은 납부해야한다.

   취득세액이 200만원 초과시 취득세액의 15%를 납부해야함

신용등급 중요성

악영향

- 현금서비스 , 카드론 대출 (연체가 없어도 떨어지고 , 금액은 갚아도 누적된다)

- 1년기준 15일 연체시 단기연체자 , 30일 연체시 장기연체자

- 인터넷 or 전화를통한 대출조회

- 공과금연체

신용등급 올리는법

- 신용카드 현금서비스 0원 만들기

- 카드결제 할부 X , 일시불로! ( 연체만 안하면 좋다 )

- 대출은 한 금융기관 에서만 ( 저축은행 X )

- 자동이체 (공과금 , 카드대금)

- 카드대금 선결제

- 소액이더라도 오래된 연체부터 상환

은행의 신용대출의 한도

- 다른 은행보다 주거래 은행이 좀더 높게 나오며 마이너스 통장 한도는

   연봉의 100% ~ 120%사이에서 결정 납니다.

- 신용대출시 직장인 같은 경우 1금융권에서 마이너스통장을 먼저개설하고

   농협에서 신용대출을 진행하자.

- 같은 신용대출 금액이라도 최대한 건수를 줄이도록 하자

대출을 많이 받는 방법

- KB시세가 매매가보다 높을수록 많이 받을수잇다.

- 담보진행과 함께 추가 신용대출 진행시 무피투자 가능

- MCI , MCG는 아끼지 말고 사용하자

( 먼저 사용후 추후 필요할 경우 앞에서 사용한 보증서를 살려서 다시 진행! )

강의중 가장 공감되는 말은 "구더기 무서워서 장못담그랴" 라는 말이었네요!

긴글 읽어주셔서 감사합니다!

[나그네]

세바라님~파이팅!

[세바라]

나그네님 감사합니다!!!^^

[또순]

오 감사합니다 세바라님. 완전 정독했어요 ^^
후기 작성하면서 세바라님이 가장 많이 공부 되셨을 것 같네요~
앞으로 함께 대출 부자 되도록 해요! 화이팅!

[세바라]

감사합니다!! 대출 부자 꼭 되고싶습니다!!ㅎㅎ

[미래찾아]

정리를 잘 하셨네요~~복습 잘 하고 갑니다^^

[세바라]

감사합니다!! 저부터 달달달 외워야겠습니다!!^^

[레알레알]

동기들에게 인쇄까지 해서 프린트물 나누어준거 다 고마워 하고 있음. 땡큐소머치~

[세바라]

막내가 열심히 뛰어야죠!!! ㅎㅎㅎ

[핀홀]

세바라님 글이 강의내용 그대로이네요 ㅎㅎ

[세바라]

감사합니다!! ㅎㅎㅎ!

[나비쿠스*]

정리를 너무 잘 해놓으셔서^^
세바라님 덕분에 대출 공부 잘했습니다 ^^

[세바라]

특강듣고 사진찍은 내용 그대로 정리한거에요 ㅎㅎ 칭찬감사합니다!!

[세바라]

과찬이십니다 !! ㅎㅎ 감사합니다!!

[지식추구]

대단한 정리입니다. 수업을 들은 듯한 느낌이... ^^

[세바라]

그렇게 느끼셧다니 다행이네요 ! ㅎㅎ 감사합니다!

[여우야]

세바라님 굉장한분이셨군요~엄청 감탄하고 갑니다. 보통분이 아니심^^*

[세바라]

아니에요 ㅠㅠ ㅎㅎ강의 듣고 사진찍은 내용 그대로 정리한거 뿐입니다 !! 칭찬 감사합니다!!

[숙주나물]

와~~~세바라님 특강후기 엄청난데요~!! 진짜 영혼이 꾹꾹 눌려담겨있네요^^

[세바라]

그렇게 봐주시니 정말 감사합니다^^!!!

[신카]

정말로 핵심만 요약 정리 하셨네요.
특강 참석못한 분들에게 많은 도움이 될겁니다.

[세바라]

저도 그렇게 봐주시면 좋을거라고 생각하고 썼는데 정말감사합니다!! ㅎㅎ

[쿠롱롱]

세바라님~^^
이거 대출전과인가요~?^^
넘넘 정리 잘해주셔서, 숙지하고갑니다^^
세바라님~^^ 화이팅입니다~^^

[세바라]

칭찬 감사합니다!! 칭찬은 세바리를 춤추게하는거 같습니다!! 화이팅 입니다!!

[장때]

이번주에 읽은 글중 가장 정성어리고 정리가 잘된들 같아요. 세바라님 뒷풀이때 뵈어서 너무 방가웠습니다^^

[세바라]

저도 너무 좋았습니다!! 장때님 웃으실때 너무 선해보이셔서 제가 다 기분이좋더라구요!!ㅎㅎ

[좌포]

정리가 무지하게 깔끔하네요.
정리잘 하는 사람이 경매도 잘 하더라고^^^

[세바라]

정리도! 경매도 ! 꼭 잘하고싶습니다!! 좌포사부님!!ㅎㅎ