입주권과 분양권 노려볼까

[꿈동산]

당첨 문턱 높아진 재건축 아파트, 입주권과 분양권 노려볼까

e분양캐스트 입력 2019.09.30 09:38 수정 2019.09.30 09:38

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서울, 대구, 부산의 재개발∙재건축 아파트의 당첨이 점점 어렵게 되면서 재개발∙재건축 아파트의 입주권이나 분양권으로 눈을 돌리는 수요자들이 늘고 있다.

올 상반기 분양시장은 정부 규제 강화에도 불구하고 지난해 같은 기간보다 청약 성적이 더 좋았다. 금융결제원 아파트투유 자료에 따르면 2019년 상반기(1월부터 6월 30일 기준) 청약 접수를 진행한 203개 단지(임대 제외) 중에서 108개 단지가 1순위 청약 마감하며 53.2%의 마감률을 기록했다.

이는 전년 동기 대비 약 10%p 상승한 기록이다. 2018년 상반기에는 192개 단지가 청약 접수를 진행해 84개 단지만 1순위 마감을 기록하는 등 43.8%의 마감률을 기록했다.

더욱이 정부가 올해 하반기 분양가 상한제를 시행하겠다고 발표한 이후 청약 시장은 더욱 달아오르고 있다. 분양가 규제가 강해질수록 아파트 신규 공급이 줄어들 가능성이 높기 때문이다.

재건축∙재개발 아파트 입주권의 기준

재건축 또는 재개발 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 그때부터 조합원 입주권으로 바뀌게 된다. 관리처분계획이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않았더라도 주택이 멸실된 것으로 본다.

이때부터 조합원들에게 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 지위가 부여된다. 이를 입주권이라 부른다.

시중에 거래되는 입주권에는 기존 건물의 평가액과 납부 청산금, 웃돈(승계조합원의 경우)이 모두 포함돼 가격이 산정된다. 실질적으로는 주택 매입을 위한 모든 비용을 지불해야 하는 셈이다. 따라서, 초기 비용 부담이 상당하다.

하지만, 입주권은 분양권에 비해 저렴한 가격(총 거래가액)으로 매입할 수 있으며 건설사가 제공하는 다양한 혜택(이주비 지급, 발코니 무료 확장, 시스템에어컨 무상제공 등)도 받아 볼 수 있어 인기다.

그러나 재개발이나 재건축 조합원 입주권은 조건을 만족할 경우 거래가 가능하다. 그러나 분양가 상한제 시행 후엔 추가분담금 부담에 대한 불확실성이 커지므로 사업 진행 단계 등을 면밀히 확인해야 한다.

아파트 분양권을 통해 새 아파트 마련하는 경우

재개발•재건축사업이나 지역 주택조합 등으로 지어지는 공동주택은 조합원들에게 우선적으로 배당된다. 조합원분을 제외한 나머지 세대는 일반 분양해 각종 비용을 충당하고 조합원의 수익을 극대화할 수 있다.

이때, 일반분양으로 취득한 권리가 곧 분양권이다. 일반분양가는 조합원 분양가보다 10~20%가량 높지만 초기 투자금이 적고 취득세가 낮은 점이 매력적이다.

분양권은 입주권과 달리 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄(웃돈)만 있으면 거래가 가능하다. 분양권은 주택이 완공되어 잔금을 지불하거나 등기를 하면 주택으로 바뀐다.

다만, 서울의 경우 2017년 6ㆍ19 부동산 대책을 통해 서울 내 분양권 전매가 전면 금지됐다.

입주권•분양권 세금절약 TIP

재건축•재개발사업이 완료되고 새 아파트가 들어서게 되면 분양(입주)권이 주택으로 바뀌면서 부동산 가치도 껑충 뛴다. 일반적으로 입주권은 분양권에 비해 거래 가격이 저렴하고 다양한 혜택이 제공된다.

하지만, 취득세가 높다는 단점이 있다. 반면, 분양권은 초기 비용 부담이 적고 취득세가 낮다. 단기 양도차익을 실현하려면 분양권보다 입주권이 유리할 수도 있다.