■주택 양도세 필요경비로 인정되는 항목은? (취득가액, 자본적지출액, 양도비)
부동산 등을 취득하고 처분할 때까지 중개수수료, 등기비용, 수선비, 대출이자 등 여러 비용이 발생합니다. 부동산 등을 취득하고 처분할 때까지 발생한 모든 비용이 필요경비로 인정되지는 않는데요. 그럼 어떤 비용이 필요경비로 인정되고, 어떤 비용이 필요경비로 인정되지 않는지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
1. 법령에 열거된 취득가액, 자본적지출액, 양도비용만 양도세 필요경비로 인정됩니다.
부동산 등을 처분하고 양도세를 계산하려면 먼저 양도차익을 산출해야 합니다.
양도차익은 양도가액에서 필요경비를 차감해서 계산하는데요.
1). 양도가액
양도가액은 매도계약서에 기재된 실지거래가액을 말합니다. 간혹 매도인이 부담해야 할 중도금 대출이자, 매도인의 양도소득세를 매수인이 대납하는 경우도 있습니다. 매도인이 부담해야 할 중도금 대출이자나 양도세를 매수인이 대납할 경우 해당 금액도 양도가액에 포함됩니다.
물론 해당 금액은 매수인 입장에서는 취득가액으로 인정됩니다.
2). 필요경비
부동산을 처분할 때까지 발생한 모든 비용을 필요경비로 인정해주지는 않고, 법령에 열거된 3가지 항목만 필요경비로 취득가액, 자본적지출액, 양도비 3가지 필요경비를 인정하고 있습니다.
그리고 취득가액, 자본적지출액, 양도비로 인정되는 항목은 시행령에서 열거하고 있으며, 설령 부동산을 처분할 때까지 발생한 비용이더라도 열거된 항목이 아니면 필요경비로 인정되지 않습니다.
이자비용이 대표적입니다.
부동산을 취득할 때 대출을 받았다면 그로 인해 발생한 이자비용은 사실 양도차익과 관련이 있지만 차입을 통한 부동산 취득을 억제하고 투기수요를 방지하기 위해 이자비용은 필요경비로 열거되어 있지 않습니다.
필요경비로 인정받으려면 세금계산서나 신용카드매출전표, 현금영수증 등 적격증빙을 갖추는 것이 좋지만, 실제 경비가 지출되었음을 확인할 수 있는 금융증빙자료와 견적서, 공사계약서 등을 갖추고 있다면 비용처리가 가능합니다.
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 경우 관련 소송비용 및 화해비용은 취득가액에 포함됩니다.
일반적으로 취득가액은 취득에 든 실지거래가액을 말합니다.
계약서상의 취득가액, 취득세, 취득시 중개수수료, 법무사 비용 등이 대표적이며, 그 외에도 취득가액으로 인정되는 항목이 있는데요.
1) 공제받지 못한 부가가치세
부동산 등을 취득하면서 부가가치세 과세대상 재화나 용역을 공급받은 경우 상대방으로부터 세금계산서를 교부받고 부가가치세를 부담하는 경우가 있는데요. 이 때 부가가치세는 추후 매출세액에서 공제를 받지만, 면세사업과 관련된 부가가치세는 공제를 받을 수 없습니다.
이렇게 공제받지 못한 부가가치세는 자산의 취득가액에 가산합니다.
예를 들어 구 건축물과 토지를 20억원(건물 3억, 토지 17억)에 취득하고 건물분에 대해 세금계산서서를 교부받고 부가가치세(건축물가액의 10%, 3천만원)를 부담한 다음, 건축물을 멸실하고 새로운 건물을 신축한다고 가정해 보겠습니다.
이 경우 구 건축물은 토지를 사용하기 위해 부득이하게 취득한 것이므로 구 건축물 가액 3억원은 별도로 건물가액으로 계산하지 않고 토지의 취득원가에 가산하며, 건물분 매입세액 3천만원은 부가가치세 면세 대상 재화인 토지 관련 토지관련 매입세액으로 공제를 받을 수 없습니다.
이렇게 공제받지 못한 매입세액 3천만원도 토지의 취득가액에 가산합니다.
2) 취득과 관련된 쟁송비용 및 화해비용
부동산을 취득하는 과정에서 매도인과 취득에 관한 소송이 발생하여 소송비용이나 화해비용이 지출되는 경우가 있습니다. 이러한 취득과 관련된 소송비용이나 화해비용도 취득하는 과정에서 발생한 비용이므로 자산의 취득가액에 포함됩니다.
취득과 관련된 소송비용만 필요경비로 열거되어 있는데요.
만일 부동산을 취득하는 과정에서 임차인과의 명도소송이 발생하여 변호사비용이 지출된 경우 얼핏 보면 취득과 관련된 것처럼 보이지만, 명도비용은 취득에 관련된 소송비용이 아니므로 필요경비로 인정되지 않습니다.
3) 장기할부로 취득하면서 지급하는 이자
매매계약에 따라 소유권을 이전받은 후 대금을 연부나 할부로 지급하면서 취득가액에 이자상당액을 가산하여 지급하는 경우 해당 이자도 취득가액으로 인정됩니다.
다만 이 때의 할부나 연부이자는 소유권을 넘겨받은 후 대금의 지급시기를 연장해줌에 따라 지급하는 이자를 말하며,
대금의 지급시기에 대금을 지급하지 못해 발생하는 연체이자는 취득가액에 포함되지 않습니다.
예를 들어 부동산을 15억원에 취득하면서 2023.3.31.에 소유권은 넘겨받으면서 잔금 5억원은 2024.3.31.에 이자 8%를 지급하기로 약정하였으나 두달 뒤 연부이자 4천만원과 연체이자 5백만원을 지급하였다면 이 때 추가로 지급한 연부이자 4천만원은 취득가액에 포함되지만, 연체이자 5백만원은 취득가액에 포함되지 않습니다.
3. 자산의 가치를 증대시키는데 소요된 수선비(자본적지출액)도 필요경비로 인정됩니다.
부동산을 오래 보유한 경우 수선비가 발생하는데요.
수선비 중 자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 "자본적지출액"이라 하며, 노후화되어 주기적으로 수리 및 교체하는데 발생하는데 소요된 비용을 "수익적지출액"이라 부릅니다.
이 중 자본적지출액만 양도차익을 계산할 때 필요경비로 인정되며, 수익적지출액은 필요경비로 인정되지 않습니다.
자본적지출액도 필요경비로 인정되는 항목이 법령에 열거되어 있는데요.
1). 수선비 중 자본적지출액
일반적인 건물의 수리비 중 자본적지출액으로 인정되는 항목은 다음과 같습니다.(소득령 제163조 ③, 소득령 제67조)
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
일반적으로 아파트(주택)를 양도할 때 인정되는 자본적지출액은 다음과 같습니다.
베란다 확장 및 방 확장비용. 새시 교체비용. 보일러 교체. 시스템에어컨 설치.
인테리어 공사를 하면 자본적지출액과 수익적지출액이 혼재되어 있습니다. 이 중 자본적지출액만 필요경비로 인정되므로 공사항목 중 자본적지출액을 구분해야 하는데요.
세금계산서를 발급받을 때 공사항목을 구분해서 기재하면 좋겠지만 실무적으로 세금계산서에 공사항목 및 금액을 구분해서 기재하지는 않습니다.
항목과 금액이 구분되어 있지 않으면 과세당국은 인테리어 비용을 필요경비로 인정해주기 어렵습니다.
자본적지출액과 수익적지출액이 혼재되어 있는 인테리어를 하는 경우 공사계약서나 견적서에 각 항목과 금액을 구분해서 기해재 두어야 추후 자본적지출액을 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
2). 협의매수 및 수용 등과 관련된 소송비용
공익보상법 및 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금이 낮게 산정되면 재결신청을 하게 되는데요.
재결신청의 결과가 마음에 들지 않으면 행정소송을 진행하는 경우가 많고 이 때 소송비용이 발생합니다.
이러한 소송비용 및 화해비용도 양도차익을 증가시키는데 기여했으므로 자본적지출로 보아 필요경비로 인정됩니다.
다만 소송비용 전액을 무조건 경비로 인정하는 것은 아니고 증액보상금을 한도 내에서 필요경비로 인정됩니다.
예를 들어 소송비용은 3천만원이 발생했는데 보상은 2천만원만 증액되었다면 2천만원만 필요경비로 인정됩니다.
3). 용도변경 비용 및 개발부담금(재건축부담금)
주택을 상가로 용도변경하거나, 상가를 주택으로 용도변경하는 경우도 있는데요.
이렇게 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)도 자본적지출액으로 인정되며, 개발이익환수법에 따른 개발부담금이나 재초환법에 따른 재건축부담금도 자본적지출액으로 인정됩니다.
4. 자산을 양도하는 과정에서 발생한 양도비와 국민주택채권 매각차손도 경비로 인정됩니다.
자산을 양도하는데 직접 지출한 비용 중 열거된 비용도 필요경비로 인정되는데 이를 "양도비"라 부릅니다.
대표적인 양도비는 다음과 같습니다.
1. 증권거래세
2. 양도시 중개수수료 및 양도세 신고서 작성비용
3. 공증비용, 인지대 및 소개비
4. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용
5. 국민주택채권 매각차손
이 중 실무적으로 가장 많이 발생하는 양도비용이 양도시 중개수수료, 양도세 신고비용, 국민주택채권 매각차손입니다.
한편 소개비도 양도비로 인정이 되는데요.
이 때 소개비란 공인중개사가 아닌 자가 부동산 거래를 소개하고 받는 수수료를 말하며, 부동산을 양도할 때 발생한 부동산컨설팅 수수료는 중개사가 별도로 있다면 소개비가 아니고 열거된 비용이 아니므로 양도비로 인정되지 않습니다.
한편 매매계약서에 매도자의 책임하에 임차인들의 명도를 진행한다는 내용이 포함되어 있고, 계약내용에 따라 매도인이 임차인들을 명도하는 과정에서 이사비 및 손실보상 성격의 비용이 지출되었다면 해당 명도비용도 양도비로 인정됩니다.
부동산을 취득하는 과정에서 발생하는 명도비용은 필요경비로 인정되지 않지만, 처분하는 과정에서 계약서상의 의무를 이행하기 위해 발생하는 명도비는 필요경비로 인정됩니다.
다만 계약서에 명시되지 않은 명도비용은 필요경비로 인정되지 않으니 유의하시기 바랍니다.