뉴타운·재개발 출구전략 Q&A

[이화공인]

4월부터 뉴타운 취소 본격화된다

뉴타운·재개발 출구전략 Q&A

서울시의 뉴타운·재개발 출구전략 발표 이후 뉴타운과 재개발·재건축 사업에 관심이 높아지고 있다.

서울시는 앞으로 사업이 지지부진하거나 주민 반대가 심한 곳에 대해 사업을 취소하겠다는 방침이지만 매몰비용 등 해결해야할 과제가 많아 시장에는 혼란이 가중되고 있다.

10년 만에 위기를 맞은 뉴타운 사업, 앞으로의 해제 절차는 어떻게 되는 지, 해제 이후에는 어떠한 변화가 있을 것인지에 대해 자세히 알아봤다.

-사업 취소 대상 지역과 요건은.
＂뉴타운·재개발 사업 구역 해지는 사업시행인가 이전 단계인 610곳에 대한 실태 조사 이후 진행된다. 이 가운데 조합설립 추진위원회가 세워지지 않은 317개 구역에 대한 전수조사가 우선 실시된다. 추진위나 조합이 세워진 293개 구역은 토지 등 소유자의 10~25%가 동의해 실태조사를 요청해야만 구청장이 조사를 진행한다.

추진위가 세워지지 않은 초기 단계의 사업장은 토지 등 소유자 30%가, 추진위·조합 설립구역은 절반이 해제에 동의하면 구청장이 시에 정비구역 해제를 요청하고 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 구역을 해제한다.＂

-옥석가리기가 시작되면 지역별 명암은.
＂옥석가리기가 본격화하면 지역별로 희비가 엇갈릴 것으로 보인다. 동작구 흑석, 서대문구 가재울, 성북구 미아뉴타운 등 사업속도가 빠른 곳은 반사이익을 볼 것으로 전망된다.

지난 2005년말 3차 뉴타운으로 지정된 흑석뉴타운은 9개 구역 중 6개 구역이 조합설립인가 이후의 단계를 마쳤고, 이 중 5구역은 입주를 시작했다. 전체 3분의 1 이상이 공사에 들어간 동대문구 전농·답십리뉴타운 등도 전체 구역의 절반 이상이 이주와 철거를 마쳤다.

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흑석·전농·답십리 순항, 수색·증산 등은 어려울 듯

반면 영등포구 영등포동, 은평구 수색·증산, 종로구 창신·숭인뉴타운 등에서는 구역 해제에 대한 우려가 커지고 있다. 영등포뉴타운은 2003년 사업지구로 지정됐지만 전체 26개 구역 중 22곳이 조합조차 설립되지 않았다. 종로구 창신·숭인뉴타운은 추진위가 구성된 곳이 없다.

수색·증산뉴타운도 총 21개 구역 중 6개는 추진위 구성이 안 되고, 8개 구역은 조합구성에 어려움을 겪고 있다. 이 외에도 20여곳이 조합설립무효 소송 등으로 갈등을 빚고 있어 사업 취소 가능성이 커지고 있다.＂

-지금까지 사용한 비용은 모두 서울시가 보전해주나.
＂결론부터 얘기하자면 그렇지 않다. 추진위나 조합을 운영하면서 들어간 일부 비용만을 보전해줄 것으로 보인다. 매몰비용 문제가 뜨거운 감자로 떠오르고 있는 이유다.

서울시는 뉴타운 해제 후 발생하는 비용(매몰비용)에 대해 자치단체만 부담하는 것이 아니라 중앙정부도 함께 책임져야 한다고 요구하고 있다.

실태조사가 시작되면 뉴타운 해제지역이 속출할 것으로 예상되면서 적게는 수천억원에서 많게는 1조원이 넘는 금액이 필요할 것으로 전망되면서 서울시의 재정 상태로는 감당하기 어려워서다. 그러나 주무부서인 국토해양부는 원칙적으로 불가 입장을 밝혀 서울시와 중앙정부의 갈등이 깊어지고 있다.＂

-해제 이후 개발은 어떻게.
＂뉴타운ㆍ정비사업 구역에서 해제되는 지역은 마을 만들기, 소규모 정비사업 등 대안적인 정비사업 방식을 도입한다. 이 때 서울시는 ▶공동이용시설 설치지원 ▶집 수리비 융자 등의 혜택을 줄 계획이다.＂

-출구전략 이후 부동산 시장 전망은.
＂앞으로 뉴타운 사업에 주민들의 의견이 많이 반영되는 만큼 투명성이 높아질 것으로 보인다. 기존 세입자 정착을 위해 이미 건설된 재개발 임대 빈집에 우선 입주 및 준공 후 임대주택 입주 허용 등으로 중장기적으로 서민 주거 안정화에 도움이 될 전망이다.

반면 주택물량 감소는 불가피할 것으로 보인다. 수도권 중 특히 서울의 경우에는 신규 주택을 지을 수 있는 부지가 없어서다. 때문에 지금까지 서울에서 신규 주택이 공급될 수 있는 방법은 뉴타운·재개발·재건축이 대부분이었다.

그런데 뉴타운·재개발·재건축 대신 마을형 공동체로 개발되면 중장기적으로 주택 공급이 감소할 수밖에 없다. 이는 장기적으로 집값 상승에 이은 전셋값 급등을 가져올 우려가 있다. 또 사업 초기 단계에 투자한 사람들은 투자금 손실이 우려되고, 거래 실종상태도 이어질 것으로 보인다.＂