월세계약및 해법, 내용증명 작성 방법(실전 경험담)

[책 읽어주는 남자]

임대 사업을 하면서 많이 발생하지는 않겠지만

그래도 가끔 발생할수 있는 일이

저에게도 일어났네요

타인에게 악한 마음을 가져보지 못하였기에

더욱 아프게 마음으로 다가오는것 같습니다.

우체국 집배원님께서 등기를 가져오시길래 어떠한 사유로 내용증명을 보냈더니 답변서가 온거예요 하고

상황 설명을 하니, 집배원님 왈 서구쪽에 이런 사람이 무척이나 많아졌다는 이야기를 해주시더군요.

인터넷 검색 사이트에 들어가 보았더니, 역시나 이런 사람들이 많음을 알게되었고

힘들어하는 임대인들과 명도소송및 명도집행 소요기간이 최소 4개월에서 6개월이상 소요됨을 설명하는 글들이

주를 이루더군요.

물론 고의적이 아닌 진짜 힘들어서 월세를 못내는 임차인도 있겠지만,

세입자들의 입장에서 올린 글들을 보니 대체적으로 자신의 잘못보다는 임대인에게 너무 하다는 글과 보증금이

남아 있으니 보증금에서 공제하면 되지 왜 명도소송하느냐는, 너무한것 아니냐란 글들이 난무하더군요...

명도가 경매쪽에서 많이 발생하지만, 임대사업 하면서도 발생할수 있다는것을 깨우친 한해였습니다.

월요일에 방송하는 부자따라잡기 코너에서   '보증금 300만원/월세60만원'   '보증금 600만원/월세30만원'

이중에 어떠한 조건으로 임대사업을 하시겠습니까? 하고 재테크 전문가가 물으니

송은이, 김은숙등 사회자 답변 - 보증금 300만원 은행에 집어 넣느니 당연히 월세 30만원 더 받는게 좋지요!

하고 대답하더군요.   물론 전문가가 답하길 땡!~  이유는 세입자중에서 월세를 제 날짜에 입금하지 않으시는

분들이 의외로 많기 때문에 명도기간 6~10개월과 소송비용, 명도집행비용을 감안한 보증금을 확보하는것이

더 좋다라는 말을 하더군요.

그런데 여기서 틀린것 발견하신 회원님들 계신가요?

저도 실수로 지나쳤는데 오토매니져님께서 알려주셔서 알게 된것인데,

물론 재태크전문가도 방송상에서 실수한것이 되네요...ㅎㅎ.

보증금 산정시 1,000에 월10이니

보증금 3,000/60만원    과    6,000/30만원이 문제의 정답이랍니다.

그럼 생각이 다시 바뀌게 되네요 3,000/60만원을 당연히 선택하겠죠?

이말이 주는 교훈은

욕심을 부리다가 안전장치를 제대로 해놓지 못해 더큰 손실을 볼수 있다는 말이니 참고 하면 좋겠지요?

저또한 욕심이라면 욕심을 부린 응당의 대가란 생각을 해보고요.

아뭍튼 가급적이면 명도보다는 대화를 통한 해결책이 더 올바르고 좋은 방법이겠지만.

이렇게 인내심과 웃음으로 좋게 대화를 해도 안될경우는 어쩔수 없나봐요.

그러면, 지금까지의 과정 (입주~내용증명)까지를 소개 합니다.

첫번째 작성한 내용증명은

직접 법원에 가서 명도소송을 하기위하여, 명도소송 초안 작성후 사무실에서 교수님께 문의를 한바

소송전에 내용증명을 2통(납부기간 언제까지 와 해지통보) 보낸후 명도 소송을 진행하는데

개인적으로 소송을 하게되면 시간도 오래걸리고 힘드니,

어차피 세입자가 부담하는 비용인데,

변호사나 법무사를 통해 소송을 진행하는게 유리하다는 말씀과 함께

내용증명 초안을 작성해 주셔서 김혜영씨가 워드 작업을 해주셔서 보낸 것입니다.

두번째는 이것을 참고하여 집에서 작성하여 USB에 저장후 역시 교수님 사무실에서 프린트해 보낸것입니다.

이렇게 내용증명을 보내는 이유는 (교수님 말씀)

세입자가 경각심을 갖고 대화 유도및 월세를 받기 편하다는것과,

내용증명을 보내야만, 법원에서도 우선적으로 참작을하는것이 내용증명이니

더빠른 결과를 얻을수 있다는 것이었습니다.

결과는 아직 나오지 않았지만

세입자에게서 답변서가 왔고

언제까지 납부하겠다는 약속과 본인이 언제까지 이사하겠다는 약속을 하였으니 좋은 결과가 있으리란 생각입니다.

그리고 내용증명을 보낼때 개인이 보내는 경우와 법무사 직인이 찍힌 내용증명 두가지가 있는데

효과적인 면에서는 법무사 직인이 찍힌 내용증명이 더 좋다는 말씀과 함께...

아참!

내용증명 보내실때도 여러가지가 있더군요.

일반 내용증명, 수취인 확인 가능한 내용증명, 일일특급(특별)내용증명등

그냥 참고 하셨으면 하네요

17일(금)에 서로 모르는 상태로 전 내용증명(수취인 확인시 알려주는것-배달확인 내용증명)을 보내고

세입자는 일일 특급으로 답변서를 보내,

제가 보낸것은 20일(월)에 도착한다고 하고, 세입자가 보낸 답변서는 18일(토)에 도착 하였습니다.

토요일은 우체국 쉬는줄 알았는데 그게 아니더군요.  제가 물어보았을때 안된다고 하더니...

여기서 추가글 하나 올립니다.  제가 보낸것도 일일특별 배달확인 내용증명이어서 같은날 보냈으면 같이 도달해야

하는데, 그렇지 못하더군요...동네 작은 우체국과 큰 우체국의 차이점도 발견할수 있었어요

그분들의 고생은 알지만 약간의 친절이 아쉬운 대목입니다.

그리고 한가지 또 동사무소 4시까지 맞나요?

우첵국은 6시까지 문을 열어 놓더군요.   이것도 참고 하시기 바래요...ㅎㅎ

혹시 회원님들에게도 발생할수 있는 사항이니 회원님들도 참고하시고 도움되셨으면 하는 바램에서

내용증명1,2 와 답변서를 올려봅니다.

이후 진행된 상황을 추가로 올립니다.

답변서의 내용처럼 24일까지 기다렸으나, 전화 한통화 없이 약속을 어겼고,

제가 전화를 걸었더니 이번에도 1시간후에 전화 할게요 한 사람이 5시간이 지나도 역시나 깜깜 무소식..

전화 통화 해서 27일까지 연장 하였으나, 역시 전화 없이 무소식..

더욱 황당한것은 27일 오전에 두번째 내용증명 보낸것이 반송이 되어 돌아 왔네요..

명도소송 진행하려고 교수님께 전화했더니

교수님 말씀...'내용증명 다시 한번 보내세요'

그래서 아래에 있는 내용증명4 를 27일에 부랴부랴 작성하여 29일에 명도한다고 통보했어요..

이번에는 집과 직장,  두곳으로 보내고 28일엔 핸드폰으로 명도소송 진행한다고 문자보내고...

그래도 전화 한통화 없네요...

통장 압류하려는 생각에 사업장에 근무중인 여직원에게 전화상으로 명함에 대표라고 나와 있던데

사업자가 홍주안씨로 되어있는것 맞나요..물었더니..사업자는 다른 사람 명의로 되어있다는 답변만..

한마디로 말해서 부부가 사업을 하고는 있지만...남편 명의로 통장이 없다면...

왠지 똥 밟은것 같다는 느낌이...쏴~하고 몰려드네요...

차후 발생하는 내용은 또다시 이어서 게재하기로 하고...

글 읽어주셔서 고맙습니다..ㅎㅎ

  계약내용

아파트 월세 계약서

계약일 : 2010년 9월 29일

입주일 : 2010년 10월 6일

보증금 : 삼백만원

월   세 : 77만원 (매월 6일에 선불로 지급하기로 한다)

임대차기간 : 임대인은 위 아파트를 임대차 목적대로 사용 수익할 수 있는 상태로 하여

                  2010년 10월 6일까지 임차인에게 인도하며, 임대차 기간은 인도일로부터

                  2011년 10월 5일까지 12개월로 한다

특약사항 :

 1. 모든 관리비는 내부 규정에 따른다.

 2. 현 시설물 상태로 임대하며 물품 파손시 임차인이 원상복구 하기로 한다.

    (옵션 - 에어컨, 세탁기, 냉장고, 인덕션, TV다이, TV, 붙박이장2)

 3. 월세는 선불이며 2회이상 연체시 최고 서면없이 계약을 해지하기로 하며, 그에 따른 부대비용

    (부동산중개수수료 + 명도외의 법적비용 + 연체월세의 연체이자 24%외 모든 법적비용)을

    임차인이 위약금으로 임대인에게 지불하기로 한다.

 4. 임차인은 임대인이 소유권등기후 은행대출을 받는데 협조하기로 하며, 전입신고와 확정일자를

    은행대출이 진행된 이후에 하기로 한다.

 5. 2010년 11월 6일에 보증금 이백만(2,000,000)원을 추가하기로 하며, 이백만원을 입금후에는

    보증금 오백만(5,000,000)원에 월세 75만원(750,0000)으로 조정하기로 한다.

 6. 농협 453037 - 000 -000000 김상천

특약사항

내용증명 1 

                    내   용   증   명

1. 청 구 인

   성     명 : 김상천

   주     소 : 대전광역시 서구 갈마동 273-

   전화번호 : 017-434-0000

2. 피청구인

  성     명 : 홍??

  주     소 : 대전광역시 서구

  전화번호 : 010-0000-0000

3. 부동산 소재지 : 대전광역시 서구

4. 임대차 관계 : 계약당시 : 2010.10.06.입주 보증금 삼백만원/월세 77만원

                      (특약사항 : 입주후 1개월뒤 보증금 오백만원으로 증액/월세 77만원으로 조정한다)

5. 위 부동산 임대차관계에 있어서 차임이 2기 연체되었고, 계약당시 임차보증금을 1개월후 삼백만원에서

  오백만원 으로 증액하기로 합의하였는바, 그러나 보증금을 증액 하기로 한 약속도 불이행했고 차임도 계속

  연체되었습니다.   임대차 계약서상 차임이 2기 연체되면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있는 바,

  2010. 12. 15까지 밀린 월세와 증액되는 보증금(\2,000,000) 전액을 납부하지 않으면 계약을 해지한 것으로

  간주하겠습니다.

6. 2010. 12. 15 까지 밀린 차임을 납부하지 않을 경우 계약을 해지된 것으로 간주가 되니 바로 이사하여 주시기

  바랍니다.

7. 2010. 12. 20 까지 이사하지 않을 경우에는 부득이하게 법적 절차인 명도소송을 진행할 수 밖에 앖게 됨을

  양지하시기 바랍니다.

8. 법적 절차를 진행하게 되면 그에 따른 법적비용이 발생하게 되는바, 그 내용도 임차인이 부담하게 됨도

  양지하시기 바랍니다.

                                                                                                               2010년 12월 09일

                                                                                                               김   상   천     (인)

 내용증명 2

                            내  용  증  명

1. 청 구 인

   성     명 : 김상천

   주     소 : 대전광역시 서구 갈마동 273-

   전화번호 : 017-434-0000

2. 피청구인

  성     명 : 홍??

  주     소 : 대전광역시 서구

  전화번호 : 010-0000-0000

                 042-223-0000 ( 사업장 , 000서비스 영업대행사(주)0000 대표 홍??)

3. 부동산 소재지 : 대전광역시 서구

4. 임대차 관계 : 계약당시 : 2010.10.06.입주 보증금 삼백만원/월세 77만원

                      (특약사항 : 입주후 1개월뒤 보증금 오백만원으로 증액/월세 75만원으로 조정한다)

5. 위 부동산 임대차관계에 있어서 계약당시 임차보증금을 1개월후(2010.11.06) 삼백만원에서 오백만원

  으로 증액하기로 하였으나 증액하기로한 약속을 불이행 하였고, 월차임도 입주후 한번도 납부하지 않

  고 2기 이상 연체 하였습니다.

6. 피청구인의 편의를 봐주기 위해 전화와 내용증명을 통해 2010.12.15.까지 납부기간을 연장해 주었으

 나 약속을 이행하지 않았고, 이에 다시한번 전화 통화시 계약해지를 통보한후 하루의 기간을 재 연장

  해주었으나 이또한 약속을 이행하지 않았음에 계약해지를 통보 합니다.

7. 피청구인은 전화통화를 피해가며, 통화가 되더라도 ‘술자리다, 회의중이다’ 하며 여러 가지 사유를 대

  면서, 잠시후에 전화 하겠다라는 약속 또한 지키지 않았고, 계약 이행의 의지 또한 보여주지 못하였기

  에 다시 한번 계약해지를 통보하는 바입니다.

8. 2010.12.09.에 발송한 내용증명의 내용처럼 2010.12.20.까지 이사하지 않을 경우에는 부득이하게 법

  적 절차인 명도소송을 진행할 수 밖에 없게 됨을 양지하시기 바랍니다.

9. 법적 절차를 진행하게 되면 임대차계약서 특약사항에 있는 위약금 및 피청구인으로 인하여 발생한

   대출이자에 대한 손실, 공실에 따른 손실, 법적비용이 발생하게 되는바, 그 내용도 임차인이 부담하게

   됨을 양지하시기 바랍니다.

                                                                                                           2010년 12월 17일

                                                                                    김  상  천      (인)

 답변서 3

                                         답     변     서

1. 청 구 인

     성     명 : 김상천

     주     소 : 대전광역시 서구 갈마동 273-

     전화번호 : 017-434-0000

2. 피청구인

    성     명 : 홍??

    주     소 : 대전광역시 서구

    전화번호 : 010-000-0000

                  (042-223-0000 )

위 당사자간의 피청구인은 다음과 같이 답변합니다.

     1. 부동산 임대차계약서에 의한 차임이 부득이 하게 2기 연체된바 12월24일까지

        2기분 154만원을 납부하겠슴.

     2. 또한 임대보증금 200만원 미납에 대한것도 2011년 1월 11일에 전액 납부할것을 약속함.

     3. 부득이한 사항으로 약속을 이행치 못했으나 너그러운 마음으로 명도는 하지 말아주시길

        바라며 상기 약속을 위반할시는 청구인의 주장대로 계약해지에 의한 사유로

        2011년 1월 12일 이내로 이사를 하겠습니다.

                                                                                                 2010 년 12 월 17 일

                                                                                                 피청구인 홍   ?   ? (인)

내용증명 4

내   용   증   명

1. 청 구 인

성 명 : 김상천

주 소 : 대전광역시 서구 갈마동 273-

전화번호 : 017-434

2. 피청구인

성 명 : 홍주안

주 소 1 : 대전광역시 서구

주 소 2 : 대전광역시 중구 대흥동 ~ ktcs114우선번호안내서비스 ~

전화번호 : 010-

               042-223(ktcs 114우선번호안내서비스 ~)

3. 부동산 소재지 : 대전광역시 서구

4. 임대차 관계 : 계약당시 : 2010.10.06.입주 보증금 삼백만원/월세 칠십칠만원

                      (특약사항 : 입주후 1개월뒤 보증금 오백만원으로 증액/월세 칠십오만원으로 조정한다)

5. 위 부동산 임대차관계에 있어서 계약당시 임차보증금을 1개월후(2010.11.06) 삼백만원에서 오백만원으로 증액 하기로 하였으나  증액하기로한 약속을 불이행 하였고, 월차임도 입주후 한번도 납부하지 않고 2기 이상 연체 하였습니다.

6. 피청구인의 편의를 봐주기 위해 전화와 내용증명을 통해 2010.12.15.까지 납부기간을 연장해 주었으나 약속을 이행하지 않았고, 이에다시한번 전화 통화시 계약해지를 통보한후 하루의 기간을 재 연장 해주었으나 이또한 약속을 이행하지 않았음에 계약해지를 통보 합니다.

7. 피청구인은 전화통화를 피해가며, 통화가 되더라도 ‘술자리다, 회의중이다’ 하며 여러 가지 사유를 대면서, 잠시 후에 전화 하겠다라는 약속 또한 지키지 않았고, 계약 이행의 의지 또한 보여주지 못하였기에 다시 한번 계약해 지를 통보하는 바입니다.

8. 2010년12월17일에 해지통보및 명도소송에 대한 내용증명을 발송하였으나, 피청구인이 고의적으로 수취하지 않 아 2010년12월27일 반송 되었음에 이또한 계약이행의 의지가 없음으로 받아들입니다.

9. 피청구인이 2010년12월17일에 발송한 답변서가 2010년12월18일에 청구인에게 접수된바, 그 내용은 “2010년 12월24일까지 2기분 154만원을 납부하겠슴 과 임대보증금 미납금 이백만원을 2011년1월11일에 전액 납부할것 을 약속함” 이었습니다. 그러나 2010년12월24일 납부하기로한 차임에 대한 약속을 지키지 않았고, 시간을 연 장하여 청구인에게 금전적, 정신적 피해를 주려함이 명백함으로 2010년12월29일에 명도소송을 진행함을 통보하 는 바입니다.

10. 법적 절차를 진행하게 되면 임대차계약서 특약사항에 있는 위약금 및 피청구인으로 인하여 발생한 대출이자에 대한 손실, 공실에 따른 손실, 법적비용이 발생하게 되는바, 그 내용도 임차인이 부담하게 됨을 양지하시기 바랍 니다.

                                                                                                         2011년 12월 27일

                                                                                                         김  상  천  (인)

[오토매니져]

임차인네 동전은 둥글지 않은 것 같습니다.
둥글면 잘 굴러갈텐데...
좋은 경험담 덕분에 잘 읽었습니다.

[책 읽어주는 남자]

네! 그런것 같아요
둥글게 둥글게 잘 굴러가면 좋으려만,
세상사 뜻대로 안되고 어긋나기도 하고, 삐그덕 거리기도 하는것 같아요...

[산들바람]

저도 갖고 있지만 늘 불안한 대목입니다. 게다가 저는 그 월세를 주고 단독으로 사는 사람들은 어떤 사람들인가 궁금하기도 합니다. 세상사 분에 맞지 않는다면 애초에 들어가질 말았어야죠. 얼핏보면 임대인이 야속하게도 보입니다. 그렇지만 임대인 입장에서 보면 이미 대출이 발생을 하였고 달달이 나가는 대출이자에 대한 부담이 크니 한달이든 두달이든 마냥 봐줄 수는 없는 노릇일 것 같습니다. 얼마나 맘고생 많으세요. 저한테는 큰 도움이 되는 글인 것 같습니다. 아무쪼록 임차인이 답변서에 보낸 글처럼 약속을 꼭 지켜야할텐데요.

[책 읽어주는 남자]

예전에 제가 드린 말이 있죠?
때가 되면 나갈거고 스트레스 받으면 나만 손해고,
긍정적으로 생각하고 있으면 좋은 결과과 생길거예요 라고 한 말...
지금도 변함 없답니다.
살다보면 이런일 저런일 생길수도 있는거고,
안되면 안되는 대로 방법을 찿아 해결해 나가면 그뿐이고...
그냥 순리대로 웃으면서 살아보려고 합니다....ㅎㅎ
님도 좋은 일이 계속해서 생기려는 기운이 생기고 있는것 같아요
좋은 생각, 밝은 생각으로 기다리다 보면 또 한번, 또 한번의 기회가 계속해서 생길꺼에요.

[쟝아]

감사

[책 읽어주는 남자]

고맙습니다.

[만약에]

글 잘 읽고갑니다.회원님들께 도움이 많이 되겠어요!여러가지로 고마우신 책남님 복받을거유...

[책 읽어주는 남자]

고맙습니다!
만약에 님도 복받으세요...

[medic선영]

100% 공감!! 맘 고생 심하시겠어요^^ 힘내시고 곧 잘 해결되실꺼에요~ 힘내세요^^

[책 읽어주는 남자]

이후 진행된 상황..
전화통화없이 온 답변서대로 24일까지 기다려주었으나, 약속 불이행..
27일까지 또 연장해주었으나, 이또한 불이행..
더군다나 17일에 보낸 내용증명이 수취인부재로 10일만에 반송..
27일에 내용증명을 다시 작성하여 집과 직장으로 발송하고
전화 통화 '29일에 명도소송 들어갑니다' 하고 배우자와 통화했더니, 전화 드릴께요 해놓고 역시나 깜깜 무소식..
28일엔 핸드폰으로 문자 보내서 자료 만들어 놓고, 혹시나 하고 성의있는 태도를 기대했는데 역시..깜깜..
보증금 남아 있으니 까나가면 되지 않나요라는 소리까지 듣고..지금까지 사과하는 전화 한번도 없이 시간만 끌고..
명도해도 저 나쁜 사람 아닌거죠?

[아카시아]

우리 카페는 참 좋은 카페여요... 그쵸? 이런 귀한 정보도 얻고 ... ㅋㅋ