종잣돈(seed money) 5천만원으로 매수할 수 있는 경매물건 규모는?

[이더블유옥션]

필자가 교육생으로부터 종종 받는 질문중의 하나가 ‘지금 얼마가 있는데 그 돈으로 어떤 물건(또는 어느 규모의 물건)을 취득할 수 있느냐’는 것이다. 이를테면 수중에 애써 모아놓은 5천만원이 있는데, 그 돈으로 투자 가능한 경매물건 규모는 어느 정도일까? 하는 식이다.

경매시장에서 5천만원이 어떤 가치를 가지고 있는지 한번 살펴보자. 예컨대 ‘L’씨가 종자돈 5천만원을 가지고 있고, 대출을 통해 부동산을 구입한다고 하자. ‘L’씨가 감당할 수 있는 대출이자 또는 원리금 상환액을 고려하여 대출받을 수 있는 금액이 5천만원이라고 한다면 총 1억원(종자돈 5천만원 + 대출금액 5천만원)이 ‘L’씨의 투자가능금액이 된다.

이 투자가능금액으로 일반매물을 구입하고자 한다면 1억원 이내에서 매물 찾기가 시작될 것이고, 1억원을 넘는 물건은 특별한 경우를 제외하고는 아예 투자대상에서 배제될 수 밖에 없다. 투자가능한 부동산의 가격대가 1억원 이하라는 얘기다.

반대로 똑 같은 조건, 즉 총 1억원의 투자가능금액으로 경매물건에 투자하는 경우에는 얘기가 사뭇 달라진다. 일반물건이야 매매가가 곧 시세가라는 의미와 상통하지만 경매물건은 매매가(낙찰가)와 시세가(최초감정가)가 상당히 다른 의미를 갖는다.

경매에서는 일반물건의 매매가에 대비되는 낙찰가라는 특수한 가격이 존재하고 이 낙찰가가 최초감정가에서 차지하는 비율이 곧 낙찰가율이다. 예컨대 최초감정가가 1억2500만원인 경매물건이 1억원에 낙찰되었다면 낙찰가율은 80%가 된다. 최초감정가를 시세가(100%)라고 본다면 시세의 80% 가격에 매매(낙찰)가 되었다는 뜻이다.

즉 대출을 포함한 투자가능금액 1억원으로 시세가 1억원 이내의 물건만을 취득할 수 있는 것이 아니라 1억2500만원까지의 경매물건을 투자대상으로 포함시킬 수가 있다. 일반매물보다 선택폭이 2500만원 더 확대되는 셈이다. 다만 그 선택의 폭은 일정하게 정해진 것이 아니라 낙찰가율에 따라 달라지게 된다.

경매정보업체 디지털태인(www.taein.co.kr)에 의하면 2012년 전국 평균 낙찰가율은 67.55%로 집계되었다. 이에 따르면 투자가능금액 1억원으로 최초감정가 1억4800만원까지 투자범위에 포함시킬 수 있지만, 세부 종목별 낙찰가율에 따라 그 최초감정가 규모가 1억4800만원을 넘을 수도 있고 이에 미치지 못할 수도 있다.

예컨대 2012년 전국 아파트 평균 낙찰가율은 76.67%로 1억원으로 투자하기 위해서는 최초감정가가 약 1억3000만원 이하인 물건을 낙찰받을 수 있지만, 평균 낙찰가율이 65.94%인 오피스텔의 경우 투자가능한 가격범위대가 1억5200만원까지 늘어나게 된다.

1억원으로 투자할 수 있는 경매물건이 주로 소형 아파트, 다세대, 토지, 오피스텔, 근린상가 등임을 고려할 때 낙찰가율이 가장 높은 아파트에서 가장 낮은 근린상가(59.03%)를 기준으로 하여 보면 종자돈 5천만원(대출가능액 포함 1억원)으로 투자가능한 가격범위대는 1억3000만원에서 1억6900만원까지가 된다는 계산이다. 같은 금액으로 일반매물의 경우 1억원이내에서만 투자할 수 있는 것과는 상당한 차이다.

※ 1억원으로 입찰할 수 있는 종별 감정평가액 범위 ※

종 별	낙찰가율	입찰가능한 감정평가액 범위(원)
아파트	76.67%	130,429,000
연립ㆍ다세대	73.07%	136,855,000
근린상가	59.03%	169,405,000
오피스텔	65.94%	151,653,000
토지	67.07%	149,098,000

                         *낙찰가율: 2012년 전국 기준

어디 그 뿐이랴! 입찰보증금 측면에서 접근하면 종자돈 5천만원은 5억원 또는 그 이상의 의미를 갖는다. 최초감정가 6억2500만원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 5억원으로 떨어진 경매물건에 입찰하려 하는 경우 입찰보증금으로 내야 할 금액이 바로 최저매각가 5억원의 10%인 5천만원이기 때문이다.

입찰할 물건을 정해놓고도 입찰보증금이 마련되지 않아 안타까워하는 모습들에서 매번 그 보증금의 가치를 크게 느끼왔던 터이다. 여하튼 경매에서의 종자돈 5천만원은 단순 5천만원으로서의 가치가 아니라 투자종목 또는 투자방법에 따라 3배 또는 10배 이상의 가치를 갖는다.

자, 이제는 종자돈 5천만원으로 1억원 이내의 일반매물에 투자하느냐, 아니면 1억7000만원이내의 경매물건에 투자하느냐는 결정만 남았다. 만약 위의 ‘L’씨가 당신이라면 어떻게 하겠는가? 이래도 경매를 모른다고 외면할 것인가?

[용추]

네...좀 감이 잡힙니다

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예~~그렇죠? 감사합니다~~^^

[조형기]

Npl로전환하면,더재밋잔아요??