이명박 대통령이나 저 자신을 비롯한 대한민국 국민들은, 어느 누구도 현재 우리나라에서 개발하고 있는 신도시가 몇개나 되는지 또 얼마나 많은 인구가 들어가는지 모르고 있습니다. 사실 저도 이 자료를 모으면서 이렇게 많은지 깜짝 놀랐습니다.
믿지 않을지도 모르겠지만, 모두 43개의 신도시가 만들어지고 있습니다.
대한민국 역사상 이렇게 많은 신도시가 동시에 지어진 적은 한번도 없습니다.
분명히 말해 두지만, 뉴타운이나 재개발, 균형촉진지구는 이 43개의 신도시에 들어가지 않습니다.
■ 2기 신도시(12개) : 총 191만 명
▶ 파주 신도시 : 20만 명
▶ 김포 신도시 : 15만 명
▶ 평택 신도시 : 16만 명
▶ 광교 신도시 : 8만 명
▶ 판교 신도시 : 8만명
▶ 동탄 신도시 : 12만명
▶ 송파 신도시 : 12만 명
▶ 검단 신도시 : 23만 명
▶ 양주 신도시 : 14만명
▶ 동탄 2신도시 : 28만명
▶ 오산 신도시 : 15만명(신도시에서 제외된 세교 1지구 5만명 포함함)
▶ 일산 2기 신도시 : 20만 명(850만 평)
■ 혁신도시(10개) : 총 31.5만 명(http://innocity.moct.go.kr/)
▶ 전주 혁신도시 : 2만 명
▶ 나주 혁신도시 : 5만 명
▶ 울산 혁신도시 : 2만 명
▶ 부산 강서 혁신도시 : 6만 명
▶ 김천 혁신도시 : 2.5만 명
▶ 진주 혁신도시 : 4만 명
▶ 대구 혁신도시 : 3만 명
▶ 제주 혁신도시 : 0.5만 명
▶ 원주 혁신도시 : 2.5만 명
▶ 음성 혁신도시 : 4만 명
■ 기업도시(6개) : 총 14.7만 명(http://enterprisecity.moct.go.kr/)
▶ 무안 기업도시 : 5.5만 명
▶ 무주 기업도시 : 1.2만 명
▶ 충주 기업도시 : 2만 명
▶ 해남 기업도시 : 2만 명
▶ 원주 기업도시 : 2.5만 명
▶ 태안 기업도시 : 1.5만 명
■ 경제자유구역(4개) : 총 133.5만 명
▶ 인천 경제자유구역(송도+영종도+청라) : 25만명 + 13만명 + 9만명 = 47만명
▶ 광양만 경제자유구역 : 10만명
▶ 부산 진해 경제자유구역 : 23.5만명 (http://www.bjfez.go.kr/ 참조)
▶ 새만금 군산 경제자유구역 : 30만명
▶ 황해 경제자유구역 : 23만명
경제자유구역은 이 4곳 이외에도 평택·당진, 대구·경북이 있습니다만, 현재 정확한 계획이 나오지 않아 생략합니다.
■ 행정복합도시 및 도청 이전 신도시(4개) : 총 85만 명
▶ 충남 연기 행정복합도시 : 50만 명(http://www.macc.go.kr)
▶ 충남 도청 이전 신도시(홍성신도시) : 10만명
▶ 전남 도청 이전 신도시(남악신도시) : 15만명(http://okam.mokpo.go.kr/)
▶ 경북 도청 이전 신도시(안동신도시) : 10만명(http://newplan.gb.go.kr/)
■ 기타 신도시(6개) : 총 66.5만 명
▶ 부산 정관 신도시 : 9만명(http://www.jk-ucity.net)
▶ 부산 양산 신도시 : 14만명
▶ 김해 율하 신도시 : 5만명
▶ 대전 서남부 신도시: 6.5만명
▶ 경기도 화성 테마도시(송산그린시티) : 15만 명(http://cafe.naver.com/ssgunbs)
▶ 충남 아산, 탕정 신도시 : 17만명(http://asan.jugong.co.kr/)
■ 41개 신도시 전체 인구는 520만명
노태우 정부는 5개의 1기 신도시 건설로 5년간 아파트 값 하락을 이끌었습니다. 그러면 12개의 2기 신도시를 비롯한 총 43개의 신도시는 몇 년간 아파트 값의 하락을 이끌까요?
위의 43개 신도시 전체 인구를 합쳐보면 520만 명이 됩니다.
일년에 집이 필요한 인구가 평균 53만명씩 늘어나던 예전이라면, 신도시 건설이 끝나는 5~6년 후에 인구가 320만 명(= 53만 X 6년) 쯤 늘어나 있습니다. 따라서 2~3년만 더 버티면 나머지 빈 집을 모두 채울 수 있었습니다.
하지만 통계청의 발표에 따르면, 우리나라의 인구는 2008년에서 2018년까지 10년 동안 92만 명이 더 늘어 난 이후, 계속 인구가 줄어 들게 됩니다. 앞에 이야기했듯이 2007년 이후에는 실질 아파트 구입 인구라고 할 수 있는 30~49세의 인구가 줄어듭니다. 2008년~2012년 사이에 매년 8만 명씩 줄어들고, 이후 매년 몇십만 명씩 급속히 줄어듭니다.
과연 위의 40 여개 신도시를 모두 채울 인구가 어디서 올까요?
■ 수도권의 택지지구
위의 신도시 이외에도 수도권에는 일종의 미니 신도시에 해당하는 택지지구에 아파트가 들어서고 있습니다.
현재 수도권에는 수십개의 택지지구가 지정되어 아파트가 분양 중입니다. 노무현 정부에서 아파트 값 상승을 막기 위해 수많은 택지지구가 지정되었는데, 몇개 인지 정확한 개수는 누구도 알 수 없습니다.
아래는 2008~2012년 사이에 입주 예정인 수도권의 대표적인 택지지구입니다.
▶ 고양 행신2지구 : 1.5만명, 5천가구, 2003년~2008년, 23만평
▶ 고양 풍동2지구 : 5000가구
▶ 고양 덕이지구 : 4500가구
▶ 고양 식사지구 : 7300가구
▶ 고양 삼송지구 : 6만명, 2만1597가구, 2008년~2011년, 510만㎡
▶ 군포 부곡지구 : 3000가구, ~2008년, 14만평
▶ 광명 소하택지지구 : 5400가구, ~2010년, 32만평
▶ 광명 역세권지구 : 6600가구, ~2010년, 60만평
▶ 남양주 별내지구 : 7만명, 2만4000가구, ~2011년, 154만평
▶ 남양주 진접지구 : 1.2만가구, 2002년~2008년,62만평
▶ 부천 여월지구 : 1만명, 3500가구, 2003년~2008년, 20만평
▶ 성남 도촌지구 : 1.6만명, 5400가구, 2003년~2008년, 25만평
▶ 송파 장지지구 : 5000가구
▶ 수원 호매실지구 : 4.6만명, 1.6만가구, 2007년~2011년, 94만평
▶ 시흥 능곡지구 : 1.5만명, 6천가구, 2003년~2008년, 30만평
▶ 시흥 군자지구 : 4만명, 2006년~2012년, 150만평
▶ 안산 신길지구 : 4,700가구, ~2009년, 25만평
▶ 용인 구성지구 : 1.6만명, 5200가구, 2001년~2008년, 30만평
▶ 용인 동백지구 : 5.1만명, 1,7만가구, 2002년~2007년, 100만평
▶ 용인 흥덕지구 : 3만명, 9000가구, 2004~2009년, 65만평
▶ 양주 고읍지구 : 8700가구, 45만평
▶ 의왕 청계지구 : 2천가구, 2002년~2008년, 10만평
▶ 인천 논현2지구 : 4.7만명, 1.6만가구, 77만평
▶ 하남 풍산지구 : 5800가구, ~2009년, 31만평
▶ 화성 향남지구 : 3.2만명, 1.1만가구, ~2009년, 51만평
용인 신봉지구, 상현지구, 인천 남동지구, 한화지구 등 굵직한 택지지구(가구 수가 너무 많아 집계가 곤란합니다.)가 빠진게 많지만, 위에서 열거한 것만 다 합쳐보아도 22만 가구에, 약 55만명이 살 수 있습니다. 위의 41개 신도시 인구 520만명과 합치면, 575만명이나 됩니다.
■ 그린벨트 해제하여 40만호 건설
2008년 9월 19일, 세계적인 금융 위기 사태로 한국 경제가 휘청거리자 이명박 대통령은 구국의 결단으로 향후 10년간 500만호 건설 계획을 발표합니다. 내용을 들여다 보면 위에서 말한 범주에사 크게 벗어나지 않습니다. 다만 눈여겨 볼 대목이 서울 주변의 그린벨트를 풀어 40만호를 추가로 짓겠다는 것입니다.
만약 40만호가 지어 진다면, 최소 80만명은 살 수 있게 됩니다. 이상을 모두 합쳐보면 아래와 같습니다.
전국 43개 신도시 : 520만명
수도권 택지지구: 55만명
그린벨트 40만 가구 : 80만명
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합 계 : 656만명
다시 한번 이야기하지만 우리나라 인구는 향후 92만 명 밖에 늘어나지 않습니다.
그리고 2008년 6월 현재 실질 미분양 아파트 25만가구를 인구로 환산하면 최소 60만명을 더 추가할 수 있고, 이를 합치면 716만 명이 살 집이 만들어지는 것입니다.
■ 더 큰 문제는 아파트 완공 후에 옵니다.
2008년 현재, 전국 주택 보급률이 100%를 넘어서 공급 과잉을 외치는 전문가들이 있습니다. 그런데 위에서 말한 신도시나 택지 지구는 아직 입주가 되지 않았습니다. 물론 부분적으로 입주한 곳도 있지만, 전체 물량의 2~3%도 되지 않습니다.
앞에서도 지적했듯이 이 아파트들이 아파트 시장에 제대로(?) 영향을 주려면 입주할 시기가 되어야합니다. 대부분이 2010년 이후에나 입주가 되기 때문에, 아직은 신도시 여파가 시장에 없다고 봐야합니다.
그런데도 최근 미분양과 입주후 미분양 사태가 벌어지고 있습니다. 이러한 사태가 2008년의 석유가 인상이나 원자재가 인상으로 인한 불황과 금리인상이 원인일 수 있습니다. 물론 맞는 이야기입니다. 하지만 만에 하나라도 이런 미분양이 공급 과잉으로 인한 것이라면 대 재앙이 될 수 있습니다. 지금도 공급 과잉인데 500~700만명이나 더 들어 갈 집이 생긴다면...
지금 분양 아파트 구입을 생각하시는 분이라면 사태의 추이를 좀더 살펴보시고 신중히 고려하시기를 바랍니다. 불황만이 이유라면 1~2년 내 불황이 끝날 무렵 분양을 받으면 됩니다. 하지만 불황이 끝났을 때에도 미분양이 있다면 절대로 아파트 분양을 받으면 안됩니다.
공급과잉을 판단하는 가장 좋은 방법은 전세값입니다. 전세값이 오르면 수요가 많은 것이고, 전세값이 내리면 공급과잉입니다. 그리고 전세값은 아파트 값에 선행합니다. 지난 수십년간 전세값이 오르면 얼마 후 아파트 값이 오르고, 다시 전세값이 오르면 아파트 값이 오르기를 여러차례 반복하여 왔습니다.
2기 신도시는 판교가 분양이 시작되었습니다 후속타가 어떤 파장을 일의킬지 궁금하지 않으십니까?