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펜션에 대한 고찰
현재 부동산 시장에서 펜션은 포화상태에 있다는 것이 맞을 겁니다. 물론, 지역적으로는 아직도 부족한 지역도 있지만... 도시에서의 접근성을 염두에 두면 그리 많은 지역이 남아 있지는 않습니다.
그런데, 펜션시장을 유심히 살펴보면 대부분의 펜션들이 경량목구조방식의 펜션입니다. 펜션이 많이 포진된 지역을 가서 보면 열집 중 6-7집이 경량목구조방식의 주택이지요. 경량목구조주택은 건축기간이 짧고 다양한 지붕선을 통해 이쁜 집을 지을 수 있다는 점이 장점이기 때문에 펜션을 생각하시는 분들이 많이 진행하셨습니다. 그런데, 경량목구조 방식으로 너무 많이 건축되다보니 건축방식에 따른 경쟁력이 없어지게 되면서 이제는 시설싸움으로까지 진행되고 있는 것 같더군요. -.-;; 다들 비슷비슷하니 고급화된 인테리어로 승부하기 시작했다는 뜻입니다. 그럼, 투자비는 더욱 올라가야 합니다.
결국 투자비가 오르다보니 수익률은 낮아지게 되고 결국엔 수익률을 올리기 위해 펜션이용료를 올리는 악순환구조가 되더군요.내가 이만큼 투자를 해서 고급화했으니 더 이용료를 받겠다는 것은 인정이 되지만 주변 펜션도 그에 상응하여 시설투자를 하게 되고, 새로 펜션시장에 들어오는 분들은 인테리어의 고급화가 대세인양 착각하여 과도한 투자를 하시게 되는 구조입니다. 어렵죠? -.-;;
이런 펜션시장의 분위기에 동승하지 못하면 다시말해 경량목구조주택의 경우 인테리어 재투자가 안되면 어쩔 수 없이 성수기만 영업이 된다는 점은 감내하셔야 합니다. 기존 펜션의 경우 속터지는 상황이지요. 돈싸움이니까요. -.-;;
물론, 별도의 테마가 있다면 나름 해결책이 될 수 있으나 그만큼 테마를 갖추기는 쉽지 않은 노릇입니다. 주변환경을 테마로 한다거나, 도시에서의 접근성을 강조한다면 토지매입비가 장난이 아닐 것이기 때문에 이 또한 투자금액 대비 수익률을 낮추는 지름길이기 때문입니다.
펜션을 하시겠다고 계획하시는 분들께 인근의 펜션과 차별화되는 인테리어나 시설로 승부하라고 권하는 이해당사자들은 참 많습니다. 건축업자나 부동산소개자나 아주 그것이 당연한 양 권합니다. -.-;; (그래야 자기들에겐 이익이죠. 펜션주인이 돈이 얼마나 들던 말던 자신들과는 상관이 없으니까요. 떡이 커야 떡고물도 커지는 법이기 때문입니다. -.-;; )
아무튼 지성아빠의 카페에서는 이런 펜션을 구상하시는 분들께 지성아빠가 인정 사정없이 태클을 걸고 있다고 다들 아실 겁니다. ^.^
지성아빠가 누누이 강조하는 부동산보유는 유동성을 최소한이라도 확보하는 선을 지켜달라는 것입니다. 들어갈 때는 내 돈주고 사는 것이니까 쉽지만 나올 때는 남의 돈을 받는 것이니 어느 정도의 수익률 확보는 기본이고 남이 보기에도 괜찮더라는 느낌을 줄 수 있어야 유동성이 조금이라도 나아진다는 것은 당연한 줄 알면서도 잘 지키시지 않으시기에 지성아빠가 잔소리가 좀 많습니다. -.-;;
앞서 말씀드린 과도한 토지매입비와 건축비는 부동산특성이나 재테크에서 역행하는 방법이죠. 주변환경이 남다르다면 그래서 과도한 토지매입비를 투입했다면 건축비라도 줄여합니다. 남나르게 빼어난 주변환경이 '밥먹어 줄 것'이므로 집에 돈을 투자하지 말고...조경에 더 신경쓰시는 편이 낫습니다.
펜션은 농어촌민박을 꼬부랑 말로 바꾸면서 쫌 비싼 민박개념이 됐습니다. 같은 숙박업이라도 여관보다 모텔이 시설이 더 좋고 숙박료도 더 받는 것처럼요. 그러나, 합법적인 농어촌 민박법 안에서는 방의 수는 한계가 있습니다. 법의 원래 취지대로 농가의 가외수입정도가 한계라는 것이죠.
그리고, 현재 펜션들의 숙박료가 사람들이 흔히 이용하는 콘도의 숙박료를 넘어서면서 실제적으로 가격 경쟁력을 상실했다는 점도 인정하셔야 할 겁니다. 펜션을 콘도보다 부대시설도 없으며 접근성이 떨어지는 경우가 많습니다. 콘도보다 편의성도 많이 떨어지지요. 다만, 고급 가정집 분위기와 바비큐 파티를 할 수 있다는 것 외에는 그리 많은 장점이 없습니다.
그런데, 요즘의 펜션이용료는 펜션을 찾는 이용객들에게 부담스런 금액이상으로 상승한 것이 현실입니다. 투자금액이 올라갔으니 그에 상응하는 비용을 받겠다는 것이죠. 그런데, 이런 숙박료(성수기 1-20만원대)가 2박3일이상 생각하기엔 숙박료가 만만치 않아졌다는 것은 모두 느끼실 겁니다.
펜션의 장점은 일반 가정집의 편안함과 자연 속에 위치함으로서의 환경입니다. 그런 장점을 인정하고 비용을 지불하기엔 도가 지나쳤다는 뜻도 됩니다. 두 번 갈 것 한번으로 줄었다는 뜻도 됩니다. 펜션업계가 스스로의 발목을 잡고 있다는 뜻도 됩니다. -.-;;
시설이 고급스런 펜션은 투자대비 계산해보면 그정도는 받아야겠으나 이용객 입장에서는 이용요금이 비싸서 성수기에나 가능해지고 있다는 뜻입니다. 그리고, 그런 고급펜션 옆에 있는 펜션 또한 이용객의 증가가 한계가 있기에 밥그릇 싸움에서 고급펜션에 밀리기에 이용가격을 내리면 펜션 이미지가 낮아질 것 같아 그냥 성수기만을 생각하고 운영하고 있다는 것이 맞을 겁니다.
그런데, 이런 이용요금의 과도함이 이용객들에게 인정받는 시기도 한 때가 될 소지가 다분히 있습니다. 이용객들이 날로 소비성향이 근검절약으로 바뀌고 있기 때문입니다. 성수기 해수욕장이나 유원지 상인들이 장사가 예전만도 못하다는 말이 나온지 벌써 몇 년이 흐른 것을 감안하면 앞으로 펜션 또한 그와 비슷한 상황이 될지도 모르기 때문입니다.
그런 까닭에 펜션은 예전엔 비슷한 이용료를 받았으나 지금은 비회원이라도 전국적으로 퍼져있는 콘도가 이용요금이 더 저렴해졌다는 것을 감안하여 처절한 가격경쟁을 하여야 하고 해외로 나가는 피서객들의 발걸음을 잡기에 가격 경쟁력에서 밀리기 시작했다는 점을 느끼셔야 한다고 저는 생각합니다. 작금의 펜션시장 분위기는 성수기에서 과도기를 넘어섰다고 보거든요.
콘도보다 가격경쟁력을 잃은 상황에서 성수기만 보고 영업을 하기엔 관리비 등 문제점이 많습니다. 그런 점에서 펜션을 구상하시는 분들은 펜션은 농어촌민박이라는 법의 취지에 맞게 다시금 출발선에서 생각해보셨으면 합니다. 현재 펜션을 운영하시는 분들은 이런 시장분위기에서 어떻게 살아남을까 궁리해보셔야 하구요.
테마는 꼭 좋은 주변환경과 좋은 시설만 있는 것은 아닙니다. 카페의 전원&귀농 정보 공지글에 링크걸어 놓은 마실다녀 볼만한 홈페이지들 중 산적소굴 ( http://www.sanzeok.com ) 농어촌민박처럼 특색있는 민박도 어찌보면 앞으로 농어촌 민박이 나아가야 할 방향이라고 지성아빠는 보고 있습니다. 농촌다운 모습을 펜션에서 보여주는 것이죠. 건축 등 투자비용이 적으니 이용요금을 결정함에 있어서도 여유롭습니다. 본전 생각이 덜 나는 것이죠. ^.^
예약한 펜션에 12시까지 와서 놀다가 저녁에 바비큐파티하고 술 진탕마시고 그 다음날 겨우 겨우 일어나 늦은 아침먹고 12시에 방을 비워주고 오는 길에 주변 관광지 한 곳 들리며 가족들이나 지인들과 1박2일 잘 놀았다고 하던 그런 나들이 문화가 이젠 많이 사라졌다는 것을 감안하시고 가족위주의 나들이 문화가 정착화 되어가며 가족의 내무부장관이신 부인의 주머니 속 계산기에 부담을 최소로 줄여주는 방법을 강구해보시는 것도 필요하지 않을까 싶습니다. 내 주머니속 계산기가 OK 되어야 주변 지인들에게도 소개를 할 수 있으니까요.
그리고, 지성아빠가 펜션을 구상하시는 분들게 적극 추천하고 있는 건축이 황토펜션인 거 아시죠? 펜션시정의 예를 들어도 평창에 수많은 펜션이 있지만 사계절 손님을 받는 펜션의 대부분이 황토펜션이라는 시장분위기를 봐도 그렇구요. 주변에 펜션 경쟁이 심해질수록 건축할 때 힘드는 황토건축이 더 유리합니다. 건축이 힘들다보니 자연스럽게 차별화됩니다. ‘빨리 지어 영업을 할 수 있다는 것과 예쁘다는 것이 능사가 아니다’라는 뜻입니다. 투박하더라도 건강을 생각하는 현대인에겐 황토집은 많은 이용객을 부릅니다. 그리고, 지성아빠가 생각하기엔 주변에 나무만 쉽게 구할 수 있다면 구들방은 여러모로 유리한 난방방식입니다. 특히 직영공사로 공사를 하시려는 분들껜 남다른 매력이 있구요. ^.^ 그러나, 황토건축도 업체에 맡기면 건축비가 만만치 않다는 것은 염두에 두시기 바랍니다. 노동강도가 쎈 힘든 건축방식이니까요. 건축현장에서 일하시는 분들도 되도록 노동강도가 적은 일거리에 몰리는 것은 당연하기에 일어나는 현상입니다.
아무튼 한번 온 손님이 재방문하거나 지인들에게 소개를 해줄 수 있는 분위기 조성되지 않은 펜션은 살아남기 힘들다는 것이 현재의 펜션시장의 분위기입니다. 가격경쟁력으로 이기던...시설도 이기던...아니면 남다른 테마를 만들 자신이 있는 분이 테마를 만들어 내시던.... 이런 알음알음 시스템이 정착이 안되면 결국 아직까지 방이 부족한 성수기 장사만을 생각하셔야 합니다. 유명한 유원지나 해수욕장 펜션들은 성수기 장사만 생각하시는 분도 있기에 이 부분은 알아서 판단하셨으면 합니다.
그리고, 펜션을 구상하시는 분들 또한 무슨 일을 진행하던 객관적인 사업계획서를 작성해보시는 습관 들여보셨으면 합니다. 지성아빠는 시골 내려가시는 분들게 시골살이 계획서를 작성해보시라고 적극 권장하고 있다는 것....숙제를 내주고 있다는 것....조금이라도 이 카페를 오래 들어오시는 분이라면 알고 계실 겁니다. 이제 세상은 내 생각대로 호락호락 맞장구 쳐주는 시대는 아닙니다. 인터넷이란 사이버 공간이 생기면서 정보는 날로 오픈되고...그에 따른 경쟁은 치열해졌습니다. 장점이자 단점이지요.
모든 일이 아는만큼 계획을 잘 세운만큼 일은 그만큼 진행된다 생각하시고.... 잘 판단하시고 자신의 성격이나 자금등 모든 것을 비교하시고 계획서를 작성하시기 바랍니다.
펜션은 이 진행방식의 연장선상에서 하나의 갈래일 뿐이라는 것... 세상이치는 알고 보면 거의 일맥상통한다는 것...잊지 마셨으면 합니다. 여기까지 지성아빠의 99% 사견이였사오니 회원님 분들 중 펜션을 구상하시거나 현재 운영 중이시거나 직간접으로 경험하시거나 알고 계신 정보가 있으시다면 많은 첨언을 덧글로 달아주셔서 앞으로의 시골살이 계획에 펜션 구상을 염두에 두신 회원님들께 이 글이 보탬이 되는 정보로 거듭났으면 하네요.
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출처: 무식한 촌놈 원문보기 글쓴이: 오솔길
