백사마을 재개발 사업, 안타깝다!!

[백사토백이]

머니투데이, 뉴스 . 서울 마지막 달동네 '백사마을' 재개발, 표류 위기

김사무엘 기자 VIEW : 2016. 01. 04일

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저층 주거지 보존하는 '박원순표 재개발 1호 사업'…시행사 LH, 낮은 사업성 이유로 포기 의사

'서울의 마지막 달동네' 백사마을./사진=머니투데이DB

기존의 전면 철거 후 재개발이 아닌 저층 주거지를 보전하는 방식으로 추진돼 '박원순표 재개발 1호 사업'으로 불리던 서울 노원구 중계본동 '백사마을' 재개발 사업이 난관에 봉착했다. 사업 시행자인 한국토지주택공사(LH)가 낮은 사업성을 이유로 사업 포기의사를 밝히면서 백사마을 재개발이 표류될 위기에 놓였다.

4일 노원구에 따르면 LH공사는 이날 공문을 통해 백사마을 재개발 사업 시행자 지정권자인 노원구에 사업 포기의사를 최종적으로 전달했다. 노원구는 관련 내용 검토를 거쳐 사업 시행자 지정 취소 절차를 밟을 예정이다.

백사마을의 토지 등 소유자들은 "재개발 구역 면적의 절반을 공원·녹지·임대주택 등으로 조성하는 서울시의 방안대로는 사업성이 없어 사업을 추진할 방법이 없다"며 반발하고 나섰다.

노원구 중계동 104번지 일대에 형성돼 백사마을이라고 불리는 이곳은 1967년 도심 개발에 의해 청계천, 양동, 창신동, 영등포 지역에서 강제 철거당한 철거민들이 이주해오면서 형성된 마을이다. 1971년 개발제한구역(그린벨트)으로 묶였다가 재개발 필요성이 제기되면서 2008년 구역 해제가 됐고 이후 2009년 재개발구역으로 지정됐다.

은평뉴타운, 길음뉴타운 등 '달동네'들이 점차 개발되면서 백사마을은 서울의 마지막 달동네로 남았다. 토지등소유자로 구성된 백사마을 주민대표회의는 조합을 결성해 사업을 추진하는 방법 대신 LH를 사업 시행자로 내세워 재개발을 추진하는 방향으로 나갔다.

박원순 서울시장은 뉴타운사업과 같은 기존의 전면철거 재개발이 원주민들의 과도한 분담금, 낮은 재정착률 등 사회적 문제를 야기하자 이를 해소할 방안으로 저층 주거지를 보존·관리하면서 아파트를 건립하는 새로운 정비사업 방식을 제안했다. 2012년 백사마을이 그 첫 사례로 적용되면서 정비사업 구역 18만8900㎡ 가운데 22.6%인 4만2773㎡가 저층 주거지보전구역으로 지정됐다.

시의 정비사업계획에 따르면 백사마을에는 용적률 200%를 적용, 지상 최고 20층 1720가구 규모의 공동주택이 들어서고 저층 주거지보전구역은 시가 매입해 저층 임대주택 600여가구를 조성할 예정이다. 녹지·공원·도로 등 4만2285㎡에는 정비기반시설이 들어선다.

계획이 발표되자 백사마을 주민대표회의와 LH공사는 사업성이 없다며 반발하고 나섰다.

주거지보전구역과 정비기반시설이 전체 재개발 면적의 45%를 차지하는 등 서울시의 토지수용계획이 과도하다며 △용적률 상향 △공원·녹지 등 정비기반시설 면적 축소 △주거지보전구역 면적 축소 등을 서울시에 지속적으로 요구해 왔다.

LH공사가 2014년 9월 발표한 '중계본동 주택재개발 사업성 분석 보고서'에 따르면 시의 방안대로 재개발을 추진할 때 추정 비례율은 53~72% 수준에 불과하다. 비례율은 재개발 사업을 통해 생기는 순이익을 기존 토지와 건물 등에 대한 감정평가액으로 나눈 값으로 통상 100%가 넘으면 사업성이 있다고 평가된다.

하지만 시는 "LH의 사업성 분석에는 사업비가 최대 670억원 과다 산정됐다"며 "일반분양가와 공사 비용 등에 따라 비례율은 얼마든지 달라질 수 있다"고 반박했다.

LH의 용적룔 상향, 녹지공간 축소 등 요청에 대해서도 시는 지난해 8월 도시계획위원회 자문을 통해 "백사마을 주택재개발 정비계획을 변경할 합당한 사유가 없고 그간 추진 경위, 행정의 일관성, 다른 지역과의 형평성 등을 감안할 때 계획 변경은 타당하지 않다"고 결론 지었다.

사실상 정비사업계획 변경이 불가능하다고 판단한 LH는 지난해 10월 시에 "사업성이 없다"며 사업 포기의사를 전달했다. 이후 LH는 사업 시행자 지정 권한을 가지고 있는 노원구에 재차 녹지공간 축소 등 검토를 요청했으나 받아들여지지 않자 최종적으로 사업포기 의사를 밝혔다.

노원구 관계자는 "LH가 시와 구 양측에 사업 포기의사를 밝혔으므로 절차를 거쳐 사업 시행자 지정을 취소할 예정"이라며 "백사마을은 주민대표자회의를 통해 조합을 결성하거나 토지신탁사 등 다른 사업 시행자를 지정하는 방식으로 재개발을 추진해야 한다"고 설명했다.

LH가 사업에서 손을 떼면서 수십억원에 달하는 매몰비용을 회수할 방법도 없어졌다. 시에 따르면 LH는 2013년까지 백사마을 재개발 사업경비로 56억원을 지출했다. LH 관계자는 "매몰비용은 시의 추산보다 더 많을 것으로 추정하고 있다"며 "회수 방안이 마땅치 않지만, 정상적인 사업 진행이 어렵다고 판단해 철수를 결정했다"고 말했다.

LH가 사업에서 물러서자 백사마을 주민들 역시 시의 재개발계획에 반발하며 비판하고 나섰다. 이종민 백사마을 주민대표회의 위원장은 "보존 가치가 없는 주거지역을 보존한다며 서울시가 재개발 사업성을 크게 떨어트렸다"며 "이는 명백한 사유재산권 침해"라고 목소리를 높였다.

이종민 위원장은 이어 "LH는 물론 건설업체 몇 곳에 사업성 분석을 의뢰했지만 모두 고개를 내저었다"라며 "녹지공간 축소 등 서울시의 정비사업계획 변경 없이는 절대 사업을 추진할 수 없다"고 주장했다.

시는 저층 주거지를 보존하고 녹지공간을 확보하는 기존 백사마을 정비사업 계획에는 변함없다는 방침이다. 시 관계자는 "그린벨트 해제 구역은 원래 1종일반주거지역으로 개발돼야 하지만 백사마을은 예외적으로 2종일반주거지역으로 지정하고 용적률 200%를 적용하는 등 사업성을 충분히 확보하도록 했다"며 "타 개발지역과의 형평성이나 정책의 연속성 등은 고려할때 사업 변경은 어렵다"고 선을 그었다.

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[화랑]

사업시행인가가 났다고?
잘났다
잘 개발 돼나 ~ 개나 소나 개발하게

[화랑]

땅 빼앗겨 가면서 ...
권리자 사유재산을 함부로 건들면서 ...
무슨 개발을 한다고 난리법석인가... 기레기들

[화랑]

13000평을 요즘 싯가로 따지면 얼마인가요?

이돈은 권리자의 돈입니다, 분명히 돌려 받아야 할 돈인데 ...

2종의 토지를 1종으로 변경이 되어도 아무생각없는 주대... 제정신이 있는가?