안녕하세요. 수호천사 김의구입니다!
제가 여기에 올리는 글들은 금융/부동산 관련 내용인데, 선택할 마땅한 말머리가 없네요~ ^^;;;
한 가정의 가장으로서 보금자리를 준비하는 것은 반드시 따르는 의무라 생각됩니다. 경제적인 여유가 되어 처음부터 자기 집으로 시작을 할 수 있다면 이보다 더 좋은 방법은 없겠지만, 전세로 시작을 하게 되는 경우에는 이에 대해 각별히 주의를 해야 피해를 보는 법이 없을 것입니다.
부동산 중개소를 거쳐 계약을 하였다고 해도 필요한 것은 본인이 꼭 확인해 보면, 이에 관련된 지식도 늘어날거라고 보기에 참고하시라고 올립니다.
성인이 되어서 경험하게 되는 가장 큰 계약은 무엇일까요? 십중팔구 전세계약일 것입니다. 직장생활동안 모은 돈, 부모님이 도와주시는 목돈 등을 합해서 전세집을 얻기 때문이겠지요. 이렇게 해서 얻은 전세집을 잘 지켜야 미래의 내 집이 가까워 질 수 있을 것입니다.
샐러리맨이라면 대부분 전세집에서 살아 본 경험이 있을 것입니다. 계약이 만료되어 새집을 찾는 경우도 있을 수 있고 전세계약을 연장하는 경우가 가장 일반적일테고요~ 전세가격이 많이 올라 싼 가격에만 신경을 쓰는 경우가 많아 중요한 몇 가지를 놓치는 경우가 생기며, 집주인과의 전세금 문제라든지 경매시의 보증금 문제 등 생각지도 못한 문제로 인해 어려움을 겪을 수 있기에 이러한 걱정 거리 없이 전세를 편하게 사는 방법에 대해 많이 궁금하실거라 봅니다.
사실 집 없는 서민들은 전세집을 구할 때마다 전재산인 전세금을 안전하게 보전할 수 있는지, 새로운 전세입자를 원할 때 구할 수 있는 지 걱정스러워하는 것이 일반적입니다. 하지만 전세계약에 대하여 알아두면 전세기간을 안심하고 보낼 수 있으며, 기본적인 전세계약 요령을 차근 차근 알아보면 다음과 같습니다
▣ 가장 중요한 것은 전세금을 지킬 수 있어야 한다.
문제는 권리분석입니다. 계약시 등기부등본(건물/토지)을 통해 집에 얽힌 권리관계를 꼭확인해야 합니다. 근저당, 가압류, 가처분 등이 설정돼 있는 집은 피해야 하며, 소액의 근저당이 설정된 경우 그다지 문제가 되지 않지만 가처분,가압류된 집은 무조건 피하는 것이 좋습니다. 이유는 전세계약 자체의 효력이 상실될 수 있기 때문이다. 또한 등기부등본상 설정된 선순위 근저당 등의금액이 주택의 가치에 비해 높게 설정되어 있다면 과감히 다른 주택을 찾아보는 것이 현명한 방법입니다.
전세계약 이전에 근저당 등이 설정되지 않았다면 세입자는 `선순위' 자격을 갖게 됩니다.집이 경매처분 되어도 계약기간 동안 살 수 있고 전세금도 낙찰대금에서 가장 우선적으로 배당 받을 수 있기 때문이며, 전세집의 권리상 하자를 확인하기위하여 전세금을 주기 전에는 반드시 미리 당일날 등기부등본을 발급받아 확인하는 것이 좋습니다. 등기부 등본을 확인은 계약 직전, 중도금 치를 때,잔금 치를 때, 전입신고 직전에 한번씩 등기부를 챙겨봐야 합니다.
▣ 계약을 마친 후 바로 계약서를 들고 동사무소에 가라.
입주와 함께 전입신고와 확정일자 날인을 반드시 받아야 합니다. 전세계약서를 갖고 동사무소등에 가면 전입신고와 확정일자 날인을 간단히 처리할 수 있으며, 전입신고는 대항력(계약기간 동안 집을 비우지 않아도 되는 권리)을 갖도록 해 줍니다. 확정일자 날인은 우선 변제 권(경매처분 때 낙찰대금에서 전세금을 돌려 받을 수 있는 권리)을 갖도록 하는 장치라고 생각하면 되고, 보증부 월세계약을할 경우에도 월세 보증금을 지키기 위해서는 전세계약 할 때와 마찬가지로 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이 필수적입니다.
▣ 가능하다면 전세권 설정이 가능한 집이 안전하다.
집에 전세권을 설정해두면 가장 안전합니다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 보증금반환 청구소송을 거치지 않고 바로 집을 경매처분 해 보증금을 돌려받을 수 있기 때문이죠. 또한 해당 주택에 거주하지 않아도 권리가 보호되는 것도 장점입니다.그러나 근저당 등이 설정되지 않은 집이라면 굳이 돈을 들이면서 전세권을 설정 하지 않아도 됩니다. 확정일자와 전입신고로 전세권 설정 못지 않은 보호장치가되기 때문이며, 전세권을 설정하려면 집주인의 동의가 필요합니다. 전세금이 8000만∼1억원 정도라면 법무사사무실에서 대략 50만원선의 비용이 소요됩니다.
▣ 계약기간 만료 후 집을 비워도 전세금을 지킬 수 있는 방법.
계약기간이 끝난 후 집을 비우고도 전세금을 확보할 수 있는 방법은 바로 ‘임차권 등기명령제도’를 활용하는 것입니다. 과거 전세금 회수를 위해 집을 경매 처분할 때, 해당 집에 거주해야만 낙찰대금에서 전세금을 변제 받을 수 있습니다. 하지만 법원에서 임차권 등기를 마치면 다른 곳으로 이사를 해도 살던 집에 대한 전세금을 확보할 수 있습니다. 임차권등기를 하려면 확정일자가 날인된 임대차계약서와주민등록등본, 거주사실확인서 등을 준비해야 합니다.
▣ 소액임차보증금은 우선변제를 받을 수 있다는데.
이것은 전세금이 소액이면 집이 경매될 때 권리관계 및 전입신고 시기에 관계없이 가장 우선적으로 일정 금액을 세입자에게 돌려주는제도입니다. 하지만 소액보증금 우선 변제 혜택을 받으려면 지역에 따라 적용되는 소액보증금의범위가 다르기 때문에 일정 요건이 필요합니다.
통상 인터넷을 통해서도 그 범위를 확인할 수 있지만 인터넷 자료상의 업데이트가 제대로 되지 않을 수 있기에 문제점이 있을 수 있다는 것을 기억하고, 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr)에접속하여 검색창에 “주택임대차보호법” 입력하면 이에 관해 알아둘 만한 관련 정보가 줄줄이 나오니 참고하시기 바랍니다.
▣ 보험상품을 활용하면 전세금을 지킬 수 있다.
전세계약이 끝나고도 전세금을 돌려받지 못할 때 보험회사가 집 주인대신 전세금을 전액 돌려주는 보험 상품입니다. 전세권설정과는 달리 집주인의 동의가 필요 없습니다. 서울보증보험(www.sgic.co.kr) 사이트에가서 보증보험 상품종류중 ‘전세금보장 신용보험’을 클릭해 보면 본인이 보험료를 확인할 수 있습니다. 보험료는 연간 보험가입금액(보통 전세금액)의 0.7%입니다. 예로 5000만원에 전세입주한 사람이 1년짜리 계약을 하면 35만원(5000만원×0.7×1)정도 됩니다. 서울보증보험(02-745-8000)에서 취급하니 참고하세요.
▣ 전세계약서를 잘 보관해야 편하게 살 수 있다
만약 전세기간이 만료되지 않은 상태에서 전세 계약서를 분실하게 되면 어떻게 되는 것일까. 계약서에 날인된 확정일자 효력이 상실될 수 있다는 사실을 기억하시기 바랍니다. 따라서 세입자가 소유하고 있는 계약서는 물론, 중개업소가보관하고 있는 계약서에도 확정일자 날인을 받아놓으면 안전하게 됩니다. 한편, 계약 기간 중 집 주인이 바뀌면 어떤 특별한 조치가 없어도 되는 것일까.쉽게 말하면 전세기간 동안 주인이 바뀌어도 세입자에게는 아무런 변화가 없습니다. 새로운 주인은 기존 임대인의 동일한 지위를 승계하는 것이기 때문입니다.
▣ 신분증을 통해 본인여부를 확인하고, 대리인과의 계약 시 위임장을받아두라.
본인여부를 확인하기 위해 주민등록번호를 확인하고, 집주인(전세할 집의 등기부등본상 소유자)본인이 피치 못할 사정이 있어 계약체결장소에 나오지 못할 경우 대리인으로부터 집주인 인감증명서가 첨부된 위임장을 받고 나서 대리인과 계약해야 합니다.
▣ 전세계약 기간을 기억해야 한다.
살고 있던 전세 집을 내놓고 새로운 전세집을 얻을 때 주택임대차보호법상의 보호를 받으려면 전세계약 만료 1달전에 집주인에게 전세계약을 연장하지 않겠다는 의사를 반드시 통보해야 합니다. 묵시의 갱신을 피하기 위해서이며, 이때 구두로의사를 표시하는 것보다는 내용증명 등의 서면을 통해서 통보하는 것이 훗날 발생할 수 있는 전세분쟁을 피할 수 있습니다.
▣ 소소한 비용을 잘 챙겨야 분쟁이 없다.
전세계약을 할 경우 계약의 일반사항에 집중하다 보면 사소한 비용에 대한 부담문제 등을 놓치는 경우가 생길 수 있습니다. 주택에 하자가 있을 경우 주택 수리비의 부담, 각종 공과금의 부담문제, 도배비용, 열쇠의 교체문제 등에 대하여는 계약을하기 전에 충분히 집주인과 상의 후 반드시 계약서에 기재해 두는 것이 필요합니다.