공사비 상승의 공세종말점

[사랑방지기]

1. 들어가면서

a. 여의도 한양, 가락프라자 수주전 개시

여의도한양 / 가락프라자 조감도

2023년 9월 20일 서울 여의도 한양아파트 재건축과 송파구 가락프라자 아파트의 시공사 입찰마감이 이루어졌다.

여의도 한양아파트는 서울 영등포구 여의도동 42번지 일대에 지하5층~지상56층, 5개동, 아파트 956세대, 오피스텔 210실을 조성하는 재건축사업을 추진하고 있으며, 현대건설과 포스코 이앤씨가 입찰에 참여하였다. 2개 업체가 입찰에 참여해 경쟁입찰이 성립되었기 때문에, 10월 29일 시공사선정총회가 이루어질 예정이다.

가락프라자는 서울 송파구 가락동 199번지 일대에 지하3층~지상34층, 12개동 1,068세대의 아파트 및 부대복리시설을 조성하는 재건축사업을 추진하고 있으며, GS건설과 현대엔지니어링이 입찰에 참여하였다. 2개 업체가 입찰에 참여해 경쟁입찰이 성립되었기 때문에, 11월 4일 시공사선정총회가 이루어질 예정이다.

b. 공사비 및 조건은 ?

1) 여의도한양

여의도 한양

여의도 한양 재건축의 시공사로 입찰한 2개의 건설사는 모두 각 회사의 '하이앤드 브랜드'를 제안하였다. 현대건설의 경우 원안설계 기준 평당 881만원, 대안설계 기준 평당 824만원을 제시하였으나, 대안설계의 경우 지하층 연면적이 더 늘어나기 때문에, 원안설계, 대안설계 모두 총 공사비는 7,740억원에 이른다. 포스코이앤씨의 경우 원안설계, 대안설계 모두 평당 798만원을 제시하였으며, 원안설계와 대안설계의 면적이 거의 비슷하기 때문에 총 공사비는 7,020억원으로 현대건설에 비해 720억원 저렴하다. 이를 통해 보면, 현대건설은 '디-에이치'라는 브랜드를 강조한 모습이고, 포스코이앤씨는 '오티에르'라는 하이앤드 브랜드를 안전하게 안착시키기 위해 공사비를 신경쓴 모습을 보인다.

2) 가락프라자

가락프라자

가락프라자 재건축에 시공사로 입찰한 2개의 건설사의 공사비는 다음과 같다.

현대엔지니어링은 최초 '디-에이치'라는 현대자동차그룹의 하이앤드 브랜드를 가지고 입찰에 참여할 예정이었으나, 현대자동차그룹의 반대로 인해 '디-에이치'브랜드를 가지고 오지 못하고 입찰에 참여하였다. 공사비는 평당 780만원, 총 공사비는 5,050억원으로 가락프라자 재건축조합에서 제시한 최고공사비와 거의 육박하는 수준이다.

GS건설의 경우 최근 '검단자이 사고'로 부실시공 논란을 겪고 있기 때문에, 시공사선정시 불리할 것으로 예상되어, 공사비를 평당 718만원, 총 공사비는 약 4,610억원 정도로 제시해 현대엔지니어링에 비해 400억원 이상 적은 공사비를 제안한 것으로 보인다.

2. 인사이트

a. 공세종말점이란 ?

공세종말점

공세종말점이란, '공세를 유지시킬 수 있는 능력이 종말되는 시점'이라는 의미로서, 이를 공사비 상승의 관점으로 풀어낸다면 다음과 같다. 공사비를 산정하는데 있어 갑과 을(갑은 사업시행자(조합 등), 을은 시공자를 의미한다.)이 있을 때, 원자재가격상승, 인건비상승, 금리인상 등 여러 변수로 인해 공격자가 방어자에게 공격을 하듯, 을은 갑에게 공사비 인상을 요구하게 된다. 하지만 전쟁의 경우 양측의 우열이 지나치게 차이나지 않는 이상 방어측이 더 유리하듯 공사진행의 결정은 기본적으로 '갑'(사업시행자)이 결정하기에 일정액수 이상 공사비가 상승하게 되면, 공사가 이루어지지 않아 공사비 상승 역시 공세종말점에 다다른다고 볼 수 있다.

2020년 이후 정비사업의 시공사선정 결과를 보면, 대부분 수의계약 혹은 수의계약에 가까운 경쟁입찰계약이 이루어졌다. 이는 당시에 공사비와 실제 공사비 간 차이가 있는 등으로 인해 이미 상당한 관심을 가진 특정시공사만 입찰에 참여했다는 것을 의미하며, 이러한 것은 공사비 인상을 통해 시공사선정 역시 경쟁입찰로 바뀌게 되었다.

'23년 9월 입찰마감이 이루어진 여의도 한양과 가락프라자 재건축을 보면, 50층을 초과한 초고층으로 건설하는 경우에도 평당 공사비는 800~900만원, 35층의 일반적인 아파트의 경우 평당 공사비는 720~780만원 사이에서 복수의 건설사가 입찰에 참여하였다. 이러한 모습은 평당 공사비 1,000만원 시대 개막 등 연일 공사비 인상에 대한 이야기가 나온 것과 사뭇 다른 결론이다. 이는 공사비 인상에 대한 공세종말점에 가까워졌거나 공세종말점에 다다른 사례가 아닐까 생각해 본다.

​ b. 공사비 협상의 사례

공사비 인상은 새로 시공사를 선정하는 곳 뿐만 아니라, 이미 시공사선정이 이루어진 정비사업구역에서도 이루어지고 있다. '23년 9월 시공사해지를 불사한 공사비협상이 이루어진 정비사업구역들의 공사비 협상결과를 보면, 공사비 인상의 공세종말점이 어느정도인지 추정할 수 있다.

1) 북아현2구역 - 평당 748만원

북아현2구역

북아현2구역은 2,320세대의 아파트가 지어질 예정인 재개발구역이다. 2023년 6월 북아현2구역의 시공사인 삼성물산과 DL이앤씨 컨소시엄은 조합에서 요구하는 마감재 사항으로 평당 859만원으로 공사비 인상을 요구하였다. 이어 연일 '23년 9월 평당 825만원으로 공사비를 조정해 시공사가 제안하였으나, 조합측과 공사비에 대한 시각차이는 여전이 크게 형성되었다.

북아현2구역 공사비 협상결과

하지만 결국 최종협상결과 시공사해지총회를 불과 이틀 앞둔 '23년 9월 21일 시공사는 조합의 요구사항을 받아들이며, 평당 748만원으로 공사비 조정을 제안하였고, 조합역시 이를 받아들이며, 조합원 옵션 기준 평당 748만원으로 공사비 산정이 이루어졌다.

2) 홍제3구역 - 평당 700만원대 초.중반

홍제3구역

홍제3구역은 634세대의 아파트가 지어질 예정인 단독주택재건축구역이다. '20년 시공사선정(평당 512만원)이 이루어졌고, '22년 7월 관리처분인가를 받은 곳으로 이주 등의 진행을 앞둔 정비사업구역이다. '23년 7월 경 홍제3구역의 시공사인 현대건설은 조합측에 평당 898만원으로 큰 폭의 공사비 인상을 요구하였다.

홍제3구역 공사비 협상결과

하지만 뒤이어 공사비 인상에 대한 협상을 진행한 후 혁신설계, 커튼월룩 배제 등을 통해 평당 공사비를 700만원대 초.중반으로 낮출 것으로 상호 합의를 보았다. 그리고 이후 시공사해임건을 취소하였다.

이를 통해 보면, '23년 9월 기준 공사비 협상은 평당 700~750만원 사이에서 상호 합의하에 이루어지는 것을 볼 수 있다.

c. 공사비에 대한 합의가 이루어진 이유는 ?

공사비 협상 및 시공사선정시 공사비에 대한 합의가 어느정도 금액 범위 이내(평당 700~800만원대)에서 이루어진 이유는 아래와 같다.

1) 시공사의 도시정비수주액 감소

2023년 상반기 도시정비사업 수주 현황

공사비에 대한 합의가 이루어진 이유는 시공사의 경우 도시정비수주액이 크게 감소하였기 때문이다. 2023년 상반기 기준 도시정비사업 수주현황을 보면, 포스코이앤씨, 삼성물산을 제외하면 대부분의 건설사에서 전년 대비 큰 폭의 수주액 감소를 보이게 되었다. 이러한 수주액감소는 공사비 인상 및 시행사(조합)과 시공사 간 공사비에 대한 격차가 크기에 발생한 것이다.

시공사 입장에서 보면, 도시정비사업수주는 대체로 5년 이후 착공이 되어 5~8년 이후 공사비가 회수되는 사업으로 실질적인 공사비의 지출은 착공이후인 5~8년 이후 이루어지는 것이기 때문에, 미래 먹거리 확보를 위해서는 도시정비사업 수주가 일정이상 이루어져야 하기에 미래 물가상승 등을 적절히 반영하여 공사비 협상이 이루어진 모습을 보인다.

2) 고정비용 회수에 대한 노력

시공사해지가 되면 입찰보증금의 회수가 요원하다.

그리고 이미 시공사선정이 이루어진 곳들의 경우 고정비용 회수에 대한 수고스러움이 있기에, 공사비에 대한 협상이 이루어지는 모습을 보인다. 시공사선정을 하게 될 경우 대체로 총 공사비의 5~10% 내외의 입찰보증금을 내고, 시공사에 선정될 경우 이를 사업비로 전환해 사용하는 모습을 보인다. 이에 따라 많은 시공사들이 상당금액의 입찰보증금이 여러 도시정비사업현장에 지출되어 있는 상황이다. 물론 이러한 입찰보증금은 시행사(조합)에서 수익이 발생할 경우 회수할 수 있지만, 시공사선정에서부터 수익발생시점인 일반분양시점까지는 평균 6년 이상의 시간이 소요되기에 이 기간동안은 입찰보증금이 묶이게 된다.

만약 정비사업구역이 시공사에서 해지가 되었을 때에는 입찰보증금을 회수해 갈 수 있지만, 정비사업조합도 입찰보증금을 이미 사용한 상태이기에(기존 사업비용 등을 이를 통해 충당함), 현실적으로 새로운 시공사가 선정되기 이전에는 입찰보증금의 회수는 어려워지게 된다. 그리고 시공사해지가 된 이후에 시공사선정은 상당한 기간이 소요되는 경우가 많다. 그래서 건설사에서는 이미 시공사선정이 이루어진 곳에서는 어느정도 현실적인 공사비로 협상이 이루어지는 것이다.

3) 일반분양가 상승

e편한세상답십리아르테포레 공사비(25평)

마지막으로 시행사(조합)측면에서 공사비상승에 대한 협상이 이루어지는 이유는 일반분양가가 상승하였기 때문이다. 최근 서울 외곽에서도 25평 기준 9억원, 34평 기준 11억원 이상으로 평당 3,000만원대 초.중반 선에서 분양이 이루어지고 있는데, 이러한 분양가의 상승은 자연히 일반분양수익의 증가를 가져올 것이고, 조합 입장에서 보면, 공사비의 어느정도 인상을 수용하더라도 충분히 정비사업을 진행할 수 있다고 생각하기 때문이다.(공사비 인상이 조합원분양가 상승 및 비례률 하락 등 조합원의 추가분담금으로 전가되는 금액을 줄일 수 있다.) 다만 이러한 일반분양가 상승 및 상승한 일반분양가로의 완판은 서울 등 핵심지에 편향되어 발생하기에 서울 및 극히 일부 지역을 제외하면 일반분양가 상승이 상대적으로 더디기에 공사비 상승에 대한 갈등이 계속되는 원인이 된다.

d. 공사비 상승의 공세종말점은 어디인가 ?

위와 같은 이유를 통해 공사비 상승의 공세종말점이 예상된다면, 공사비 상승의 공세종말점은 어느정도가 될 지 과거 공사비의 사례를 통해 추정해보도록 하겠다.

1) 2000년 : 평당 250~300만원

2000년 공사비 사례(대치고층주공_대치센트레빌) 출처 : 재건축 시장 중견기업 잇단 수주 ‘이변’ (naver.com)

지금부터 23년 전인 2000년 시공사선정을 한 대치고층주공의 경우 평당 공사비는 동부건설이 252만원, 삼성물산이 300만원을 제시하였다. 이 당시 동부건설에서 제시한 공사비는 상대적으로 상당히 적은 공사비였기 때문에, 이 시점에 현실적인 공사비는 비강남의 경우 평당 250만원, 강남의 경우 평당 300만원 정도로 추정할 수 있다. 대체로 시공사 선정시 건설사에서 제시하는 공사비는 시공사선정시점 기준 착공을 기준으로 한 공사비이다.

2) 2010년 : 평당 380~450만원

2010년 공사비(아현2구역_마포더클래시) 출처 : 아현2구역 현산ㆍSK, 두산, 코오롱 ‘3파전’ - 대한경제 (dnews.co.kr)

2000년부터 10년이 경과한 2010년 시공사선정이 이루어진 아현2구역의 평당 공사비는 386만원에서 409만원 사이이다. 그리고 이 시점 관리처분인가를 받은 이촌동 렉스아파트(현 래미안첼리투스)의 경우 평당 공사비는 450만원 정도였다. 이를 통해 보면, 2010년 기준 공사비는 평당 380~450만원 정도가 된 셈이다. 이는 2000년 공사비와 비교해 보면, 10년동안 50%가 상승하였고, 5년동안 22.5%, 1년마다 4.23%의 공사비가 상승하였다고 볼 수 있다.

하지만 당시에도 예외적으로 높은 공사비를 보인 사례가 있다. 2013년 경 착공을 한 신반포1차재건축(현 아크로리버파크)의 경우 평당 459만원 수준으로 공사비가 형성되었지만, 이후 고급화 등에 많은 비용을 쏟아 이후 평당공사비는 상당부분 상승하였다고 한다. 이렇게 상승한 금액은 인근 재건축아파트들에 비해 높은 수준이지만, 그 만큼 단지 내 고급화가 잘 되었기에 예외적으로 높은 공사비가 나타난 것을 의미한다.

3) 2020년 : 평당 550~650만원

2020년 공사비_흑석11구역

이후 10년이 지난 2020년 시공사선정이 이루어진 흑석11구역의 공사비는 평당 540만원 이었다. 하지만 이 당시 착공을 한 정비사업구역들의 공사비를 보면, 둔촌주공재건축(올림픽파크포레온)의 경우 '19년 12월 착공시에는 평당 520만원 수준이었지만, 이후 공사중단 등의 과정을 거쳐 최종적으로는 평당 660만원에 가까운 수준으로 공사비가 결정되었다. 이의 경우 공사중단, 일반분양지연 등에 따라 공사비에 추가비용이 적지않게 산정된 것이지만, 올림픽파크포레온의 경우 내장재를 그리 좋게 하지는 않았기 때문에, 2020년 기준 공사비는 내장재 등의 상태에 따라 평당 550~650만원 선이 실제적인 금액이 아닐까 추정된다.('20년 시공사선정을 한 또 다른 사례인 한남3구역의 공사비는 평당 598만원 정도였다.) 이는 2010년 대비 50%정도 상승한 금액이다.

4) 2023년 : 평당 700~800만원

응봉1구역 시공사선정공고

​2023년 현재 시공사선정을 하거나 공사비협상을 진행중인 정비사업구역들의 공사비는 평당 700~800만원 정도로 추정할 수 있다. 그리고 여의도 한양과 같이 50층을 초과한 초고층 건축물을 짓는 경우 공사비가 평당 850만원 이상으로 상승하는 모습도 보인다. 2023년 시공사선정을 진행한 신정4구역, 응봉1구역, 가락프라자 등 일정규모 이상 정비사업구역들의 평당 공사비를 보면 대체로 750만원 전후로 이루어졌기 때문이다.

이 금액은 2020년 이후 건설공사비지수의 급격한 상승에 따라 일시적으로 크게 상향조정된 금액에 해당되며, 2000년, 2010년 공사비를 기준으로 한 비율적인 금액(10년 50%, 5년 22.5%, 1년 4.3%)으로 보면, 2025년 예상되는 평균금액 수준이다.

하지만 2023년 시공사선정을 한 정비사업구역들의 경우 실제 착공은 2028년 이후 이루어질 것이다. 그리고 단기적으로 공사비의 상승금액이 크더라도 장기추세선 관점에서 보면, 평균공사비상승액을 크게 벗어나지 않은 공사비가 형성될 것이다. 이를 통해 공사비를 예상하면, 2030년 착공기준 평당 850~980만원 정도로 예상되며, 2028년에 착공시에는 이보다 약간 낮은 수준의 공사비를 보일 것이다.

그리고 시대가 지날수록 2010년대 '아크로리버파크'처럼 더 많은 공사비를 주더라도 외관, 조경, 마감재 등을 좋게 하려는 사례가 늘어날 것이다. 그리고 지금은 생각지도 못할 방향으로 아파트의 기능이 확장될 것이다.(주거공간에서 생활 모든 것을 담당하는 기능으로 확장) 그리고 이를 제대로 적용한 곳들의 경우 공사비는 평균추세선 이상의 모습을 보이겠지만, 최상급지에서는 공사비 증가분보다 아파트가격 상승분이 더 높아 이를 적용하려는 사례가 늘어나지 않을까 생각된다.(압구정, 대치동은마, 잠실주공5단지, 올림픽선수촌 등 현재 강남에 남아있는 대형 재건축 진행단지들은 이와 같이 바뀔 가능성이 높다.)

3. 결론

a. 안전성있는 현장은 평당 700~750만원 선에서 수주여부가 결정될 것이다.

신당9구역 입찰공고

2023년 기준 공사비 상승의 공세종말점은 일정규모 이상을 가진(연면적 기준 7만평 이상) 정비사업구역 기준 평당 700~750만원 선에서 수주여부가 결정될 것으로 보인다. 신당9구역의 경우 평당 840만원의 공사비를 제시하였지만 유찰되었다고 하지만, 이는 신당9구역의 경우 연면적이 16,330평 정도로 규모가 작은 구역이기에 평당 공사비가 높더라도 총 공사비가 높지 않아 시공사들이 크게 관심을 나타내자 않기 때문이다.

반면 연면적이 15만평 이상으로 총 공사비가 최소 1조원이 넘을 것으로 보이는 노량진1구역, 한남4구역, 한남5구역, 여의도시범, 성수전략정비구역1지구 등 지역들은 평당 공사비가 다소 낮더라도 공세종말점 범위 이내에서 공사비 산정이 이루어진다면, 다수의 시공사들이 입찰을 진행할 가능성이 높다.

b. 공사비는 단기적으로는 유동적이도 장기적으로는 추세선을 따라 움직일 것이다.

건설공사비지수 추이

2020년 이례적인 저금리와 2022년 러.우 전쟁 및 단기적으로 급등한 금리로 인해 단기적으로는 공사비가 크게 상승한 것으로 보이지만, 장기적으로 공사비는 장기추세곡선을 따라 움직일 가능성이 높다. 2000년 이후 건설공사비 지수를 보면, 2020년까지 공사비의 상승금액은 10년 50%, 5년 22.5%, 1년 4.23% 수준으로 상승하였기에, 장기적인 관점에서 보면 공사비의 상승금액은 이와 비슷하게 진행될 가능성이 높다.

하지만 시공사 선정 이후 물가상승률에 따른 공사비 상승금액의 경우 소비자물가지수를 바탕으로 추정하는 경우가 많기 때문에, 연 3%이하로 움직이는 소비자물가지수와 시공사선정 이후 착공까지 실제적으로 소요되는 기간을(평균 5년 이상이지만, 각 구역의 진행상황에 따라 착공까지 소요기간이 달라질 수 있다.) 감안하여 시공사는 공사비의 책정을 할 것이다. 그리고 이렇게 책정된 금액이 '23년 3월 착공을 한 반포주공1단지 3주구(평당 787만원), 북아현2구역, 홍제3구역 등의 공사비 협상금액과 유사할 것이다.

c. 공세종말점을 인식한 공사비 협상이 요구된다.

공사비 협상

공세종말점을 인식한 공사비 협상이 요구된다. 과거에는 공사비 협상을 할 때, 무조건 강하게 논리보다는 억지주장식으로 공사비 인하를 주장하고, 이를 관철시킨 사례들이 도시전설처럼 나도는 경우가 많았지만, '22년 둔촌주공재건축 공사중단 상황처럼 강과 강으로 진행되다 시공사는 공사중단을 하고, 결국 시공사에 이끌려 공사비협상 테이블에 올라야 되는 상황을 맞이할 수 있는 위험성이 생길 수 있게 되었다.

그래서 공사비에 대한 협상을 할 때에는 최근 착공을 한 정비사업구역의 사례와 최근 공사비협상 및 시공사선정을 진행하는 정비사업구역사례, 그리고 해당구역과 현장과의 차이점(평당공사비 기준 상승요소, 감소요소 등을 감안) 등을 인식하며, 시공사의 공사비 인상요구의 공세종말점을 파악하면 좀 더 적극적이고 자연스럽게 시공사의 공사비인상요구에 대응할 수 있을 것이다.

이렇게 하지 않는다면, 시공사의 경우 대부분 다수의 주인들로(주주) 이루어진 이익집단이기 때문에, 시행사(조합)에 최대한의 이윤추구를 진행할 것이다. 조합이 이를 모르면, 언론 등의 분위기에 휩싸여 공사비인상요구를 일방적으로 수용해 필요이상의 공사비 상승을 강제당할 수 밖에 없게 된다. 정비사업은 알아야 비용절감을 할 수 있다.

[출처] 공사비 상승의 공세종말점 (부동산 스터디') | 작성자 까 르