지역주택조합 사업의 올바른 이해
지역주택조합 사업이란 기본적으로 다수의 조합원이 주택을 마련하기 위하여 기초 재원을 마련하고 이후 PF대출 등을 통하여 자체 사업을 진행하는 것으로 막대한 사업비가 소요되는 사업입니다.
그러나 대부분 지역주택조합의 조합원들은 자신들이 사업의 주체임을 인식하지 못하는 경우가 많고 그로 인한 사업에 대한 무관심이 사업을 좌초시키는 주요 원인이 되기도 합니다. 우리의 주변에는 많은 지역주택조합이 결성되어 그중 성공한 조합도 있지만 실패한 조합의 수가 더 많다 보니 지역주택조합에 대한 민심은 돌아선 지 오래이나? 그래도 신규조합은 계속 생겨나고 있으니, 다들 위험한 사업인 줄 알면서도 참여하는 매력은 무엇이며 실패하는 원인은 무엇인지를 알아보는 시간을 가지고자 합니다.
□ 지역주택조합의 매력이라 할 수 있는 장점은 무엇일까?
1. 사업장의 위치 : 도심권에서도 대부분 최고의 요지에 건축됨 (민간사업의 장점)
2. 단지의 우수성 : 대부분 대단지아파트로 구성되므로 향후 관리비의 저렴
3. 일정한 자격요건만 갖추면 주택청약통장 가입 여부와 상관없음
4. 일반분양주택보다 약 15%~25% 정도의 가격이 저렴함
5. 아파트 동, 호수를 본인의 의사에 따라 선착순 배정받는 특혜 (대단히 중요한 메리트)
□ 지역주택조합의 위험성 및 사업이 좌초 또는 표류되는 원인은 무엇일까?
1. 사업용 토지에 대한 문제점
- 토지사용승낙서 : 조합설립 인가 후 매매계약체결 시 토지주의 변심으로 토지가격상승
(우리 조합은 토지소유권을 미리 확보하고 사업을 시작하였기 때문에 토지비 상승은 없음)
- 토지작업용역업자 및 업무대행사의 토지에 대한 알박기 등으로 토지가격상승의 요인
- 토지주의 매도 불응으로 사업의 좌초 또는 사업부지의 축소로 인한 사업성저하
2. 업무대행사의 무능(경험 미숙) 및 지나친 과욕 등
- 사업용 토지에 대한 건축인,허가 불가에 따른 사업의 좌초(조합원모집신고제도 도입 이후 감소상태)
- 업무대행비를 사업초기에 전액 수령하고, 조합사업비에 대여하지 않아 조합 재원 고갈
- 무리한 사업계획수립으로 예정세대수의 축소에 따른 조합원 간 갈등초래
- 관계법률의 오인으로 절차상 하자발생(사업지연)
- 위기대처능력 부족으로 사업의 장기표류 등 사업지연
- 지주택조합이란 이권단체의 특수성에 관한 경험칙부재 및 행정처리 과오로 사업지연
3. 조합원에 대한 문제점
1) 사업 주체로서의 참여의식 부족으로 조합원모집의 장기화(사업지연)
- 빠른 사업추진을 위하여 전 조합원이 영업직원 역할수행(조합원의 지인을 조합에 가입알선)
(조합원모집에서 기존 조합원의 역할이 대단히 중요함)
2) 일반분양주택 사업으로 오인하여 분담금의 납부의무 위반
- 조합원의 초기 분담금은 PF대출 시까지의 조합출자금 성격을 띤 기초 재원임.
(시공사의 보증으로 PF대출 등이 일어나기 전까지는 조합원의 분담금이 사업재원임)
3) 조합원 간의 갈등 및 관심 부족으로 인한 사업 지연 등
- 사업에 대한 책임은 모두 조합원으로 구성된 조합에 있으므로 냉정이 필요함
이상으로 지역주택조합 사업에 대한 이점은 무엇이며, 또한 실패의 원인은 어디에 있는지에 대하여 알아보았습니다. 우리 조합의 위치는 어디인지를 살펴보는 시간 되시길 바랍니다.