2020년 9월 22일
재택근무가 권장되면서 역에서 조금 떨어진 곳에 있는 중고 단독주택으로 시야를 넓혀 거주지를 찾는 사람이 늘고 있다.
중고 단독주택의 구입에는, 몇가지 체크 포인트가 있지만, 판매가는 판매자의 사정 및 매각까지의 배경 등에 의해, 적정 시세에서 약간 벗어난 가격 설정이 되는 케이스가 가끔 보인다.
여기에서는 적정 시세가 어느 정도인가를 스스로 확인할 수 있는 방법을 소개한다.
■신축 단독주택 가격은 대체로 시세에 가깝다
부동산 회사는 매매 거래 사례 데이터를 가지고 있지만 그 데이터는 공개될 수 없으므로, 일반인들이 실제 거래 사례를 입수하고 시세를 체크하는데는 매우 어려운 상황이다.
하지만 알아보고 싶은 물건 주변에 매물로 나온 신축 단독주택 판매가격을 참고하면 시세를 추정할 수 있다.
신축 단독주택은 대폭 할인 하는 일이 별로 없어, 대체로 시세에 가깝다는 특징이 있다.
도쿄 23구내에서 작년 1월부터 최근까지 판매된 신축 단독주택 1,230건에 대해 조사해 보면 할인 없이 판매된 것은 약 60%로, 전체 평균 할인율은 1.17%로 나타나고 있다.
그러므로, 신축 단독주택의 판매 가격 그 자체(혹은 판매 가격으로부터 1%정도를 할인한 가격)가 대개 시세라고 생각해도 좋다.
■신축 단독주택 판매가격으로 시세 체크하는 방법
우선은, 구입 검토 중인 중고 단독주택의 주변에 판매되고 있는 '신축 단독주택 판매 가격'으로 '신축 단독주택의 토지 가격'을 산출한다.
신축 단독주택의 토지 가격은 '신축 단독주택의 판매가격'에서 '신축건물가격'을 빼서 구한다.
신축 건물 가격은 아래 산식으로 개략산정값을 산출한다
(아래는 목조건물 구조 기준)
[신축 건물 가격]
추정신축단가 20(만엔/m)×신축건물 연면적(m)
위에서 요구한 '신축건물 가격'을 판매가격에서 뺄셈하면 '토지가격'을 산출할 수 있다.
[신축 단독주택의 토지 가격]
신축 단독주택 판매가격 - 신축 건물 가격
그 다음에 '신축 단독주택의 토지 가격'을 그 토지 면적으로 나누어 계산하고 '신축 단독주택의 토지 단가'를 계산한다.
그 단가를 '구입 검토중인 중고 단독주택의 토지 단가'로 변환하는 작업을 실시한다.
변환에는 국세청이 공표한 '노선가(路線価)'를 이용한다.
노선가는 상속세법상의 토지 평가 기준으로 도로상에 그 평가액이 기재된 것이다.
인터넷에서 노선가라고 검색하면 찾을 수 있습니다
(단, 지역에 따라 노선가가 없는 곳도 있다).
아래에 나타낸 것이 노선가 지도로, 도로에 따라 수치가 기재되어 있다.
이 수치의 단위는 '천엔/평방미터'이므로 250이라면 1평방미터당 25만엔이 된다.
![](https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1YgB3/ab72d254bdc554bff63948358a205bce704b12b8)
이 노선가를 사용해 [구입 검토중인 중고 단독주택의 토지단가]의 개략산정치를 이하의 산식을 사용해 구합니다.
[구입 검토 중인 중고 단독주택 토지단가]
신축 단독주택 토지단가×매입 검토 중인 중고 단독주택 토지노선가÷신축 단독주택의 노선가
이하의 예에서, 구체적으로 중고 단독주택의 시세를 구해 본다.
(예) 구입 검토 중인 중고 단독주택 토지면적: 100m 토지노선가: 25만엔/m
인근 신축 단독주택 판매가 : 5,000만엔
토지 면적: 100m
건물 연면적: 100m(목조)
토지노선가:24만엔/m
<신축 단독주택 토지가격 및 토지단가 산출>
신축 단독주택 토지가격 5,000만엔 - (20만엔/m×100m) 3,000만엔 신축 단독주택 토지단가 3,000만엔 ÷ 100m = 30만엔/m
<신축 단독주택 토지단가를 구입 검토 중인 중고 단독주택 토지단가로 변환>
구입 검토 중인 중고 단독주택 토지단가 30만엔/m × 25만엔/m÷ 24만엔/m ≒ 31만3,000엔/m ≒ 31만3,000엔/m ≒ 31만3,000엔/m
<구입 검토 중인 중고 단독주택 토지 가격 산출> 구입 검토 중인 중고 단독주택 토지 가격 31만3,000엔/m × 토지면적 100m = 3,130만엔
■건물 가격의 산정
건물 가격은 주문 주택과 연립 주택이 가격이 다르고, 중고 단독주택의 경우는 유지 관리 상태에 따라 크게 다르기 때문에 가격 사정이 매우 어렵다고한다.
그래서 중고 단독주택의 건물가격 개략산정 방법으로 자주 이용되는 것이 목조주택의 법정 내용연수를 이용하는 방법이다.
목조 주택의 법정 내용 연수는 22 년으로 되어 있어, 예를 들어 11년이 경과한 기존 주택이라면 신축 가격의 절반 정도로 간주하는 것이다.
구입 검토중인 중고 단독주택의 연면적 100평방 미터로, 지은 지 16년이었다고 하면 다음과 같이 산출한다.
[매입 검토 중인 중고 단독주택 건물 가격]
= 추정신축단가 20(만엔/m) ×100(m) ×(22년-16년)/22년 ≒ 545만 5,000(엔)
이상으로부터, 먼저 산출한 중고 단독주택의 토지 가격 3,130만엔, 건물가격 546만엔의 합계 3,676만엔이, 구입 검토중인 중고 단독주택 시세의 개략산정치가 된다.
■개별 물건마다 가격 조정이 어려운 면도
지금까지 중고 단독주택의 간단한 시세 체크 방법이었으며, 여기에는 몇 가지 문제가 있다.
하나는 토지의 형상(토지의 형태나 높낮이 차이 등)에 따라 평가액이 크게 다르다는 것이다.
또한 건물가격도 유지관리 상태 등에 따라 크게 달라진다.
위에서는 추정 신축 단가를 20만엔/제곱미터로 했지만, 건물 등급에 따라 이 단가도 변하게된다.
이번 체크 방법으로 시세의 큰 틀은 볼 수 있다고 생각하지만, 각각 물건이 가지는 개별성에 대해서는 평가가 어렵다.
그렇다고는 해도, 소개한 방법으로 시세를 인지하는 것은 가능하므로 참고로 사용하였으면 한다.
타나카 아유미
출처
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO63854080V10C20A9000000/