부동산종별 권리분석 - 상가
1. 상가의 의의 및 종류
상가란 동일 건축물 안에 판매 및 영업시설을 갖추고 그밖에 근린생활시설을 갖춘 건축물로서, 주로 상업지역에 위치하는데 국토계획법 및 동법시행령상 상업지역 분류에 따라 중심상가(중심사업지역), 유통상가(유통상업지역), 일반상가(일반상업지역), 근린상가(근린상업지역)로 분류하기도 하지만 통상 아래와 같이 분류된다.
(1) 근린상가
제과점, 약국, 세탁소, 미장원, 학원, 병. 의원 등의 우리 실생활과 거리상. 편의상 밀접히 연관된 업종이 입주한 건물로서, 주거 단지와 가까이 있어 도보로 접근가능하고, 건축 법규상으로는 근린생활시설이라고도 한다.
(2) 단지 내 상가
주택건설기준 등에 관한 규정에 의해 공동주택 건립시 주민복리시설로서, 주민들의 생활편의를 위해 설치한 상가이다.
(3) 주상복합상가
건축법상 직주근접을 이루도록 하거나 건물에 주거공간(공동주택)과 상업공간(판매 및 영업시설, 근린생활시설)이 함께 공존하는 건축물을 말한다. 주로 상업지역이나 준주거지역의 자투리 공간에 많이 건축되어 있으며 주거공간90%, 상업공간10%의 비율로 되어 있다.
대부분 도심지나 중심지에 위치하여 교통이 편리하고 접근성이 뛰어나지만 주거공간의 쾌적성은 떨어진다는 단점이 있다.
(4) 테마상가
일반 쇼핑몰이나 쇼핑센터와는 달리 한 가지 아이템을 가지고 체계적으로 그와 부수하는 상품들이 밀집하여 시너지 효과를 거둘 수 있는 MD 구성을 이루는 상가를 말한다.
1990년대 초부터 불기 시작한 의류형 테마상가 붐으로 시작하여, 농수산물, 전자, 공구, 게임, 전문요리, 어린이, 청소년, 엔터테인먼트 등의 테마로 발전하고 있다.
(5) 패션몰
1990년대 초반부터 동대문의 아트프라자를 시작으로 한 전문 의류쇼핑몰의 한 형태이다.
서울의 동대문. 남대문의 아트프라자 우노꼬레, 디자이너클럽, 두산타워, 거평센터, 존,apm, 메사, 밀리오레, 시마1020, 점프밀라노 등이 이에 속한다.
(6) 역세권 상가
역 또는 정류장근처에서 약2~3분 안에 도달할 수 있는 지점에 위치하여, 역이나 정류장을 이용하는 유동인구를 주로 영업대상으로 하는 상가로서, 도심에서는 주로 지하철역 주변을 지칭하고, 지방에서는 KTX역 주변을 지칭한다.
(7) 쇼핑센터(쇼핑몰)
유사한 상품군을 취급하는 쇼핑상가들이 시너지효과를 거두기 위행 밀집한 옴니버스형 쇼핑전문 건축물을 말한다.
현재는 주로 분양상가가 주를 이루고 있고, 기존재래시장도 현대식 쇼핑센터로 변신을 시도하고 있다.
(8) 기타상가
재래시장상가, 빌딩 내 아케이드, 놀이동산이나 앙판점 상가, 국립공원 내 상가, 휴게소상가, 리조트, 호텔, 콘도, 골프장의 편의시설, 병원의 편의시설, 관공서의 편의시설, 기타 대형건물의 편의시설, 집단시설지구의 상가, 휴양시설지구의 상가, 면세점 상가 등이 있는지 이외에도 상가의 종류는 일일이 다 유형화할 수 없을 정도로 다양하다.
(9) 상가주택
주로 근린상업지역에 위치하고 있는 주택형상가로 일반적으로 1,2층은 상가로, 3층은 주택으로 활용하고 있는 상가로서, 경기 불황기의 노후에 대한 보장책 등으로 주택에 살면서 상가의 임대를 통한 안정적인 수익을 실현하면서 상가를 활용하자고 하는 사람들이 늘어나는 추세이나 큰 수익을 기대하기는 어렵다.
2. 상가와 경매
(1) 상가투자의 매력
경매물건 중에서 안정적인 임대수익이 나오는 상가야말로 가장 인기 있는 경매투자처이다.
2005년 4월경 실시된 상가후 분양제(연면적 3000㎡ 이상이 되는 상가는 골조공사 2/3이상을 마치고 분양해야 함)로 상가공급이 줄었고, 종전보다 법적 보호장치가 강화되자 오히려 투자 안정성이 보장되는 점,
상가는 토지나 주택에 비해 규모가 적고, 보유세 및 양도세 부담이 적은 점, 전매제한이 없는 점 등이 매력이다.
(2) 상가투자의 위험
상가는 경기변동에 가장 민감한데, 요즘 경기불황으로 성권이 양호한 요지의 상가 이외에는 안정적인 임대수익을 얻기가 어려운 것이 현실이고, 상가투자에는 거금이 드는 경우가 보통이어서 리스크가 크다. 따라서 상가를 경매로 매수하려면 주택이나 토지 등 다른 부동산보다 더 신중하게 판다해야 한다.
특히 테마상가, 쇼핑몰, 패션몰 등 대형상가는 권리관계가 복잡할 뿐 아니라, 한 번 몰락하면 재기가 불가능한 곳이 수두룩하다. 다라서 경매로 상가를 매수하려면 가장 먼저 경기변화와 상권이 추이를 면밀히 관찰해야 한다.
다음으로 임차인 명도문제가 큰 부분을 차지한다.
통상 다수의 임차인이 있고, 상가건물임대차보호법 적용대상인지 여부, 대항력 여부, 소액임차인에 해당하는지 여부, 인도명령대상인지 또는 명도소송대상인지 여부, 계약갱신요구권 행사여부, 재계약 가능여부 등에 따라 명도문제가 좌우된다. 기타 공사대금에 기한 유치권문제, 법정지상권문제 등이 따른다.
3. 좋은상가고르기
(1) 좋은상가 고르기의 전제조건
좋은 상가를 고르려면 상권분석을 철저히 하여 시장성과 수익성, 미래가치가 보장되는 상가를 선택해야 한다.
현재의 상권뿐만 아니라 미래의 상권변화도 분석해야 한다.
신규분양상가의 경우 상권형성에 최소한 2~3년이 소요되는 점도 주의해야 한다.
통상 상권분석방법으로, 평일, 주말, 오전, 오후, 저녁시간대로 구분하여 통행량(유동인구)을 조사하여 월 단위 통행량을 추정한 위 예상매출액을 예측하고, 그 다음 예상투자비와 관리비를 추정하여 사업성을 분석한 다음 입찰해야 한다.
(2) 좋은상가의 조건
1) 교통접근성이 좋은 역세권 주변, 즉 지하철역, 고속전철역, 버스정류장, 고속터미널 부근이 좋다.
2) 도심, 대학가 등 상시적으로 유동인구가 많은 곳, 독점상권이 형성된 곳, 코너상가, 대형상가,
5층 이하의 건물이 밀집한 곳일수록 좋다.
또한 맥도널드, 스타벅스, 피자헛 등 유명브랜드가 밀집한 지역이 대체로 특급상권이다.
3) 다층상가의 경우 1층이 지하나 2층 이상보다 좋다
4) 단지 내 상가는 최소 500세대 대단지 아파트로서, 가구당 점포면적은 0.2㎡이하인 단지,
대형 평형단지보다는 단지 내에서의 소비 성향이 강한 전용 70~90㎡ 대의 단지, 인근에 대형매장이 없는 단지가
유리하다.
또한 주민들의 주출입구나 동선에 위치한 것이 좋다.
5) 이미 상권이 형성된 지역의 상가를 선택할 때는 권리금이 높게 형성된 지역을 선택하는 것이 안전하다.
통계적으로 권리금이 높게 형성된 상가는 장사가 잘되어 매매가, 임대료 상승률이 높기 때문이다.
6) 노후한 재래시장상가의 경우 시장정비사업을 통한 가치상승을 기대할 수 있다
(재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법)
7) 최근 주상복합아파트 개발붐으로, 사업부지에 편입될 가능성이 큰 상업지역의 상가,
3종 주거지역에 인접한 상가가 인기 있다.
8) 장사는 대부분 오전보다 오후에 이루어지므로, 점포의 위치는 출근하는 방향보다는 퇴근하는 방향에 있는 것이 유리하다.
9) 주차장이 확보된 상가가 유리하다. 자체주차장이 아니라도 공용주차장에 인접한 것이 좋다.
10) 높은 지대보다 낮은 지대의 상가가 낫다.
낮은 지대는 거의가 교통의 요충지이며 위로부터 내려오는 길목이자 중심지가 되는 경우가 많아 높은 지대보다
낮 은 지대에 상권이 집중된다.
또한 경사지 보다 평지의 상가가 좋다.
11) 대지가 170㎡이상이고, 최소 6m도로에 접하며, 층고가 높은 곳(4m이상), 정사각형인 것이 좋다.
또한 고정인구 대비 상가 면적이 적은 곳이 좋다.
12) 경기불황을 고려하여 임대수익률이 연6% 이상이면 투자해도 좋다.
13) 인접하여 활용할만한 광장, 공개공지, 테라스 등이 있는 곳, 전망 좋은 곳, 랜드마크 건물 내의 상가가 선호된다.
(3) 나쁜상가의 조건
1) 역세권 주변이라도 주변에 주거지가 적은 지하철역, 통행인구가 적은 대로변, 그린벨트로 둘러싸인 종착역,
전철역사가 지상에 나와 있는 곳 등은 상권형성이 잘 안 된다.
2) 단지 내 상가는 200~300m이내에 대형상권이 발달되어 있으면 상권을 빼앗기게 되고,
1000세대 이상이라도 대형상가가 들어오면 오히려 중소형단지보다 못한 경우도 있다.
3) 대형 사무실 밀집지역은 저녁때는 썰물처럼 빠져나와 거의 개점휴업상태이고 휴무일 역시 마찬가지이다.
4) 상가와 접한 도로는 왕복 4차로 이상이 되면 양측상권이 단절되고, 고객들의 통과지가 될 수도 있어
도로폭이 10~12m정도가 적당하고, 굽은 길의 경우, 바깥쪽보다 도로안쪽이 장사가 잘된다.
5) 한번 죽어버린 상권은 회복되기 어려우니 막연한 기대감으로 매수해서는 안 된다.
6) 주변 상가가 기술 또는 저가상품 위주인 곳, 즉 기술 위주의 업종, 즉 세탁소, 지물포, 표구점, 세차장 등이 있는 곳은
그 지역이나 상권의 소비수준이 매우 낮다는 뜻이다.
7) 업종이나 주인이 자주 바뀌는 곳은 이 업종을 해도 안 되고 저 업종을 해도 안 된다는 말과 같다.
8) 주변 상가의 간판이나 인테리어가 낡거나 변색된 곳이 많으면 상가가 안 된다고 봐야 한다.
9) 상가 전면이 좁거나 간판설치가 어려운 곳, 주변도로가 지저분한 곳,
일방통행인 도로변이나 맞은편에 점포가 없는 곳, 빈 점포가 많은 곳, 언덕 위나 상가의 연속성이 끊긴 곳,
주변에 공터가 있는 곳, 막다른 골목 끝인 곳, 권리금이 없는 곳, 주변에 큰 규모의 동일업종이 있는 곳,
땅모양이 반듯하지 않는 곳, 유동인구는 많지만 구매력이 떨어지는 곳, 매물이 많은 곳도 피해야 한다.
10) 쇼핑몰, 패션몰, 테마상가는 통상 지분제이어서 권리행사에 제약이 따르며, 관리도 어렵고,
경기에 민감하여 공실이 발생할 우려가 많고 시세가 폭락할 가능성이 높은 ‘고위험. 고수익’상품이다.
4. 상가경매시 주의할점
(1) 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법상 임차인의 대항력
상가임차인이나, 상가건물 안에 주거용 방이 있는 경우 그 임차인이 주택 임대차보호법, 상가건물임대차보호법상의 대항력을 가진 경우가 있으므로, 현장 확인이나 경매물건명세서상 임대차조사현황, 특히 임대차보호법 적용대상여부, 사업자등록신청사항, 전입신고사항 확인 등을 통해 임차인의 대항력 유무를 조사한 뒤 입찰해야 한다.
(2) 임차인에 대한 명도의 곤란성
1) 임대차보호법상 보호정도에 따른 명도의 용이성
주택 또는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받아 임차인이 확정일자부 우선변제권, 소액보증금 우선변제권을 가지는 경우는 명도가 비교적 용이하나, 상가건물 임대차보호법 적용대상 보증금의 최고한도가 낮은 편이어서 상권이 활성화된 상가는 거의 적용이 되지 않고, 보장되는 소액보증금조차도 너무 적어 임차인들이 어떻게든 버티면서 이사비를 요구하거나 손실을 만회해 보려고 하는 경향이 있다.
2) 이사비 책정
임차인은 통상 이사비조로 200~300만 원을 요구한고, 실제 매수인도 그 정도의 이사비를 주고 있는데, 명도가 급한 경우에는 수천만 원을 주는 경우도 있다.
게다가 임차인이 손해 본 보증금의 일부까지 보전해 주여야 하는 경우까지 있으므로 세입자가 많아 명도부담이 큰 경우에는 그만큼 싸게 낙찰 받아야 위험을 줄일 수 있다.
3) 권리금과 명도
권리금이 높게 형성된 상가의 경우, 오히려 명도가 용이해질 수 있는데,왜냐하면 높은 권리금 때문에 임차인들이 재계약하려는 경우가 많을 것이기 때문이다.
4) 행방불명된 임차인의 처리
임차인의 부도를 내어 도피중이거나 의도적으로 문을 잠그고 행방불명이 되어 인도명령이나 명도소자의 송달에 상당한 기간이 걸리게 하기도 한다.
이 경우 공시송달을 하여 인도명령이나 명도판결을 받아 집행한 후 방치물을 보관하고, 명도소송시 함께 임료상당의 부당이득반환판결을 받아 동산경매로 환가하여 보관료에 충당하면 된다.
또한 이 경우 집행관이 법원의 허가를 얻어 ‘압류물의 경매에 관한 규정’에 의해 매각한 뒤, 비용을 공제하고 대금을 공탁하기도 한다.
5) 가장 임차인에 대한 처리
채무자나 소유자 측에서 돈을 일부라도 회수하기 위해 허위의 임대차계약서를 만들어 가장 임차인이 대항력을 주장하거나 소액보증금 등의 배당요구를 하는 경우가 있는데, 친인척 관계, 근저당권자인 금융기관의 담보물조사서, 임대차계약서 등을 세밀히 확인하고, 다른 임차인이나 인근 주민들에게 수소문해서 진정여부를 확인한 결과 가장 임차인이면 배당이의를 하거나 명도소송을 하고, 필요한 경우 사문서위조 동행사죄, 경매. 입찰방해죄, 사기죄 등으로 형사 고소하는 방안도 검토할 필요가 있다.
(3) 기타문제점
1) 공용부분 관리비만 매수인이 인수한다.
상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 모든 입주자 전체의 공동의 이익을 위해 집합건물을 통일적으로 유지. 관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위해 현실적. 구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 전 구분소유자의 특별승계인(매수인)에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다.
2) 공용부분 관리비의 연체료는 매수인이 인수하지 않는다.
관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약 벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라고 할 것이어서, 비용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인(매수인)에게 승계되는 공용부분관리비에 포함되지 않는다.
3) 전소유자의 체납한 관리비 때문에 매수인에게 단전, 단수한 경우 집합건물의 관리단이 전소유자가 체납한 공용부분 관리비 징수를 위해 매수인에게 단전, 단수하고 엘리베이터를 운행 정지시킨 행위는 불법행위를 구성하고, 매수인이 그 기간 동안 건물을 사용, 수익하지 못했다면 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.
4) 건물의 한 층이나 구분소유부분만 경매에 들어간 경우
구분소유권 및 대지권등기가 되어있는지 확인해야 하고, 대지권미등기인 경우 대지권이 종 된 권리로서 당연히 인수되는 것인지, 별도로 대지권을 확보해야 하는지 여부를 확인해야 한다.
쇼핑몰 등 대형상가의 경우 토지의 별도의 저당권이 있는 경우가 많으므로 그 인수여부를 확인해야 한다.
5) 단독효용가치가 희박한 경우
일부 부지가 이미 도로 등으로 편입되어 실 면적이 공부보다 적거나, 일부가 도시계획도로에 편입되어 있어서 단독효용가치가 없는 경우도 종종 있으므로 토지이용계획확인서 등을 확인해 보아야 한다.
6) 법정지상권 성립 여지
무허가나 미등기건물이 존재할 경우 법정지상권이 성립될 경우가 있으므로 토지와 건물이 동일인 소유이었는지, 근저당권설정당시 거니물이 존재했는지 여부 등을 미리 확인해 보아야 한다.
7) 유치권 성립 여지
상가가 개보수공사 중에 부도가 나서 경매에 들어간 경우 공사업자에게 공사비에 관한 유치권이 생길 수 있으므로 주의해야 한다. 유치권자는 공사대금을 다 받을 때까지 건물을 유치할 수 있는 권리를 가진다.
8) 개보수비용 고려
경매로 넘어간 경우 관리소홀로 매수 후의 개보수비용이 많이 들 수도 있으므로 이를 감안하고 매수해야 한다.
9) 상가주택의 경매시 주의할 점
① 주거용건물인지, 상가건물인지 구분 - 공부상표시만을 기준으로 할 것이 아니라 실지용도에 따라 정해야 한다.
② 상가건물을 주택으로 개조한 경우 - 개조하여 사용 시부터 주택으로 봐야 한다.
③ 상가와 주거부분이 반반인 경우 - 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법 중 유리한 법의 적용을 받을 수 있다고
본다.
10) 오피스텔 경매시 주의할 점
주거겸용의 경우, 유일한 주거로 인정될 경우 주택임대차보호법이 적용될 여지가 있고, 그렇지 않으면 상가건물임대차보호법이 적용될 수 있다.
11) 취득세5배 중과
유흥주점영업장, 특수목용장, 도박장 등 고급오락장은 취득세(2%)를 5배(10%)나 더 내야 하는 점 유의해야 한다
(지방세법 112조 2항 4호).
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