재개발 사업구역마다 순탄치 않은 갈등예고, 시행사 끼어들어 갈등부추기는 사례도 빈번
분쟁보다 주민실익 차원의 접근 절실, 시 적극적인 행정서비스 제공과 전담팀 구성 요구
도시 및 주거환경정비사업 기본계획(안)의 발표이후 구도심권의 재개발 움직임이 가속화되고 있는 가운데 부작용도 심각하다는 지적이다. 부동산가격 상승초래와 주민갈등이 위험수위로 치솟을 우려를 자아내고 있다.
주택재개발 기본계획 발표이후 원성동, 구성동, 봉명동 등 주택가를 기준으로 평당 200만원대에 거래되던 매매가가 100만원 이상씩 상승했다. 심지어 원성동 모 빌라의 경우 지난해 초 15평 기준으로 3000만원에 거래되던 시세가 재개발 움직임속에 5000만원 가까이 올랐다. 그만큼 구도심 정비라는 ‘단어’ 하나가 지가 상승의 반응을 일으키면서 재개발 예정 구역내 주민들의 이해관계도 복잡하게 얽혀가고 있다.
또한 주택재개발 사업구역을 둘러싸고 사업성이 있느냐, 없느냐를 놓고 갈등이 고조되고 있다. 현재 천안시가 용역결과를 토대로 제시한 80개소에 대한 도시주거환경정비 기본계획(안)으로는 해법을 찾을 수 없다며 일부 구역을 대단위로 통합해 사업성을 확대하는 한편 학교부지 마련 등 대책도 마련해야 한다고 주장하고 있다. 반면 기본계획(안)을 그대로 유지해야 한다는 측은 평당 가격이 높은 인접 재개발 지역과 통합시 해당 재개발 예정지역내 주민들의 개발이익이 상대적으로 줄어들 수 있다며 팽팽하게 맞서고 있는 상황.
재개발 예정지역내 대규모 빌딩도 주민들에게 개발부담금을 가중시키는 등 사업성 저해와 함께 재개발 구역내 노후한 아파트의 포함 여부도 주민간의 이해를 달리하고 있다. 무엇보다 주민들의 첨예한 이해관계속에 정비업체에 의한 추진준비위 구성, 분쟁지역에 대한 천안시의 미온적인 대처에 대해서도 비난수위가 고조되고 있는 형국이다.
원성 9,10, 13,14구역 사업성 놓고 주민 갈등
대단위 사업구역 구성 VS 단독구역 충분 맞서
천안시의 도시 및 주거환경정비 기본계획안의 발표이후 주민들의 사업구역에 대한 관심이 높아짐과 동시에 사업타당성을 둘러싼 사업구역의 통합논란이 전면적으로 대두되고 있다.
(가칭)원성2지구(원성 13,14 구역) 통합을 청원한 정지해(71) 위원장은 13, 14 구역 통합과 함께 9, 10구역도 함께 통합되길 바라고 있다. 9, 10, 13, 14 구역(원성동 BYC-광성장-천안대로 일원) 모두가 통합되면 전체 6만평 규모로 지역 재개발이 추진되는 곳 중 제일 큰 곳이 된다. 4개 구역이 모두 통합되면 대략 3천세대 이상의 아파트를 건립, 2천5백세대 이상 건립시 뒤따르는 학교신설도 재개발 사업부지 내에서 소화할 수 있다는 장점이 있다.
정 위원장은 “현재 13, 14 구역의 경우 5백20가구중 재개발 찬성이 50%를 상회하고 있다”며 “실제로 4개 구역이 통합되지 않으면 사업성이 없어 재개발 추진을 포기해야 할 것”이라고 전했다.
정 위원장은 “큰 단지에 학교가 마련돼야 젊은 층이 올 수 있다. 예전처럼 동부의 젊은 층이 서부쪽으로 옮겨 갔듯이 거꾸로 동부쪽으로 주민들이 이주해 올 수 있는 여건을 마련해야 한다”며 “땅값이 비싼 서울의 사업단지 사례를 지역에 접목시켜 세분화 시킨 도시주거환경정비 기본계획(안)은 지역 현실과 맞지 않는다”며 불만도 제기했다.
정 위원장은 “시에서 구역을 무조건적으로 조정하기보다는 주민 요구가 충분히 반영된 상태에서 도시정비가 추진됐어야 했다”며 “이미 4개 구역 통합을 전제하에 주민 동의를 30% 가까이 받았지만 현재는 (가칭)원성1지구(9, 10지역) 통합을 전제하에 2개 단지 구성을 목표로 하고 있는 상황”이라고 말했다.
하지만 원성1지구내 통합이 쉽게 진행될지는 아직 미지수다.
(가칭)원성1지구(9, 10지역) 통합을 추진하는 강연미 위원장은 “지난해 초부터 9, 10구역에 대한 재개발 통합 추진이 진행됐다”며 “하지만 지난해 9월부터 10구역에서 별도로 추진위가 구성된 상황”이라고 전했다.
강 위원장은 “천안시가 통합에 대해 적극적인 자세로 보여야 한다. 주민 요구가 무엇인지에 대해 분명한 대처가 필요하다”며 “통합이 진행중이던 9지역과 10지역 사이에는 갑작스럽게 정비업체에서 고용된 사람들이 주민 동의를 위해 주택가를 돌며 개별적으로 재개발 추진을 발빠르게 진행하고 있다”고 말했다.
이에 대해 원성10구역 이태호(60) 재개발(가칭)추진위원장은 생각이 다르다.
이 위원장은 “전체 주민 3백23세대중 67% 가까이 단일 구역으로 재개발을 추진하는데 주민 동의를 얻은 상황”이라며 “10구역 자체만 재개발을 추진하더라도 천안대로와 인접해 사업성이 좋고, 굳이 10구역보다 주택 평균가가 50만원 이상 높은 9구역과 통합시 10구역 주민들의 개발 이익이 떨어진다”고 전했다.
현재 10구역 내에서만 1천세대 아파트 건립을 목표로 하고 있고, 1군업체들에게 확인한 바로는 업체들이 8백~1천세대를 선호하고 있어 10구역 단독으로 추진하는 것에 큰 문제는 없다는게 이 위원장의 설명.
이 위원장은 “시 계획안이 추후 도에서 어떻게 결정될지는 모르지만, 계획안대로 구역마다 각자 추진위 구성활동을 열심히 하는 것이 중요하다고 생각된다”고 말했다.
구성지구 1·2·4구역 통합요구 4구역
재개발 따로 추진
지난해 9월 천안시의 도시·주거환경정비 기본계획(안)이 발표되자 구성지구 지가가 100만원이 상승하는 등 재개발 기대심리가 높아졌다. 비슷한 시기에 조합추진위가 보름의 격차를 두고 2곳이 만들어졌는데 구성지구 1·2·4구역을 통합해 재개발을 추진하자는 조합추진위와 4구역만을 따로 추진하는 조합추진위가 그것이다.
1·2·4구역을 통합해 재개발을 추진하고 있는 (가)천안구성지구(구성1·2·4구역)주택재개발정비사업조합설립추진위(위원장 나기석)는 13만4310㎡(4만700평) 규모 2천47세대를 계획하고 있다.
나기석 위원장은 시에서 구성동 지구를 여러 구역으로 세분화 해 사업추진에 어려움이 있고 학교용지 확보, 쾌적한 교통과 주거환경, 주민정서 등을 고려할 때 구역을 하나로 통합해 재개발사업이 추진하는 것이 바람직하다고 밝히고 있다.
특히 구역이 세분화돼 재개발이 추진된다면 최소 4천평 가량 요구되는 학교용지 확보, 공원 도로 등 주민편의시설을 확보하기가 용이치 않고 이로 인해 해당지역의 낙후된 주거환경 개선이라는 주택재개발사업의 본래 취지에 맞지 않다는 것.
나기석 위원장은“무엇보다 천안 지역 실정에 맞는 도시·주거환경정비 기본계획안이 나오기를 바랬다”며 “수십억원의 용역비를 줘가며 서울에 위치한 회사에 용역을 맡긴 것부터가 잘못됐다”고 말했다.
서울의 경우 지역보다 지가가 월등히 높기 때문에 구역을 세분화 해도 사업성이 있어 조합원들의 수익을 보장해 주는 동시에 소위 말하는 1군의 시공사가 재개발에 참여하기 쉽지만 상대적으로 지가가 낮은 지방의 사정은 그렇지 못하다는 것.
(가)천안구성지구(구성1·2·4구역)주택재개발정비사업조합설립추진위는 구성지구 재개발 추진에 있어 주민들에게 정보를 제공하고 올바른 선택을 할 수 있도록 재개발전문가, 지역주민이 참여한 공청회를 (가)구성4구역 주택재개발정비사업조합설립추진위(위원장 최해주)에 제안한 상태다.
이에 대해 (가)구성4구역 주택재개발정비사업조합설립추진위는 다른 입장을 보이고 있다. 구성1·2·4구역이 통합된다면 재개발사업의 추진이 2009년으로 늦어질 것으로 예상되고 있으며 이는 재개발사업의 빠른 추진을 원하는 구성4구역 주민의 의사가 아니라는 이유에서다.
원성1동 5/6통지구 교보빌딩 편입 반대
2004년 5월부터 추진해온 원성1동 5/6통지구 주택재개발사업은 2005년 11월 80%의 주민동의율을 얻었으나 천안시의 도시및주거환경정비 기본계획(안)에서 교보빌딩을 포함시킴으로서 난항을 겪고 있다.
조합설립추진위는 교보생명 빌딩 소재 블록 제척사유에 대해 동의서 징구 불가를 들고 있다. 토지 및 건축물 소유주 29명 중 정비구역신청동의서 제출자는 4명에 불과하며 나머지 25명은 재개발을 반대하고 있다는 것. 조합추진위에 따르면 도로변 건축물 소유주는 경제적 수익성 때문에, 재개발에 따른 반사이익을 목적으로 동의하지 않고 있다고 밝혔다.
또한 교보빌딩은 일반 2종 주거지역에 위치에 있지만 고층 사무실 상가로, 설정된 정비구역에 비해 토지가격이 3배 이상 높고 일반주택보다 고가 이어서 주민들의 개발부담금이 가중될 것을 염려하고 있다.
박용주 위원장은 “2년 이상 동안 막대한 예산을 들여 재개발을 준비해왔고 지난해 4월 의회설명 등 모든 행정절차를 마치고 5월 충남도에 정비구역지정 신청을 한 상황에서 이제와 정비기본계획에 맞추라고 하는 것은 도저히 납득 할 수 없는 행정”이라며 “천안시의 도시정비기본계획대로 충남도의 지구지정이 된다면 주민들의 반발뿐 아니라 주민동의에서부터 이후의 모든 행정절차를 다시 밟아야 하는 등 재개발추진이 어려워질 것”이라고 전했다.
원성1동 5/6통 조합설립추진위는 총 6만3265㎡(1만9171평) 규모로 9백40여세대를 계획하고 있으며 지난해 11월 정비구역지정 관련 보완공문을 충남도에 접수한 상태다.
10년 진통 속 주공2단지 재건축 새롭게 추진
추가부지 매입, 시공사 도급제로 가닥
주민들간 반목과 질시로 각종 고발과 고소로 문제를 야기했던 신부 2단지 재건축. 지난 97년 안전진단을 통해 재건축 시행 타당성이 검토되면서 순탄함이 예상됐던 주공2단지는 6번에 걸쳐 조합설립 인가가 변경되고, 조합장 2명이 구속되면서 10년간의 곤욕끝에 지난해 4월 신임 집행부를 구성하고, 새롭게 조합을 결성했다.
종합버스터미널과 톨게이트가 바로 인접하고, 저층의 주택과 아파트 단지로 사업성이 뛰어났음에도 조합장이 되기 위한 주민간의 다툼이 불거지면서 사업시행이 지연됐다. 조합이 결성됐어도 시공사쪽을 대변하는 조합으로 인해 매번 토지주들의 불만이 수그러들지 않으면서 법정 다툼까지 진행됐다.
새롭게 구성된 주공2단지주택재건축조합(조합장 양흥석)은 더 이상 시공사의 논리보다는 토지소유주와 주민들의 이익을 대변하는데 노력하겠다는 입장이다.
2단지주택재건축조합 조현택(49) 총무이사는 “기존 조합에서 시공사로 선정한 업체에 대해서는 오는 2~3월에 열릴 정기총회때 해당 시공업체를 그대로 유지할지 아니면 새로운 1군업체를 선정할 지를 결정하게 될 것”이라며 “무엇보다 분명한 것은 사업성이 좋은 2단지의 경우 지분제가 아닌 도급제로 전환해 주민 이익을 높여나가는데 있다”고 전했다.
특히 조 이사는 “더이상 주공 2단지 재건축을 주민 입장에서 간과할 수 없어 지난 2005년 11월부터 인터넷을 통해 비대위를 구성해 올바른 재건축 방향을 제시하자는 모임을 결성했다”며 “꾸준히 주민의견을 모았고, 지난해 5월부터는 월별 소식지를 자체 제작해 주민들에게 진행과정을 상세하게 설명하고 있다”고 말했다.
현재 신부 2단지는 기존 1만7380평의 대지면적에서 추가로 8천~1만평의 사유지를 매입, 동사무소 등 관공서 부지로 활용하는 방안으로 정비계획을 새롭게 계획하고, 추가 사유지 매입에 따른 부담 해소를 위해 관계기관을 상대로 제2종에서 제3종일반주거지역으로 용도변경도 추진하고 있다.
발 빠른 문성원성지구 주택재개발 사업
타 시군에서 벤치마킹, 주민 합심이 관건
지역에 산발적으로 추진되는 각종 정비예정지역중 상당수 주민들의 우려는 과연 재개발이 제대로 추진될 수 있는가의 여부에 있다. 실제로 도시주거환경정비 기본계획(안)에 의해 포함된 재개발내 대다수 주민들은 10년간 재건축 건립에 난항을 겪던 신부2단지처럼 주민들의 이익보다는 시공사쪽에 휘둘려 주민간의 마찰과 함께 사업시행이 장기간 중단될까 하는 우려가 높은 게 사실이다.
특히 시공사와 사전에 결탁한 정비업체가 사업시행과정에서 특정 시공사쪽에 유리하도록 조합임원을 대상으로 펼치는 로비에 조합임원들이 조합원의 이익보다는 조합임원의 사익에 눈이 멀게 되지 않을까하는 우려가 이미 신부2단지 재건축 과정에서 확인됐기 때문.
각종 지역 재개발 동의의 거부 내용 중 상당수가 ‘주공 2단지 문제’를 거론하며, 재개발 찬성에 회의적인 반응도 나타나고 있다는게 재개발 추진위원회 위원장들의 한결같은 답변이다. 주민들의 이런 우려를 감안해 추진위와 조합 구성의 투명성을 통해 활력을 찾거나 재개발이 추진되고 있어 관심을 끌고 있다.
재개발과 관련 지역에서 가장 발빠른 행보를 보이고 있는 곳은 문성원성주택재개발지구이다. 현재 논산, 전주, 청주, 서산지역의 재개발 추진 관계자들이 재개발 조합 설립 추진과정에 대한 노하우를 배우기 위해 문성원성주택재개발조합(조합장 이봉기)을 찾아 벤치마킹을 하고 있는 상황이다.
지난 2003년 문성원성 재개발 추진을 위한 움직임이 있었을 당시, 현 이봉기 조합장이 재개발 추진과정을 배우기 위해 서울 등지의 재개발 현장에서 발품을 판지 3년만에 지역에서 가장 빠른 사업진행 절차를 보이고 있다.
이봉기 조합장은 “무엇보다 재개발은 낙후된 구도심을 활성화하고 주민의 재산권 확대와 젊은이들이 다시 돌아오는 기회를 마련하는 사업이기에 재개발 사업추진에는 지역내 주민들이 합심하는 것이 관건”이라며 “자칫 정비업체(시행사)들에 의해 이끌려 가는 것은 재개발 추진시 분란을 조성할 우려가 높다”고 강조했다.
문성 원성의 경우 자체적으로 재개발 추진 구성체를 마련해 주민 동의를 얻었고, 추진위가 결성된 후에는 적법한 절차를 통해 정비업체를 선정한 뒤, 이후 조합설립과 함께 시공사를 선택했다.
정비업체를 선정할 때에도 주민들의 재산에 피해가 가지 않도록 정비업체 선정시 평당 2만원대로 체결, 현재 타 지역의 경우 평당 3만5000~4만원대로 정비업체와 계약 약정을 맺은 것에 비해 상대적으로 저렴하다.
일부 정비업체의 경우 추진위를 상대로 정비업체의 몫인 평당 가격대 책정을 놓고 추진위 임원들을 상대로 로비가능성이 높기에 이점에 대해 유의해야 한다는게 이조합장의 설명이다. 그렇다고 무작정 싼 업체가 아닌 정비업체로써의 자격여건을 갖춘 곳을 대상으로 해당 정비업체의 경력과 노하우를 판단해야 한다고 부연했다.
이조합장은 “추진위 구성에서 조합결성까지 문성원성지구도 일부 주민들이 주축이 돼 새로운 업자를 등에 지고 험담과 함께 비방도 있었지만, 이제는 사업시행인가를 눈 앞에 둘 정도로 주민들의 합심이 그만큼 중요하다”고 재차 강조한다.
주민 동의서와 관련해서도 “간혹 재개발 조합설립시 80%이상 동의율을 받아야 하지만 일부 주민들의 재산중 지상권까지 근저당이 설정될 경우 은행 동의를 받아야 동의 신청서의 효력이 인정되기에 이점을 유의해야 한다”는 점도 덧붙였다.
원성 12구역 주민들이 직접 동의서 발품
재개발이 진행되는 곳에는 정비업체들이 암암리에 (가칭) 조합설립추진위의 일손을 거들어주고 있다. 주민 동의를 얻은 후 추진위가 본격적으로 구성되고, 이후 정비업체 선정이 진행되기에 설립위원회와의 사전 조율은 향후 정비업체 선정시 높은 고지를 선점할 수 있기 때문. 상당수 (가칭)추진위의 사무실이 정비업체와 동일한 건물을 사용하는 곳이 많다. 이런 가운데 (가칭)원성 12구역 추진위설립위원회(회장 오재석)는 26명의 주민들이 자발적으로 기금을 마련, 재개발을 진행하고 있다. 어김없이 정비업체 3곳이 이곳을 방문, 주민 설명회도 가졌지만 주민들 스스로 일을 추진하자는 의견이 높아 정비업체는 추진위 구성전까지 배제하기로 했다.
오재석(62) 회장은 “지난해 9월28일 시 도시 정비 공람공고 후 현재 220여가구중 26명이 모임체를 구성해 (임시)추진위를 만들어 지난해 10월25일까지 불과 한달사이에 전체 가구수 중 재개발 동의에 대한 60%의 주민 찬성을 얻어냈다”며 “준비 위원 26명이 각각 5만원씩 거둬 활동비를 모아 내부 운영비로 사용하고, 각각 발품을 팔아 주민 의견을 모으는데 심혈을 기울이고 있다”고 전했다.
오 회장은 “정비업체들과 미리 손을 잡고 갈 경우 전화비와 최소한 경리 채용 등 운영비로 매달 몇백만원씩 지출하는 것이 아까워 자체적으로 추진하게 된 것”이라며 “대부분 통장들이 앞장서 하다보니 주민들도 쉽게 믿고 따라주고 있다”고 말했다.
주민 동의와 관련 어려운 점은 “주민들이 아파트 건립시 이사 가는 번거로움과 노인세대가 많은 관계로 재개발에 의해 굳이 아파트로 들어가 비싼 관리비를 지불해야 하는 등 향후 비용부담을 이유로 재개발 동의에 회의적인 반응을 보일 때”라며 “개별 만남을 원칙으로 새벽시간과 저녁 시간은 주민들에게 불편을 줄 수 있어 제외하고 활동하다보니, 직장을 갖고 있는 주민들을 만나기가 어려운 상황”이라고 전했다.
하지만 “서부권보다 낙후된 동부권 개발로 재산권 확대를 주민들이 공감하고 있어 향후 2개월 정도면 80%대의 주민 동의율을 기대하고 있다”고 말했다.
시의 소극적 행보 주민불만 원인
전담부서 확대신설, 재개발 서비스 제공해야
도시주거환경정비사업 과정에서 시의 소극적인 행정서비스가 도마위에 오르고 있다. 특히 현재 진행중인 통합구역 조정에 대해서는 이미 구역 통합을 추진해 온 주민들에게 시의 적극적인 가이드라인 제시가 필요하다는 의견이 지배적이다.
(가칭)원성15,16구역 통합 추진위원회 이병권(75)위원장은 지난해 3월부터 재개발 추진을 실시, 40명 정도가 준비위원회를 구성해 활동하고 있으며, 현재 7백50여세대의 주민들중 통합을 전제하에 66%가 넘는 동의를 얻었다. “대구시의 경우 주민 2/3의 동의만 있으면 구역 통합이 가능하다”며 “광역시는 못따라가더라도 최대한 주민 요구가 수용돼야 한다”고 전했다.
또한 이명근 시의원은 통합조정이나 원안그대로의 분리 등 상충되는 문제가 있는 재개발 구역에 대해서는 천안시가 나서서 주민 참여 속에 상호 토론회를 거친 후 주민의견을 개진해 재개발이 추진되도록 해야 한다고 강조했다. 재개발에 따른 주민들의 전문성 부족으로 정비업체에 이끌려 다닐 수 있는 소지가 다분해 추진위 결성전까지 정비업체의 과열을 억제할 수 최소한의 장치를 천안시가 마련돼야 한다는 것이 이 의원의 설명.
실제 일부 정비업체측의 과도한 선전이 입방아에 오르고 있다. 모 정비업체 관계자는 “타 정비업체의 경우 재개발 여파로 인해 3백만원 가까이 오른 주택 부지가 7백만원까지 오를 수 있다면서 주민 동의를 받고 있는 것이 문제”라며, “주민들에게 얼마의 이익이 전해질지는 관리처분계획에 의해서만 가능하다”고 전했다.
결국 구도심권 재개발 사업이 실시되는 지역 주민들을 위해 천안시의 도시정비에 대한 상세한 설명이 수반되어야 한다는 요구가 높아지고 있는 것. 천안시의 경우 정비사업에 대한 주민 불만이 고조되면서 지난해 11월 시청 홈페이지를 통해 정비사업 흐름도를 고시했지만 여전히 미흡하다는 지적이다.
오히려 추진위와 조합구성, 사업시행인가, 관리처분계획 등의 단순 게재보다는 각 항목마다 수반되는 문제점들은 무엇인지 체계적으로 설명하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 상세히 기재한 매뉴얼이 필요하다는 지적.
가령 추진위 구성전까지 주민들에게 과장된 기대효과로 주민 동의서를 받는 것이 적법한지, 조합결성시 가압류나 근저당 등 법적 이해관계가 복잡한 재개발 사업지구내의 동의서의 효력 여부, 사업진행 구역내 보완조치 최소화를 위한 방안 마련, 주민들의 정비업체 선정시 유의점, 재개발 추진시 성공과 실패 사례 등 추진과정에서 발생할 문제점들을 중심으로 적극적인 대처가 필요하다는 견해가 지배적이다.
일각에선 일부 통장들이 재개발 추진과 관련 행정업무의 보조자로서 중간자적 위치를 상실하고 정비업체쪽에 기울이기보다는 중립성을 확보할 수 있도록 관계기관의 관심도 필요하다는 지적이다.
한시적이라도 5년간 시혁신단처럼 도시공학과 법학 자문교수, 재개발 성공자 영입 등 외부인사가 참여한 재개발 전담부서 마련을 통해 지역에 산재한 문제점을 풀어갈 수 있는 제도적 뒷받침이 마련돼야 하고, 인구 50만이 넘는 도시들을 중심으로 철저한 타시도 벤치마킹 등도 진행해야 한다는 것이 중론이다. 박/종/갑 차장, 공/훈/택 기자 ( 2007.01.15 천안신문 )