토지투자를 위한 준비과정 (사례 : 충남 당진)
사람마다 토지에 투자하는 방식과 물건은 다르겠지만 토지거래현황과 소유편중현상이 달라지지 않는 것을 보면 방법을 몰라 투자를 기피하는 사람들이 많은건 사실이다. 정부가 공개하는 정보를 일정부분만 잘 활용해도 확실한 잣대로 성공투자를 할 수 있다. 시세차익을 노리고 토지를 산다면 이렇게 분석하고 투자해야 한다.
일단, 정부의 국토개발정책의 방향을 가늠하고 유망투자지역을 선별한다. 적어도 2~3곳 정도를 선별하고, 지역을 선별할 때에는 '제4차국토종합계획도'에서 거점도시 성격의 산업과 물류가 교차하는 지역으로 기업, 물자와 인구가 집적되며 정부의 정책과 예산이 지원되는 도시를 선택한다. 향후 개발의 강도나 전망등을 고려할때 평택, 당진, 새만금 정도이다. 지역 선택의 주요지표는 도시기본계획을 통해 확인이 가능한데, 도시기본계획이 수립되지 않는 인구10만 미만의 도시는 무조건 제외해야 한다.
1. 도시기본계획상 도시기본구상-목표연도의 인구계획과 인구증가율(과거 5년-통계연보로 확인)
2. 토지이용계획(개발가능지 분석-토지적성평가도-용도별 입지배분계획-관리지역 세분-시가화예정용지 및 시가화용지 확인)
3. 기반시설계획(도로/철도/항만 등 교통망계획)
4. 경제·산업계획(관광/산업개발계획 및 현황)
5. 재정 및 주요사업계획(연차보고서=예산집행계획 및 현황- 해당지자체홈피 또는 국토해양부에서 열람)
하나의 사례로 위의 매뉴얼대로 충남 당진 지역의 투자유망지역을 선별해 보면, 당진은 충남에서 가장 떠오르는 지역으로 전국인구증가율 상위에 랭크된 시승격 예정도시이다. (올 8월 목표) 유망 투자지역을 '2025 당진도시기본계획' 으로 분석한다.
우선, 주요개발축 이다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/145C4E1A4C295259B5)
그림에서 보듯 중심도시인 당진읍을 기점으로 철강단지가 있는 송악과 송산이 주개발축이고 동남쪽으로 신평, 합덕, 면천과 북으로 석문공단 방향이 부개발축이라는걸 알 수 있다.
다음으로 도시기본구상도를 본다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/177E810E4C2953B811)
이와 같은데 큰지도로 보지않으면 포인트를 잡기가 어렵다.
그래서 토지이용계획으로 넘어가 살펴본다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/153ECA1B4C2954A179)
위 그림은 용도지역 현황도 이다. 좌하단에 범례를 통해 용도지역의 분포를 알 수 있다. (여기서 당진군의 전체지도를 눈에 익혀놔야 포커스를 맞출 수 있다)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/187C641C4C29544BA1)
또 위의 그림은 국토부의 토지적성평가기준으로 평가한 개발가능지 분포도 이다. 이 그림을 통해 투자유망지인 저평가지역 즉, 개발가능지역과 개발억제지역 을 어느정도 파악할 수가 있다.
다음은 토지적성평가도ㅡ.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/19575E0B4C29566427)
이 도면을 보고 유망지를 분석하려면 등급별 평가기준을 알아야 한다.(4, 5등급이 개발적성)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/147B5F1F4C2956C98C)
개발적성과 농업적성, 보전적성 으로 나뉘며 평가지표는 토지적성평가지침을 통해 공부할 수 있다. 따라서, 토지적성평가도에서 붉은 색으로 표기된 지역이 개발적성이 높아 가격상승이 두드러진걸 알 수 있다.
아래표는 도시지역으로 편입이 대상지인 시가화예정용지 지정계획이다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/174B2C264C295DC324)
이와 같이 시가화예정용지는 주거형, 상업형, 공업형, 복합형으로 분류하고 단위는 ha 또는 ㎢로 표기된다. 1ha는 10,000㎡ (약 3000평)이고, 1㎢는 1,000m×1,000m 이니 1백만㎡ 는 약 30만평이 조금 넘는 규모이다. 위의 신평면 거산리 11.1ha 는 약 33,500 평 정도가 시가화예정용지로 지정된다는 내용이다.
이 지역을 위성으로 보면,
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/1634BF1C4C296C8139)
여기가 당진IC에서 약 4km 거리의 거산리 일대를 시가화예정용지로 지정하겠다는 계획이다. 그러나 토지가 과연 시가화용지가 돼야지만 꼭 좋은 걸까요? 정부는 현재 지방정부에 도시개발의 권한을 상당부분 이양해 자체개발과 기업의 참여를 유도(제3섹터방식-민관합동)하고 있기 때문에 수용의 리스크는 적다 할수 있지만 '공익사업'으로 개발방식이 변경되면 수용이 될 위험도 있기 때문에 지자체의 정책 동향을 세밀히 파악한 후 투자를 해야한다.
그 외, 교통망 계획과, 경제/산업 계획 및 재정은 해당관청의 홈페이지를 통해 확인 할 수 있으며 마지막으로 권역별 주요사업계획을 살펴보면,
① 당진읍 = 중심도시권으로 당진~송악~중흥리~황해경제자유구역~아산산단 으로 이어지는 행정,업무,경제,교육 등의 중심지 위상의 개발.
② 합덕읍과 우강면 권역 = 합덕/순성테크노폴리스, 합덕일반산업단지 등 170만평 개발. 우강면 도시개발사업, 서해선복선 전철역사 설치. 합덕제 재건, 솔뫼성지, 합덕성당 등 성지순례체험프로그램 개발.
③ 면천, 순성 권역 = 합덕/순성테크노폴리스로 합덕읍과 연계한 남부거점도시 육성. 면천읍성 복원, 대전~당진간고속도로, 외곽순환도로 등.
④ 송악/송산 권역 = 송악테크노폴리스, 황해경제자유구역(송악지구), 송산일반산업단지 등 신규산업단지 및 배후주거지구. 철강산업단지 및 당진항 개발에 따른 이주수요 배후
⑤ 석문지구 = 석문국가산업단지 개발, 왜목마을, 마리나리조트, 도비도,난지도 관광개발, 국도38호선 확장으로 각지구 연계.
⑥ 고대/대호지/정미 권역 = 석문산단 배후지구의 기능, 당진~대산간 고속도로 건설 정미IC 개발, 외곽순환도로(지방도647호선) 연계체계 구축 등.
이상과 같이 요약할 수 있으며 개발프로젝트별로 진행 과정은 지자체의 홈피를 통한 공지 또는 공람이나 국토부가 고시나 공고하는 도면과 공청회 등으로 추가적인 정보를 얻을 수 있다. 당진은 현재 소문난 지역은 수도권 못지않게 토지가격이 상승해 있으므로 투자에 주의해야 한다. 현 싯점에서의 토지투자는 부개발축의 용도변경 대상의 농지 또는 산지의 투자를 추천한다. 단, 임야의 경우 평균경사도는 25도 이하와 표고는 50m를 넘지 않는 한도내에서 투자해야 산지전용허가를 온전하게 받을 수 있다.
결론은 토지를 사는 거의 대부분의 사람들이 관할 지자체의 도시계획을 신경을 안쓰는 경우가 많은데 과학적인 투자가 필요하다는걸 다시한번 강조한다. 물론, 대충 투자해도 운이 좋으면 잘되는 경우도 있지만 어떤 투자든 갈수록 경쟁이 심화되고 리스크도 많다. 요행을 바라고 투자하는 경우는 확률적으로도 성공률이 낮다는건 상식이다. 도시계획에 눈을 뜬다면 중개업자의 말에 현혹되지 않고 소신껏 매물을 분석하고 비교적 정확한 결정을 흔들림없이 내릴 수 있어야 그만큼 성공확률 또한 높아 진다. 이것을 인지하고 방법을 습득하면 다소 시간이 걸릴지라도 원하는 만큼의 수익을 얻을 수 있다.
당진을 찾는 투자자들은 수도권에서 밀려내려와 충남의 일개 군지역의 땅값이 수도권 못지않게 비싸다는데 다들 놀란다. 당진의 요지는 이미 투자자들이 선점해 가수요자들에겐 그림의 떡이고, 부개발축의 신설도로와 도시기본계획에 나와있는 개발계획의 주민설명회 등의 정보를 통해 끊임없이 연구하는 자세와 발품이 필요하다. 늦었다고 생각하는 사람들은 끝까지 못할 것이고, 나름 틈새를 찾아 꾸준히 정보를 얻고 연구, 분석하는 투자자에게는 항상 문이 열려있는 지역이 바로 당진라고 생각한다. 아직도 신선하고 가치있는 매물을 발굴할 수 있다.
감사합니다.