"오피스텔 이렇게 했다간 종부세 폭탄 맞는다" 오피스텔 세금 줄이는 꿀팁 대방출!

[루시 크라운]

주거용? 업무용? 같은 오피스텔이라도 용도 따라 과세 체계 달라져

오피스텔의 용도는 주거용과 업무용으로 나뉩니다.주거용일 경우 오피스텔은 주택수에 포함 되는데요. 주택수에 포함되면 양도세 비과세 받기 어렵고, 종부세도 주의하셔야 합니다. 

반면 업무용으로 사용하신다면, 주택수는 제외되지만 법인일 경우 취득세 중과에 주의해야 합니다. 또한 매수 시,매각 시에 부가가치세(VAT)포함 여부를 확인하셔야 합니다. 임대 시에도 부가가치세를 포함해서 임대를 하셔야 하고요.

오피스텔은 어떤 용도로 사용하냐에 따라 과세 체계가 완전히 달라집니다.그렇기 때문에 양쪽 과세 체계 모두를 공부하시는 것이 좋습니다. 그럼 각 세금 별로 어떤 차이가 있는지 세부적으로 살펴볼까요?

오피스텔 취득세, ‘이것’을 꼭 체크하세요!

오피스텔의 용도는 원래 업무용이었습니다. 그러나 실거주에 맞게 쓰이는 것이 있어 주거용도 인정되는 것이죠.

오피스텔을 사업자로 매입 시에는 개인사업자와 법인사업자로 나뉩니다. 개인사업자로 오피스텔 매입 시에 취득세는 4.6%인데요. 이는 주택의 취득세 1~3%보다는 높습니다. 그러나 다주택자의 경우 취득세는 최고 12%까지 중과되는데요. 이런 경우 오피스텔이 주택보다 상대적으로 취득세가 더 저렴합니다.

법인사업자도 보통 오피스텔 취득세는 4.6%입니다. 그러나 예외 사항이 있는데요. 법인 본점이 과밀억제권(인구와 산업이 많이 존재하거나 모일 가능성이 높은 지역)안에 있고, 매입하려는 오피스텔도 과밀억제권 안에 있다면 취득세가 9.4%로 중과됩니다.

이런 경우에는 법인 본점을 과밀억제권 밖으로 이동하거나, 과밀억제권 내 법인이더라도 법인5년 이상 운영했을 경우에는 취득세가 중과되지 않으니 유념해주세요.

오피스텔 매입 시 주의할 점은?

개인사업자로 오피스텔 매입 시에는 꼭 부가가치세가 포함된 가격인지 확인하셔야 합니다. 예를 들어 5억원(부가가치세 제외)의 오피스텔을 매입한다고 가정해보겠습니다. 건물분이 3억원,토지분이 2억원일 때 토지는 면세입니다. 하지만 건물에 대해서는 부가가치세가 붙습니다. 부가가치세는 환급이 가능합니다. 단 사업자로 부가가치세 환급을 받으시려면, 업무용으로만 임대를 해야 합니다.

국가에서 사업자에게 오피스텔 부가가치세 환급을 해주는 이유는 임차용 월세 부가세 신고를 통해 과세 사업을 유치하기 위함인데요. 그런데 업무용으로 부가세를 환급 받아놓고, 면세인 주거용으로 임대를 하면 어떻게 될까요? 당연히 환급 받은 부가가치세를 돌려줘야 합니다.

업무용으로 매입하고, 주거용으로 임대를 놨을 경우에 용도 변경 후 환급액을 반납하면 가산세를 내지 않습니다. 하지만 용도 변경 후 기간을 놓쳐 세무서에 발각되면, 환급액과 가산세까지 낼 수 있습니다.

그럼 오피스텔을 매입 시에는 용도를 바로 결정해야 하는지 궁금하실 텐데요. 본래 오피스텔은 업무용입니다. 그래서 국가에서는 공부상 용도인 업무용으로 봅니다. 그렇기 때문에 준공 이후 주택용으로 쓰면 다시 신고 후에 환급 금액을 반납해야 합니다. 그렇게 하면 가산세도 내지 않고 취득세 관련한 별다른 이슈가 없습니다.

오피스텔 취득 시점 ‘2020년 8월 12일’ 이 날짜를 기억하세요!

하지만 하나 기억하고 챙겨봐야 할 것이 있습니다. 바로 취득 시점 날짜인데요. 2020년 8월 12일을 잘 기억하셔야 합니다. 해당 날짜 이후 취득한 오피스텔은 주택수에 포함되기 때문입니다. 잘못하면 다른 주택을 구매할 때 보유한 오피스텔이 주택으로 간주돼 신규 구매하는 주택의 취득세가 8~12%까지 중과될 수 있습니다.

하지만 2020년 8월 12일 이후 취득했어도 업무용 재산세로 나오면 오피스텔은 주택수 미포함입니다. 그러나 주택용 재산세가 나오면 주택수에 포함되니 미리 확인해주세요. 오피스텔 자체는 취득세 중과가 안 들어가지만, 타 주택을 구매 시 보유한 주택수를 산정할 때는 오피스텔이 포함될 수 있습니다. 그렇기 때문에 신규 주택을 구매할 때 기존 보유한 오피스텔로 인해 신규 주택의 취득세가 최고 12% 중과 될 수 있다는 얘기입니다.

반면 오피스텔 분양권은 주택으로 보지 않기 때문에 다른 주택 구매 시 오피스텔 분양권인 상태로는 취득세 중과에 포함되진 않습니다.

오피스텔 갖고 있으면 내야 할 세금 ‘보유세’

다음으로 살펴볼 세금은 오피스텔을 가지고 있으면 나오는 보유세입니다. 오피스텔 보유세는 신고하지 않으면 통상 업무용 재산세로 부여됩니다. 임대주택으로 등록하거나, 주거용으로 용도 변경을 해야 주택분 재산세가 부여되는데요.

만약 종부세 대상이 될 수 있는 A고가주택을 가진 사람이 추가로 매입한 오피스텔을 주거용으로 신고한다면, A고가주택과 오피스텔이 모두 주택으로 고려되고 다주택자로 간주되어 종부세 폭탄을 맞을 수 있습니다.

따라서 고가주택을 소유하고 있거나, 다주택자인 분들은 오피스텔을 주거용으로 신고하여 주택용 재산세를 납부하게 되면 종부세 부담이 커질 수 있으니 주의하세요.

주거용으로 오피스텔을 용도 지정했을 때 업무용으로 다시 변경이 가능합니다. 일부 지자체는 소유자가 바뀌면 자동으로 업무용으로 변경되는 경우도 있습니다. 업무용 재산세가 유리하신 분들은 그대로 유지하시는 것이 좋겠죠?

안 바꿔주는 지자체도 있긴 합니다. 그럴 때는 주거용에서 업무용으로 바꾸고 싶다면 실제 사무실로 임차를 하고, 부가가치세를 취득하고 현황 증빙 자료와 매매계약서를 제출하면 업무 변경이 가능합니다.

실제 사용 용도가 중요한 오피스텔 양도세

마지막으로 살펴볼 것은 양도세인데요. 오피스텔 양도세는 앞서 말씀드린 취득세, 보유세와 달리 실제 사용 용도가 중요합니다. 주거용으로 썼다면, 주택수로 포함됩니다. 업무용으로 사용 시에는 주택수 미포함이고요. 만약 전 세입자가 전출을 안 해서 전입 신고가 돼 있을 때, 실제 업무용으로 썼다는 것을 입증만 잘하면 주택수에서 뺄 수 있습니다.

강남에 A고가주택을 가지고 있고 B오피스텔을 가진 사람을 사례로 들어보겠습니다. 해당 경우에서 A주택을 비과세 신고를 했을 때, B오피스텔이 업무용 임대 계약서가 없다면 아무래도 조사가 들어가겠죠?

주거용인데 신고를 안 했다면 오피스텔은 주거용으로 보고 주택수에 포함됩니다. 양도세는 일시적2주택 특례 해당이 안 되고, 비과세도 해당되지 않습니다. 오히려 조정대상지역에 주택이 있을 경우에는 양도세가 중과될 수 있는데요.

그렇다면 오피스텔 매도 시 A고가주택 비과세를 받고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 2년 보유 또는 거주를 해야 비과세를 받을 수 있습니다. 2021년 1월 1일부터는 최종1주택이 된 후 2년을 추가 보유해야 합니다. 2년이 되기 전에 주택 매도 시에는 비과세 혜택을 못 받습니다. 또한 증여를 해도 추가 2년, 업무용으로 변경해도 추가 2년이 적용됩니다.

오피스텔은 잘못 사는 순간 기존 비과세가 깨질 수 있으니 기존에 주택을 가지고 계신 분들은 오피스텔 재테크를 고려해보시는 것이 좋을 것 같습니다. 오히려 오피스텔보다 꼬마 빌딩이 세금 계산이 좀 더 쉽습니다.

꼬마 빌딩은 법인 취득세 중과가 있습니다. 그러나 보유세는 상가 재산세로 납부, 종부세는 토지 공시가 80억원 이상일 시 납부, 양도세는 중과되지 않고 비과세도 없습니다. 오히려 오피스텔보다 세금 계산이 훨씬 간편하죠.

지금까지 오피스텔 과세 체계를 알아봤는데요. 오피스텔 투자 전에는 오늘 알아본 과세 체계와 투자 가치가 있는 오피스텔을 잘 알아보시고 숙지하시는 것이 필수입니다. 

#부동산

#부동산스터디

#부동산공부

#부동산뉴스

#부동산세금

#오피스텔

#오피스텔과세

#비과세

#보유세

#부동산절세