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[굿모닝(107-804)]

범서지역 종합판단->제생각
번호 : 4064	조회 : 1154   스크랩 : 13   날짜 : 2006.09.30 06:36

구영리가 화재거리가 항상 되는만큼 뭔가 있다는겁니다. 구영리를 대충보면 가구수 약1만세대->인구4만명,천상지역은 현5천세대+현진+성원상떼빌=합7천,여기에 굴화까지합치면 이역시 약1만세대->인구4만=총합이 10만명에 가깝게됩니다.인구 백만이 조금넘는 울산에 10/1은 범서지역이 됩니다.아마도 양쪽이 미니 신도시역활을 할듯 싶습니다.약 2~3년만 기다려보시면 답이 나오겠죠!구영,천상,굴화지역은 지금 공사가 한참입니다.하지만 중구,북구는 발전되려면 아직 멀었습니다.언제밀고 언제 짖겠습니까? 약2~3년에 발전이 뚜렷하게 보일만한곳이 범서라고 생각합니다~ 울산은 아직멀었고 이제서야 개발을 앞두고 있습니다.타지역보다 높은 수익률을 자랑하는 자동차,공단,토지보상으로 돈이 많이 풀린곳이며 지금껏 집을 안사던 유동인구들이 울산에 정붙이고 살려니 이제와서 부동산에 관심을 갖게되는곳이 울산입니다. 전 부모님이 평촌신도시 근처에 살고있고,형님이 일산신도시,동생이 용인신도시에 살고있습니다. 여기에 글올리시는 분들 윗지방이 어떤지나 가보시고 올리시는지? 전부 신도시인데 지금은 집값이 엄청나고 살기가 아주 편리하게 되어있습니다. 기존땅을 조금씩 매입해서 짖는 재개발하고 계획된 택지개발하고는 많이 틀립니다. 아무래도 계획된 택지지구가 큰호재가 된다는거지요?상대적으로 싸게 분양된 구영택지는 역시 큰매리트가 있습니다.교통문제를 말씀하시는데 입주시기와 좀 안맞을지 몰라서그렇지 길은 많습니다. 1.북쪽-섬바위와 연결되는 섬바위교(신설중)->완공되면 버스가 이리지나감          -범서->두동간 도로 확장(2차선->4차선) 2.서쪽-천상과 연결되는 점촌교(확장예정) 3.남쪽-구영리로 들어가는 주도로인 구영교 4.동쪽-구영->다운->북부순환도로(신설중) 5.북동쪽-구영->호계(신설예정) 6.24번국도->고속도로 진입로(추진중)->확정되면 신복로타리 경유안해도 됨 7.삼호교 하부도로(신설) 8.부산-울산-경주-포항간 고속도로 여기서 또 가장중요한것은 울산의 시작과 중요한 간선도로들의 집합체라는 것입니다. 1,부산-울산을 잇는도로 2.고속도로 근접 3.ktx로가는 24번국도 이 도로들이 바로 옆에 다있다는것입니다.이것이 가장 큰 호재요인중의 하나입니다. ---------------------------------------자 어떤가요?이만큼 진행중인건 다들 아시는지?----- 현재 시세는 푸지1차가 앞동(분양가+8000만원이상)->약2억2천 택지지구(30평대 p2000~3000 이상)그래봐야 평당700만원..앞으로 평당800 이상은 시간문제.. 단지 단점이라면 택지가 50만평은 넘어야좋은데 너무 작다는것과 교통망자체가 다리를 건너야한다는 것이고 택지지구의 단점중하나가 도심과의 거리인데 다행히 구영리정도이면 도심과 가까우니 좋은현상입니다.상가단지의 부지에 7층이상 상가형성되고,구영구못이 공원화되고 자전거도로이용하고...아마 살기는 좋은 동래가 되리라 장담합니다. 다만 건너편 천상,굴화역시 어쩌면 구영리보다 뜰수도 있습니다.왜냐면 일단 경전철이 지나는곳이고,하나로마트예정지에 장검ic가 생기고 건너편역시 강변그린빌,산호재건축,굴화주공,월드메르디앙(참고로 동문굿모닝힐과 연결가능성높음)현진에버빌,기존천상지역단지(5700여세대),성원상떼빌,,,,,이지역또한 아주 좋은 호재를 끼고 있습니다.천상지역 주도로 문제점을 말씀하시는데 비만오면 넘치던 동사무소옆 굴다리는 확장공사중(6차선)이고 이도로가 천상청구아파트뒤로해서 그린코아까지 연결됨, 제생각엔 국립대가 구영리하고 가까운것을 감안하면 아마도 구영리옆(입암리)으로 쭉 아파트가 들어서고 국립대까지 연결되지않을까도 한번 생각해 볼 필요가 있습니다. 참고로 울산은 전국에서 3번째로 주택보급률이 작다고합니다.향후 몇년간은 분양가가 계속오르고,서울다음으로 비싼 울산시 되리라 봅니다. 현재 윗지방은 평촌신도시의 경우 30평대가 약5~7억,용인신도시 약5~6억쯤합니다. 신도시로써의 평가만 난다면 울산도 여느도시처럼 못지않게 가격상승이 예상됩니다. 위의 신도시들은 신도시가되기전에는 거의 평땅이며 생각지도 못한곳이 큰 호재가 된곳들입니다. 중구역시 혁신도시가 궁금합니다.태화강을 끼고 있으니 역시나 조망권이 우수한 아파트가 향후에 큰 가치가를 하리라 생각됩니다.울산대교가 건설되면 역시나 대박이 나올수도있구요. 마지막으로 제생각은 1,범서 2,중구 3,남구 4,북구,,,이렇게 투자의 기간을 두면 어떨까 생각해봅니다. 물론 남구가 위치가 최고 좋으나 이미 상승된집값,그리고 향후 분양예정가 1000~1400정도를 감안하면 투자로 보기에는 좀 무리가 있을듯 합니다.오히려 중구쪽에 관심을 갖어봅니다.넓은 제개발면적을 적절히 이용하면 아주 멋진 도시가 되리라 생각됩니다.그래서 전 범서 다음으로 중구(우정동부근)를 최대의 관심사로 보지만 문제는 기존 낡은세대를 언제다 밀고 짖느냐입니다.아직 시간이 넘 많이남았다는거지요~남구는 대공원과 주상복합,,,번화가가 형성되어있어서 집값은 유지되지만 향후분양되는 아파트가 분양가가 너무쎄서 크게 득을 보기엔 좀 무리가 있다고 봅니다. 아이파크2차가 들어오면 예상하는 가격이 평당1400만원,,거의 주상복합의 최고가격에 맞먹을듯... 전 지금도 윗지방 신도시들을 가끔씩갑니다.갈때마다 느끼는건 역시 개발지구가 좋다는거하고,아무것도 없던곳이 어떻게 이렇게 발전할수가 있을까..하는것입니다.북구쪽은 아마도 몇년더 기다려야할듯. 울산은 이제시작이니 정말 5년~10년뒤가 궁금해집니다. ktx,국립대,혁신도시,울산대교,강동지역,온천단지,,,울산전체가 관광지를 만들것 같기도하고,,, 참!제일중요한건 자기가 살던곳이 편하고 좋으면 되는겁니다.다만 지금 말씀드린건 어차피 새집과 투자를 고려했을경우를 말하는겁니다. 암튼 제생각을 적었으니 생각은 자유니까 알아서 판단하시되 너무 비방하지는 마시고 본인생각을 올리시면 되는겁니다.

찰랑

투자보다는 실입주에 적극적으로 한표입니다^^. 비방보다는 건전한 비판에 한표입니다^^. 다만 비판을 비방으로 받아들이는 모습은 싫습니다^^. 좋은글 감사드립니다.~~ 06.09.30 09:04

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네이봉

아~~~부럽슴다...이렇게 명확한 분석력~~~ 좋은글 잘 읽었음다... 06.09.30 09:21

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文步

좋은글 감사드립니다^^ 06.09.30 09:28

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궁공자

좋은글 이네요...*^^* 06.09.30 10:01

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홍단이

구영리 입주예정자인데.. 참..기분 좋은 글입니다^^ 구영호반 카페에 스크랩했습니다. 06.09.30 10:50

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멀리보자

글을 참조리있게 잘쓰시네요... 앞을 내다보는 눈도 남다르고 한수 배우고 갑니다. 06.09.30 11:25

답글

자연바람*^.^*

구영리 입주 예정자 입니다....갠적으로 기분이 좋네요...^^ 구영 우미린 카페로 스크랩 하겠습니다. 06.09.30 12:20

답글

Star007

좋은글입니다 .구영 2차 푸지 카페에 스크랩하겠습니다 06.09.30 13:35

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은마차

많은사람들이 그렇게 생각하고 있을겁니다...그생각들을 잘 정리하셨네요...울산의 향후는 울산의 입구인 서부쪽의 엄청난 발전이 있을거라고 봅니다...교통문제요? 시간이 지나면 다 해결되게 되어있습니다... 06.09.30 14:10

답글

멀리보자

푸지1차로 스크랩 해가겠습니다. 06.09.30 14:45

답글

너랑

대단하세요~ 정리된 글을 읽으며 많은걸 배우고 갑니다. 즐거운 주말 보내세요. 06.09.30 14:54

답글

블레이드

집값 상승은 별딴거 없는 거 같습니다. 일단 살기가 좋으면 집값이 오릅니다. 옆동네보다 우리동네가 살기 좋으면 당연히 우리동네가 집값이 오르겠지요.. 그게 바로 수급에 문제 아니겠습니까. 지금 구영리에는 신규아파트가 많이 들어서고 있습니다. 그러나, 현재 가치는 그다지 높다고 볼 수는 없습니다. 교통, 문화, 교육 측면에서 그 질이 높다고 보기는 힘들기 때문입니다. 그리고, 이글의 요지는 투자를 기준으로 두셨는데 구영지구는 실제가치보다는 잠재가치 수급에 의해 지금 P를 형성하고 있는 것이라봅니다. 굴화월드의 분양으로 한차례 P가 상승을 보였고 지금은 보합수준에 머물러 있습니다. 국립대 입암유치에 대한 호재도 06.09.30 15:51

답글

블레이드

P형성에 이미 반영이 되어있는 상태이므로, 한동안 구영지구의 독자적인 가격 상승은 없어보입니다. 마지막으로, 투자에 대해서 범서지역이 1순위라고 하셨는데, 예를 들어, 남구 달동에 10년이 지난 아파트가 있습니다. 작년 가을에 8천만원에 거래가 되던것이 지금 1억5천에 거래가 됩니다. 투자로 보자면 1년만에 거진 배의 수익을 안겨줬습니다. 구영리의 가치 상승이 독단적이라고 보시면 안됩니다. 구영리는 남구의 영향에 의해 좌우된다고 생각합니다. 결론은 지금 구영리는 실제 가치보다 기대가치가 선반영되어 P가 형성되어잇습니다. 따라서, 한 동안 눈에 보이는 가격상승은 힘들어보입니다. 이 카페에 회원님들은 주로 투자자들이나 06.09.30 16:05

블레이드

투자희망자들이 많은 것으로 알고 있습니다. 그래서, 구영리에 투자한 분들도 유독 많으실 테고, 그러니, 같은 범서지역인데도 천상이 어쩌고저쩌고 하면 별반응없다가, 구영리가 이러쿵저러쿵하면 민감하게 반응하는 것은 당연한 일이테지요. 구영리에 대해 너무 왈가왈부하는 것같아 저도 두서없이 동참해봤습니다. 06.09.30 16:09

하대

저도 지금의 구영리 가격은 이미 미래 가치를 반영하고 있다고 생각하기 때문에 단기 투자는 별로 일거 같습니다 지금 살기에도 교통은 불편할듯 하고 동문.우미.호반등등이 입주하고 나면 좀 더 심해질듯 합니다. 하지만 구영리가 발전할것은 확실해 보이므로 얼마나 오를지는 저도 모르겠지만 구영리에 투자하려는 분들은 장기적인투자를 염두에 두시고 실입주라면 괜찮을듯 합니다. 06.09.30 16:21

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강민

물론 기대 가치가 반영되어 있다는 것도 맞지만 p 상승에 영향을 주는 것은 주위 아파트 분양가라고 생각됩니다. 굴화월메 분양 이후 p가 상승했고 10월에 분양할 무거, 굴화 동문과 그후 분양 예정인 천상 에버빌, 그리고 내년에 있을 예정인 산호 재건축(두산, gs 공동) 특히 산호 재건축이 평당 1000만원을 넘을 거라는데 그렇다면 물론 거리 차이는 좀 있지만 평당 600만원대에 분양한 구영리 아파트의 p는 다시 상승하리라 생각됩니다. 06.09.30 17:24

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마루

생각대로만 대면 좋을텐데...마음편히살다보면 좋은날오겠죠 06.10.01 09:36

답글

꿈꾸는자

글 잘 읽었습니다. 일부 공감합니다. 구영은 남구와 인접한 관계로 남구에 새아파트 분양받아 살기에는 조금 힘드신 분들이 실입주를 위해 구영을 많이 선택하셨으리라 생각합니다. 아무리 구영이 시내하고 인접했다 할지라도 다리하나 건너 한참을 들어가는 촌동네입니다. 너무 지나친 기대보다는 이만하면 살기에 좋지않겠느냐,,,그리고 앞으로 더 좋아지지 않느냐는 희망을 안고 장기거주하실분에게는 적극 추천하고 싶습니다. 아무리 구영리가 발전해도 대공원을 끼고있는 옥동이 될 수는 없으니 꼭 실입주를 염두해 두셨으면 합니다. 저도 내년에 입주예정입니다. 06.10.02 13:02

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은마차

가끔 구영리 지나가면서 보면 참 편안해보이고 풍수지리적으로도 좋아보입디다.교통여건이나 주변인프라가 구축되면 옥동 대공원조망 부럽지 않으리라봅니다. 외려 조용하고 청정한지역으로 주거지로는 울산 최고의 곳으로 주목받을날이 꼭 오리라 전망해봅니다... 06.10.02 16:58

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[대한건아(107-1703)]

구영리에 애정이 많으시군요. 유익한 정보 감사 합니다.

[갱우(101-504)]

잘 읽고 갑니다. 기분 좋은 글이네요..^^*

[아리랑(104-170)]

은마차님의 의견에 한표를 던집니다