* 경매공부 * 1세대 1주택 비과세 요건 강의 공유

[주디홉스]

안녕하세요 꿈을찾아 실현하는 주디홉스입니다,

지난달 국세청 주간 양도소득세 강의들은 내용 공유합니다,

혹시라도 내용에 오류가 있을까 걱정되어 차일 피일 미루다 공유합니다.

전문가분들이 보시고 잘못된거 알려주십시요

1세대 1주택 비과세
  * 양도일 기준  요건 = 1세대 + 1주택 + 보유기간요건(2년) + 거주기간 요건(2년) + 가액요건(9억이하)
                            1        2            3                     4                   5 
1. 1세대
  - 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과  동일한 주소 및 거소에서 생계를 같이하는 가족 단위
  -  거주자란  소득세법에서 양도자 의미, 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 사람을 뜻함
    * 주소는 민법상 주소를 의미하며 직업 재산이 국내에 있는지 보고 판단함
  - 배우자의 의미는 법률혼(혼인신고한 날)의 당사자를 인정함
    * 중혼적 사실혼 :  법률혼 배우자앞 주택 있을 경우 양도자의 사실혼 거주 주택은 비과세 안됨
    * 가장 이혼 : 이혼상태에서 같이 거주시 비과세 안됨
    * 사실혼 관계 :  사실혼 관계자만 있는경우 사실혼관계자 앞  주택소유시 주택수  포함해서 판단함
  - 가족이란  거주자 및 그배우자의 직계 존비속(그배우자 포함),  

               거주자 및 그배우자의 형제자매 (그배우자 미포함)를 뜻함
     ex) 갑 1주택, 을 + 배우자 (1주택) 같이 동거시
         - 갑 1주택 매매시 비과세 적용되나, 을의 배우자 1주택 매매시 과세 됨
     양도자기준으로 세대의 기준 파악해야함

   - 세대 기본 구성 단위 [거주자 + 배우자]
     예외) 아래 3가지 경우 배우자 없어도 세대 구성 가능
     1) 만 30세 이상
     2) 배우자이혼 또는 사망
     3) 만 30세 미안 +국민기초 생활 보장법  기준중위소득 40% 미만 + 소유주택유지관리..

2. 1 주택
   - 주택이란  허가여부 공부상 용도와 관계없이  상시 주거용으로 사용되는 건물을 뜻함
   - 주택 유형
    1) 오피스텔 :  양도일 현재 소득세법상 주택 정의에 의해 상시 주거용으로 판단되면 주택으로 판단함
    2) 어린이집 : 사업장 용도면 주택에 해당 안되나,
       다만 대법원에서 아파트 1층 어린이집 사용을 주택으로 판결한 사례가 있음
        => 주거목적으로 양도시 주택으로 인지되기 때문
    3) 기숙사 : 개인 사업자의 공장 기숙사 운영시 주택 범위에 해당 안됨,
         단, 개인사업자가 아파트취득해서  기숙사 용도 사용시 주택 범위에 해당됨
       => 제3자가 들어와 언제든지 주택으로 이용 가능 하기 때문에
    4) 펜션 : 제주도 펜션이 여행객 여행 목적이면 주택으로 보지 않음
         단, 주인이 주거하면서 펜션 운영시 갑이 상시 주거용 사용시 주택으로 봄
    5) 별장 : 양평 등에 여가목적으로 사용하는 별장은 상시 주거용이 아님므로 주택으로 안봄
        단, 아파트를  별장으로 구입시 제3자가 언제든지 들어와 주택으로 이용가능하여 주택으로 봄
    6) 원룸, 고시원 : 용도 및 주택 구조를 보고 주택여부 사실 판단이 필요함
        고시원은 방 1개 안에 잘 수 있는 것만 있으면 주택으로 안봄
        원룸은 각 호에 화장실 ,주방등 주거용 필요한 구조 형성시 주택수에 포함
    7) 다세대주택 : 각각 호별로 구분 등기되므로 각각 주택수에 포함(4층 이하)
        다만,  301호 401호 복층으로 만들어 한세대가 살면 등기가 2개라도 1세대 1주택으로 봄
    8) 다가구 주택 : 원칙은 공동주택 이나 하나의 매매단위로 매매하는 경우 예외로 1주택으로 봄
        다가구는 건축법상 : 1. 19세대이하 거주
                                2. 주택으로 쓰는  층수 3층이하(지하제외)
                               3. 주택으로 쓰는 면적이 660m2 이하
      예1) 6층 건물중 1~3층 상가, 4~6층 주택인 경우 하나믜 매매단위로 되면 1주택으로 인정
            3층 상가를  주택으로 변경시 주택으로 쓰는 층이 4층이 되어 다가구주택이 아니라 1세대 다주택자로 봄
           하나의 호만 비과세 적용 나머지 다 과세 적용
      예2) 1~3층 주택, 옥탑을 주택으로 사용하는 경우  다가구주택이 아니라 1세대 다주택자로 봄
            옥탑 수평투영 면적의 1/8 넘어가면 주택의 면적 층수에 포함됨   => 실무상 조심해야함
    9) 용도변경(주택 -> 상가, 한옥집 -> 음식점)
      예1) 1970.3 한옥 취득 ,   2013, 3  한옥 -> 음식점 ,   2019. 6 양도시
           : 주택 요건을 못채워 비과세 안됨
      예2)  1970.3 한옥 취득 ,   2000, 3  한옥 -> 음식점 ,   2018.3 음식점-> 한옥,
           : 2019. 6 양도시 2년이상 보유로 비과세,    양도일 현재 주택수가 1주택이니 비과세 적용
    10) 다세대 주택 <--> 다가구 주택
      예1) 2000.12 다세대주택 취득 , 2016.1 다가구 주택으로 용도변경 , 2019.6 양도시
           : 2년이상 보유하여 비과세
       예2) 2000.12 다세대주택 취득 , 2010.2 다가구 주택으로 용도변경 , 2018.2 다세대로 용도 변경 , 2019.6 양도시
          : 다세대로 용도변경하여 과세
    11) 주택 멸실
       예1) 2000.12 1주택 취득, 2018.2 주택 멸실 , 2019.6 양도시  부수토지만 양도하니 과세
       예2)  2000.12 1주택 취득, 2016.2 주택 멸실 , 2018.2 신축, 2019.6 양도시 보유기간 2년 넘어 1세대 1주택으로 비과세
       단, 천재지변으로 주택 멸실시 양도일 현재 토지양도시 주택으로 인정해준 사례 있음 
   12) 폐가
      보통 폐가는 주택수에 산입 안하나, 지붕+ 기둥 또는 지붕+ 벽 있으면 주택으로 보고 주택수에 포함.
      단전 단수되고 앞마당 풀이 나 있으나 조금 수선하여 주택으로 사용 가능하면 폐가라도 주택수에 산입
      또한 재개발 재건축 지역 폐가는 잠재적인 주택으로 요건으로 보아 주택으로 봄
   13) 무허가주택 : 허가가 안나도 주택수에 산입함
  
 * 주택수 산정 시
   1. 같은날 2주택 양도시 : 납세자가 유리한거 비과세 받고 불리한거 과세 선택
   2. 같은날 주택 a취득, 주택 b 양도 : 일시적 2주택 인지 판단
   3. 명의신탁주택 : 공부상 수탁자 이름 명시, 신탁자 주택으로 보아 주택수에 산입
      예) 실제소유자 : 교회, 명의자 : 목사님
        목사님의 주택수에는 포함 안되고 , 주택 양도시 교회 소유로 1세대 1주택으로 안봄
   4. 공동소유주택 :   갑 1/2, 을 1/2 가가 주택 소유로 보고 과세
   5. 매수자 지연등기  : 양도시기는 잔금 정산일 과 등기일중 빠른날로 보고 매수자 주택수로 봄
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2-1. 주택부수토지 
  : 당해주택과 경제적 일체를 이루고 있는 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지(울타리 기준)를 뜻함
  1) 범위 : 도시지역 (주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역) : 5배(정착면작) 인정
             도시지역외                                               : 10배(정착면작) 인정
    => 초과토지는 비사업용 토지로 세율 적용 과세
  2)  주택과 함께 (동시) 양도하는경우에만 비과세 적용
  3) 주택 미등기, 주택부수토지 등기시
     주택이 등기가 안되면 기간은 비과세 요건 충족했으면 주택 제외한  주택부수토지만  비과세 적용됨
  4) 주택부수토지내 소각장
    : 소각장이 담이 있어 구분 되면 소각장 면적은 주택 부수토지로 볼 수 없음
     소각장에 출입구가 있으면 주거 생활공간으로 봐서 주택 부수토지로 인정
  5) 사도 :  양도소득세 과세 적용
  6) 텃밭 : 주택부수토지에 텃밭 연결되었을 경우  울타리가 크게 되었으면 부수토지로 인지
  7) 추가매입 : 당초 주택부수토지에 추가 매입시  2년이상 보유하고 범위내면 비과세 적용 

* 필지와 관계없이 주택부수토지는 울타리 개념으로 판단 

3. 보유기간 정의
  - 보유기간 : 취득일로부터 양도일까지 2년이상  보유
  1) 계약서상 잔금청산일 <>실제지급 잔금 청산일
     계약금(2018.6.1) : 1억,     중도금 (2019.1.13) : 4억, 잔금청산일- 계약서상 (2019.6.12),  실제지급일(2019.6.13)
    이때 양도 시기는 실제지급일로 봄
  2) 보유기간 계산 : 민법에서는 초일 불산입이나, 국세청 유권해석시 비과세는 초일 산입으로 계산
     a주택 2016.8.3 취득   2018.8.2 이후 양도시 1세대 1주택 비과세  적용
  3) 소유권 변동시 보유기간계산(상속)
    예1) a주택 2016.1.12 피상속인 취득, 2017.2.3 피상속인 사망 아들에 상속 , 2018.3.23 양도
   * 피상속안과 상속인 세대에 따른 보유기간
    - 상속개시 당시 동일 세대인 경우 : 피상속인 보유기간 통합해서 계산
    - 상속개시 당시 별도 세대인 경우 : 피상속인 사망시점부터 양도일까지 기간으로 계산
  4) 소유권 변동시 보유기간계산(증여)
    예) 2006.1.10 증여자 취득, 2013.2.3 증여자가 수증자에 증여, 2019. 6. 3 양도
    * 증여자 - 수증자의 세대에 따른 기간
     - 증여일 당시 동일 세대 : 증여자 취득일로부터 양도일까지 기간 산정
     - 증여일 당시 별도 세대 : 증여등기 접수일로부터 양도일까지 기간 산정
  - 소득세법 97조 2, 이월과세
    : 증여일로부터 5년이내 직계존비속으로부터 증여받아 팔면 취득가액을 중여자 취득가로 이월과세 적용 됨 .
  5) 소유권 변동시 보유기간계산(매매시)
    예)  2006.1.23 아버지 취즉, 2017.3.2 아버지가 아들에 매매, 2019.  1.2 아들 매매
      매매인경우는 기간마다 해석차이 있음
      - 국세청: 통산 x , 조세심판원 : 통산 o (세대의 개념을 중시함)
     직계존비속 간의 매매거래는 증여 상속으로 봄 - 주의할것
  6) 멸실
    예) 2014.2.4 취즉, 2015.2.5 멸실, 2018.1.23 신축 , 2019.3.4 양도
       공사기간은 기간에사 빠짐. 종전주택 보유 + 신축주택 보유기간
      단, 도시 정비 차원 재개발은 종전보유 + 공사기간+ 신축기간 으로 산정
   7) 신축
     예) 2006.3.2 나대지 취득, 2016.3.2 신축(준공일), 2019.3.3 양도 : 준공일에서 양도일까지 2년넘으면 비과세
   8) 이혼
     예) 2006.5.3 남편취득, 2017.12.23 이혼(소유권 배우자로 이전), 2019.3.7 배우자 양도
      - 재산분할청구권 : 남편 취득시기 포함애서 양도시기까지 2년이상이면 비과세
        단, 혼인전 취득한 경우 재산분할 청구권으로 인정안됨, 혼인후 취득한 경우만 재산분할청구권 인정
      - 위자료, 자녀양육권 등(대물변제 성격)은 양도로 보아 이혼시점부터 양도일까지 기간 산정
 
3-1.  보유기간 거주기간 특례
 1) 민간임대주택에 관한 특별법에 의한 건설임대주택 :  임차일~ 양도일까지 5년이상 거주 시 1세대1주택 간주
     예) 2013.3.4 임차일 ,2018.3.4 분양상환일 , 2019.4.3 양도일
  2) 공익법에 따라 수용되는 주택(잔존주택 및 그 부수토지는 수용일로부터 5년내 양도시 비과세)
     해당 주택은 사업인정고시일 전에 취득해야 특례 적용
     주택과 함께 수용되는 부수토지 비과세 => 즉 주택부수토지만 먼저 수용되는 경우는 과세
  3) 해외 이주법에 따른 해외이주   (출국일 현재 1주택 소유 + 출국일로부터 2년내 양도)
    예) a 주택 2010.3.2 취득   2016.12.3- 출국일   2018.11. 양도 
         b 주택      2016. 11.3 취득
       => 출국일 현재 2주택이라 비과세 안됨, 단 상속주택인 경우 다름
  4) 1년이상 국외이주를 필요로 하는 취학, 근무상 형편으로 세대전원이 이주하는경우
      출국일 현재 1주택 소유 + 출국일로부터 2년내 양도시 특례 적용

4. 거주기간 요건
  - 보유기간(취득일~양도일)중 전세대원이 2년이상 거주한 경우
    (취득당시 대상지역에 있는경우) 2017.9. 19일 이후 양도분부터 적용,
  - 예외) 1. 2017.8.2일 이전 취득
           2. 2017.8.2일 현재 매매계약체결 + 계약금 지급
              다만 매매계약일 현재 무주택세대
           3. 2017.8.3이후 취득한 후 2017.9.19일 전에 양도한 주택
   - 거주요건 산정 : 전세대원이 2년이상 거주, 통산 2년이상 거주
      부득이한 사유 발생시( 세대원중 일부 거주하지 못하고 나머지 구성원이 거주기간 충족) 특례 확인
 
  * 거주기간 특례
   당해주택
   1) 사업자등록(세무서) + 임대사업자등록(시군구청) : 보유요건만 충족하면 됨
     예외) 1. 의무임대기간 위반 시
               단기임대주택 4년, 장기임대주택 8년 공공임대주택 8년
            2. 보증금 또는 임대료 연 5%초과하는 경우  
     => 거주기간 특례적용 안됨
  2) 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상형편, 질병요양 등으로 인하여 양도하는경우

5. 가액요건
  - 고가주택(양도가액 9억 초과) 비과세 제외,  거주자별이 아니라 전체 주택 가액으로 계산
    고가주택양도차익 = 양도차익(거주자별) * (양도차익 -9억)/양도가액
 예1) 1주택 갑 1/2 5억,  을 1/2  5억  => 합이 10억,  취득가액 6억(갑 3억, 을3억)
       갑 양도소득세 계산:   2억원 *(10억-9억)/10억 = 2천만원
 예2) 부담보증여(증여재산에 담보된 재산을 증여하는것)
       시가 10억  순증여분 5억, 채무 5억원 양도하는경우 
 예3)겸용주택(주택 + 주택외)
   -  a 주택 ( 1층 상가, 2층 주택, 3층 주택, 3층 주택) 12억 인경우 주택면적이 상가면적보다 크기 떄문에
        주택 양도세 계산시 9억 초과로 고가주택 양도세
   -  b 주택 ( 1층 상가, 2층 상가, 3층 상가, 3층 주택) 12억 인경우 주택면적이 상가면적보다 적기 떄문에
        주택부분이 3억이라 고가 주택에 해당 안됨
  예4) 주택부수토지(도시지역)
      주택 50M2 , 주택부수토지 500M2  => 5배 이내만 비과세 , 나머지 과세
      고가주택여부 판단시 전체면적 기준으로 9억 초과여부로 판단
  예5) 다가구 주택
        1층 주택, 2층 주택, 3층 주택 인경우 세법에선  공동주택이나 하나믜 매매단위로 양도시 1가구로 봄
        전체 가액 기준 9억 초과시 고가 주택으로 보고, 호별로 지분 매매시 1세대 다주택자로 봄

6.  개정세법 (2021.1. 이후 양도분부터 적용)
 - 보유기간 계산방법 변경 :
a주택 2000.1.4 취득                  2021.4 양도  =>  최종주택 양도일로 부터 2년 경과해야함
b주택     2006.3.2 취득      2021.1 양도          => 1세대 3주택으로  양도 소득세
c주택             2010.3  취득    2021.2 양도   => 1세대 2주택으로 양도 소득세

감사합니다

[모슬포]

유용한 정보 감사합니다
알면알수록 복잡하네요 ㅠㅠ ^^

[주디홉스]

예.. 세금부분이 제일 복잡한거 같아요. 도움이 되셨으면합니다., ^^

[hero]

감사합니다

[주디홉스]

^^ 홧팅~

[원자도리]

좋은정보감사합니다~~!!

[주디홉스]

도움이 되셨으면합니다. ^^

[써든]

정말 알아두어야할 게 너무나 많은 것 같습니다... 좋은 정보 감사합니다~!

[동글빵]

세세한 내용정리와 공유 감사합니다.
주택인정되는 것과 인정되지않는 것의 분류가 이렇게 세분화되어 있는줄 몰랐습니다.정리하느라 고생하셨을 것 같아요.🙂