<성수3지구 현안> 2023.07.11. 조합원 질의사항>에 대한 설명
질문1. 학교부지(1,2지구. 공립.교육청부지.존치)를 공공기여시설로 보는가 타당한지? 비례율 맞추기 위한 3지구에 공공청사 부지할당은 불공정 해 보임.
답변: 서울시에서 해당 내용을 공개했을 당시 조합 역시 해당 문제에 이의제기를 하였습니다. 서울시 관계자는 공공청사를 제외한다면 다른 기부채납 시설로 무언가 내놓아야 한다는 답변을 받아 공공청사를 제외하여도 해당 부지에 공공에서 필요한 기부채납은 변하지 않는다는 것을 알게 되었습니다. 추후 도시설계업체를 선정후 해당 문제에 대해 논의할 예정입니다.
질문2. 대중교통 종점 차고지도 공공기여설로 봐야하지 않나. 지금 빠짐.
답변: 태진운수는 공공시설이 아닌 조합원입니다. 조합은 태진운수와 부지이전에 대한 협의를 진행할 예정이므로 도시설계의 업무협조가 절실한 상황입니다. 업체선정의 절차를 진행하고 있으니, 도시설계업체가 선정되면 이점 또한 논의할 예정입니다.
질문3.공공청사 위치 변경(수변->북쪽) 및 다른 시설(도서관, 미술관,전시관등..)로 대체 요청. 가능해 보임
답변: 위에서 설명하였드시 해당 문제는 이의 제기 대상입니다. 도시설계업체가 선정되면 논의 하도록 하겠습니다.
질문4.현재 용적률 3지구가 작음. 4지구대비 12.24% 작음.
(282.10%, 277.35%, 278.99%, 291.23%)
답변:용역률은 특별건축구역지정으로 최대한 이익되는 방향으로 진행할 예정입니다.
질문5.현재 공공기여율(순부담율) 3지구가 젤 큼. 4지구 대비 2.89% 큼.
(20.74%, 20.40%, 20.90%, 18.01%)
답변: 보는 시각에 따라 작을 수도 있고 높을 수도 있습니다. 이번 서울시에 의견제출할 때 더욱 면밀히 검토하고 의견을 제출할 예정입니다.
질문6.조합의견은 누구와 검토중이고 어떻게 수렴중인지. 설계사는 ANU랑 검토중인지?
답변: 서울시는 7월말일까지 조합의 의견을 달라라고 하였습니다.
최고층고등 전반적인 문제는 소수가 결정할 수 있는 사안이 아닙니다. 때문에 총회 개최를 준비중이고, 성수3지구는 총회개최 진행중 조합원님의 충분한 의견을 수렴후 서울시에 의견을 제출하려고 하고 있습니다. 현재는 이사님과 정비업체,설계업체에서 조합원의 의견을 충분히 수렴할 수 있는 방법을 강구중입니다.
질문7.최고 층수 사전검토는 진행중인지?(누가, 몇층, 추가비용, 상승자산가치). 총회 안건 근거자료 필요. *우편안내문의 최고 300m는 삭제필요.
답변:설계사무소에서 50층일 때와 70층이상 일때의 비교자료를 작성중입니다.
총회때에는 조합원님이 해당 내용을 보시고 결정할 수 있을 것 같습니다. 결국 높이제한이 없기 때문에 50층으로 하되 층고를 높여 70층이상의 효과를 보는 방법이 있을 수 있고, 사업성을 고려하여 70층 이상으로 하여 세대수를 늘리는 방법이 있는 것입니다. 문제는 공사비이기 때문에 조합원님들 모두와 합리적인 합의가 있어야 할 것입니다.
질문8.국제 설계 현상 공모를 위한 사전 검토는 진행중인지? 총회 후 시작하면 늦음. 의향서, 설계서 지침서,공문등 사전 준비. 타임라인(단계별 목표일) 설정 필요. *국제디자인의 프리미엄 -> 자산가치증가.
답변: 국제공모등 모든 것은 한 개인이 결정할 수 있는 수준이 아닙니다.(압구정동은 국제공모로 설계비 140억) 때문에 총회에서 조합원들의 합리적인 합의가 있어여 하기 때문에 성수3지구의 미래를 결절할 이번 문제는 서두르기보다는 신중해야 할것으로 보입니다. 또한 서울시에서 시공사선정 지침을 아무리 빨리 만들어도 8월말일 이전에는 공표하지 않는다고 합니다. 여러 좋은 아이디어가 있으니, 지켜봐 주시기 바랍니다.
국제공고의 단점은 서울시 인허가와 큰 차이가 있다는 점이 문제입니다. 지금 압구정3구역은 결국 서울시에 고발되는 상황에 이르렀습니다.
(http://www.dosijeongbi.com/4124)
질문9.ANU 계약 해지 가능한지? 해지후 경쟁입찰 참여유도.
답변:조합원님들의 합리적인 합의가 있으면 불가능하지 않습니다.
그러나, 계약해지를 하지 않고도 외국회사의 참여를 할 수 있는 방법이 있다면 어느것이 유리한지 검토해봐야 할 것입니다. 해당 문제는 총회에서 자세히 설명해 드릴 예정입니다.
질문10. 특별건축구역 진행 필요. 용적율 360% 받아야함. 자산가치 상승
답변:특별건축구역은 선택이 아닌 필수 사항입니다.
때문에 이번 총회에 해당 안건을 반영하기 위한 특별건축구역 지정 업무를 할 수 있는 설계계약 변경안이 상정하게 됩니다. 이문제는 지난 총회에서도 매우 중요해서 설명회까지 한 사항입니다. 성수3지구의 설계사무소가 특별건축구역지정에 특화된 회사라는 점은 우리 사업에 많은 도움이 될 것으로 기대합니다.
질문11. 시공사 선정을 위한 설계도는 50층기준의기존안을 이용하는지? 초고층 설계 변경될텐데, 시공사와의 계약변경등 문제되지 않는지. 어떻게 극복?
답변:성수3지구는 시공사 선정을 할 수 있는 준비가 되어있습니다.
그것은 성수전략정비구역고시 내용을 토대로 건축심의 서류를 작성하였기 때문입니다. 당시에는 서울시에서 심의를 받아주지 않아서 많이 아쉬웠는데 해당 서류가 있어 시공사 선정을 즉시 할 수 있는 우연한 기회가 되었습니다.
해당 자료는 50층의 기준으로 계획되어있으나, 시공사에게 해당 자료를 바탕으로 초고층의 대안설계를 유도하면 초고층(70층) 공사비 내역을 받을 수 있는지 법률적인 자문을 받는 중입니다. 설계도서를 작성하는데 약4~5개월이 소요되는 점을 가만하면 당시 건축심의 서류가 지금 있다는 것이 매우 유리한 상황임은 분명합니다.
만약 해당 설계도서가 없었더라면,
정비계획변경후 시공사 선정을 시작하게 되는데 2023년 12월 정비계획 고시를 기준으로 설계도서 작성하는데 5개월, 적산(물량산출)하는데 2개월이 소요될 것으로 보이며, 시공사 선정 총회 일정은 3~4달이 걸리기에 2024년 10월경 시공사 선정을 하게 된다는 일정이 나오게 됩니다.
조합은 시공사를 조기에 선정할 것인지 나중에 선정할 것인지는 조합원의 결정에 따를 것입니다.
질문12. 시공사 턴키방식은(설계+시공)?
답변:서울시에 시공사 선정지침서가 아직 구체적으로 나오지 않아 좋은지 나쁜지 알 수 없으나, 시공사에 설계까지 마낀다는 것은 시공사에 너무 의지하는 것이 아닌지 생각해 볼 문제입니다. 시공사와 조합은 상생 관계가 아닙니다. 조합은 공사비를 적게 줘야하는 입장이고 시공사는 공사비 더 많이 받아야 하는 입장이기에 상생 관계가 아닌 경계해야 하는 대상이기 때문입니다.
최종 조합원의 바램: 3지구의 지리적 위치, 토지이용계획에 따른 열세를 극복하고 자산가치 극대화를 위해서는, "초고층 + 최고층 + 특화설계(국제공모)" 만이 유일한 방법입니다. 79F 이상의 국제설계 공모 진행를 요청합니다!!
답변:조합장은 조합원님들이 원한다면 못할 것이 없습니다. 때문에 조합원의 의견을 묻기 위해 총회를 개최하는 것입니다. 곧 있을 총회에서 조합원님들이 좋은 의견을 많이 주실 것으로 기대하겠습니다. 그동안 성수3지구는 도시설계가 없는 상황에서 많은 애로사항이 있었습니다. 이번에 도시설계를 선정하면 양질의 자문을 토대로 정비계획변경에 유리한 계획안을 만들어 서울시에 제출할 수 있을 것입니다. 감사합니다.